農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓合同
近幾年，在基層法院審理的案件中，農(nóng)民因?yàn)橥恋貑栴}訴至法院，要求對(duì)方排除妨害的案件逐年上升，法院在審理查明后發(fā)現(xiàn)，此類案件的實(shí)質(zhì)是土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓所引發(fā)的。下面就以筆者遇到的一個(gè)案例來舉例。
原告幸某向法院起訴，由于原告父親趙某吸毒屢教不改，1998年父母離婚。2001年其到山東和母親生活。2013年元月17日戒毒所打電話告訴原告，其父親趙某病危。在安葬了趙某后，原告來料理家里的承包田地，才發(fā)現(xiàn)位于田壩田的1。7畝承包水田被被告侵占。原告以停止侵權(quán)為由起訴至本院，要求被告李某排除妨害、返還原告家庭承包土地1。7畝。
經(jīng)過法院審理查明：被告李某與原告的父親趙某于2011年7月3日簽訂了一份涉及農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同，合同約定由趙某將承包的田壩1畝田終身賣給李某，付款方式為一次付清，趙某應(yīng)在十日收完谷子后將田交給李某。雙方還約定如有一方不履行此合同，應(yīng)賠償對(duì)方全部經(jīng)濟(jì)損失，并處違約罰款伍萬元整。2012年9月5日，被告李某用水泥及石頭將田壩田的土埂加固，支付施工費(fèi)用9500元;2012年10月2日，被告李某將田壩田進(jìn)行平整，支付平田費(fèi)用1600元;合計(jì)11100元。
在這個(gè)案件中，經(jīng)過合議庭合議，最終認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓合同無效，被告應(yīng)將趙某戶所承包的田壩田（以實(shí)際面積為準(zhǔn)）及持有的趙某戶農(nóng)村土地承包合同書原本歸還原告幸某。在確認(rèn)合同無效的理由上，合議庭出現(xiàn)了分歧，意見分兩種。
第一種意見為：趙某與李某之間的土地轉(zhuǎn)讓合同沒有得到發(fā)包方的同意，故他們的合同是無效的。
根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第三十二的規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)�！北景钢校娴母赣H與被告李某于2011年7月3日簽訂了以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的合同，屬于法定的流轉(zhuǎn)方式之一。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第三十七條第二款的規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意;采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案�！薄掇r(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第十一條 承包方與受讓方達(dá)成流轉(zhuǎn)意向后，以轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，承包方應(yīng)當(dāng)及時(shí)向發(fā)包方備案;以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)事先向發(fā)包方提出轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)。第二十五條 發(fā)包方對(duì)承包方提出的轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)承包土地的要求，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理備案，并報(bào)告鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門。承包方轉(zhuǎn)讓承包土地，發(fā)包方同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門報(bào)告，并配合辦理有關(guān)變更手續(xù);發(fā)包方不同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)于七日內(nèi)向承包方書面說明理由。而在本案中，被告李某雖提交了作為本案爭(zhēng)議流轉(zhuǎn)土地發(fā)包方證明書，欲證實(shí)其與趙某間的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓系經(jīng)過發(fā)包方同意。但該證明書中所載的證明內(nèi)容為“同意趙某把田壩兩丘田轉(zhuǎn)包給李某”，使用的是“轉(zhuǎn)包”一詞而非“轉(zhuǎn)讓”。
根據(jù)法律規(guī)定，轉(zhuǎn)讓與轉(zhuǎn)包雖均系土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式，但卻不系同一個(gè)概念。《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第三十五條，轉(zhuǎn)讓是指承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源，經(jīng)承包方申請(qǐng)和發(fā)包方同意，將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)讓渡給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的`農(nóng)戶，由其履行相應(yīng)土同的權(quán)利和義務(wù)。轉(zhuǎn)讓后原土地承包關(guān)系自行終止，原承包方承包期內(nèi)的土地承包經(jīng)營權(quán)部分或全部滅失。轉(zhuǎn)包是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。轉(zhuǎn)包后原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。接包方按轉(zhuǎn)包時(shí)約定的條件對(duì)轉(zhuǎn)包方負(fù)責(zé)。承包方將土地交他人代耕不足一年的除外。
在本案中，根據(jù)被告提交的《合同書》中所表述的內(nèi)容來看，出現(xiàn)了“甲方將甲方的田壩一畝田終身賣給乙方”的表述，從字里行間來看，并結(jié)合土地承包經(jīng)營法所確定的“轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓”等四種方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的方式，本案被告李某與趙某之間所簽訂的土地流轉(zhuǎn)合同應(yīng)屬以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)。轉(zhuǎn)讓予轉(zhuǎn)包這兩種方式在法律所設(shè)定的條件上，是不一樣的。以“轉(zhuǎn)讓”方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意這一條件，是鑒于承包人在經(jīng)濟(jì)上、風(fēng)險(xiǎn)判斷和防御上以及法律意識(shí)等方面的弱勢(shì)地位，并基于土地承包經(jīng)營權(quán)對(duì)農(nóng)民的生存意義之考量，為保護(hù)農(nóng)戶的生存利益而對(duì)轉(zhuǎn)讓作出的必要限制，可以更好地保護(hù)土地承包經(jīng)營權(quán)人合法權(quán)益，防止農(nóng)戶輕率轉(zhuǎn)讓土地而成為失地農(nóng)民，影響社會(huì)穩(wěn)定基礎(chǔ)上做出的規(guī)定。發(fā)包方在同意轉(zhuǎn)讓之前還須對(duì)合同進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，審查內(nèi)
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