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房產(chǎn)公司未來(lái)的展望
摘要：中國(guó)房地產(chǎn)近年來(lái)日益成為一個(gè)全社會(huì)關(guān)注的話題，它不僅是國(guó)家和政府面臨的政治、經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是全社會(huì)和整個(gè)民族面臨的社會(huì)問(wèn)題和嚴(yán)峻的考驗(yàn)。由于中國(guó)特殊的國(guó)情和現(xiàn)狀，任何有關(guān)住房問(wèn)題的話題都會(huì)引起國(guó)人乃至國(guó)際關(guān)注，尤其是近年來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)的不斷攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿了諸多的不合理因素和利益爭(zhēng)奪，價(jià)值市場(chǎng)需求與供給出現(xiàn)的矛盾，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)商和房地產(chǎn)消費(fèi)者的矛盾和平衡問(wèn)題，中國(guó)房地產(chǎn)在經(jīng)歷眾多的嚴(yán)峻考驗(yàn)中，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)的向前發(fā)展中，也會(huì)出現(xiàn)利好的局面。本文主要從房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和未來(lái)趨勢(shì)來(lái)深入分析房地產(chǎn)。
關(guān)鍵字：房地產(chǎn) 現(xiàn)狀 未來(lái) 趨勢(shì)
引言： 隨著生活水平的不斷提高，現(xiàn)代人越來(lái)越注重衣食住行的質(zhì)量和品位�？墒请S著近年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展以及大中小城市房?jī)r(jià)的不斷飆升，國(guó)人更關(guān)心的是衣食住行中“住”這個(gè)話題，房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，住房成為越來(lái)越多的人關(guān)注話題，房?jī)r(jià)的上漲也始終牽動(dòng)著老百姓的心。
正文：
一、 房地產(chǎn)的當(dāng)前形勢(shì)
房地產(chǎn)具有先于國(guó)民經(jīng)濟(jì)蕭條而蕭條，后于國(guó)民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇而復(fù)蘇的特點(diǎn)。根據(jù)國(guó)家信息中心發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料，改革開放以來(lái)，我國(guó)每6—7年構(gòu)成一個(gè)經(jīng)濟(jì)循環(huán)周期。1999年第四季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入谷底，這標(biāo)志著從1993年開始連續(xù)7年的一個(gè)完整的循環(huán)周期已經(jīng)完成，從2001年開始，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將進(jìn)入一個(gè)新一輪的穩(wěn)定增長(zhǎng)期。另?yè)?jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的一份研究報(bào)告，我國(guó)未來(lái)20年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本走勢(shì)是：“十五”期間GDP的增長(zhǎng)率在7．0％～8．1％之間，2017—2020年，GDP增長(zhǎng)率將降至5．5％～6．6％。房地產(chǎn)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有正相關(guān)性。宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)力的支撐，有利于放大房地產(chǎn)上游的生產(chǎn)要素供給總量，并拉動(dòng)房地產(chǎn)的終端市場(chǎng)需求。因此，未來(lái)幾年內(nèi)，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)具有推動(dòng)和拉動(dòng)雙重效應(yīng)。
國(guó)家政策對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，平抑市場(chǎng)價(jià)格具有深遠(yuǎn)的影響并起到了至關(guān)重要的作用，其目的是完善和促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民生活水平的迅速提高。2003和2004年是我
國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展的兩年，在這兩年中房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量和投資量都達(dá)到了空前的規(guī)模，商品房售價(jià)也連連攀升。為了調(diào)解市場(chǎng)需求和價(jià)格，兩年來(lái)，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列政策法規(guī)，治理和規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行秩序，其中包括：中國(guó)人民銀行發(fā)出關(guān)于《進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，建設(shè)部等七部委發(fā)出的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，以及央行兩次上調(diào)個(gè)人住房貸款利率的政策等。國(guó)家在加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道、獲取開發(fā)土地，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度、整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序、完善市場(chǎng)信息披露制度等方面進(jìn)行引導(dǎo)和調(diào)控。
從區(qū)域經(jīng)濟(jì)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)區(qū)域差異巨大、級(jí)差收益明顯的行業(yè)。一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的程度必然受到該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況的制約。一般而言，區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是隨著投資量的不斷增加和需求量的持續(xù)上升發(fā)展起來(lái)的。這種投資與需求的增長(zhǎng)，必然導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)需求的增加，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的相應(yīng)發(fā)展。
