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購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)注意事項(xiàng)
一、購(gòu)買商鋪前應(yīng)向房屋所在區(qū)的房產(chǎn)交易中心查詢所購(gòu)房屋的權(quán)屬狀況，嚴(yán)格審核開發(fā)商是否具備土地開發(fā)到房產(chǎn)銷售的一切證照，包括是否抵押、是否受司法限制等。
二、在簽訂商鋪買賣合同時(shí)注意：
1、房屋用途�？词欠翊_實(shí)為商用，并在合同中注明；
2、公用分?jǐn)偯娣e。商鋪的公攤面積一般在30%-40%，甚至50%。因此對(duì)買鋪者來說，購(gòu)鋪單價(jià)高于住宅房，如果允許在一定范圍內(nèi)的誤差，也可能帶來價(jià)格上幾萬元的變動(dòng)，建議購(gòu)房者選擇按使用面積計(jì)單價(jià)的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計(jì)。同時(shí)，讓開發(fā)商在購(gòu)房合同中約定好當(dāng)商鋪公攤面積過大或過小時(shí)的解決辦法；
3、物業(yè)管理。許多購(gòu)房者與開發(fā)商的糾紛都集中體現(xiàn)在商鋪的物業(yè)管理上，這也是購(gòu)房者在購(gòu)買商鋪時(shí)極易忽略的環(huán)節(jié)；
4、交房條件。商業(yè)物業(yè)的房產(chǎn)條件對(duì)投資商的招商以及經(jīng)營(yíng)者日后的經(jīng)營(yíng)都相當(dāng)重要，在簽訂商鋪合同時(shí)應(yīng)特別約定物業(yè)的平面格局、樓板承重、停車位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高以及配套設(shè)施等條件，并在交房時(shí)注意驗(yàn)收。
三、相當(dāng)一部分人在購(gòu)買商鋪時(shí)看中的是房產(chǎn)商的承諾，如售后包租，每年的收益率百分之幾。有一點(diǎn)要注意的是，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十一條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，購(gòu)房者要慎重評(píng)估房產(chǎn)商的承諾兌現(xiàn)的可能性有多大。
四、貸款與其他稅費(fèi)方面。商鋪貸款低，年限短，貸款利率相對(duì)較高，而銀行對(duì)商鋪貸款者資質(zhì)的審核比住宅嚴(yán)格，因此，購(gòu)房者應(yīng)考慮到貸款不能實(shí)現(xiàn)時(shí)所面臨的壓力；購(gòu)買商鋪應(yīng)繳納總房?jī)r(jià)4%的契稅，另外還有合同印花稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅以及個(gè)人所得稅，在這里就不一一細(xì)說了。
購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)注意事項(xiàng) [篇2]
一、買賣前應(yīng)考慮的問題
公司自身狀況，包括公司的資金計(jì)劃、開支預(yù)算等。如今，企業(yè)貸款難眾所周知，資金本來就緊張。對(duì)于企業(yè)來說，充足的現(xiàn)金流在企業(yè)開展經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)等方面都有積極作用。
公司未來發(fā)展情況。企業(yè)應(yīng)考慮自身成長(zhǎng)性、經(jīng)營(yíng)狀況、規(guī)模擴(kuò)大情況等。
物業(yè)的保值與增值。①以出售為主的商業(yè)樓宇不利于后期物業(yè)管理，過多的投資型客戶購(gòu)買，會(huì)給后期的運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理帶來干擾，使得整個(gè)大廈難以保值。②投資者之間會(huì)引發(fā)出租競(jìng)爭(zhēng)，互相壓價(jià)。③熱點(diǎn)區(qū)域處于發(fā)展中，有被熱炒的趨勢(shì)，開發(fā)商購(gòu)地成本高，為盡快收回成本，人為地抬高了價(jià)格。買賣是一次性投資，很難根據(jù)市場(chǎng)情況及時(shí)做出調(diào)整。
周邊客戶資源的情況。公司的客戶資源分布區(qū)域不同，因此要通常選擇在特定的區(qū)域辦公，可以就近聯(lián)系方便，提高效率，減少資源浪費(fèi)。
物業(yè)本身檔次或管理狀況。物業(yè)本身檔次或管理狀況對(duì)企業(yè)形象有很大影響，但是過分追求高檔次或節(jié)約成本，可能對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)及管理都產(chǎn)生不良的影響。
充分了解員工對(duì)辦公地點(diǎn)的意見。辦公場(chǎng)所的選擇，可能導(dǎo)致員工個(gè)人的交通、午餐等成本增加，影響員工的工作效率，等于變相的增加成本。
二、買方在買賣過程中的注意事項(xiàng)
買方主要有下定、調(diào)查、簽約、付款、收房過戶等5大環(huán)節(jié)。
1、下定時(shí)要明確議價(jià)期限
下定時(shí)要明確中介公司向賣方進(jìn)行議價(jià)的期限，保證議價(jià)不成時(shí)及時(shí)拿回款項(xiàng)。與中介簽好協(xié)議后，要拿協(xié)議原件。在中介議價(jià)成功后，應(yīng)要求中介將賣方簽署的協(xié)議和賣方簽的定金收條轉(zhuǎn)交給自己。
2、注重實(shí)地調(diào)查 簽約前，買方應(yīng)做些實(shí)地調(diào)查。
首先，到樓宇實(shí)地考察，了解樓宇的使用情況、相鄰關(guān)系、物業(yè)維修資金和物業(yè)收費(fèi)等情況。
