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關(guān)于房屋租賃合同的履約保證金問題
【案例】：
甲方出租寫字樓一層1600平方米給乙方，在租賃合同中約定，甲方將于2014年7月1日將房屋交付給乙方，押金人民幣10萬元，乙方將押金交付給甲方并由甲方開具了收據(jù)，2014年7月3日，乙方催促甲方交付房屋，甲方聲稱因上一租客拒不退出房屋，故房屋無法交付，乙方隨之想以押金雙倍進行索賠，其認為該押金就是定金，現(xiàn)在是出租方毀約其有權(quán)進行索賠。
【分析】：
實際上乙方的這種想法僅對了一半。
理由是，甲方因為上一租客的原因?qū)е聼o法交付房屋給承租人乙方，這點并不能作為其免責(zé)的合法事由。因為合同法明確規(guī)定“因第三人的原因?qū)е潞贤环竭`約的，違約方仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。
乙方雖有權(quán)進行索賠，但是否有權(quán)主張押金的雙倍返還呢?
實際上根據(jù)其雙方簽訂的合同可以看出，該份合同里僅約定了乙方違反合同時押金如何處理，但是并沒有約定甲方無法交付房屋時乙方的索賠權(quán)利，也就是相當(dāng)于沒有約定甲方的違約責(zé)任。且根據(jù)《擔(dān)保法》上述司法解釋，押金如果沒有約定定金性質(zhì)的，那么權(quán)利人無權(quán)主張定金權(quán)利，因此說乙方的想法僅對了一半。
乙方對于簽訂合同所忽視條款的內(nèi)容將會給其索賠帶來較大的證據(jù)收集成本，就本案來說乙方僅能根據(jù)《合同法》第一百一十三條的'規(guī)定即“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失�！痹摋l款進行索賠。
但是這種實際損失的證明責(zé)任比較重，證據(jù)收集難度大以及被法院采納的可能性較低，實務(wù)中法院的判例不一，這點源于主觀判斷成份較重。
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