對(duì)于中國(guó)，從短期來(lái)看，目前保障性住房的投入相對(duì)很小，短期增加的供應(yīng)有限，受益者是原本就不參與商品房市場(chǎng)的低收入人群，房?jī)r(jià)上漲的推動(dòng)力基本不受影響；同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)一直以來(lái)都是政府的財(cái)政收入的重要部分，短期內(nèi)減少財(cái)政收入增加支出，執(zhí)行上存在很大困難，今后保障性住房建設(shè)能否按照規(guī)劃執(zhí)行就要看政府的決心及其財(cái)政投入；中長(zhǎng)期來(lái)看，國(guó)家政策上規(guī)定“保障住房建設(shè)用地占總土地供應(yīng)70%”、信貸、稅收等政策，明確了國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)方向，從源頭上引導(dǎo)保障性住房的建設(shè)，未來(lái)保障性住房力度將持續(xù)加大，對(duì)市場(chǎng)的影響會(huì)逐漸顯現(xiàn)，結(jié)構(gòu)性的調(diào)整將引起行業(yè)主體的變化，商品房市場(chǎng)份額將減少，商品房利潤(rùn)率將會(huì)因保障性住房的影響而回落。
近年來(lái)，政府不斷出臺(tái)了對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策，2011年政府在“國(guó)八條”的基礎(chǔ)上提出了“新國(guó)八條”，即強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)；加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；加強(qiáng)對(duì)普通商品住宅房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)；完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度；加強(qiáng)金融監(jiān)管；切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)
《房產(chǎn)公司未來(lái)的展望》。
測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。從新國(guó)八條中我們可以看出政府要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到正常市場(chǎng)機(jī)制下的堅(jiān)定決心。其中，限購(gòu)政策的擴(kuò)大、二套房房貸首付比例提高至60%以及二手房交易營(yíng)業(yè)稅全額征收這三大舉措對(duì)樓市產(chǎn)生了最直接的影響。
二、 房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)
第一，房?jī)r(jià)將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢(shì)。如果相關(guān)調(diào)控政策及時(shí)有力，化解了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，并推動(dòng)其健康發(fā)展，則會(huì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的過(guò)渡；而如果任由房?jī)r(jià)按照目前趨勢(shì)推進(jìn)，則未來(lái)的下行和危機(jī)難以避免；預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在10年代會(huì)有一個(gè)泡沫破滅和價(jià)格下跌的過(guò)程，而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展，但下跌的幅度和引起的危機(jī)程度則取決于市場(chǎng)和政策的組合作用。
第二，保障性住房將得到加強(qiáng)。從目前的政策措施看，未來(lái)中國(guó)將加大保障性住房的建設(shè)，但中國(guó)人口眾多的實(shí)際和計(jì)劃供給帶來(lái)的分配畸形和無(wú)效率決定了依靠保障難以解決中國(guó)住房的民生問(wèn)題。
第三，中國(guó)房地產(chǎn)在10年代會(huì)經(jīng)歷較快的發(fā)展過(guò)程。這是由未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要決定的，所以中國(guó)房地產(chǎn)預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。 第四，目前的房地產(chǎn)價(jià)格基本已經(jīng)達(dá)到高位頂點(diǎn)，2017年繼續(xù)大幅上漲的局面應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)，原因是政策已經(jīng)開始對(duì)房地產(chǎn)發(fā)力，人們的預(yù)期和觀望情緒業(yè)已出現(xiàn)。
以現(xiàn)在的房地產(chǎn)的大勢(shì)趨向分析，以發(fā)達(dá)城市為中心，發(fā)展中城市為周邊，價(jià)格趨勢(shì)就形成了金字塔的式樣，且呈上升狀態(tài)，各地區(qū)不同，或緩慢或快，但整體趨勢(shì)不變，且金字塔呈壯大狀態(tài)，邊緣快速向兩邊擴(kuò)展。由此，就造成了小片土地的作物糧食生產(chǎn)值遠(yuǎn)低于其作為地基建房的生產(chǎn)值，可利用土地逐漸減少，在作物上無(wú)其他高科技的作用下，糧食作物會(huì)隨之減少，因此，假設(shè)人口基本保持不變，作物生產(chǎn)能力保持不變，政府要想維持社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展，唯有宏觀調(diào)控市場(chǎng)，推出政策，使土地的生產(chǎn)值高于建房；或者不推出政策，依靠科技的力量，提高作物的生產(chǎn)效率，但如此一來(lái)，房子的價(jià)格會(huì)持續(xù)上升，糧食的價(jià)格也會(huì)上升，最后會(huì)形成通貨膨脹的局面，所以政府仍會(huì)推出提高土地生產(chǎn)利用值的方案，使糧食、住房及人口保持一定的動(dòng)態(tài)平衡。
房產(chǎn)公司未來(lái)的展望 [篇2]
以現(xiàn)在的房地產(chǎn)的大勢(shì)趨向分析，以發(fā)達(dá)城市為中心，發(fā)展中城市為周邊，價(jià)格趨勢(shì)就形成了金字塔的式樣，且呈上升狀態(tài)，各地區(qū)不同，或緩慢或快，但整體趨勢(shì)不變，且金字塔呈壯大狀態(tài)，邊緣快速向兩邊擴(kuò)展。由此，就造成了小片土地的作物糧食生產(chǎn)值遠(yuǎn)低于其作為地基建房的生產(chǎn)值，可利用土地逐漸減少，在作物上無(wú)其他高科技的作用下，糧食作物會(huì)隨之減少，因此，假設(shè)人口基本保持不變，作物生產(chǎn)能力保持不變，政府要想維持社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展，唯有宏觀調(diào)控市場(chǎng)，推出政策，使土地的生產(chǎn)值高于建房；或者不推出政策，依靠科技的力量，提高作物的生產(chǎn)效率，但如此一來(lái)，房子的價(jià)格會(huì)持續(xù)上升，糧食的價(jià)格也會(huì)上升，最后會(huì)形成通貨膨脹的局面，所以政府仍會(huì)推出提高土地生產(chǎn)利用值的方案，使糧食、住房及人口保持一定的動(dòng)態(tài)平衡。
