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初級(jí)會(huì)計(jì)職稱考試《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》考點(diǎn)梳理

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2016年初級(jí)會(huì)計(jì)職稱考試《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》考點(diǎn)梳理

  第六章 其他稅收法律制度

2016年初級(jí)會(huì)計(jì)職稱考試《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》考點(diǎn)梳理

  第四節(jié) 土地增值稅法律制度

  土地增值稅納稅人

  土地增值納稅人是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。

  轉(zhuǎn)讓方將不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給承受方:轉(zhuǎn)讓方交營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、所得稅;承受方交契稅、印花稅。

  土地增值稅征稅范圍

  土地增值稅的基本征稅范圍包括轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)和地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓以及存量房地產(chǎn)買賣。

  1.征稅范圍的一般規(guī)定:

  (1)土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅,對出讓國有土地使用權(quán)的行為不征稅;

  (2)土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅,也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅;

  (3)土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅,對以繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),不予征稅。

  土地增值稅的征稅范圍具有“國有”、“轉(zhuǎn)讓”、“取得收入”三個(gè)關(guān)鍵特征。

  2.征稅范圍的具體和特殊規(guī)定

  土地增值稅稅率實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率即以納稅對象數(shù)額的相對率為累進(jìn)依據(jù),按超累方式計(jì)算應(yīng)納稅額的稅率。

  土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)

  土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物等產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。

  增值額的計(jì)算公式為:增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一扣除項(xiàng)目

  (一)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入

  納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益;從收入的形式來看,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

  (二)扣除項(xiàng)目及其金額

  1.取得土地使用權(quán)所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓):包括地價(jià)款和取得使用權(quán)時(shí)按政府規(guī)定繳納的費(fèi)用。

  2.房地產(chǎn)開發(fā)成本(適用新建房轉(zhuǎn)讓):包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用

  3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

  (1)納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的:

  最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

  (2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的:最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

  4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓):包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅。教育費(fèi)附加視同稅金扣除。

  5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

  從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

  (1)此項(xiàng)加計(jì)扣除針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效,非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享受此項(xiàng)政策;(2)取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的,不得加計(jì)扣除。

  6.舊房及建筑物的扣除金額。

  7.計(jì)稅依據(jù)的特殊規(guī)定。

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