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關(guān)于房地產(chǎn)公司合理化建議書(shū)
房地產(chǎn)公司在我們當(dāng)代十分普遍，在工作中，我們可以提出合理化的建議書(shū)。小編為大家精心準(zhǔn)備了給房地產(chǎn)公司建議書(shū)，歡迎大家前來(lái)閱讀。
在今天這個(gè)房地產(chǎn)遍地開(kāi)花的時(shí)代。物業(yè)形態(tài)層出不窮，產(chǎn)品不斷翻新。從最初的筒子樓到現(xiàn)在的花園洋房、板樓、單身公寓、別墅、TOWNHOUSE、寫(xiě)字樓、社區(qū)商鋪、商業(yè)街、SHOPINGMAILL等等。產(chǎn)品形態(tài)多樣，那么對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，拿到某塊土地以后做什么產(chǎn)品，怎么做?困惑著各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高層們。房地產(chǎn)大鱷可以憑借著自己雄厚的實(shí)力，豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，健全的部門(mén)配備降低風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)拓市場(chǎng)。而作為一些新興的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，怎么辦?本人結(jié)合近年的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建議如下，如有不妥還望斧正。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總體來(lái)講分為五步：第一步，土地獲得;第二步，規(guī)劃設(shè)計(jì);第三步，項(xiàng)目招標(biāo)，施工建設(shè);第四步，項(xiàng)目銷(xiāo)售;第五步，竣工入住。
第一步 土地獲得。
自改革開(kāi)放以來(lái)，特別是20xx-20xx年5月之前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，市場(chǎng)需求激增，開(kāi)發(fā)企業(yè)只要能夠拿到土地，就能賺到錢(qián)。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大量的囤積土地，只要有地就賣(mài)，即使最后無(wú)錢(qián)開(kāi)發(fā)，倒賣(mài)土地也能獲得豐厚的回報(bào)。但是自2005年開(kāi)始國(guó)家連續(xù)兩次的宏觀調(diào)控，市場(chǎng)上一些物業(yè)出現(xiàn)了空置，房產(chǎn)出現(xiàn)滯銷(xiāo)，一些小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了資金短缺，項(xiàng)目無(wú)法正常開(kāi)發(fā)下去。越來(lái)越的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始謹(jǐn)慎拿地。
那么在土地獲得階段怎樣規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)呢?
開(kāi)發(fā)企業(yè)首先要成立一個(gè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部，由開(kāi)發(fā)部進(jìn)行土地信息收集，現(xiàn)場(chǎng)踏勘，區(qū)域規(guī)劃了解，公建配套調(diào)研，對(duì)市場(chǎng)信息進(jìn)行初判，分析市場(chǎng)。對(duì)地塊進(jìn)行SWOT分析，對(duì)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)、房產(chǎn)政策、投資環(huán)境等進(jìn)行分析。同土地所有方接觸，了解出讓方式和出讓款項(xiàng)，及能否調(diào)整。了解建安成本、政府收費(fèi)項(xiàng)目和具體情況，作成本分析，估算利潤(rùn)空間。從而確定是否購(gòu)買(mǎi)土地。
市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部人員構(gòu)成：銷(xiāo)售部2-3人、工程部1人、主管會(huì)計(jì)1人、專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研員2人。
確定購(gòu)買(mǎi)某幅土地以后，由銷(xiāo)售部、工程部、財(cái)務(wù)部對(duì)該地塊進(jìn)行深判。
銷(xiāo)售部參與市場(chǎng)調(diào)查，進(jìn)行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶分析、產(chǎn)品分析、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析等。區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研對(duì)項(xiàng)目定位、客戶定位、產(chǎn)品定位提出策略性建議報(bào)公司高層討論確定。
工程部、財(cái)務(wù)部根據(jù)公司高層決議進(jìn)行方案設(shè)計(jì)和成本預(yù)算。三部門(mén)共同合作根據(jù)土地的開(kāi)工條件、市場(chǎng)情況，共同制定開(kāi)發(fā)節(jié)奏，報(bào)公司高層討論確定。制定可行性分析報(bào)告一份。