21世紀(jì)的10年代已經(jīng)開啟，然而，這個(gè)新時(shí)代開始的冬天對(duì)于熱了好幾年的中國(guó)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，似乎有些寒冷。在最近的一個(gè)多月里，中央密集出臺(tái)了信貸、稅收、土地等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。證券時(shí)報(bào)發(fā)表中國(guó)社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所助理研究員李春頂博士文章表示，中國(guó)房地產(chǎn)在新的時(shí)代將經(jīng)歷怎樣的變化和發(fā)展，未來(lái)的走向如何，是一個(gè)重要問(wèn)題。
房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)卓著文章稱，已經(jīng)過(guò)去的10年，是中國(guó)房地產(chǎn)取得飛速發(fā)展和巨大成就的10年。自1998年中國(guó)住房制度改革以來(lái)，正式確立了房地產(chǎn)的全面市場(chǎng)化方向，計(jì)劃和分配時(shí)代長(zhǎng)期積聚的需求得到了極大釋放，加上中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和城市化步伐的邁進(jìn)，推動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，房地產(chǎn)規(guī)模和建筑面積逐年遞增。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步形成、完善和成熟，當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為包含土地、建筑、交易和金融服務(wù)的多鏈條、多部門的重要產(chǎn)業(yè)，同時(shí)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)屬性也已充分的顯現(xiàn)和發(fā)揮作用。
在過(guò)去的10年中，房地產(chǎn)對(duì)于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)卓著。在消費(fèi)、投資和出口貿(mào)易這三大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力中，投資和出口構(gòu)成了中國(guó)增長(zhǎng)的核心，其中房地產(chǎn)是投資中的重要力量。整個(gè)循環(huán)的過(guò)程是，出口形成了國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，解決了就業(yè)，增加了居民收入，也給國(guó)家?guī)?lái)了巨額的外匯儲(chǔ)備和稅收收入，政府轉(zhuǎn)而將這些收入轉(zhuǎn)化為政府投資用于基礎(chǔ)設(shè)施和民生建設(shè)；實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和人民收入水平的提高形成了對(duì)城市化的需求，從而推動(dòng)了房地產(chǎn)的
《房產(chǎn)公司未來(lái)的展望》。
快速發(fā)展，進(jìn)而又推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。所以，可以說(shuō)，在“中國(guó)式增長(zhǎng)”的動(dòng)力中，出口、政府投資和房地產(chǎn)是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入，政府收入用于投資，居民收入轉(zhuǎn)化為儲(chǔ)蓄和房地產(chǎn)需求，同時(shí)房地產(chǎn)又給了政府土地財(cái)政，逐步升高的房?jī)r(jià)剝奪了居民的多數(shù)儲(chǔ)蓄，讓我們這個(gè)高儲(chǔ)蓄的國(guó)家在缺少消費(fèi)時(shí)，同樣能夠取得驚人的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。中國(guó)的房地產(chǎn)似乎一直處于稀缺的賣方市場(chǎng)狀態(tài)，即使保持了年均20%多的增長(zhǎng)速度，但仍然難以滿足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化的進(jìn)程帶動(dòng)了城市的就業(yè)和人口增加，以及人們收入水平的提高，加上商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，都形成對(duì)房地產(chǎn)的大量需求；另一方面，房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為重要的投資品，在房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期下，投資和投機(jī)需求鋪天蓋地的進(jìn)入市場(chǎng)。目前，投資和投機(jī)已經(jīng)過(guò)度，推動(dòng)房?jī)r(jià)一路非理性快速上漲，嚴(yán)重脫離了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人民收入水平的增長(zhǎng)速度。房?jī)r(jià)泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產(chǎn)泡沫第二位，其中蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。
未來(lái)10年發(fā)展趨勢(shì)和特點(diǎn)文章指出，展望10年代，房地產(chǎn)的發(fā)展空間依然很大，中國(guó)的城市化比率和國(guó)外相差甚遠(yuǎn)，“居者有其屋”的目標(biāo)遠(yuǎn)沒有實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)仍然可以成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿ΑＨ欢�，�?dāng)前問(wèn)題的重點(diǎn)，是高房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)及其帶來(lái)的一系列隱患。首先，高房?jī)r(jià)帶來(lái)的資產(chǎn)泡沫一旦破滅，將影響房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融安全；其次，高房?jī)r(jià)不利于房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展和發(fā)揮對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用，過(guò)高的價(jià)格將阻礙正常需求，不利于中國(guó)城市化推進(jìn)；再次，高房?jī)r(jià)剝奪了居民的收入，不利于啟動(dòng)內(nèi)需和消費(fèi)的增長(zhǎng)。可以預(yù)期的是，2017及之后的中國(guó)房地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展趨勢(shì)和特點(diǎn)： 第一，房?jī)r(jià)將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢(shì)。如果相關(guān)調(diào)控政策及時(shí)有力，化解了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，并推動(dòng)其健康發(fā)展，則會(huì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的過(guò)渡；而如果任由房?jī)r(jià)按照目前趨勢(shì)推進(jìn)，則未來(lái)的下行和危機(jī)難以避免；預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在10年代會(huì)有一個(gè)泡沫破滅和價(jià)格下跌的過(guò)程，而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展，但下跌的幅度和引起的危機(jī)程度則取決于市場(chǎng)和政策的組合作用。
