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買(mǎi)賣(mài)合同

農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)法律問(wèn)題

時(shí)間:2021-06-22 15:51:18 買(mǎi)賣(mài)合同 我要投稿

農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)法律問(wèn)題

  (一)宅基地使用權(quán)本質(zhì)的厘清——從“利用”到“所有”

農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)法律問(wèn)題

  通常認(rèn)為,在法制史上存在著兩種不同類(lèi)型的物權(quán)制度,即羅馬法的物權(quán)制度和日耳曼法的物權(quán)制度,代表了兩個(gè)不同的傾向,亦即個(gè)人主義和社會(huì)主義的對(duì)立。羅馬法以所有權(quán)之絕對(duì)處分力為中心,強(qiáng)調(diào)物的全面支配。用益物權(quán)是限制物權(quán),乃為一時(shí)的限制所有權(quán)之支配權(quán),限制物權(quán)消滅,則所有權(quán)自動(dòng)的回復(fù)其完全支配力。因此產(chǎn)生于羅馬法的地上權(quán)制度主要是阻止“地上物屬于土地”的附合原則,其以地上物為中心,如果沒(méi)有現(xiàn)實(shí)的可支配的地上物存在于土地之上,就不認(rèn)為有地上權(quán)的存在,強(qiáng)調(diào)對(duì)地上物的獨(dú)立權(quán)利。因繼受羅馬法的結(jié)果,德國(guó)、瑞士、奧地利民法的地上權(quán)都是以地上物為中心,認(rèn)為沒(méi)有地上物就不得成立地上權(quán),其本質(zhì)在乎“有”而非“用”。與此不同,日本民法和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)現(xiàn)行“民法”則是以“利用”為中心,以最大限度地發(fā)揮土地的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益,地上物的有無(wú)不是地上權(quán)的成立要件,地上權(quán)也不因地上物的滅失而消滅。

  筆者認(rèn)為,任何一項(xiàng)法律制度都應(yīng)當(dāng)同其社會(huì)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀相適應(yīng),地上權(quán)本質(zhì)從“有”到“用”的轉(zhuǎn)變也正是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展而發(fā)生。我國(guó)新頒布的《物權(quán)法》沒(méi)有采用地上權(quán)的概念,與地上權(quán)概念最接近的應(yīng)是建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)。實(shí)踐中,建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利人在權(quán)利期限內(nèi)可按土地用途自由使用土地,地上物的有無(wú)并不影響權(quán)利的存續(xù)或消滅,因此建設(shè)用地使用權(quán)的本質(zhì)在于“土地利用”。而宅基地使用權(quán)的設(shè)立不是以經(jīng)濟(jì)利用為目的,考察我國(guó)的宅基地使用權(quán)分配制度,能夠向集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)宅基地使用權(quán)的主體只局限于該集體經(jīng)濟(jì)組織的'成員,并且只有符合建房條件才可以申請(qǐng)取得宅基地使用權(quán)。因此,與建設(shè)用地使用權(quán)以物的利用目的不同,保有地上物才是宅基地使用權(quán)的本質(zhì)。雖然建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)均屬地上權(quán)性質(zhì),但我們沒(méi)必要將兩者的本質(zhì)認(rèn)定一致。《物權(quán)法》未采用基地使用權(quán)的概念將建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)的涵蓋入內(nèi)正是由于兩者的制度差異太大,因此應(yīng)當(dāng)確定宅基地使用權(quán)的本質(zhì)在于保障地上物的所有。

  (二)宅基地使用權(quán)的權(quán)能

  新頒布的《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定:“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施!笨梢(jiàn),占用、使用是宅基地使用權(quán)的權(quán)能!段餀(quán)法》第一百五十三條:“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。”這里的國(guó)家有關(guān)規(guī)定所指為何呢?市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是以分工為基礎(chǔ)的交換經(jīng)濟(jì),交換之所以能夠進(jìn)行必須要滿(mǎn)足“有商品和貨幣、商品和貨幣所有者能自由處分”這兩個(gè)條件,物權(quán)法是以規(guī)范財(cái)產(chǎn)歸屬關(guān)系和保障財(cái)產(chǎn)歸屬秩序?yàn)槿蝿?wù)的,其與債權(quán)法構(gòu)成了現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的兩大法律基礎(chǔ),是民事基本制度之一,宅基地使用權(quán)規(guī)定在物權(quán)法用益物權(quán)編內(nèi),其也應(yīng)屬于民事基本制度。而《中華人民共和國(guó)立法法》第八條中規(guī)定“民事基本制度事項(xiàng)只能制定法律”。因此,上述所謂“國(guó)家有關(guān)規(guī)定”應(yīng)解釋為國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定,現(xiàn)行的國(guó)家有關(guān)部門(mén)的規(guī)范性文件不能作為宅基地制度的法律淵源!吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條對(duì)宅基地有關(guān)制度進(jìn)行了規(guī)定,該法條只言明“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)”,并沒(méi)有明確宅基地使用權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)粗摋l肯定了農(nóng)村村民可以出賣(mài)、出租住房。從理論而言,宅基地使用權(quán)系由我國(guó)學(xué)說(shuō)所創(chuàng)造,傳統(tǒng)民法上與此相當(dāng)?shù)母拍顬榈厣蠙?quán),而收益是傳統(tǒng)地上權(quán)制度的應(yīng)有之意,因此,在無(wú)法律相反規(guī)定的前提下,宅基地使用權(quán)可適用《物權(quán)法》第一百一十七條“用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn),依法享有占有、使用和收益的權(quán)利”之規(guī)定,通過(guò)體系解釋的方法確定宅基地使用權(quán)收益的權(quán)能。