如果公司資金不足，可以進(jìn)行前期項(xiàng)目招商，由法務(wù)代表起草合作方案，簽署并實(shí)施。辦公室主任(開(kāi)發(fā)部主任)進(jìn)行前期的關(guān)系維護(hù)，及各種證件的辦理。制定投標(biāo)書(shū)，進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析，報(bào)公司高層確定土地價(jià)格上限，價(jià)格敏感性分析，制定出價(jià)戰(zhàn)術(shù)。
掛牌拍賣(mài)，摘牌獲得土地。法務(wù)協(xié)助公司高層簽署土地出讓合同，確定用地圖、樁點(diǎn)坐標(biāo)、用地條件。財(cái)務(wù)繳納政府凈收益、契稅、交易費(fèi)。
辦公室依據(jù)開(kāi)發(fā)節(jié)奏進(jìn)行各種證件的辦理工作。
以上是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的初始階段，有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的公司及有自己的開(kāi)發(fā)部的房地產(chǎn)公司可以自己進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和分析。如果沒(méi)有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，可以聘請(qǐng)專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)用行規(guī)為總標(biāo)底的千分之二至千分之五，標(biāo)底很小的傭金不能低于10萬(wàn)元。
第二步 規(guī)劃設(shè)計(jì)
土地獲得以后，銷(xiāo)售部策劃部?jī)蓚�(gè)部門(mén)要密切配合，對(duì)土地所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)作一次深入詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，分析市場(chǎng)各類房產(chǎn)的現(xiàn)有體量、未來(lái)一年內(nèi)市場(chǎng)建設(shè)體量、土地放量。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的檔次、客群、宣傳推廣方式、銷(xiāo)售情況進(jìn)行調(diào)研分析。走訪當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)同行、當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府部門(mén)、路邊隨即調(diào)研等了解當(dāng)?shù)厝说纳盍?xí)慣、喜好，了解當(dāng)?shù)匚幕私忭?xiàng)目所在地的歷史變革等。通過(guò)一系列的市場(chǎng)調(diào)研分析，確定項(xiàng)目定位(高檔物業(yè)、中檔物業(yè)、低檔物業(yè))、產(chǎn)品定位(獨(dú)棟別墅、聯(lián)派別墅、花園洋房、普通住宅、小高層、經(jīng)濟(jì)適用房等)、宣傳推廣方式定位。提出項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議，報(bào)公司討論。確定方案，工程部根據(jù)公司高層會(huì)議精神，聯(lián)系設(shè)計(jì)單位，進(jìn)行設(shè)計(jì)出圖。銷(xiāo)售部、工程部、策劃部對(duì)藍(lán)圖進(jìn)行會(huì)審，對(duì)于部分施工工藝比較復(fù)雜或者不符合公司意圖部分進(jìn)行修改。最終確定藍(lán)圖。
由銷(xiāo)售部、策劃部、工程部、財(cái)務(wù)部共同協(xié)商確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏。銷(xiāo)售部、策劃部根據(jù)市場(chǎng)分析，做項(xiàng)目入市計(jì)劃表一份。內(nèi)容包括：宣傳推廣節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)周期建議。做前期營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，確定項(xiàng)目的VI系統(tǒng)及公司的CI系統(tǒng)。明確推廣思路和推廣方式，報(bào)公司高層確認(rèn)。
房地產(chǎn)公司合理化建議書(shū)篇二
近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的持續(xù)升溫，帶動(dòng)了小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的蓬勃發(fā)展，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式多種多樣，其具體表現(xiàn)形態(tài)為：一是自主開(kāi)發(fā)。由開(kāi)發(fā)商自行完成從土地使用權(quán)的取得到房屋施工建設(shè)、銷(xiāo)售的全過(guò)程。二是委托開(kāi)發(fā)。由相關(guān)單位或組織劃拔土地委托開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建成后交付委托單位，開(kāi)發(fā)商按約定收取開(kāi)發(fā)傭金。三是聯(lián)合開(kāi)發(fā)。由一方出土地，另一方
出資金，雙方或多方聯(lián)合完成開(kāi)發(fā)并按合同約定分配收益。四是合伙自建。由個(gè)人以自然人的身份合伙自建，按協(xié)議進(jìn)行房屋分配。在上述形式中又以聯(lián)合開(kāi)發(fā)和合伙自建為主要形式。