第二，保障性住房將得到加強(qiáng)。從目前的政策措施看，未來(lái)中國(guó)將加大保障性住房的建設(shè)，但中國(guó)人口眾多的實(shí)際和計(jì)劃供給帶來(lái)的分配畸形和無(wú)效率決定了依靠保障難以解決中國(guó)住房的民生問(wèn)題。
第三，中國(guó)房地產(chǎn)在10年代會(huì)經(jīng)歷較快的發(fā)展過(guò)程。這是由未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要決定的，所以中國(guó)房地產(chǎn)預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。 第四，目前的房地產(chǎn)價(jià)格基本已經(jīng)達(dá)到高位頂點(diǎn)，2017年繼續(xù)大幅上漲的局面應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)，原因是政策已經(jīng)開始對(duì)房地產(chǎn)發(fā)力，人們的預(yù)期和觀望情緒業(yè)已出現(xiàn)。
當(dāng)前調(diào)控應(yīng)關(guān)注兩個(gè)層面文章認(rèn)為，從中國(guó)房地產(chǎn)當(dāng)前的形勢(shì)看，2017年的調(diào)控政策應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注兩個(gè)層面，一是嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投資和投機(jī)，控制房?jī)r(jià)，防止泡沫的繼續(xù)擴(kuò)大；二是防止房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)的健康穩(wěn)定發(fā)展。政策可行的路徑是，一方面控制投資和投機(jī)以控制房?jī)r(jià)，另一方面通過(guò)保障住房緩解自住需求，同時(shí)加快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程，逐步擠壓房地產(chǎn)中的泡沫。近期中央一系列政策的出臺(tái)已經(jīng)顯示了政策上的重視和關(guān)注，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策調(diào)整、“國(guó)四條”出臺(tái)、土地出讓收支管理的變動(dòng)等從各個(gè)方面打擊了房地產(chǎn)的投資和投機(jī)，保障住房建設(shè)等增加了供給和解決了民生。沿著這樣的政策路線發(fā)展，10年代的中國(guó)房地產(chǎn)將會(huì)更加健康穩(wěn)定和成熟。
房產(chǎn)公司未來(lái)的展望 [篇3]
2017年10月末，在第十次集體學(xué)習(xí)時(shí)提出，要加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，滿足群眾基本住房需求，實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居目標(biāo)，總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。筆者認(rèn)為，此次會(huì)議不簡(jiǎn)單著眼于實(shí)現(xiàn)控房?jī)r(jià)的短期目標(biāo)，更加注重房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展，解決居民住房需求，這預(yù)示著房地產(chǎn)政策方向和重點(diǎn)。建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，將是未來(lái)樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)。
一、未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析
(一)主張房?jī)r(jià)上漲的觀點(diǎn)
1、財(cái)政困難論。地方作風(fēng)更希望房?jī)r(jià)上漲，地方政府的債務(wù)壓力和土地招拍掛制度將繼續(xù)推動(dòng)房?jī)r(jià)創(chuàng)新高。
2、城鎮(zhèn)化論。城鎮(zhèn)化將繼續(xù)推高房?jī)r(jià)，從城市化看，城市房?jī)r(jià)也許會(huì)再漲一段時(shí)間。
3、房?jī)r(jià)周期論。中國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)周期達(dá)100年，未來(lái) 15-20年仍然是上漲周期。
未來(lái)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的9個(gè)因素如下：
1、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)繁榮周期沒有結(jié)束。到2020年我國(guó)經(jīng)濟(jì)翻番，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度必須達(dá)到7％以上，加上收入倍增計(jì)劃等，將帶來(lái)住房購(gòu)買能力的提高。
2、地方財(cái)政支付困難推高房?jī)r(jià)。據(jù)國(guó)家審計(jì)署資料，2012年底4個(gè)省、17個(gè)省會(huì)城市承諾以土地出讓收入為償債來(lái)源的債務(wù)余額為7746．97億元，占這些地區(qū)債務(wù)余額的54．64％。償還債務(wù)的出路是提高土地價(jià)格，或者發(fā)行地方債，地方債的發(fā)行依然要靠稅收、靠土地財(cái)政來(lái)解決。
3、宏觀政策對(duì)商品房的影響。宏觀政策確定保障房是政府建設(shè)的重點(diǎn)，但因保障房的建設(shè)量，本身環(huán)境、地點(diǎn)和質(zhì)量等無(wú)法滿足需求，仍然需要商品房市場(chǎng)起決定性作用。宏觀政策要壓縮過(guò)剩產(chǎn)能，房地產(chǎn)是源頭。壓縮產(chǎn)能會(huì)導(dǎo)致原材料價(jià)格上漲，抬高住房成本。同時(shí)，全社會(huì)的貨幣供應(yīng)量持續(xù)不斷擴(kuò)張，這些資金的很大部分集中到投資或購(gòu)買住房上，也會(huì)提高住房?jī)r(jià)格。
4、城鎮(zhèn)化比率的提高。為提高城鎮(zhèn)化率，就得建造新的城市或區(qū)域。
5、需求的擴(kuò)大和投資性。家庭的小型化導(dǎo)致住房二人一套和一人一套的情況增加，從而增加了住房需求。在投資選擇比較中，房地產(chǎn)依然有優(yōu)勢(shì)。
6、流動(dòng)性依然充足。我國(guó)較高的存款準(zhǔn)備金率，表明我國(guó)未來(lái)發(fā)展不會(huì)缺乏資金，為房地產(chǎn)投資提供了資金來(lái)源。影子銀行和信托基金等資金偏愛房地產(chǎn)，社會(huì)資金依然看好房地產(chǎn)。
7、土地貨幣化。可供開發(fā)建設(shè)的土地有限，隨著貨幣供應(yīng)增加，土地價(jià)格肯定上漲，因而住房?jī)r(jià)格必然上漲。