  (三)宅基地使用權(quán)分配、流轉(zhuǎn)制度的構(gòu)建

  宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)帶來(lái)的巨大利益可能會(huì)導(dǎo)致權(quán)力尋租、違規(guī)批發(fā)宅基地使用權(quán)情況的大量發(fā)生,對(duì)國(guó)家的土地政策造成沖擊,但禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)以期杜絕上述現(xiàn)象,是通過(guò)侵犯農(nóng)民房屋所有權(quán)的手段規(guī)避了本應(yīng)通過(guò)其他手段實(shí)現(xiàn)土地控制的國(guó)家責(zé)任。因此要有效控制宅基地的數(shù)量,應(yīng)從宅基地使用權(quán)的分配、流轉(zhuǎn)制度上下功夫。

  如前所述,宅基地使用權(quán)的本質(zhì)在于保有地上物。城鄉(xiāng)二元社會(huì)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生改變,一方面農(nóng)村還實(shí)施著一貫的土地制度,另一方面農(nóng)村經(jīng)濟(jì)又已融入了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之中。從這兩個(gè)方面出發(fā),宅基地使用權(quán)的本質(zhì)應(yīng)有兩層含義。

  一層含義是保有農(nóng)民的房屋,重點(diǎn)在于實(shí)現(xiàn)農(nóng)民居有定所,相應(yīng)的分配制度可分為原始取得和轉(zhuǎn)讓取得。原始取得是指本集體經(jīng)濟(jì)組織中符合建房條件的村民,經(jīng)審批獲準(zhǔn)從集體經(jīng)濟(jì)組織中分配取得宅基地使用權(quán)。轉(zhuǎn)讓取得是指符合建房條件的村民,經(jīng)審核批準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)同集體經(jīng)濟(jì)組織成員的房屋并取得房屋宅基地使用權(quán)。應(yīng)明確的是,只有本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才具有分配取得宅基地使用權(quán)的資格,這種分配是無(wú)償?shù),具有村民福利、社?huì)保障的性質(zhì)。村民出賣(mài)、出租房屋,即意味其不需依靠這種福利,集體經(jīng)濟(jì)組織無(wú)須將有限的資源花費(fèi)在有自立能力的村民身上,因此村民出賣(mài)、出租房屋后,再申請(qǐng)宅基地使用權(quán)的,不予批準(zhǔn)。

  另一層含義是保有房屋這一地上建筑物,重點(diǎn)在于物盡其用,使房屋在流轉(zhuǎn)中實(shí)現(xiàn)其交換價(jià)值,目前相應(yīng)的流轉(zhuǎn)制度法律沒(méi)有明確規(guī)定,對(duì)能否流轉(zhuǎn)法律也無(wú)禁止性規(guī)定。宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織給予其成員的福利,目的是為其成員建造房屋提供權(quán)利基礎(chǔ)。收益權(quán)能是宅基地使用權(quán)的權(quán)能之一,體現(xiàn)在農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)中即是,農(nóng)村村民出賣(mài)房屋的價(jià)款不僅僅是房屋的建造成本,因?yàn)檗r(nóng)民在出賣(mài)房屋后不可能再申請(qǐng)到宅基地使用權(quán),宅基地使用權(quán)的有限性必然會(huì)體現(xiàn)在房屋的市場(chǎng)價(jià)值中。由此,農(nóng)村村民在房屋買(mǎi)賣(mài)中將宅基地使用權(quán)的福利性貨幣化,實(shí)現(xiàn)了宅基地使用權(quán)的收益權(quán)能,這也是宅基地使用權(quán)福利性的自然延伸。為了使買(mǎi)賣(mài)中實(shí)現(xiàn)的房屋價(jià)值能得以保值,避免社會(huì)財(cái)富的浪費(fèi),在農(nóng)民出賣(mài)房屋后,其宅基地使用權(quán)應(yīng)隨之轉(zhuǎn)移,但這種轉(zhuǎn)移與“房地一致”原則不同!胺康匾恢隆痹瓌t是在房屋與土地使用權(quán)分開(kāi)作為各自獨(dú)立的物權(quán)客體的情況下規(guī)定的,而宅基地使用權(quán)從屬于房屋,是為房屋的存在而存在。故宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)應(yīng)受房屋物理狀態(tài)的限制,當(dāng)房屋倒塌或新的房屋所有人以翻建、加蓋、改變結(jié)構(gòu)等方式對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)質(zhì)建設(shè)時(shí),應(yīng)認(rèn)定地上物滅失,宅基地使用權(quán)保有地上物的存續(xù)理由已然消失,宅基地使用權(quán)消滅,宅基地所有人可依物上請(qǐng)求權(quán)要求占有人返還宅基地。

  

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