物業(yè)管理的個人考察報告范文

　　去年底，上海市物業(yè)管理協(xié)會組織部分會員單位赴臺灣考察，考察團一行10人走訪了臺北、高雄、臺中、臺東、花蓮等城市，與臺灣物業(yè)管理協(xié)會、臺灣物業(yè)管理經理人協(xié)會等同行進行了廣泛的交流，并召開了兩岸物業(yè)管理研討會。臺灣物業(yè)管理經理人協(xié)會、高雄物業(yè)管理協(xié)會、太平洋管理公司、安朝管理公司、臺業(yè)管理公司的同行們對我們的考察非常熱情，作了認真充分的準備，給考察團留下了深刻的印象，使我們的學習和考察取得了較好的效果。通過學習考察，我們對臺灣現行的物業(yè)管理模式和體制有了一定的了解。

　　一、臺灣物業(yè)管理的現狀

　　隨著先進國家的物業(yè)管理逐漸對臺灣產生影響，尤其是日本物業(yè)管理的成功經驗和為社會創(chuàng)造了大量就業(yè)機會對臺灣產生了很大影響，同時臺灣的房產商也要求對不動產進行維護，1987年當局終于準予開放登記物業(yè)管理維護營業(yè)項目。從事物業(yè)管理的企業(yè)叫做公寓大廈管理維護公司。1995年，臺灣頒布了第一個物業(yè)管理法規(guī)，即《公寓大廈管理條例》，1997年又頒布《公寓大廈管理服務人管理辦法》，1998年6月臺灣建筑物管理維護經理人協(xié)會(簡稱bma)成立，同年9月開放組織同業(yè)公會，設有臺北市、高雄市、臺中市、桃園縣公寓大廈管理維護商業(yè)同業(yè)公會，并由臺灣建筑物管理維護經理人協(xié)會整合業(yè)者，致力“建構法制環(huán)境，推廣專業(yè)技能、提升業(yè)界形象”，積極參與政府法規(guī)制定與修改，建筑物管理維護經理人協(xié)會以發(fā)展建筑物管理維護知識技術，提升建筑物管理維護服務質量為目標，多年來不斷辦理研討會、觀摩考察，并與兩岸三地(臺灣、上海、香港)及日本、英國交流，積極參與國際協(xié)會活動，包括世界不動產協(xié)會和世界建筑物服務廠商聯(lián)盟。目前臺灣公寓大廈管理維護公司參與公會者近100家，加入bma的有50余家，這些公司的市場占有率在80%以上。但公司名稱并未統(tǒng)一規(guī)定。，臺灣又成立了中華物業(yè)管理協(xié)會。

　　目前臺灣物業(yè)管理服務業(yè)中，公寓大廈管理維護公司約有450家，從業(yè)人員約5萬，清潔服務公司約7400家，從業(yè)人員約15萬人，合計約為20萬人，年產值約500億元(新臺幣，約125億人民幣)。保全公司有452家，從業(yè)人員3.6萬人，其中駐衛(wèi)保全年產值約有150億元(新臺幣，約37億人民幣)。

　　臺灣物業(yè)管理服務業(yè)依其服務項目可分為三類：第一類為建筑物與環(huán)境的使用管理與維護，提供建筑物與環(huán)境管理維護、清潔、保全、公共安全檢查、消防安全設備及附屬設施設備檢修等服務;第二類為生活與商業(yè)支援服務，提供物業(yè)代辦及咨詢行業(yè)、事務管理、物業(yè)生活服務、社區(qū)網路、照顧服務、保姆、宅配物流、生活產品(衣、食、住、行、育、樂)及商業(yè)支援服務;第三類為資產管理，提供不動產經營顧問、開發(fā)租賃及投資管理等服務。

　　目前物業(yè)管理公司已跳出傳統(tǒng)觀念，服務的范圍也不僅限于安全等事項，而是從大樓的管理到生活便利性的提供，物業(yè)管理公司所規(guī)劃的服務項目，已涵蓋了生活的各個層面。一些大型專業(yè)物業(yè)管理公司除了以上各項外，還提供生活服務、社區(qū)總體營造、租售服務及不動產營運規(guī)劃等服務，物業(yè)管理呈現多樣化及多元化。