因此，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與一般意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相比具有“非典型”性的特點(diǎn)。隨著開(kāi)發(fā)規(guī)模的逐年擴(kuò)大，在擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)需求，完善城鎮(zhèn)功能的同時(shí)，對(duì)地方稅收的支撐作用也愈顯重要。
一、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體呈現(xiàn)出開(kāi)發(fā)主體多元化多頭并舉的趨勢(shì)，既有政府主導(dǎo)的鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目和工業(yè)園區(qū)建設(shè)，也有企事業(yè)單位、村民委員會(huì)組織參與的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，更多的是個(gè)人或由自然人組成的團(tuán)體進(jìn)行的自主或聯(lián)合開(kāi)發(fā)(包括合伙自建)。多元化開(kāi)發(fā)帶來(lái)了稅收征管中的一系列問(wèn)題，最為突出的是無(wú)證經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。如村級(jí)組織及個(gè)人進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，大都沒(méi)有辦理稅務(wù)登記。由于小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有其獨(dú)特個(gè)性，加之稅收征管手段相對(duì)滯后，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的稅收流失現(xiàn)象較為普遍，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)過(guò)程中，為了達(dá)到少繳或者不繳稅收的目的，往往挖空心思，改變交易性質(zhì)，減少交易金額，廣泛存在“假合同，假集資，假代建，假聯(lián)建”的四假行為。一般是在簽訂真實(shí)合同之外，以各種利益誘導(dǎo)購(gòu)房戶簽訂假合同，隱匿真實(shí)合同，并以假合同應(yīng)付檢查和辦理相關(guān)證件;假借住戶名義“共同”集資，“聯(lián)合”開(kāi)發(fā)，簽定“集資建房或私房聯(lián)建”協(xié)議，將開(kāi)發(fā)交易行為改頭換面為自建聯(lián)建行為，以逃避納稅義務(wù)。這類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多為地下企業(yè)或小型開(kāi)發(fā)商，大多既無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，又不進(jìn)行注冊(cè)登記，投資者利用各方面的關(guān)系，有的開(kāi)發(fā)商先以其他村民民義辦理土地使用證，在開(kāi)發(fā)中再轉(zhuǎn)戶，更有甚者在從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前將土地使用權(quán)直接辦理到購(gòu)房者名下，堂而皇之地將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)變?yōu)樗椒柯?lián)建或個(gè)人集資建房，以達(dá)到少繳甚至不繳稅費(fèi)的目的。
小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大多由自然人投資入股，開(kāi)發(fā)商法律意識(shí)淡薄，納稅意識(shí)偏差，往往不擇手段偷逃或擠占國(guó)家稅款以追求利潤(rùn)最大化，“查到了是你的，查不到或查晚了是我的”的惡意偷稅心理普遍存在，具體表現(xiàn)為不能主動(dòng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理稅務(wù)登記或不能按規(guī)定如實(shí)申報(bào)其應(yīng)稅項(xiàng)目，有的甚至采取假合同、假集資、假聯(lián)建等手段逃避稅收，給稅務(wù)部門(mén)稅收征管帶來(lái)較大的難度。并且，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程比較復(fù)雜，涉稅環(huán)節(jié)多，涉及的稅種也多，客觀上給不法納稅人留下了偷逃稅的可操作空間，稅務(wù)機(jī)關(guān)例行的`帳面檢查是很難查到其筋骨的，其結(jié)果只能是進(jìn)一步助長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商偷逃稅的僥幸心理。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主要銷(xiāo)售對(duì)象為消費(fèi)者個(gè)人，兩者具有利益上的一致性，對(duì)于出現(xiàn)的“陰陽(yáng)合同”，地稅機(jī)關(guān)很難核實(shí)，“以票控稅”也難以達(dá)到預(yù)期效果。在“二手房”交易方面，受房屋性能、地段和建成時(shí)間的影響，地稅機(jī)關(guān)對(duì)申報(bào)價(jià)格及面積根本無(wú)法確認(rèn)，明知納稅人申報(bào)不實(shí)但又無(wú)法查證。還有的通過(guò)假繼承、假贈(zèng)與、假出租等形式進(jìn)行隱形交易以達(dá)到避稅逃費(fèi)目的。
