2016年初級(jí)會(huì)計(jì)職稱考試《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》考點(diǎn)筆記

　　第六章 其他稅收法律制度

　　第四節(jié) 土地增值稅法律制度

　　土地增值稅納稅人

　　土地增值納稅人是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。

　　轉(zhuǎn)讓方將不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給承受方：轉(zhuǎn)讓方交營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、所得稅;承受方交契稅、印花稅。

　　土地增值稅征稅范圍

　　土地增值稅的基本征稅范圍包括轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)和地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓以及存量房地產(chǎn)買賣。

　　1.征稅范圍的一般規(guī)定：

　　(1)土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)出讓國有土地使用權(quán)的行為不征稅;

　　(2)土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅;

　　(3)土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。

　　土地增值稅的征稅范圍具有“國有”、“轉(zhuǎn)讓”、“取得收入”三個(gè)關(guān)鍵特征。

　　2.征稅范圍的具體和特殊規(guī)定

　　土地增值稅稅率實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率即以納稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率為累進(jìn)依據(jù)，按超累方式計(jì)算應(yīng)納稅額的稅率。

　　土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)

　　土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物等產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。

　　增值額的計(jì)算公式為：增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一扣除項(xiàng)目

　　(一)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益;從收入的形式來看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

　　(二)扣除項(xiàng)目及其金額

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)：包括地價(jià)款和取得使用權(quán)時(shí)按政府規(guī)定繳納的費(fèi)用。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本(適用新建房轉(zhuǎn)讓)：包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

　　(1)納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫�息支出并能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：

　　最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

　　(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)：包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅。教育費(fèi)附加視同稅金扣除。

　　5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

　　(1)此項(xiàng)加計(jì)扣除針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享受此項(xiàng)政策;(2)取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除。

　　6.舊房及建筑物的扣除金額。

　　7.計(jì)稅依據(jù)的特殊規(guī)定。

　　土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　土地增值稅稅額計(jì)算公式《土地增值稅暫行條例》，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。

　　1.計(jì)算公式

　　應(yīng)納稅額=Σ(每級(jí)距的增值額×適用稅率)

　　2.計(jì)算步驟

　　(1)計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入(貨幣收入、實(shí)物收入)

　　(2)計(jì)算扣除項(xiàng)目

　　①取得土地使用權(quán)支付的金額

　�、陂_發(fā)土地的成本、費(fèi)用

　�、坌陆ǚ考芭涮自O(shè)施的成本、費(fèi)用或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格

　　④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。

　　(3)計(jì)算增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項(xiàng)目

　　(4)計(jì)算增值額÷扣除項(xiàng)目的比率

　　(5)計(jì)算土地增值稅的應(yīng)納稅額

　　土地增值稅稅收優(yōu)惠

　　1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，予以免稅;超過20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。

　　2.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

　　3.企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

　　4.居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房免征土地增值稅。

　　土地增值稅征收管理

　　(一)土地增值稅納稅申報(bào)程序

　　1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。

　　2.納稅人采取預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)的，對(duì)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅，之后辦理納稅清算后，多退少補(bǔ)。

　　(二)土地增值稅納稅清算

　　1.土地增值稅的清算條件

　　區(qū)分“應(yīng)當(dāng)清算”和“可要求清算”

　　(1)符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

　�、俜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

　�、谡�體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;

　�、壑苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　(2)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　�、僖芽⒐を�(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　�、谌〉娩N售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　�、奂{稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　　④省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　(三)納稅地點(diǎn)

　　土地增值稅納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款。

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