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二手商鋪交易注意事項
在平平淡淡的學(xué)習(xí)中,很多人都經(jīng)常追著老師們要知識點吧,知識點也不一定都是文字,數(shù)學(xué)的知識點除了定義,同樣重要的公式也可以理解為知識點。哪些才是我們真正需要的知識點呢?以下是小編為大家收集的二手商鋪交易注意事項,希望能夠幫助到大家。
二手商鋪交易注意事項
1、簽訂合同前必須認真核實房主的身份
房產(chǎn)也是騙子的重要目標,近年來假房主騙賣或者一房多賣的情況也經(jīng)常出現(xiàn),往往購房者付了定金和首付款正準備過戶時才發(fā)現(xiàn)自己上當(dāng)了,去找人卻又無法找到當(dāng)初簽約的那個人了。因此,二手房購置必須確保簽約主體是合法房主,有權(quán)進行房屋的買賣。
2、合同上明確房屋基本情況和付款時間
對買主來說,合同中必須注明房屋基本信息,包括地址,門牌號,面積和戶型。這些信息須按產(chǎn)權(quán)證上注明的為準。尤其是建筑面積,一定要看清,賣方容易記不清,尤其在現(xiàn)在來說,房價是按每平米多少錢來計算的,所以如果房價不變的基礎(chǔ)上面積的多少就變得尤為重要。包括在售房屋提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬真實;房產(chǎn)面積多大;該房產(chǎn)用途是辦公還是居住,或是其他,這些都需注明。對賣方來說,最重要的是標明付款時間,尤其是付款方式,必要在合同中注明。不能模糊的口頭約定。
3、合同必須明確各種費用的交接時間和方式
二手房因為是處于使用中的,所以有各種各樣的費用,比如說水電,煤氣,還有物業(yè),暖氣,有線電視等,這些費用有些是預(yù)付費的,有些是年終結(jié)算的,這些費用如何交接,什么時候交接都必須有個明確的規(guī)定,省得購房后才發(fā)現(xiàn)問題而產(chǎn)生一些不必要的糾紛。
4、寫明違約責(zé)任和合理利用補充條款
房屋買賣手續(xù)辦理和房屋過戶期間因為各種原因雙方都存在違約的變數(shù),不少人購房時基本就只注意房款,過戶等問題,而忽略了違約的可能性,因此購房合同必須要寫清楚各種違約的負責(zé)主體,違約的賠償具體數(shù)目等,這樣才能有效約束違約行為。所以必須在正規(guī)的中介公司簽署正式的購房合同,合同中對違約情況有所陳述。另外在履行合同的過程中,可能還有一些問題一時無法確定,這些可以在后來確定時增加附加條款,寫清楚具體情況以及雙方約定,這樣可以避免后期的一些麻煩。
5、購房者要對即將進行交易的房產(chǎn)進行必要的了解
該房產(chǎn)有沒有被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利;該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押。根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定:抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的,應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無效。在這里,如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押,那么抵押方即為售房者,抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行;受讓人就是購房者。這個規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方,在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時,并未通知第三方或未告知購房者此房已設(shè)定抵押,那么轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下,此房產(chǎn)方可進行買賣。
6、購買二手房時,需要準備的證明材料
購置房地產(chǎn),購房者可能是一人,也可能是數(shù)人。無論哪種情況,都需要購房者準備好如下材料:1、身份證原件或護照原件及復(fù)印件;2、未成年人的戶口簿或出生證明;3、有委托代理人,須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士,所提供的公證材料是外文的需到翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)、外機構(gòu)公證、認證后方為有效。
7、購買二手房,房子的現(xiàn)狀須在合同上加以注明
房屋應(yīng)是現(xiàn)狀銷售,以看房的情況為準,合同上必須寫清該房屋的裝修及配套設(shè)施有哪些,包括水電、煤氣、暖氣、有線電視等基本設(shè)施。大多數(shù)購房者都是在房屋使用中的時候去看的房,在這過程中誤以為自己看到的就是房子的現(xiàn)狀,包括屋內(nèi)的家電家具,合同中雙方必須約定好是否留存家具家電,必須有所注明。以免引起糾紛。
二手房商鋪交易的稅費怎么計算
(一)其買家支付的稅費:
。、其房地產(chǎn)買賣的手續(xù)費:3元/平方米。
。、其房屋登記費:550元/本(增加一本證書就按每本10元收取工本費)。
。场(quán)證印花稅5元/本。
4、印花稅:房屋產(chǎn)價的0.05%。
5、契稅交易價(或評估價)×3%。
。ǘ┵u家支付的稅費:
在賣家出售的時候,商鋪不論年限,都要交納下面所示的幾種稅費:
。、房地產(chǎn)交易手續(xù)費3元/平方米。
。、印花稅:房屋產(chǎn)價的0.05%。
。、土地增值稅:
。、能夠提供上手購房票據(jù)的,土地增值稅=[轉(zhuǎn)讓收入-上手票據(jù)價(每年加計5%)-有關(guān)稅金]×適用稅率。
。、提供不上上手購房票據(jù)的,土地增值稅=(轉(zhuǎn)讓收入-轉(zhuǎn)讓收入×90%)×30%。
。、個人所得稅:
其據(jù)實征收為(轉(zhuǎn)讓收入-房產(chǎn)原值合理費用)×20%,核定征收為轉(zhuǎn)讓收入×7.5%×20%。轉(zhuǎn)讓收入-房產(chǎn)原值-合理費用=個人凈收入。
。、營業(yè)稅及附加稅:
。帷⒖商峁┥鲜仲彿科睋(jù)的,為(轉(zhuǎn)讓收入-上手票據(jù)價)5.5%。b、不能提供上手票據(jù)的,為轉(zhuǎn)讓收入-5.5%。
。、稅費為差額的5.56%
。、土地出讓金金:
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