涉稅信息不對(duì)稱導(dǎo)致稅收管理滯后。利益驅(qū)動(dòng)，部門(mén)之間協(xié)作不強(qiáng)。通常開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須經(jīng)過(guò)規(guī)劃、國(guó)土、房管、財(cái)政、建設(shè)等多個(gè)行政部門(mén)的審批、許可與監(jiān)督。由于沒(méi)有建立有效的信息交換制度，這些行政部門(mén)掌握的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信息難以共享。尤其在涉及到本部門(mén)利益時(shí)，部門(mén)之間相互缺乏協(xié)調(diào)配合，有的甚至互不相讓，相互爭(zhēng)扯。這樣，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中地稅部門(mén)難以有效地參與管理和監(jiān)督，造成房地產(chǎn)稅收征管難。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地購(gòu)置、項(xiàng)目立項(xiàng)和施工許可等信息，都是在稅務(wù)管理和納稅申報(bào)事項(xiàng)之前發(fā)生的。由于目前對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)化綜合協(xié)調(diào)管理水平尚處于較底層次，這些重要的涉稅信息不能有效實(shí)現(xiàn)部門(mén)共享和信息互換，稅務(wù)部門(mén)往往只能在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售房屋后介入管理，客觀上導(dǎo)致了稅收源頭管理困難和有效管理滯后等實(shí)際問(wèn)題。尤其是在農(nóng)村小城鎮(zhèn)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)缺乏綜合協(xié)調(diào)管理，行政管理部門(mén)往往各自為政，甚至部分工程項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)手續(xù)不全，稅務(wù)部門(mén)從規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)也無(wú)法取得相關(guān)信息，更談不上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)管理和有效監(jiān)控。
稅源管理相對(duì)粗放導(dǎo)致稅收流失。受外部環(huán)境和稅務(wù)機(jī)關(guān)自身的征管力量及征管手段的制約，對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的稅源管理總體上較為原始、粗放，稅收流失現(xiàn)象不同程度存在。從外部環(huán)境來(lái)看，由于各部門(mén)的管理職能分割，加之各部門(mén)對(duì)地稅機(jī)關(guān)沒(méi)有法定的配合職責(zé)和義務(wù)，與稅務(wù)部門(mén)的協(xié)作配合相對(duì)乏力，進(jìn)行“源泉控管”的積極性不是很高，地稅部門(mén)僅僅依
靠協(xié)調(diào)來(lái)實(shí)現(xiàn)外部借力顯得力不從心、鞭長(zhǎng)莫及。從內(nèi)部情況來(lái)看，受信息掌控難的制約，房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅源分析對(duì)比與稅款實(shí)現(xiàn)及征收無(wú)法實(shí)施同步監(jiān)控，無(wú)法進(jìn)行有效的跟蹤管理，影響了稅款的正常入庫(kù)。加之地稅機(jī)關(guān)自身的征管力量薄弱，而開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性大、穩(wěn)定性差并且多是異地開(kāi)發(fā)，一旦工程完工結(jié)算后，既不辦理稅務(wù)登記注銷(xiāo)手續(xù)，也不辦理稅款結(jié)算手續(xù)，立即
卷鋪蓋走人，造成事實(shí)上的稅收流失。
二、對(duì)加強(qiáng)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收管理的建議
(一)開(kāi)展針對(duì)性的稅法宣傳。 進(jìn)一步理順稅收政策。一是大力廣泛宣傳涉及房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)稅收政策;二是從法律法規(guī)政策上準(zhǔn)確界定和掌握自建房、代建房、聯(lián)建房、集資建房、開(kāi)發(fā)房等各種建房形式的稅收政策，并在實(shí)際工作中正確運(yùn)用;三是完善房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，建立房地產(chǎn)評(píng)稅機(jī)構(gòu)。一方面，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法，為房地產(chǎn)稅收計(jì)征提供科學(xué)的依據(jù);另一方面，要在稅務(wù)部門(mén)內(nèi)部建立評(píng)稅機(jī)構(gòu)和專職評(píng)稅人員，加大房地產(chǎn)稅收征管的力度進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村建筑業(yè)的稅收管理，更好的規(guī)范建筑業(yè)納稅行為
