2017房地產(chǎn)估價師案例分析專項復(fù)習(xí)試題
房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格保險制度已經(jīng)具備了設(shè)立的基礎(chǔ),需要在制度建設(shè)上進(jìn)行探討和嘗試。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價師案例分析專項復(fù)習(xí)試題，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價師案例分析專項復(fù)習(xí)試題
問答題：
(一)某建筑物為28層框架剪力墻結(jié)構(gòu)樓房，于2003年建成并投入使用，現(xiàn)對2層進(jìn)行估價，2層套型設(shè)計較為合理，朝向為南，工程質(zhì)量優(yōu)，目前保養(yǎng)維護(hù)較好，有專業(yè)物業(yè)管理公司維護(hù)和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內(nèi)墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設(shè)施、室內(nèi)預(yù)留電視電話、空調(diào)插孔、小區(qū)設(shè)有專門的消防系統(tǒng)。該房屋所有權(quán)及分?jǐn)偟膰型恋厥褂脵?quán)歸乙方所有�，F(xiàn)已被司法機關(guān)扣押。
問題：
1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價?為什么?
2、寫出估價技術(shù)路線。
(二)某企業(yè)購得一個已停工5年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中1-4層為商業(yè)裙樓，5-27層為住宅，裙樓部分已完成了部分設(shè)備安裝�，F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請抵押貸款。
請說明擬優(yōu)先選用的估價方法及技術(shù)路線，以及確定評估價值時考慮的主要因素。
(三)甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項目，雙方各出資1000萬元，經(jīng)葶收益各按50%分成。到項目建成時投資正好用完，銷售費用也已預(yù)提。項目的總建筑面積10000m2，售價3000元/m2，銷售稅費為售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時再作處理。該項目在短期內(nèi)銷售完成，實際銷售費用與預(yù)提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1381.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元;乙則認(rèn)為該套房屋的成本為25萬元，故只應(yīng)從自己的應(yīng)得收入中扣除12.5萬元，自己應(yīng)分得1368.55萬元。
若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?應(yīng)該怎樣分配?為什么?
參考答案：
(一)1、該房屋可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價，因為該房地產(chǎn)是在遵循合法原則的前提下，根據(jù)估價對象的情況以維持規(guī)劃用途(為公寓)來實施的。
2、①市場法技術(shù)路線：搜集實例;選取可比實例;建立價格可比基礎(chǔ)進(jìn)行交易情況修正;進(jìn)行交易日期修正;進(jìn)行區(qū)域因素修正;進(jìn)行個別因素修正，求出比準(zhǔn)價格。②收益法技術(shù)路線：搜集有關(guān)資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運營費用;估算凈收益;選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷?選用適宜的計算公式求出收益價格。
(二)1.題中所給出的.已停工5年的在建工程，俗稱之為“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應(yīng)明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5-8層住宅的哪一部分，即待估房地產(chǎn)的估價對象應(yīng)該予以明確，當(dāng)時購置此項在建工程的權(quán)益情況、轉(zhuǎn)讓情況、原建設(shè)單位的付款情況以及土地使用權(quán)限情況等都必須一一搞清，在此基礎(chǔ)上評估的抵押價值，應(yīng)是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價時的公開市場價值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額，宜用偏保守的謹(jǐn)慎原則進(jìn)行估價。