8、房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷型。房地產(chǎn)調(diào)控提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度，土地開發(fā)和拍賣土地的能力只有大房地產(chǎn)商才擁有，他們的營(yíng)銷戰(zhàn)略也相對(duì)具有壟斷性。同時(shí)，大量中間人出現(xiàn)，增加了流通環(huán)節(jié)和成本，提高了維持高價(jià)的承受能力。
9、受益人的心態(tài)。目前購(gòu)買住房投資的人，很大部分是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)各種制度改革的受益人，他們拿著大量的住房，不在乎房?jī)r(jià)的高低，也不擔(dān)心其下跌。這種力量在新開盤尤其是高檔商品房項(xiàng)目中依然存在。
(二)主張房?jī)r(jià)下跌的觀點(diǎn)
1、泡沫論。房地產(chǎn)存在泡沫，價(jià)格已經(jīng)高得離譜。
2、鬼城論，國(guó)內(nèi)有些城市住房供給過(guò)剩，超越了發(fā)展階段，很多新城區(qū)沒有人居住。
3、崩潰論。國(guó)內(nèi)有些城市住房?jī)r(jià)格已經(jīng)大幅度下跌，其他地方未來(lái)也可能出現(xiàn)下跌。
4、剝皮論。房?jī)r(jià)先從中心城市的外圍和城市郊區(qū)下跌，逐漸向中心城市和城市核心區(qū)擴(kuò)散。
未來(lái)抑制房?jī)r(jià)上漲乃至使其下跌的7個(gè)因素如下：
1、城鎮(zhèn)化建設(shè)。城鎮(zhèn)化的土地供應(yīng)增加，人口結(jié)構(gòu)調(diào)整，將影響房?jī)r(jià)上漲。中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議提出，今后要減少工業(yè)用地，增加生活、居住用地供應(yīng)比例，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模，在城市群的布局上，大中小城市和小城鎮(zhèn)合理分工、布局，協(xié)調(diào)發(fā)展。這對(duì)今后城鎮(zhèn)化發(fā)展路徑進(jìn)行了戰(zhàn)略調(diào)整，也必將影響未來(lái)的房?jī)r(jià)變化。
2、房地產(chǎn)管理制度。房地產(chǎn)管理制度的變化將影響房?jī)r(jià)上漲，地方政府抬高土地價(jià)格，并不足以解決財(cái)政所需要的資金，房地產(chǎn)稅收如能歸地方政府，地方就有很大的積極性。隨著2017年財(cái)產(chǎn)登記制度的建立，房地產(chǎn)、個(gè)稅聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)的完善，將大大增強(qiáng)開征房地產(chǎn)持有稅等的操作性，因此，住房?jī)r(jià)格必然會(huì)回落。
3、經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是轉(zhuǎn)型升級(jí)的牛鼻子，只有住房?jī)r(jià)格回歸理性，才能降低生活成本，降低企業(yè)房地產(chǎn)和資金成本，讓其他產(chǎn)業(yè)有高利潤(rùn)，才能鼓勵(lì)向其他行業(yè)投資，為轉(zhuǎn)型升級(jí)提供資金和利潤(rùn)支持。房地產(chǎn)價(jià)格下降是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的政策抉擇要求。
4、經(jīng)濟(jì)周期的變化。2017年我國(guó)經(jīng)濟(jì)速度開始下行，這是大周期的調(diào)整。未來(lái)的增長(zhǎng)速度不會(huì)再超越8％。結(jié)構(gòu)調(diào)整和戰(zhàn)略思路的調(diào)整，更多注重經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量和效益，城鎮(zhèn)化的發(fā)展同樣注重質(zhì)量、生態(tài)、文化和歷史，不會(huì)再搞大拆大建，急于求成。
5、高房?jī)r(jià)和高利率將使中心城市失去優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)本身不具多少技術(shù)含量，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代和實(shí)體經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，房地產(chǎn)的過(guò)度發(fā)展是很不穩(wěn)定的。高房?jī)r(jià)的連鎖效應(yīng)會(huì)抑制房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲。
6、房地產(chǎn)市場(chǎng)已處于不健康狀態(tài)。房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)超越國(guó)際水平，諸多地方出現(xiàn)空城，入住率很低，房地產(chǎn)的投資回報(bào)價(jià)值縮小，風(fēng)險(xiǎn)加大，建筑成本下降。房地產(chǎn)的暴利，也讓企業(yè)和社會(huì)無(wú)心進(jìn)行研發(fā)和技術(shù)投入，這將使我國(guó)喪失國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。
7、住房供給已超過(guò)城鎮(zhèn)化人口的需求。按照 2017—2012年以來(lái)全國(guó)每年銷售的住房套數(shù)計(jì)算(每套
100平方米以上)，每年可解決2600-3000萬(wàn)人口入城，但實(shí)際每年城鎮(zhèn)化人口不足2300萬(wàn)。根據(jù)目前的施工面積和銷售情況，假設(shè)未來(lái)每年依然銷售940萬(wàn)套住宅，8年銷售7520萬(wàn)套，至少可以解決22560萬(wàn)人口的居住，而城市增加的人口實(shí)際只有17600萬(wàn)，只需要5833萬(wàn)套，未來(lái)8年住房供應(yīng)超過(guò)需求 1700萬(wàn)套。由此可見，未來(lái)8年住房基本是供給能力大于需求能力的，房?jī)r(jià)應(yīng)該穩(wěn)定乃至下降，結(jié)構(gòu)上或許有所波動(dòng)。
二、我國(guó)房地產(chǎn)政策亟待調(diào)整
(一)在新的條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的變化
1、房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和轉(zhuǎn)型的支撐力沒變。我國(guó)經(jīng)濟(jì)舊模式的原動(dòng)力趨弱，新動(dòng)力尚未形成，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)處于高速向中高速轉(zhuǎn)換的“空檔期”。為保證這種轉(zhuǎn)化平穩(wěn)實(shí)現(xiàn)，而不至于出現(xiàn)失速下滑，房地產(chǎn)仍然是守住增長(zhǎng)底線的支撐力，同時(shí)也為改革轉(zhuǎn)型奠定一個(gè)“緩沖區(qū)”�？梢栽O(shè)想，如果沒有房地產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的支撐，沒有土地出讓金大幅改善對(duì)地方收入的支撐，沒有房地產(chǎn)銷售改善對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的拉動(dòng)，那么，2017年能否實(shí)現(xiàn)7．5％的預(yù)期目標(biāo)?