(二)深化社會(huì)綜合治稅，充分依托社會(huì)力量，搞好協(xié)稅、護(hù)稅工作。建立由鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理所、村鎮(zhèn)建設(shè)服務(wù)部、村支兩委和地方稅務(wù)機(jī)關(guān)組成的農(nóng)村零散建筑業(yè)協(xié)稅、護(hù)稅組織，建立健全村委會(huì)負(fù)責(zé)制度，鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委政府把各村宅基地的管理列入村委的目標(biāo)責(zé)任制考核范圍。村委會(huì)要詳細(xì)掌握轄區(qū)內(nèi)的宅基地使用情況和建筑施工隊(duì)的建筑數(shù)量，并對(duì)承攬人員和施工隊(duì)情況進(jìn)行登記。健全稅收聯(lián)席會(huì)制度，定期召開(kāi)聯(lián)席會(huì)，由包村干部和土地管理所及時(shí)向稅務(wù)所通報(bào)農(nóng)村建房情況。通過(guò)宅基地的控管對(duì)農(nóng)村建筑業(yè)的稅收征收進(jìn)行把關(guān)。做到從上到下齊抓共管，治理了“三亂”，規(guī)范了稅收征管秩序，增加了財(cái)政收入。
(三)建立基礎(chǔ)性的征管制度。1、強(qiáng)化納稅申報(bào)制度，實(shí)行按項(xiàng)目核算申報(bào)，不能分項(xiàng)目建帳核算的由稅務(wù)機(jī)關(guān)按工程形象進(jìn)度或預(yù)收款情況預(yù)征稅款，工程竣工結(jié)算開(kāi)具發(fā)票時(shí)多退少補(bǔ)。2、建立房地產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)稅制度，建議政府有權(quán)的部門(mén)定期公布本地區(qū)不同地塊房屋的交易基準(zhǔn)價(jià)格(售房均價(jià))，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)以該基準(zhǔn)價(jià)格判斷納稅人提供的交易價(jià)格是否明顯偏低，有權(quán)以交易基準(zhǔn)價(jià)確定為計(jì)稅依據(jù)。3、建立二手房轉(zhuǎn)讓的登記、申報(bào)制度，及時(shí)掌握監(jiān)控二手房轉(zhuǎn)讓的交易情況4、建立核定征收制度，稅務(wù)部門(mén)在對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率和稅負(fù)進(jìn)行測(cè)算的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)繳的各種稅收及附加，核定房地產(chǎn)業(yè)稅收綜合征收率，實(shí)行“以票控稅，分次納稅，年度清算，多退少補(bǔ)”。在目前小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算較為混亂、稅收監(jiān)控難以有效跟進(jìn)的情況下，實(shí)行核定征收不失為一種簡(jiǎn)便易行的征管措施。
(四)針對(duì)一些建筑扭曲“聯(lián)戶建房”的本質(zhì)，偷漏房產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的部分稅收問(wèn)題，及時(shí)找準(zhǔn)問(wèn)題癥結(jié)，切實(shí)采取措施，堵塞稅收漏洞。一是事前備案。施工前，要求聯(lián)戶建房的建筑施工單位必須提供真實(shí)準(zhǔn)確的聯(lián)戶建房合同、聯(lián)戶建房業(yè)主名單、聯(lián)戶建房施工設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行備案，當(dāng)?shù)囟悇?wù)所嚴(yán)格審核聯(lián)戶建房的真?zhèn)�。二是事中監(jiān)管。施工建設(shè)期間，稅收管理員深入施工現(xiàn)場(chǎng)，調(diào)查核實(shí)聯(lián)戶業(yè)主、建筑成本、建房單價(jià)、建房面積等，核對(duì)建筑施工單位提供資料的真實(shí)性、完整性。三是事后檢查結(jié)算。工程竣工后，抓住“誰(shuí)擁有土地使用權(quán)，誰(shuí)就擁有房屋初始權(quán)”實(shí)質(zhì)，核對(duì)最初報(bào)送的聯(lián)戶建房業(yè)主與最終的房屋產(chǎn)權(quán)證業(yè)主是否一致，據(jù)此分不同情況辦理稅款結(jié)算。四是明確房屋建筑成本下限定額。對(duì)會(huì)計(jì)制度不健全的建筑施工單位修建房屋的最低成本進(jìn)行核定，制定成本定額標(biāo)準(zhǔn)下限，并實(shí)時(shí)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行調(diào)整最低建筑成本核定征收稅款。工作人員應(yīng)各盡職守，嚴(yán)禁推諉扯皮，不負(fù)責(zé)任。土地房建辦工作人員必須嚴(yán)把建筑面積關(guān)口，，嚴(yán)禁弄虛作假、營(yíng)私舞弊造成稅款的流失。
(五)加大震懾性的查處力度。針對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，以具有開(kāi)發(fā)性質(zhì)的合作建房和自建行為為重點(diǎn)，采用實(shí)地核查和外圍調(diào)查相結(jié)合等有效稅偵手段，積極拓展稅務(wù)稽查的深度和廣度，加大懲處力度，對(duì)查出有偷逃稅款、久拖不繳的納稅人依法采取稅收保全、強(qiáng)制執(zhí)行等剛性措施，對(duì)偷逃稅大案、要案嚴(yán)格依照法律程序移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。要通過(guò)稅收剛性懲處手段的積極應(yīng)用，充分發(fā)揮其震懾效應(yīng)，加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅收約束力度，切實(shí)建立小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收“有序征管”工作格局。
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房地產(chǎn)公司合理化建議書(shū)篇三
一.總則
為充分保護(hù)的調(diào)動(dòng)全體員工參與公司管理的積極性,改善公司管理,提高經(jīng)營(yíng)效益,特制定本辦法。
