集體性房產(chǎn)糾紛如何解決性

“所有的宣傳都讓我們堅(jiān)信我們的房子是高品質(zhì)的�？墒乾F(xiàn)在，各種銷售 冊(cè)上的一切高品質(zhì)的宣傳，都成為了瞎話，當(dāng)初銷售和樓書(shū)上所說(shuō)的人性化設(shè) 計(jì)的高品質(zhì)電梯只有0.8米寬，如果一個(gè)人兩手提物得側(cè)身才能進(jìn)去。在銷售 及力的推存下，我們掏了地暖的錢現(xiàn)在變成了普通的暖氣片，美麗的有大理石 的大堂變成了瓷磚鋪設(shè)的拐彎的過(guò)道，最窄的只有0.96米寬，最寬的也不過(guò)

1.2米，我們連家具都搬不進(jìn)去。外墻上所用的高檔涂料，已出現(xiàn)大面積脫落， ------------ 新窗上到處是劃痕，黃色的膠水永遠(yuǎn)擦不掉，房間內(nèi)的插座高低不平， 各種管道“錯(cuò)落有致”，樓道處處破爛不堪，樓道內(nèi)出現(xiàn)了不該出現(xiàn)的裸露的 暖氣管道，高品質(zhì)的外墻十分的粗糙。沙盤上展示的夢(mèng)幻般的園林成了大坑， 小橋流水也沒(méi)有了蹤影…….開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按時(shí)完工就要強(qiáng)行交付使用。

------------ 我們不能收房，堅(jiān)決退房！所以我們要求大家齊心協(xié)力簽上你們的名 字，維護(hù)我們權(quán)利，一致退房！必耍時(shí)通過(guò)法律的途徑”。

這是呈現(xiàn)在我們眼前的又一起集體性退房糾紛，憤怒的業(yè)主要求退房。發(fā)生糾 紛，總結(jié)一下：主要有以下情況，

1、宣傳與實(shí)際不符。

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告 宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍 內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立 以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入 商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 (《中華人民共和國(guó)合同法》）第七章違約責(zé)任

第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定 的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

第一百零八條當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義 務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

第一百零九條當(dāng)事人一方未支付價(jià)款或者報(bào)酬的，對(duì)方可以要求其支付 價(jià)款或者報(bào)酬。

第一百一十條當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合 約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

(一）法律上或者事實(shí)上不能履行；

(二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；

(三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

第一百一十一條質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé) 任。對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能 確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承 擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。

第一百一十二條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約

定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。 第一百一十三條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約 定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合 同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng) 當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。

經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國(guó) 消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)-法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

第一百一十四條當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街?付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

約定的違約金低丁造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu) 予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或 者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。 第一百一十五條當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向 對(duì)方給付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收 回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一 方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

第一百一十六條當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì) 方可以選擇適用違約金或者定金條款。（不適用并罰）

第一百一十七條因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部 分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗 力的，不能免除責(zé)任。

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本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。 第一百一十八條當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知 對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。

第一百一十九條當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的 擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。

當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)。

第一百二十條當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第一百二十一條當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠?擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解 決。

第一百二十二條因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的， 受損害方有權(quán)選擇依照本法耍求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān) 侵權(quán)責(zé)任。

這里需要說(shuō)明的一點(diǎn)是，對(duì)丁出賣人在商品房銷售廣告中過(guò)分的商業(yè)吹噓以及 開(kāi)發(fā)商就商品房規(guī)劃范圍內(nèi)之外的環(huán)境和公益設(shè)施進(jìn)行的虛假宣傳，如未定入 合同，不應(yīng)視為合同的內(nèi)容，但不等于不承擔(dān)任何法律責(zé)任，如果因此造成買 受人損失的，買受人可根據(jù)《合同法》第42條、第54條以及最高人民法院 《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第86 條的規(guī)定，由出賣人承擔(dān)締約過(guò)失的損害賠償責(zé)任。

2 、改變了結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)。

第二十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品

房銷售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu) 型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品 房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi), 書(shū)面通知買受人。

買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起1 5日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買受人 在通知到達(dá)之日起1 5日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由 此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受 人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

3 、拖延辦理房產(chǎn)證。

由于出賣人的原因，商品房買賣合同約定或者相關(guān)法律規(guī)定的辦理房屋所有權(quán) 登記的期限屆滿后超過(guò)一年。 第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十 三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年,由于出賣人的原因， 導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng) 予支持。

4、要求補(bǔ)交不該交的費(fèi)用。

這種情況下，開(kāi)發(fā)商一般利用他們的強(qiáng)勢(shì)地位，要求業(yè)主繳納本不該業(yè)主繳納 的費(fèi)用，這種情況下，要根據(jù)雙方簽訂的商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議來(lái)主張權(quán) 利，如果沒(méi)有在協(xié)議中約定有業(yè)主繳納而開(kāi)發(fā)商要求業(yè)主繳納，那么開(kāi)發(fā)商可 以要求業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。

5、一房?jī)少u。

以下五種情形導(dǎo)致合同無(wú)效或被撤銷、解除的，買受人可請(qǐng)求返還購(gòu)房款及利 息、賠償損失，并可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。：