2、土地“招拍掛”機(jī)制沒變。土地“招拍掛”機(jī)制作為房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地財(cái)政運(yùn)行的基石，在未來(lái)幾年都很難有實(shí)質(zhì)性變化。歸根結(jié)底，商品房用地供應(yīng)不足，地方政府對(duì)土地財(cái)政過(guò)度依賴只是一個(gè)結(jié)果，它是對(duì)土地“招拍掛”機(jī)制的響應(yīng)。過(guò)去3年，中央政府下達(dá)的住宅用地供給計(jì)劃指標(biāo)都未能完成。機(jī)構(gòu)上看，房?jī)r(jià)上漲壓力更大的一線城市，其住宅用地供給比例處于持續(xù)的下降通道。盡管近期的調(diào)控政策都強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大土地供給，但事實(shí)上，如果建設(shè)用地總量難以擴(kuò)張，住宅供給比例難以提升，這個(gè)政策將很難落地。
3、房?jī)r(jià)控制占決策權(quán)重沒變。房?jī)r(jià)控制依然占有重要的決策權(quán)重，這在短期內(nèi)不會(huì)有明顯的變化。盡管到目前為止，新一屆政府并未對(duì)控制房?jī)r(jià)有過(guò)公開的表態(tài)，市場(chǎng)也廣泛預(yù)期房?jī)r(jià)控制目標(biāo)和問(wèn)責(zé)機(jī)制會(huì)有所淡化，并寄望于供給體系的多元化，以使市場(chǎng)之手發(fā)揮更大的作用。然而事實(shí)上，由于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲會(huì)惡化財(cái)富和收入分配，產(chǎn)生社會(huì)問(wèn)題，政府對(duì)房?jī)r(jià)上漲保持著比較謹(jǐn)慎的態(tài)度。
4、房地產(chǎn)市場(chǎng)基本驅(qū)動(dòng)力變?nèi)酢７康禺a(chǎn)市場(chǎng)自身的基本驅(qū)動(dòng)力變?nèi)�，�?duì)調(diào)控的承受能力將會(huì)下降，一項(xiàng)政策的出臺(tái)可能會(huì)產(chǎn)生難以預(yù)料的負(fù)面沖擊。因此，調(diào)控力度的把握將比以往更加困難。盡管2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪比較明顯的反彈，但是就全國(guó)整體而言，庫(kù)存消化壓力并未明顯緩解，個(gè)別城市庫(kù)存壓力仍然較大，甚至有些城市的房?jī)r(jià)處于下跌通道。因此，基于本輪市場(chǎng)反彈的這種結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)，考慮到中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度已經(jīng)放緩，貨幣也將處于中性偏緊的狀態(tài)，可以判斷中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本支撐因素都在不同程度地弱化。因此，未來(lái)的調(diào)控將更加難以平衡；既要兼顧經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，又要抑制個(gè)別城市的房?jī)r(jià)上漲，還要預(yù)防調(diào)控力度不合適所引發(fā)的下行風(fēng)險(xiǎn)。
5、房地產(chǎn)市場(chǎng)核心問(wèn)題的變化。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問(wèn)題已經(jīng)從總量不足逐步過(guò)渡到住房占有的不平衡，這意味著調(diào)控政策的目標(biāo)將更為多元化，調(diào)結(jié)構(gòu)將會(huì)是住房政策的長(zhǎng)期目標(biāo)。中央政府認(rèn)為，解決群眾住房問(wèn)題是一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)，還存在著住房困難家庭的需求尚未根本解決、保障性住房總體不足，住房資源配置不合理不平衡等問(wèn)題。
6、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)分化的格局，區(qū)域之間、城市之間冷熱不均的現(xiàn)象繼續(xù)凸顯，顯示我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體性趨弱，結(jié)構(gòu)性和差異性趨強(qiáng)。在這種背景下，未來(lái)的房地產(chǎn)政策可能傾向于差別化，而非一刀切。分化格局反映的是人口流動(dòng)的新趨勢(shì)。第六次人口普查顯示，單向、集中的人口流動(dòng)模式?jīng)Q定了個(gè)別熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)需求依然旺盛，及時(shí)實(shí)施嚴(yán)格的限購(gòu)等干預(yù)措施，也難以從根本上抑制房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)。反之，部分遭遇人口流失的城市，房?jī)r(jià)卻承受下滑的壓力。以人口城鎮(zhèn)化
為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，決定了未來(lái)的房地產(chǎn)政策必須對(duì)流動(dòng)人口的住房需求給予必要的關(guān)注。盡管從數(shù)據(jù)上觀察，農(nóng)村向城鎮(zhèn)的人口遷移規(guī)模最大，速度最快的階段已經(jīng)過(guò)去，然而遷移人口的住房問(wèn)題卻比以往更加突出。
(二)政策調(diào)整和完善需把握的原則
盡管很難對(duì)房地產(chǎn)政策走向進(jìn)行精確的判斷，但是考慮到政策的選擇都基于一定的約束條件，未來(lái)并非完全無(wú)跡可循。在調(diào)整和完善房地產(chǎn)相關(guān)政策時(shí)，要把握以下5項(xiàng)原則。