二.管理范圍
以下范圍的建議是應(yīng)鼓勵(lì)和可接受的:
經(jīng)營(yíng)管理思路和方法的改進(jìn);
各種工作流程、規(guī)程的改進(jìn);
新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、市場(chǎng)開(kāi)拓的建議;
現(xiàn)有產(chǎn)品性能的改進(jìn);
新產(chǎn)品技術(shù)革新、現(xiàn)有技術(shù)的'改進(jìn);
原輔材料節(jié)約、三廢利用;
品質(zhì)的改進(jìn);
降低成本和各種消耗;
安全生產(chǎn);
加強(qiáng)政治思想工作和凝聚力;
其他任何有利于本公司的改進(jìn)事項(xiàng)。
以下范圍的建議不予受理:
夸夸其談、無(wú)實(shí)質(zhì)內(nèi)容的;
為完成合理化建議的任務(wù)而無(wú)新意的;
公認(rèn)的事實(shí)或正在改善的;
已被采用過(guò)或前已有的重復(fù)建議;
在正常工作渠道被指令執(zhí)行的。
針對(duì)個(gè)人及私生活的。
三.組織機(jī)構(gòu)
公司成立一個(gè)合理化建議委員會(huì)。該委員會(huì)可由公司總經(jīng)理,總經(jīng)辦主任,委員由各有關(guān)職能部門(mén)經(jīng)理和人力資源部、員工代表組成或任命。在該委員會(huì)中還可設(shè)立專門(mén)小組,如建議提案審查組、處理組、執(zhí)行組,負(fù)責(zé)提案的征集、登記、整理、評(píng)審、傳遞、總評(píng)存檔等日常工作。 在公司的各級(jí)部門(mén),可設(shè)立相應(yīng)的合理化建議委員會(huì)分會(huì)。
合理化建議委員會(huì)職責(zé)范圍:
⑴提出或修訂公司合理化建議活動(dòng)的政策方針和總體規(guī)劃;
�、婆鷾�(zhǔn)合理化建議活動(dòng)的年度經(jīng)費(fèi)預(yù)算;
�、侵贫ê蛯�(shí)施例題 建議活動(dòng)的工作流程;
⑷審查和監(jiān)督重大合理化建議的實(shí)施;
�、煽偨Y(jié)、評(píng)估、獎(jiǎng)勵(lì)每年的合理化建議活動(dòng)。
四.管理程序
公司合理化建議委員會(huì)頒布實(shí)施合理化建議活動(dòng)的工作流程,并進(jìn)行必要的培訓(xùn)。
公司員工均有權(quán)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)管理運(yùn)作情況提出建議。該建議可用較正規(guī)的提案表填寫(xiě)。提案表主要記載事項(xiàng):
�、沤ㄗh人姓名、部門(mén)、職務(wù);
�、铺岚溉掌�;
�、翘岚冈蚧蚶碛�;
⑷建議方案或措施;
�、深A(yù)期效果及改善前后比較分析;
⑹其他事項(xiàng)。
員工建議可通過(guò)公司OA系統(tǒng)員工合理化建議欄提交建議,或以郵件發(fā)到合理化建議委員會(huì)的指定郵箱。合理化建議委員會(huì)工作成員定期收集建議并給予反潰 允許員工建議是匿名或聯(lián)名的。合理化建議委員會(huì)也可公布若干經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題或難題,征招建議。 收到提案后即進(jìn)行登記、編號(hào),同一內(nèi)容以先提者為準(zhǔn),同一日提案視為聯(lián)名。 經(jīng)初步分類整理后送有關(guān)專家或被提案單位初審。不予以受理或暫保留的,應(yīng)及時(shí)通知原建議人。原建議人準(zhǔn)予申訴一次。 初審認(rèn)可后,委員會(huì)進(jìn)行復(fù)審。復(fù)審中對(duì)提案劃分等級(jí),并落實(shí)提案執(zhí)行部門(mén)和主辦人。
提案依其重要性分為四級(jí):
A級(jí),重要的,多為創(chuàng)新性的;
B級(jí),較重要的,多為改良性的;
C級(jí),一般性的;
D級(jí),反映在個(gè)別問(wèn)題點(diǎn)上的。
對(duì)提案落實(shí)執(zhí)行情況進(jìn)行調(diào)查、追蹤,協(xié)調(diào)解決存在的問(wèn)題。 對(duì)提案執(zhí)行情況進(jìn)行總結(jié)、效果評(píng)估、效益測(cè)算及相關(guān)資料歸檔保存。 將提案結(jié)果作成報(bào)告產(chǎn)擬訂獎(jiǎng)勵(lì)方案,報(bào)委員會(huì)核準(zhǔn)后在OA系統(tǒng)上公布。 提案改進(jìn)結(jié)果所導(dǎo)致的專利、專有技術(shù)和成果,其知識(shí)產(chǎn)權(quán)屬公司所有。
房地產(chǎn)公司合理化建議書(shū)篇四
房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展是擴(kuò)大新城區(qū)的保證，因此一定要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，加強(qiáng)宏觀調(diào)控與引導(dǎo)，優(yōu)化房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。
1、強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，確保有序發(fā)展。要規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政管理，使我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走上規(guī)范化和法制化軌道。一要強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)管理。加強(qiáng)商
