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2017房地產(chǎn)估價師考試通過秘籍
房地產(chǎn)估價師資格證是非常難考的一個考試之一，在考前掌握好通關的秘籍很重要。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價師考試通過秘籍，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價師考試通過秘籍
一、方法
學習要注意方法，要注意知識的系統(tǒng)性和關聯(lián)性，在大腦中形成一個知識體系，這樣思路才能清晰，而且要注意總結(jié)，一些共性問題、易混淆問題要隨時做好匯總記錄， 舉一反三，節(jié)約時間，提高效率。
二、時間
企業(yè)考試是長期的攻堅戰(zhàn)，要想通過考試，需要合理安排學習時間，依靠沒有規(guī)劃的時間戰(zhàn)或者短暫的突擊戰(zhàn)，是很難取得成功的。合理安排學習時間，可以把學習分成幾個階段，根據(jù)階段特征再劃分期限，是比較明智的做法。
1、基礎復習階段：依據(jù)大綱，圍繞教材，全面剖析知識點，鞏固基礎，熟練掌握專業(yè)基礎知識;
2、教材總結(jié)階段：根據(jù)考試特點分析教材的知識層次，提煉知識點，剔除考試的非重點內(nèi)容，使教材由厚變薄，全面提升對教材的掌控能力;
3、習題強化階段：精選習題，提升解題能力;法律 教育 網(wǎng)編輯整理
4、考前沖刺階段：依據(jù)大綱，緊扣教材，突出重點、難點、考點，通過歷年考題的研究，提升應試能力;
5、全真模擬階段：模擬全真考場環(huán)境，提高臨場發(fā)揮能力。
三、堅持
拼的不是智商、基礎和興趣，而是毅力和耐力，學習方法、學習技巧有很多，但是能否堅持到底才是決定是否通過的關鍵。所以考生朋友們，在注會學習的過程中，一定要明確目標，不能半途而廢，在感到疲憊迷茫的時候，建議考生朋友們看看前輩的學習心得和成功經(jīng)驗分享，從中汲取力量，繼續(xù)前進!
房地產(chǎn)估價師考試復習資料
一、報酬率的實質(zhì)，投資回收是指所投入的資本的回收，即保本;投資回報是指所投入的資本全部回收之后所獲得的額外資金，即報酬。投資回報中是不包含投資回收的，報酬率為投資回報與所投入的資本的比率。即：報酬率=投資回報/所投入的資本。從全社會來看，報酬率與投資風險正相關，風險大的投資，其報酬率也高，反之則低。認識到了報酬率與投資風險的關系，實際上就在觀念上把握住了求取報酬率的方法，即所應選用的報酬率，應等同于與獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風險投資的報酬率。在不同地區(qū)、不同時期、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，同一類型的`房地產(chǎn)的不同權益、()不同收益類型，由于風險不同，所以其報酬率也不相同，因此在估價中并不存在一個統(tǒng)一不變的報酬率。
二、報酬率的求取方法。
1、累加法是將報酬率視為包含無風險報酬率和風險補償率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加、累加法的一個基本公式為：
報酬率=無風險報酬率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償一投資帶來的優(yōu)惠
無風險報酬率一般是選取國債利率或銀行存款利率。無風險報酬率和具有風險性房地產(chǎn)的報酬率，一般是名義報酬率，即已經(jīng)包含了通貨膨脹的影響。
2、市場提取法，市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應的報酬資本化法公式，反求出報酬率。(1)在V=A/Y的情況下，是通過Y=A/V來求取Y，(2)在V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]時，通過A/Y*[1-1/(1+Y)n]-V=0來求取Y，不過要用試錯法和線性內(nèi)插法。市場提取法求取的報酬率是人們頭腦中過去而非未來的風險判斷，它可能不是估價對象未來各項收益風險的可靠指針。
3、投資報酬率排序插入法，報酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報酬率。具有同等風險的任何投資的報酬率應該是相似的，所以，可通過同等風險投資的報酬率來求取估價對象的報酬率。報酬率排序插入法的操作步驟和內(nèi)容如下：(1)調(diào)查、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)搜集估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關投資及其報酬率和風險程度的資料，如各種類型的銀行存款的利率、政府債券的利率、公司債券的利率、股票的報酬率及其他投資的報酬率等。(2)將所搜集的不同類型投資的報酬率按從低到高的順序排列，制成圖表。(3)將估價對象與這些類型投資的風險程度進行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風險的投資，確定估價對象風險程度應落的位置。(4)根據(jù)估價對象風險程度所落的位置，在圖表上找出對應的報酬率，從而就確定出了所要求取的報酬率。確定報酬率時都含有主觀性。
