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房地產(chǎn)產(chǎn)品建議
房地產(chǎn)產(chǎn)品建議
在國(guó)家一系列房產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)控后，島城樓市漸進(jìn)休克。限購(gòu)令、限貸令已發(fā)揮了強(qiáng)大調(diào)控威力，住宅產(chǎn)品交易量、交易金額到目前為止已難與去年相比。與此同時(shí)，非住宅類產(chǎn)品迎來了春天，酒店式公寓、商鋪等業(yè)態(tài)產(chǎn)品銷售火爆，就在人們都以為2015年將是非住宅產(chǎn)品年時(shí)，房產(chǎn)稅征收政策的出臺(tái)又再一次給這種產(chǎn)品交易下了緊箍咒。
政策鏈接：
青島市房產(chǎn)交易中心下發(fā)通知要求，自通知下發(fā)日起，個(gè)人辦理非住宅過戶手續(xù)的，應(yīng)先向稅務(wù)部門提供土地稅、房產(chǎn)稅及其他稅收的繳稅憑證;無法提供的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳應(yīng)繳納的土地稅、房產(chǎn)稅及其他稅收，然后才能辦理過戶手續(xù)。個(gè)人自用非住宅應(yīng)繳納房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值(1-30%)*1.2%。房產(chǎn)稅繳納年限最高為3年，如果不足3年按實(shí)際持有年限計(jì)算，高于3年，按3年計(jì)算。交易成本大大提高。
政策解讀：
從政策字面上分析，房產(chǎn)稅的征收落點(diǎn)在辦理過戶時(shí)征收。也就是說非商品房交易在一手房交易市場(chǎng)上是不限制的，不會(huì)額外增加交易成本。相反在二手房交易時(shí)卻大大提高了交易成本。通過降低非住宅產(chǎn)品交易頻率降低貨幣在市場(chǎng)的流通速度，可想而知，國(guó)家面臨的通脹壓力是空前的。酒店式公寓作為典型的非住宅類居住性質(zhì)產(chǎn)品，短期投資收益空間將大大縮水。也就是說買一個(gè)酒店式公寓如果不是自住，想在三年內(nèi)轉(zhuǎn)讓收益將降低，商鋪投資亦是如此。
非住宅產(chǎn)品銷售壓力劇增
非住宅產(chǎn)品多以滿足投資性需求為主，該類產(chǎn)品與其他投資形式項(xiàng)目具有投資收益高、投資穩(wěn)艦收益快等優(yōu)點(diǎn)。且投資產(chǎn)品本身除自身溢價(jià)外，還有相當(dāng)可觀的租金收益。而房產(chǎn)稅削弱了產(chǎn)品溢價(jià)收益，迫使投資者不得不考慮和仔細(xì)核算投資收益。從而提升該類產(chǎn)品的銷售壓力。
給購(gòu)買者的幾點(diǎn)建議：
1、酒店式公寓產(chǎn)品投資須充分考慮地段周邊配套等情況，購(gòu)買前充分了解周邊租金情況，盡量達(dá)到該類產(chǎn)品投資租金收益與銀行存款收益持平。該類產(chǎn)品使用年限為40年屬商業(yè)用地，居住成本相對(duì)住宅產(chǎn)品要高。無論在用電用水、交易契稅、貸款利率都比正常住宅產(chǎn)品高。莫貪圖總價(jià)低而盲目購(gòu)買。應(yīng)對(duì)投資成本進(jìn)行詳細(xì)核算，對(duì)未來轉(zhuǎn)讓年限要有充分計(jì)劃。
2、商鋪產(chǎn)品投資因總價(jià)高，投資金額大更應(yīng)該仔細(xì)核算。選擇一手商鋪時(shí)應(yīng)盡量選擇商圈商業(yè)或由大型集中商業(yè)組成的區(qū)域商業(yè)。盡量避免居住區(qū)商業(yè)產(chǎn)品投資。在投資回收期上，商業(yè)產(chǎn)品一般有1-3年的商業(yè)培育期，投資收益曲線一般是從負(fù)值不斷上升直到相對(duì)平穩(wěn)的曲線。所以在不具備一定投資風(fēng)險(xiǎn)承受能力的投資者建議不要介入。對(duì)于二手商鋪投資更須謹(jǐn)慎。試想一下，除特殊原因外，如果該商鋪收益頗高，賣主怎會(huì)舍得轉(zhuǎn)讓。
3、綜合考慮投資機(jī)會(huì)成本，通脹期投資收益降低。目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于高通脹階段，物價(jià)持續(xù)上漲。主要是國(guó)際經(jīng)濟(jì)影響。如果所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)品不隨市場(chǎng)通脹因素上漲，實(shí)際上已經(jīng)是在貶值。換句話說，如果房?jī)r(jià)不繼續(xù)上漲，實(shí)際上已經(jīng)在降價(jià)了。在此類產(chǎn)品下行階段，建議先將資金投向比較穩(wěn)健的銀行理財(cái)產(chǎn)品。待政策穩(wěn)定，價(jià)格調(diào)整到位時(shí)，再選擇入市。
未來的幾個(gè)月對(duì)非住宅產(chǎn)品來說，將進(jìn)入政策解讀和消化期。此類產(chǎn)品的投資風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于住宅。股市有風(fēng)險(xiǎn)，入市須謹(jǐn)慎。引用股市里常說的一句話，所以最后的忠告就是“樓市有風(fēng)險(xiǎn)，入市請(qǐng)三思。”
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