品管理;加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，未經(jīng)房地產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)測(cè)算審核的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得進(jìn)行銷(xiāo)(預(yù))售，交易中心拒絕受理其申辦權(quán)證;限制投機(jī)性購(gòu)房、遏制惡意炒房、哄抬房?jī)r(jià)，以免價(jià)格大起大落，保持房產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。二要健全完善相關(guān)管理法規(guī)制度。包括拆遷、物業(yè)、房地產(chǎn)交易、中介管理等方面的規(guī)定，創(chuàng)建公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和住房消費(fèi)環(huán)境。三要強(qiáng)化資質(zhì)管理。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理實(shí)行資格審批制度，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)必須進(jìn)行資格審批后才能領(lǐng)取工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，從事?tīng)I(yíng)業(yè);房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需先參加培訓(xùn)，并經(jīng)考試合格后方能從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù);對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員定期年檢、審核，方可繼續(xù)從業(yè)，否則停止?fàn)I業(yè)。四要嚴(yán)肅處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易活動(dòng)各個(gè)環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。五要強(qiáng)化租賃管理。將租賃隱形市場(chǎng)顯化，規(guī)范房屋租賃行為，保障租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。由房管、工商、稅務(wù)、公安等部門(mén)協(xié)作管理。
2、建立與完善系統(tǒng)的、多層次的土地經(jīng)營(yíng)計(jì)劃體系。在對(duì)建設(shè)用地總量進(jìn)行控制的同時(shí)，對(duì)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)、空間布局、使用條件等也要進(jìn)行計(jì)劃，這樣才能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下城市土地經(jīng)營(yíng)的要求。計(jì)劃體系應(yīng)具備總體控制、具體操作、市場(chǎng)調(diào)節(jié)等多種層次，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃編制計(jì)劃、土地收購(gòu)儲(chǔ)備計(jì)劃、土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃、土地收益分配計(jì)劃等多種計(jì)劃的有機(jī)結(jié)合。還要有長(zhǎng)期、中期與年度的土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃，其中長(zhǎng)期計(jì)劃是一種戰(zhàn)略性的計(jì)劃，主要規(guī)定目標(biāo)與基本策略，周期一般在10年左右;中期計(jì)劃主要是根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況對(duì)土地經(jīng)營(yíng)的任務(wù)和調(diào)節(jié)措施加以規(guī)定，并作為年度計(jì)劃的依據(jù)，其周期一般為5年左右;并應(yīng)隨著計(jì)劃環(huán)境的變化進(jìn)行滾動(dòng)調(diào)整。在年度計(jì)劃的編制上則應(yīng)注意增強(qiáng)其具體操作性和對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控力度。比如，房產(chǎn)供不應(yīng)求時(shí)，應(yīng)調(diào)整計(jì)劃，加大土地供應(yīng)量。
3、強(qiáng)化土地供應(yīng)管理。首先，要搞好土地存儲(chǔ)，建立并完善土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，加強(qiáng)政府對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)控，通過(guò)土地的前期開(kāi)發(fā)整理，既可以降低土地開(kāi)發(fā)成本，又有利于實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)的計(jì)劃性，對(duì)于暫時(shí)閑置的地塊，通過(guò)前期開(kāi)發(fā)整理，還有助于進(jìn)行臨時(shí)出租，高效利用現(xiàn)存土地。其次，實(shí)施土地供應(yīng)“陽(yáng)光工程”，保持合理的.土地供應(yīng)量。土地“陽(yáng)光工程”主要是指堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)性土地的招標(biāo)拍賣(mài)與掛牌出讓，公示土地信息，使土地市場(chǎng)交易的全過(guò)程置于監(jiān)管之下，從而提高市場(chǎng)透明度，維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境。實(shí)施土地“陽(yáng)光工程”，有助于杜絕與土地有關(guān)的尋租活動(dòng)，保持政府職能的完整和嚴(yán)肅;有助于維護(hù)市場(chǎng)秩序;也有助于保護(hù)開(kāi)發(fā)商之間的公平競(jìng)爭(zhēng)。第三加強(qiáng)監(jiān)督與查處違法用地的工作力度，對(duì)于非法獲得土地使用權(quán)、違反有關(guān)規(guī)劃與土地利用計(jì)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。
