2017房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理高頻考點(diǎn)
要想在房地產(chǎn)估價師的考試中取得好成績，就必須復(fù)習(xí)好高頻考點(diǎn)。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理高頻考點(diǎn)，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理高頻考點(diǎn)
普通的估價業(yè)務(wù)，具有大量性、重復(fù)性等特點(diǎn)，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)及估價師已經(jīng)能夠完全熟練掌握。對于損害賠償估價而言，則呈現(xiàn)出個別性、差異性的特點(diǎn)。要做好該項工作，可借鑒的方面較少，需要針對每個損害的案例進(jìn)行具體分析的基礎(chǔ)上確定不同的估價思路與估價技術(shù)路線與方法，從而使估價技術(shù)過程呈現(xiàn)出更大的靈活性;
損害賠償估價技術(shù)要與具體賠償案例相結(jié)合
損害賠償估價的主要技術(shù)方法原則上源于房地產(chǎn)估價的幾大方法、但在實(shí)踐中又需要靈活運(yùn)用。
[例一]結(jié)合具體案例采用傳統(tǒng)的估價方法。例如，一般對于施工質(zhì)量缺陷引起的房地產(chǎn)貶值，如果屬于可修復(fù)的情形，可以采用成本法的思路，根據(jù)按照修復(fù)方案進(jìn)行造價及相關(guān)費(fèi)用的估價確定估價結(jié)果，其估價結(jié)果依賴于具體的修復(fù)方案。
對于無法完全修復(fù)的賠償案例估價，可采用不同的估價技術(shù)處理。依賴于處理方案有兩種估價方案：一種是進(jìn)行必要的修復(fù)程序，根據(jù)修復(fù)的方案進(jìn)行計算，還需要計算修復(fù)后狀態(tài)下的貶值，另一種是未進(jìn)行該修復(fù)程序，從而直接計算損害現(xiàn)狀下的貶值。在上述兩種方案中，可能要借助其他的方法例如市場比較法進(jìn)行，或者根據(jù)非估價傳統(tǒng)主流方法的其他方法如支付意愿法等進(jìn)行。
[例二]通過基本公式的逆向或其他方式的綜合運(yùn)用，求取賠償金額。例如小區(qū)規(guī)劃變化，業(yè)委會提出的房屋容積率上升，引起綠化率下降的損害賠償案例則可以從開發(fā)商減少綠化的造價以及多建房屋的開發(fā)利潤所得進(jìn)行求取，在此過程中，綠化造價采用成本法進(jìn)行求取，開發(fā)利潤通過變形的`假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行求取。
[例三]非傳統(tǒng)估價方法的應(yīng)用。例如環(huán)境質(zhì)量引起的房地產(chǎn)貶值估價，需要通過對消費(fèi)者的市場調(diào)查問卷，結(jié)合專家會議法、支付意愿函數(shù)的建立等多渠道進(jìn)行，從方法的意義而言，已超出傳統(tǒng)的估價方法，但從估價結(jié)果看，最終仍回歸到房地產(chǎn)估價的范疇。
房地產(chǎn)估價師考前沖刺復(fù)習(xí)試題
1、房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于典型的( )房地產(chǎn)投資。
A.收益型
B.收益加增值型
C.機(jī)會型
D.博弈型
【正確答案】：C
【答案解析】：參見教材P22。
【該題針對“風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】
2、銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等額償還的10年期個人住房抵押貸款，則每月的還款額為7000元，則該家庭在第5年最后一個月的還款額中的本金額是( )元。
A.5142.74、
B.5475.37、
C.5163.96、
D.7000.00
【正確答案】：C
【答案解析】：根據(jù)公式：P=A/i×[1-1/(1+i)n]，第五年第11個月月末的未償本金為P=7000/(6%/12)×[1-1/(1+6%/12)5×12+1]=367207.71(元)。第五年最后一月應(yīng)還利息I=367207.71×6%/12=1836.04(元)。償還本金額=7000-1836.04=5163.96(元)
【該題針對“利息與利率”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】
3、關(guān)于收益性物業(yè)的現(xiàn)金流，下列說法不正確的是( )。
A.潛在毛租金收入=物業(yè)內(nèi)全部可出租面積×最大可能租金水平
B.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報告期實(shí)際的租金收入
C.有效毛收入=潛在毛租金收入-其他收入
D.凈經(jīng)營收入=有效毛收人-運(yùn)營費(fèi)用
【正確答案】：C
【答案解析】：參見教材P364-365，有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入。
【該題針對“收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】
4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的( )彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。