1、底線思維原則。底線思維決定了短期的房地產(chǎn)政策仍將表現(xiàn)出明顯的階段性和逆周期特征。短期內(nèi)的房地產(chǎn)政策走向仍將取決于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度。如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的壓力增加，則政策的選項(xiàng)是：弱化舊政策的執(zhí)行力度、延緩新政策的推出節(jié)奏。房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍的時(shí)間點(diǎn)和試點(diǎn)方案將部分取決于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的環(huán)境，如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力依然較大，推出節(jié)奏仍有可能繼續(xù)延后，或者采取較為溫和的試點(diǎn)方案。
2、問(wèn)責(zé)制原則。房?jī)r(jià)目標(biāo)和問(wèn)責(zé)機(jī)制決定了以限購(gòu)、限貸等抑制需求的行政干預(yù)措施在短期內(nèi)難以退出。盡管限購(gòu)、限貸、限售等短期政策是典型的行政干預(yù)，不符合市場(chǎng)化的長(zhǎng)期方向，但是對(duì)于房?jī)r(jià)上漲壓力較大的一線和個(gè)別二線城市而言，是短期內(nèi)最有效的手段。房?jī)r(jià)控制依然是問(wèn)責(zé)考核的核心，地方和中央在這一點(diǎn)上并不存在分歧。無(wú)數(shù)據(jù)表明限購(gòu)、限貸等政策能夠?qū)崿F(xiàn)控制房?jī)r(jià)的目標(biāo)，它的實(shí)際效果往往是抑制供應(yīng)，需求不會(huì)被消滅，只會(huì)被延后。
3、供應(yīng)體系原則。長(zhǎng)期的住房供應(yīng)體系將走向“三元供應(yīng)格局”：低收入家庭的安居需求，通過(guò)保障房政策給予支持，主要靠“租”，合并公租房和廉租房。中間“夾心層”的商品房需求，通過(guò)財(cái)稅、金融等手段的定向支持，使之有能力滿足自住性的首套商品房需求，幫助其擁有產(chǎn)權(quán)，分享城市升值的好處；高收入家庭的改善性需求，通過(guò)房產(chǎn)稅等手段予以適度抑制。
4、土地制度改革原則。通過(guò)土地制度改革釋放住宅用地的政策效果需要時(shí)間檢驗(yàn)。集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)能否為住宅用地提供潛在的空間尚需時(shí)間確認(rèn)。土地指標(biāo)偏緊的珠三角、長(zhǎng)三角發(fā)達(dá)城市更有可能從存量領(lǐng)域開啟集體建設(shè)用地的市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)，并在一定程度上緩解住宅用地緊張的格局。
5、市場(chǎng)化原則。十八屆三中全會(huì)提出“使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，更好發(fā)揮政府作用”，代表著房地產(chǎn)政策的長(zhǎng)期走向，也被解讀為行政性政策退出、長(zhǎng)效機(jī)制逐步確立、房地產(chǎn)走向市場(chǎng)化路徑以及改革的優(yōu)先次序可能是：首先，需要啟動(dòng)供給端改革，使土地和資金供應(yīng)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化；其次，啟動(dòng)需求端改革，逐步退出限購(gòu)、限貸等行政干預(yù)措施，建立以稅收、金融手段等市場(chǎng)工具為主的長(zhǎng)效機(jī)制，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的情況下，適時(shí)啟動(dòng)房地產(chǎn)試點(diǎn)和立法。
三、房地產(chǎn)調(diào)控的兩個(gè)問(wèn)題
(一)結(jié)構(gòu)性矛盾突出問(wèn)題
當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)是問(wèn)題不少，絕大部分都不是由總量矛盾造成的，而是源于行業(yè)內(nèi)部各種結(jié)構(gòu)性的突出矛盾。
1、房?jī)r(jià)與購(gòu)買力的不匹配。當(dāng)前，對(duì)住宅需求最大的人群應(yīng)當(dāng)是進(jìn)入城市不久的“新市民”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，大約有兩億人口居住在城鎮(zhèn)卻沒有城鎮(zhèn)戶籍，這一群體基本是在城市務(wù)工的農(nóng)業(yè)人口，而各類保障性住房也基本不能覆蓋著一群體。對(duì)于“新市民”這一群體來(lái)說(shuō)，當(dāng)前商品住宅價(jià)格過(guò)高是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。
如果城鎮(zhèn)住宅需求最大的一個(gè)群體，購(gòu)買力長(zhǎng)期無(wú)法支持當(dāng)前的商品住宅價(jià)格，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然不可持續(xù)。房?jī)r(jià)與購(gòu)買力的不匹配也會(huì)對(duì)住宅以外的消費(fèi)產(chǎn)生很大影響，房?jī)r(jià)對(duì)家庭消費(fèi)具有明顯的抑制作用。城鎮(zhèn)化應(yīng)當(dāng)是全社會(huì)生活水平全面提高的過(guò)程，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展固然是其中的重要一環(huán)，但如果家庭消費(fèi)因此受到明顯抑制，那城鎮(zhèn)化就偏離了它的初衷。要解決這些問(wèn)題，一是要認(rèn)識(shí)到雖然房?jī)r(jià)與購(gòu)買力不匹配，但是房?jī)r(jià)暴跌對(duì)于經(jīng)濟(jì)弊遠(yuǎn)大于利，所以需要持續(xù)不斷的提高居民的可支配收入，以增強(qiáng)住房需求群體的購(gòu)買力。二是要加強(qiáng)保障住房的建設(shè)分配和租房市場(chǎng)的規(guī)范化，分流一部分商品住宅購(gòu)房需求。