1. 出賣人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品 房預(yù)售許可證明；

2. 出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

3. 出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出售給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的 事實(shí)；

4. 商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

5. 商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人者。（商品房 買賣合同司法解釋第8、9條）

6、房子存在質(zhì)量問(wèn)題。

第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用 后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的， 應(yīng)予支持。

第十三條因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同 和賠償損失的，應(yīng)予支持。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣 人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。 修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

7、面積誤差比超過(guò)3%而又沒(méi)有做約定的。這種情況下，可以要求退房。

8、遲延交房或者遲延交付房款。

第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買 受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方 請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

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法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的 合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之曰起 一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

集體性房產(chǎn)糾紛如何解決性 [篇2]

農(nóng)村房產(chǎn)糾紛案件的特點(diǎn)：

1.從買賣雙方身份來(lái)看，出賣人為農(nóng)村村民，買受人主要為城市居民或外村村民，也有是同村村民的情況。

2.從交易發(fā)生的時(shí)間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上。

3.合同大都已履行（出賣人交付了房屋，買受人給付了房款并入住），但多未辦理房屋或宅基地使用權(quán)變更登記。

4.從訴因看，多源于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價(jià)格，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴。

5.從標(biāo)的物現(xiàn)狀看，有的房屋已經(jīng)過(guò)裝修、翻建、改建等添附行為。這是目前法院處理此類案件的難點(diǎn)，涉及到對(duì)房屋增值部分的處理問(wèn)題。

農(nóng)村房屋是否允許買賣農(nóng)村房屋能否買賣，對(duì)此問(wèn)題存在兩種意見(jiàn)；

一種意見(jiàn)認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣事關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而我國(guó)法律禁止轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)，因此，農(nóng)村房屋不能買賣。

另一種意見(jiàn)認(rèn)為，“法無(wú)禁止即可行”，我國(guó)法律沒(méi)有禁止農(nóng)村房屋買賣的明文規(guī)定，只要雙方協(xié)商同意，農(nóng)村房屋就可以買賣。從我國(guó)土地法第六十二條關(guān)于“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定可以看出，國(guó)家還是肯定農(nóng)村房屋是可以出售的，沒(méi)有要禁止和干涉農(nóng)村居民行使房屋所有權(quán)的立法意圖。而且，依據(jù)我國(guó)物權(quán)法第六十四條“私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)”的規(guī)定，既然農(nóng)村房屋是農(nóng)村居民合法的私有財(cái)產(chǎn)，那么作為農(nóng)村房屋所有權(quán)人的農(nóng)村居民，完全可依法對(duì)其房屋行使包括處分權(quán)在內(nèi)的所有權(quán)。因此農(nóng)村房屋是可以買賣的。

對(duì)農(nóng)村房產(chǎn)糾紛合同效力的認(rèn)定由上述分析可見(jiàn)，農(nóng)村房屋可以買賣。但是，不是所有的農(nóng)村房屋買賣合同都是合法有效的。因?yàn)椋�根�?jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，一個(gè)合同有效，不僅合同主體要適格，而且內(nèi)容要合法。筆者認(rèn)為，在農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定上，除依法適用我國(guó)合同法關(guān)于合同有效、無(wú)效規(guī)定的一般原則外，還應(yīng)當(dāng)遵照國(guó)家政策的相關(guān)規(guī)定。

根據(jù)農(nóng)村房屋買賣合同主體的差異，可以將農(nóng)村房屋買賣合同糾紛分為三類：一是農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的糾紛；二是農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的糾紛；三是農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的糾紛。因?yàn)楹贤�主體的不同，所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此，在適用法律認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同效力時(shí)也會(huì)得出不同的結(jié)論。

1.對(duì)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定有效。

因購(gòu)買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙。因此，對(duì)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買賣，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關(guān)于有效合同要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣合同有效。

2.慎重對(duì)待本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣合同效力的認(rèn)定。

我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但如前文所述，法律、法規(guī)對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無(wú)禁止性規(guī)定，而國(guó)家相關(guān)政策也無(wú)禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應(yīng)、也無(wú)權(quán)在法律未禁止房屋轉(zhuǎn)讓的情況下，憑主觀認(rèn)識(shí)去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來(lái)否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力和妨害農(nóng)村村民對(duì)自己房屋所有權(quán)的行使。因此，筆者主張對(duì)這類農(nóng)村房屋買賣合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。

3.對(duì)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

對(duì)于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，我國(guó)雖無(wú)法律、法規(guī)的相關(guān)禁止性規(guī)定，但國(guó)務(wù)院辦公廳在1999年《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理、嚴(yán)禁炒賣土地通知》中明確規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；2004年11月，國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》又進(jìn)一步規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。這些雖然都是國(guó)家規(guī)定的有關(guān)政策，但根據(jù)我國(guó)民法通則第六條“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策”的規(guī)定，法院在司法中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格適用。因此，筆者認(rèn)為，對(duì)這類合同，因違反國(guó)家政策而應(yīng)認(rèn)定為合同無(wú)效。

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