2.具體地說，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場法與假設(shè)開發(fā)法，住宅部分可以市場法為主，輔之以成本法。無論采用什么方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗收啟用，續(xù)建過程中的水電、設(shè)備購置安裝費用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費用均不是小數(shù);如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費用。
3.除需考慮以上問題外，對商業(yè)裙樓以收益法或市場法、假設(shè)開發(fā)法評估抵押價值，對住宅部分以市場法、成本法評估抵押價值，在確定評估價值時，需考慮的主要因素有：土地使用權(quán)出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開發(fā)經(jīng)營期、當(dāng)?shù)仡愃粕虉黾白≌氖蹆r、租金、運營費用、管理費用、銷售費用、利率、銷售稅費、開發(fā)成本、報酬率(資本化率)等。
(三)1.甲、乙的分配方案均不合理。
2.甲應(yīng)分得1395萬元，乙應(yīng)分得1367.1萬元。
3.因為，如果乙拿走的房屋用于銷售，共可回收價款2790萬元，雙方可各分得1395萬元;由于送禮是乙的個人行為，不應(yīng)讓甲的收入受到影響，甲仍應(yīng)獲得1395萬元，乙尚可獲得1367.1萬元。
房地產(chǎn)估價師風(fēng)險提示說明
1.有關(guān)事項說明
根據(jù)本次估價過程的勘察、詢證、查證和調(diào)查等工作所得，有關(guān)事項特此說明如下：
1998年，原產(chǎn)權(quán)人廣州市××房地產(chǎn)實業(yè)發(fā)展有限公司以出讓方式獲得估價對象所在土地使用權(quán)，并于同年辦理了報建手續(xù)，于1999年7月取得《建設(shè)工程施工許可證》，2005年完成了樁基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)分部驗收后停工至今，廣州××房地產(chǎn)有限公司取得了估價對象產(chǎn)權(quán)后于2007年8月將估價對象由××大廈更名為××大廈，2008年10月通過驗收并取得了《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商業(yè)剩余28.2年，建筑物目前正在裝飾裝修改造中，尚未交付使用。于估價時點，估價對象為毛坯狀態(tài)，尚需對過道、窗戶、室外綠化等公共部分進(jìn)行修復(fù)，本次估價評估所對應(yīng)狀態(tài)為估價時點狀態(tài)，未考慮不可確知的后續(xù)裝修改造的影響。
2.房地產(chǎn)市場變化情況
目前，受全球金融危機、國外經(jīng)濟(jì)增速放緩，甚至出現(xiàn)整體經(jīng)濟(jì)衰退的影響，我國整體經(jīng)濟(jì)增速已放緩，近期部分城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題，國家各部委相繼出臺相關(guān)政策，合理引導(dǎo)住房消費，抑制投資投機性購房需求。房地產(chǎn)市場價格下行風(fēng)險仍然存在，預(yù)計對估價對象今后的市場價格有一定影響。特請報告使用人注意。
房地產(chǎn)估價師住房公積金復(fù)習(xí)資料
住房公積金的提取是有限制條件的，這與繳存住房公積金的長期性和互助性直接關(guān)聯(lián)。職工提取住房公積金有兩類情況：
(1)職工住房消費提取
1)職工購買、建造、翻建、大修自住住房時的提取;
2)償還購房貸款本息時的提取;
3)房租超出家庭工資收入規(guī)定比例時的提取;
4)職工享受城鎮(zhèn)最低生活保障、與單位終止勞動關(guān)系未再就業(yè)、部分或者全部喪失勞動能力以及遇到其他突發(fā)事件，造成家庭生活困難的。
(2)職工喪失繳存條件的提取
職工與單位建立勞動關(guān)系是繳存住房公積金的前提當(dāng)繳存條件喪失時，即在以下任一情況下，職工可以提取其住房公積金，同時注銷該職工住房公積金賬戶：
1)離、退休;
2)完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關(guān)系;3)出境定居;
4)職工死亡或者被宣告死亡的。
職工死亡或者被宣告死亡的，職工的繼承人、受遺贈人可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額;無繼承人也無受遺贈人的，職工住房公積金賬戶的存儲余額納入住房公積金的增值收益。
職工提取時由單位審核，管理中心核準(zhǔn)，由受委托銀行辦理支付手續(xù)。單位不為職工出具提取證明的，職工可以憑規(guī)定的有效證明材料，直接到管理中心或受委托銀行申請?zhí)崛」e金。
(三)住房公積金的使用
住房公積金的使用包括職工個人對其住房公積金的使用和管理中心對歸集的住房公積金的運作兩個方面。
(1)職工個人住房公積金使用，指職工個人在住房公積金繳存期間，依法使用住房公積金的行為。
(2)管理中心住房公積金運作，指管理中心以歸集的住房公積金為基礎(chǔ)，在保證職工提取的前提下，依法運用住房公積金的行為。
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