　　1、社區(qū)治安管理必須有保全公司承擔

　　臺灣物業(yè)管理的業(yè)務因法令限制而被割裂分別存在于許多行業(yè)，包括公寓大廈管理維護業(yè)、保全業(yè)、清潔業(yè)、房屋中介業(yè)等，在《公寓大廈管理條例》及《公寓大廈管理服務人管理辦法》公布前，有各種不同的公司形態(tài)，普遍的是建筑物管理維護公司，其他也有大樓管理顧問公司、清潔公司、機電工程公司等，也提供一些單項或多項的物業(yè)管理服務。特別有意思的是，在臺灣，物業(yè)管理公司與保全公司經常無法有效區(qū)分，其主要原因是因為物業(yè)管理中有關安全管理項目在臺灣的《保全業(yè)法》中規(guī)定屬于保全公司營業(yè)項目，物業(yè)管理公司不得承攬保全業(yè)務。但是在實際的商業(yè)營運中，保全公司常涉足物業(yè)管理的營運模式，物業(yè)管理公司也往往會“入侵”保全公司的營業(yè)領域，表現形式就是一家公司兩塊牌照。這與國內保安公司(相當于臺灣的保全公司)以駐衛(wèi)保安工作為主，物業(yè)管理公司(相當于臺灣的公寓大廈管理維護公司)也可雇用保安員從事駐衛(wèi)保安工作的方式不盡相同。

　　2、社會比較重視物業(yè)管理

　　建筑管理維護公司在臺灣普遍成立也不過10幾年的歷史，近，臺灣房地產業(yè)發(fā)展很快，維護公司數量也不斷增加。但是臺灣對從事建筑物管理維護的要求很嚴格，企業(yè)的準入“門檻”很高。根據《公寓大廈管理服務人管理辦法》第九條規(guī)定，公寓大廈管理維護公司資本額要在新臺幣1000萬元以上。并要有4名取得公寓大廈事務管理認可證的 職員和4名以上持有各類公寓大廈不同技術服務認可證的職員。沒有相當的實力，是無法進入這一行業(yè)的。這樣既實現了物業(yè)管理企業(yè)的總量和質量控制，也在一定程度上避免了行業(yè)之間的惡意競爭現象。

　　近年來，臺灣當局也十分重視物業(yè)管理行業(yè)的建設，在大學內開設了相關專業(yè)的學科，并先后制定了一系列物業(yè)管理以及公寓大廈維護管理的條例和規(guī)定，在政策上，也對物業(yè)管理產業(yè)給予了支持，如臺中市政府規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)錄用一名45歲以上勞動者，政府獎勵企業(yè)5000元新臺幣。全市人口約98萬，其中從事物業(yè)管理的將近1萬人。

　　同時，為提升居住和管理品質，臺灣也積極舉辦各類物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)活動，如優(yōu)良公寓大廈管理維護公司評比等，臺北市還開展了守望相助評比及各縣市政府舉辦的優(yōu)良社區(qū)評比、環(huán)境清潔評比、社區(qū)活動評比等。

　　但是由于整個物業(yè)管理行業(yè)在臺灣還處于成長階段，所以行業(yè)內的企業(yè)管理和服務質量參差不齊，差異很大，在《公寓大廈管理條例》未出臺之前，許多公司對本身應有的服務工作項目都不太清楚，目前較有經驗或有規(guī)模的公司已經十分重視與改善服務品質，所以臺灣公寓大廈的物業(yè)管理現有的服務與前比較可說是突飛猛進，達到了相當高的水平。

　　3、自主經營管理較為普遍

　　除了專業(yè)物業(yè)管理外，臺灣地區(qū)許多樓宇也有實行業(yè)主自營式的物業(yè)管理，所謂業(yè)主自營式物業(yè)管理，就是社區(qū)的物業(yè)管理，既不由房地產開發(fā)公司負責，也不聘請專門的物業(yè)管理公司負責，而是由樓宇業(yè)主自行打理，這種方式在臺灣的城市中比較普遍。