其次，買方應(yīng)至交易中心查詢?cè)摌怯畹漠a(chǎn)權(quán)情況，有無抵押、租賃或被查封等。要注意合同中與實(shí)際的面積誤差，確認(rèn)房屋面積信息，注明存在誤差時(shí)的解決辦法。要注意樓宇的約定用途，合同中列明賣方相關(guān)義務(wù)，確保交付的房屋符合買方的商業(yè)用途。
再次，到樓宇所在派出所查明該房屋內(nèi)戶口情況。
最后，如需貸款還應(yīng)事先向銀行咨詢貸款條件和可貸成數(shù)額。 此外，還需要考慮樓宇后續(xù)受政策和城市發(fā)展所產(chǎn)生的影響。政策的影響，如交通、道路的改善，舊區(qū)改造，市政動(dòng)遷等�？紤]商鋪所在地的商業(yè)成熟度，成熟地帶的樓宇價(jià)格很貴，成長(zhǎng)地帶的樓宇價(jià)格不是很高，相應(yīng)的周邊商業(yè)、餐飲、醫(yī)療配套也不同。
3、簽約前多查閱相關(guān)證件
如房屋產(chǎn)權(quán)證等，以確保賣方具有合法資格。同時(shí)，買方付款應(yīng)
與賣方履約掛起鉤來，比如簽約、交房、過戶等環(huán)節(jié)當(dāng)賣方完成后再相應(yīng)付款，并且約定賣方違約時(shí)買方可相應(yīng)推遲付款的權(quán)利。最后，為保證資金安全，最好能采用資金監(jiān)管。
房產(chǎn)證只是簡(jiǎn)單的產(chǎn)權(quán)歸屬，除查證房屋產(chǎn)權(quán)以外，買方還需要考慮以下幾個(gè)問題：
（1）產(chǎn)權(quán)是否明晰。有些樓宇有多個(gè)共有人，對(duì)此買方應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買方與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下是無效的。
（2）交易樓宇是否在租。有些樓宇在轉(zhuǎn)讓時(shí)，租期尚未結(jié)束。如果買方只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買方極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)使用的房產(chǎn)。我國(guó)規(guī)定，房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。
（3）土地情況是否清晰。買方應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買方對(duì)樓宇享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，賣方已使用10年，對(duì)于買方來說就要考慮實(shí)際的土地使用權(quán)年限，不同使用年限的房產(chǎn)在諸如購(gòu)買或轉(zhuǎn)讓時(shí)所繳納的費(fèi)用、貸款的政策、水電等等方面都有很大的區(qū)別。
（4）市政規(guī)劃是否影響。有些賣方可能事先已了解該樓宇要面臨拆遷或其他市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買方在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
4、付款后要收取收據(jù) 房款支付后，應(yīng)由賣方出具收據(jù)。除非賣方明確授權(quán)，中介一般無權(quán)擅自收受房款。如約定部分房款支付用來償還銀行注銷現(xiàn)有抵押登記的，該筆資金一定要監(jiān)管或者由買方支付至賣方的還貸賬戶并告知原有銀行直接劃撥，以避免賣方挪用導(dǎo)致無法過戶。
5、收房過戶要驗(yàn)收
買方接收樓宇時(shí)，應(yīng)根據(jù)合同驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備的移交情況。在過戶前，盡量避免裝修房屋，以防過戶后發(fā)生糾紛使買賣復(fù)雜化。房屋過戶不僅包括產(chǎn)權(quán)過戶，還須注意水電煤話等他項(xiàng)過戶。
三、賣方在買賣過程中的注意事項(xiàng)
賣方主要有掛牌、收定、簽約、收款、交房過戶等五個(gè)環(huán)節(jié)。
1、掛牌時(shí)明確委托方式和期限
賣方大多數(shù)情況下會(huì)通過中介公司予以掛牌出售。賣方在掛牌時(shí)除明確掛牌價(jià)格外，還應(yīng)明確委托方式和掛牌期限。
2、謹(jǐn)慎收取定金
中介公司找到客戶后會(huì)同賣方議價(jià)。如賣方接受購(gòu)買條件，則從中介處簽收定金。但很多中介公司會(huì)要求保管該定金，賣方對(duì)此要慎重。房產(chǎn)賣了，定金轉(zhuǎn)為傭金可以。怕買方毀約，賣方可以沒收定金時(shí)，中介公司卻要求分賣方一杯羹。
3、簽約時(shí)要注意三點(diǎn)
（1）將房屋的物理狀況和權(quán)利狀況如實(shí)告知買方，最好在合同中寫下來。
（2）提供“三項(xiàng)證明”，即如有共有人須提供房屋共有人同意出售的證明；如有抵押，則提供已經(jīng)書面通知房屋抵押權(quán)人的證明；如該房已經(jīng)出租，則提供房屋承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面證明。
（3）交易流程必須與房款支付掛鉤，即確保在房屋過戶前后拿到房款。
4、盡量取得放款承諾 簽約時(shí)，買方通常只支付首期款，余款待過戶后由銀行支付。但銀行只根據(jù)買方指示付款，如在房屋過戶后、銀行放款之前，買方取消了貸款，則銀行自然不會(huì)再放款給賣方，故賣方最好能取得買方貸款銀行的放款承諾。
5、交房過戶時(shí)避免違約責(zé)任
交房和過戶是賣方的兩大義務(wù)，需買方配合。當(dāng)出現(xiàn)買方因種種原因不予配合時(shí)，賣方應(yīng)書面催告買方，同時(shí)要求中介出具相關(guān)證明，避免日后違約責(zé)任。
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