A.所得稅前利潤
B.所得稅后利潤
C.應(yīng)分配利潤
D.未分配利潤
【正確答案】：A
【答案解析】：參見教材P270，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補(bǔ);下一年度稅前利潤不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。
【該題針對“基本報表”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】
5、房地產(chǎn)投資適合作為一種長期投資。關(guān)于其原因分析，錯誤的是( )。
A.土地不會毀損
B.地上建筑物有耐久性
C.變現(xiàn)性差
D.土地使用權(quán)益年限較長
【正確答案】：C
【答案解析】：參見教材P7。
【該題針對“房地產(chǎn)投資概述”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】
房地產(chǎn)估價師制度與政策復(fù)習(xí)資料
住房置業(yè)擔(dān)保概述：
住房置業(yè)擔(dān)保是在個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展到一定階段，應(yīng)市場需要而產(chǎn)生的一種新的房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)。
住房置業(yè)擔(dān)保是指依照《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。
住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)管理制度：
(一)公司設(shè)立
1.設(shè)立程序
《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》明確擔(dān)保公司是為借款人辦理個人住房貸款提供專業(yè)擔(dān)保，收取服務(wù)費(fèi)用，具有法人地位的房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，擔(dān)保公司方可營業(yè)。
擔(dān)保公司的組織形式為有限責(zé)任公司或者股份有限公司。2.設(shè)立條件
設(shè)立擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(1)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu);(2)有固定的服務(wù)場所;
(3)有不少于l o00萬元人民幣的實(shí)有資本;(4)有一定數(shù)量的周轉(zhuǎn)住房;
(5)有適應(yīng)工作需要的專業(yè)管理人員; (6)有符合《公司法》要求的公司章程;
(7)符合《公司法》和相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。3.其他規(guī)定
擔(dān)保公司的實(shí)有資本以政府預(yù)算資助、資產(chǎn)劃撥以及房地產(chǎn)骨干企業(yè)認(rèn)股為主。
貨幣形態(tài)的實(shí)有資本應(yīng)當(dāng)存入城市房地產(chǎn)行政主管部門指定的銀行，或發(fā)放由擔(dān)保公司提供住房置業(yè)擔(dān)保的個人住房貸款的其他銀行。
(二)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險管理
1.業(yè)務(wù)范圍和資金應(yīng)用的限制規(guī)定
擔(dān)保公司只能從事住房置業(yè)擔(dān)保和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)(房地產(chǎn)開發(fā)除外)，不得經(jīng)營財政信用業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)等其他業(yè)務(wù)，也不得提供其他擔(dān)保。擔(dān)保公司的
資金運(yùn)用，應(yīng)當(dāng)遵循穩(wěn)健、安全的原則，確保資產(chǎn)的保值增值。2.建立在銀行的保證金制度
擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)從其資產(chǎn)中按照借款人借款余額的一定比例提留擔(dān)保保證金，并存人借款人的貸款銀行。擔(dān)保公司未按規(guī)定或合同約定履行擔(dān)保義務(wù)時，貸款人有權(quán)從保證金賬戶中予以扣收。
保證金的提留比例，由貸款人與擔(dān)保公司協(xié)商確定。3.風(fēng)險基金制度
擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)建立擔(dān)保風(fēng)險基金，用于擔(dān)保公司清算時對其所擔(dān)保債務(wù)的清償。擔(dān)保風(fēng)險基金由擔(dān)保公司按照公司章程規(guī)定的比例從營業(yè)收入中提取，專戶存儲，不得挪用。
4.最大擔(dān)保額度規(guī)定
擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額，不得超過其實(shí)有資本的30倍;超過30倍的，應(yīng)當(dāng)追加實(shí)有資本。
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