4、建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和服務(wù)系統(tǒng)。一要建立房地產(chǎn)“超市”(交易中心)。使住宅能夠?qū)崿F(xiàn)程序化、多樣化、高效快捷的流通，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面活躍。交易中心吸納了稅務(wù)、土地、金融、公證等部門(mén)，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)組織進(jìn)場(chǎng)，提供“咨詢--登記--勘測(cè)--評(píng)估--收稅(費(fèi))--發(fā)證”一門(mén)式辦公，減少辦事程序，縮短辦事時(shí)間，提高辦事效率。二要建立房地產(chǎn)信息發(fā)布體系、預(yù)警預(yù)報(bào)體系、房地產(chǎn)信用檔案(包括開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、中介企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案)，服務(wù)房產(chǎn)，引導(dǎo)消費(fèi)。三要培植中介企業(yè)。為方便群眾，達(dá)到調(diào)劑空缺，物盡其用的作用，要組建并積極培植了拍賣(mài)、置業(yè)、擔(dān)保、評(píng)估、廣告等中介企業(yè)。堅(jiān)不持“先育之，后取之”的原則，為中介組織提供良好的軟硬件環(huán)境，并與市工商、稅務(wù)等部門(mén)協(xié)調(diào)，最大限度地減免中介企業(yè)的各種稅費(fèi)。擔(dān)保有限公司的組建，將促使個(gè)人購(gòu)房貸款大突破。四要搞好物業(yè)管理。引入“洋管家”，增強(qiáng)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)的吸引力，引入境外服務(wù)模式，使物業(yè)增值保值，逐步推行星級(jí)“管家”服務(wù)。五要搞好輿論引導(dǎo)。為搞活房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，強(qiáng)化輿論作用，充分運(yùn)用新聞媒體，通過(guò)廣播、電視、報(bào)紙等大眾傳媒，促進(jìn)了居民觀念的更新，使之從一個(gè)全新的角度去看待房地產(chǎn)，同時(shí)也增強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)，積極參與房地產(chǎn)市場(chǎng)改革。
5、立足市場(chǎng)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系，形成“梯級(jí)消費(fèi)”。從市場(chǎng)出發(fā)，著力構(gòu)建商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房三種住房供應(yīng)體系，加大中低價(jià)位配套商品房的供應(yīng)量。優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快普通型商住樓建設(shè)，適當(dāng)調(diào)整商業(yè)性用房比例，滿足多層次住房消費(fèi)需求。在經(jīng)濟(jì)適用房、小戶型、普通商品房、公寓、別墅構(gòu)成的住房一級(jí)市場(chǎng)的梯級(jí)消費(fèi)體系基本形成后，帶動(dòng)梯級(jí)消費(fèi)和一、二級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)。一、二
手房市場(chǎng)的良好互動(dòng)，從而形成房地產(chǎn)的“梯級(jí)消費(fèi)”，以促進(jìn)市場(chǎng)對(duì)于存量房的消費(fèi)。通過(guò)賣(mài)舊換新、押舊換新等多種形式將一手與二手聯(lián)動(dòng)起來(lái)，促進(jìn)多次置業(yè)者的增多，使購(gòu)房進(jìn)入升級(jí)換代的高峰時(shí)期，促進(jìn)市場(chǎng)良性循環(huán)。
6、樹(shù)立品牌意識(shí)，建設(shè)優(yōu)良房產(chǎn)。首先，塑造誠(chéng)信企業(yè)，加強(qiáng)房產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)督，建設(shè)上乘房產(chǎn)。其次，完善配套設(shè)施建設(shè)，創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)人居環(huán)境，強(qiáng)化物業(yè)管理，打造精品房產(chǎn);樹(shù)立創(chuàng)新理念，創(chuàng)建現(xiàn)代樓房。再而，應(yīng)用新材料、新設(shè)備、新技術(shù)，建設(shè)順應(yīng)潮流又適合消費(fèi)者的住房。
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