2、區(qū)域之間發(fā)展不平衡。從全國(guó)來(lái)看，局部地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)快，某些地方出現(xiàn)了所謂的“鬼城”。 2017年7月發(fā)布的《城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)排行榜》評(píng)估了286個(gè)地級(jí)以上市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，其中風(fēng)險(xiǎn)最集中的區(qū)域在我國(guó)西北地區(qū)，并且風(fēng)險(xiǎn)最高的前50個(gè)城市幾乎均為三線城市。就實(shí)際層面而言，現(xiàn)在很多城市都在興建新城、衛(wèi)星城，這些城市中的新區(qū)也有過(guò)度開發(fā)之嫌。與這些局部地區(qū)的過(guò)度開發(fā)形成鮮明對(duì)比的是，在大城市、城市中心區(qū)域，住宅依舊是相對(duì)稀缺的資源。我國(guó)住宅市場(chǎng)區(qū)域間的發(fā)展不平衡可能會(huì)長(zhǎng)期存在，這是由房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)周期特性決定的�？尚械拇胧┦抢^續(xù)發(fā)展城市和城際交通體系，轉(zhuǎn)移一部分大城市和市中心人口至新開發(fā)區(qū)域。這樣既緩解了大城市及城市中心區(qū)域的壓力，又充分利用了已過(guò)度開發(fā)地區(qū)的房地產(chǎn)資源。然而，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)同樣有資金投入大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，因此，需要認(rèn)識(shí)到調(diào)整區(qū)域不平衡是一個(gè)漫長(zhǎng)的、動(dòng)態(tài)的過(guò)程、應(yīng)用長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光看待這個(gè)問(wèn)題。
(二)貨幣供應(yīng)及流向問(wèn)題
1、房?jī)r(jià)問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是貨幣問(wèn)題。房?jī)r(jià)漲跌及其走勢(shì)取決于多個(gè)方面因素，其中包括宏觀經(jīng)濟(jì)、貨幣供應(yīng)水平、可替代投資品市場(chǎng)狀況、區(qū)位、相關(guān)社會(huì)心理狀態(tài)、社會(huì)保障性住房供給水平以及稅收因素等。貨幣供應(yīng)從總體上影響房?jī)r(jià)走勢(shì)，城市發(fā)展不均衡、公共服務(wù)供給不均衡、城市間機(jī)會(huì)不均衡等從結(jié)構(gòu)上影響房?jī)r(jià)。稅收因素既可以在總體方面又可以在結(jié)構(gòu)方面影響房?jī)r(jià)。貨幣供給是決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵因素，要認(rèn)清房?jī)r(jià)漲跌的本質(zhì)，即房?jī)r(jià)漲跌的核心問(wèn)題是貨幣供應(yīng)狀況，房?jī)r(jià)問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是貨幣問(wèn)題。
2、貨幣供給增長(zhǎng)支撐了高房?jī)r(jià)。貨幣供應(yīng)影響房?jī)r(jià)的作用機(jī)理在于，當(dāng)貨幣供應(yīng)大幅擴(kuò)張時(shí)，充裕的資金為房地產(chǎn)投資提供了基礎(chǔ)，投資者獲取信貸資金的便利程度增加，機(jī)會(huì)成本降低。另—方面，貨幣供應(yīng)大漲必然引發(fā)物價(jià)大幅上漲、貨幣貶值，投資者以及普通居民必然通過(guò)投資或購(gòu)買房地產(chǎn)來(lái)應(yīng)對(duì)，其結(jié)果是房?jī)r(jià)上漲，而當(dāng)貨幣供應(yīng)大幅縮小時(shí)，支撐房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)不存在，投資房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本也會(huì)增加，市場(chǎng)流動(dòng)性減弱，投資者或普通居民傾向于持有現(xiàn)金資產(chǎn)，而不選擇購(gòu)買房地產(chǎn)，其結(jié)果是房?jī)r(jià)下跌。
3、房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵是控制好貨幣供應(yīng)。根據(jù)中國(guó)央行公布的數(shù)據(jù)，2017年10月末，廣義貨幣 (M2)余額107．02萬(wàn)億元人民幣，同比增長(zhǎng)14．3％。在貨幣供應(yīng)充裕的情況下，人們對(duì)房?jī)r(jià)依然保持看漲預(yù)期，以信貸資金為主的資金自然會(huì)源源不斷地流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。根據(jù)中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2017年1月—11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68．6％。上述數(shù)據(jù)表明，民間房地產(chǎn)投資熱情依然高漲，到 2017年11月依然有大規(guī)模資金流入房地產(chǎn)業(yè)，而且房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵是控制好貨幣供應(yīng)以及貨幣流向。貨幣政策應(yīng)成為房地產(chǎn)調(diào)控的核心。一方面控制好貨幣總量和貨幣投放節(jié)奏，另一方面控制好貨幣流向，同時(shí)重點(diǎn)輔之以稅收政策。（
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