　　4、依約管理、居民法律素質較高

　　由于市場化程度較高，所以廣大業(yè)主的法律素養(yǎng)也較高。目前臺灣規(guī)范物業(yè)管理的相關法規(guī)主要有《公寓大廈管理條例》、《公寓大廈管理條例細則》、《公寓大廈管理組織申請報備處理原則》、《公寓大廈管理服務人管理辦法》等。雖然條款并不多，但在執(zhí)行法規(guī)方面以及在法律法規(guī)的公平、公正性方面，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)較好地貫徹了對等與公平的原則。

　　在管理過程中雙方依照合約規(guī)定的內容。公寓大廈管委會可以通過法規(guī)賦予業(yè)主自主管理的權力，實行對物業(yè)公司的監(jiān)督。對于不稱職的物業(yè)公司進行解雇;另外一方面，優(yōu)秀的`物業(yè)公司通過提升服務品質和市場競爭脫穎而出。對于業(yè)主的權利和義務也規(guī)定得非常明確，而且執(zhí)行起來非常嚴格。對欠繳管理費經過催告仍然不付者，管理負責人或管理委員會會訴請法院命其給付應交之金額及延遲利息，情節(jié)嚴重者可訴請法院強制遷離。如該住戶系業(yè)主時可訴請法院令其出讓所有權應有部分，如其于判決后三個月內不能自行出讓并完成登記手續(xù)者，管理公司或管理委員會可申請法院拍賣其房產。因此在臺灣管理費收繳不是問題。如臺北地區(qū)的收繳率在98%以上，臺中、高雄地區(qū)也在95%以上。

　　5、重視物業(yè)管理職業(yè)培訓

　　臺灣參與物業(yè)管理工作員工的整體文化素質比國內企業(yè)要高。一般企業(yè)三分之一的員工具有大專文化水平。但是由于物業(yè)管理員工薪資過低，福利不佳、激勵不足，導致人員流動率較高，所以企業(yè)大都非常重視對員工的培訓，滿足從業(yè)人員追求成長與發(fā)展專業(yè)知識技能的需求。不僅物業(yè)管理企業(yè)抓培訓，據建筑物管理維護經理人協(xié)會介紹，該協(xié)會的一項重要工作就是擔負培訓的任務，近年來他們不斷開展物業(yè)經人培訓班、干部進修班、高級主管研修班等等，促進物業(yè)管理水平的不斷提高。他們舉辦的物業(yè)經理人培訓班共有8大類86門學科。如在通論類中包括管理計劃的擬訂、執(zhí)行與控制，如何招募人員，如何督導指揮與控制、如何建立圓融的人事關系、如何解決糾紛沖突，如何溝通與協(xié)調等等;行政類中如何辦好員工考核，作業(yè)檢查與巡檢要領，排班作業(yè)與加班費計算，如何撰寫簽呈、報告、公告、記錄以及電腦咨詢系統(tǒng)之應用等等;在專業(yè)類清潔環(huán)境方面，有環(huán)境衛(wèi)生與美化、清潔維護作業(yè)準則、主要清潔工具使用要領、清潔用品特性及使用要領等等�？颇糠植际�分詳細。再如高雄市公寓大廈管理維護商業(yè)同業(yè)公會1998年8月起組織培訓物業(yè)管理事務人員訓練班15期、設備安全服務人員培訓班13期、防火避難服務人員訓練班12期等共培訓上千人。從他們提供的資料看，一般員工受訓的共同科目有5個，事務性工作的專業(yè)科目有5個，消防員工專業(yè)課目有4個，設備安全類技術服務專業(yè)科目有3個。

　　在當局方面，除協(xié)助編撰管理服務人訓練教材、制定規(guī)約范本、委托管理維護契約范本外，還到各大城市辦理十幾場宣傳《公寓大廈管理條例》相關法令與管理實務的講座，辦理了兩屆優(yōu)良公寓大廈評選，而且利用頒獎時舉辦有關物業(yè)管理專業(yè)知識的演講。警方也對各保全公司辦理講習，培訓保全公司教育的種子教官等等。

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