房地產(chǎn)估價師考試復習講義
㈠宏觀因素分析
要就影響整個房地產(chǎn)市場的宏觀因素進行分析。投資者要考慮國家和地方的經(jīng)濟特性，以確定區(qū)域整體經(jīng)濟形勢是處在上升階段還是處在衰退階段。要收集和分析的數(shù)據(jù)包括：國家和地方的國民生產(chǎn)總值及其增長速度、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、人口規(guī)模與結(jié)構、居民收入、就業(yè)狀況、社會政治穩(wěn)定性、政府法規(guī)政策完善程度和連續(xù)性程度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構、三資企業(yè)數(shù)量及結(jié)構、國內(nèi)外投資的規(guī)模與比例、各行業(yè)投資收益率、通貨膨脹率和國家金融政策等。
還要分析研究其所選擇的特定開發(fā)地區(qū)的城市發(fā)展與建設情況。例如某城市的對內(nèi)對外交通設施情況，市政基礎設施完善程度及供給能力，勞動力、原材料市場狀況，人口政策，地方政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。
還必須對項目所在地域的情況進行分析，包括經(jīng)濟結(jié)構、人口及就業(yè)狀況、家庭結(jié)構、子女就學條件、地域內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域、地方政府和其他有關機構對擬開發(fā)項目的態(tài)度等。
�、� 市場供求分析
房地產(chǎn)市場狀況分析一般要從以下幾個方面進行：
1.供給分析
1)調(diào)查房地產(chǎn)當前的存量、過去的走勢和未來可能的供給。具體內(nèi)容包括：相關房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計劃開工數(shù)量、已獲規(guī)劃許可數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量等;短期新增供給數(shù)量的估計。
2)分析當前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設投資等計劃。
3)分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況，分析未來相關市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。
2.需求分析
1)需求預測。詳細分析項目所在市場區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結(jié)構、 家庭收入等，預測對擬開發(fā)房地產(chǎn)類型的市場需求。包括：就業(yè)分析， 人口和家庭分析，收入分析。
2)分析規(guī)劃和建設中的主要房地產(chǎn)開發(fā)項目。規(guī)劃中的項目需分析其用途、 投資者、所在區(qū)縣名稱、位置、占地面積、容積率、建筑面積和項目當前狀態(tài)等;正在開發(fā)建設中的房地產(chǎn)項目需分析其用途、項目名稱、位置、預計完工日期、建筑面積、售價和開發(fā)商名稱等。
3)吸納率分析。就每一個相關的細分市場進行需求預測，以估計市場吸納的價格和質(zhì)量。包括：市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢，預估市場吸納計劃或相應時間周期內(nèi)的需求。
4)市場購買者的產(chǎn)品功能需求。包括：購買者的職業(yè)、年齡、受教育程度、現(xiàn)居住或工作地點的區(qū)位分布，投資購買和使用購買的比例。
3.競爭分析
1)列出與競爭有關項目的功能和特點。包括：描述已建成或在建中的競爭性項目(價格、數(shù)量、建造年代、空置、競爭特點)，描述計劃建設中的競爭性項目，對競爭性項目進行評價。
2)市場細分，明確擬建項目的目標使用者。包括：目標使用者的狀態(tài)(年齡、性別、職業(yè)、收入)、行為(生活方式、預期、消費模式)、地理分布(需求的區(qū)位分布及流動性)，每一細分市場下使用者的愿望和需要，按各細分市場結(jié)果，分析對競爭項目功能和特點的需求狀況，指出擬建項目應具備的特色。
4.市場占有率分析
1)基于競爭分析的結(jié)果，按各細分市場，估算市場供給總吸納量和吸納速度和擬開發(fā)項目的市場份額，明確擬開發(fā)項目吸引顧客或使用者的競爭優(yōu)勢。包括：估計項目的市場占有率，在充分考慮擬開發(fā)項目優(yōu)勢的條件下進一步確認其市場占有率，簡述主要的市場特征;估算項目吸納量，項目吸納量等于市場供求缺口(未滿足需求量)和擬開發(fā)項目市場占有率的乘積。
2)市場占有率分析結(jié)果，要求計算出項目的市場占有率、擬建項目銷售或出租進度、價格和銷售期，并提出有利于增加市場占有率的建議。
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