2016房地產(chǎn)估價(jià)師考點(diǎn)： 房地產(chǎn)估價(jià)原則

　　房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義：

　　基本規(guī)律。房地產(chǎn)價(jià)格在總體上、從某種意義上講，是客觀存在的，不會(huì)因個(gè)別市場(chǎng)參與者希望它多高或多低，它就會(huì)有那么高或那么低。因此，房地產(chǎn)估價(jià)師要評(píng)估出合理的房地產(chǎn)價(jià)值，就不能把自己主觀隨意認(rèn)定的某個(gè)"價(jià)值"強(qiáng)加給估價(jià)對(duì)象，而應(yīng)遵循房地產(chǎn)價(jià)格形成和變動(dòng)的客觀規(guī)律，通過(guò)對(duì)這些規(guī)律的認(rèn)識(shí)和掌握，采用科學(xué)的估價(jià)方法，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值"發(fā)現(xiàn)"或"探測(cè)"出來(lái)。

　　人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，逐漸認(rèn)識(shí)了房地產(chǎn)價(jià)格形成和變動(dòng)的客觀規(guī)律，在此基礎(chǔ)上總結(jié)和提煉出了一些簡(jiǎn)明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。這些法則或標(biāo)準(zhǔn)就是房地產(chǎn)估價(jià)原則。因此，如果給房地產(chǎn)估價(jià)原則下個(gè)定義，則它是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格形成和變動(dòng)客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)和提煉出的一些簡(jiǎn)明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。

　　房地產(chǎn)估價(jià)原則主要有：①獨(dú)立、客觀、公正原則;②合法原則;③估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則;④替代原則;⑤最高最佳利用原則;⑥謹(jǐn)慎原則。

　　房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用：

　　房地產(chǎn)估價(jià)原則可以使不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值趨于相同或近似，幫助房地產(chǎn)估價(jià)師如何去思考和衡量估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，如何把估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)值首先框定在一個(gè)基本合理的范圍內(nèi)，然后結(jié)合估價(jià)方法的測(cè)算，就可以評(píng)估出一個(gè)更加精準(zhǔn)的價(jià)值。因此，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)熟知并正確理解房地產(chǎn)估價(jià)原則，以此作為估價(jià)時(shí)的指南。一旦正確掌握了房地產(chǎn)估價(jià)原則，可以收到事半功倍的效果。

　　如果違背了房地產(chǎn)估價(jià)原則，就不可能評(píng)估出正確的房地產(chǎn)價(jià)值。因此，評(píng)判一個(gè)評(píng)估價(jià)值是否正確，很重要的一點(diǎn)是檢查估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師是否遵循了應(yīng)遵循的估價(jià)原則。但值得注意的是，不同估價(jià)目的的估價(jià)或評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型不同，應(yīng)遵循的估價(jià)原則可能有所不同。

　　獨(dú)立、客觀、公正原則：

　　獨(dú)立、客觀、公正原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值。所謂"獨(dú)立"，就是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師與相關(guān)當(dāng)事人無(wú)利害關(guān)系，在估價(jià)中不受包括委托人在內(nèi)的任何單位和個(gè)人的影響，應(yīng)憑自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和職業(yè)道德進(jìn)行估價(jià)。所謂"客觀"，就是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師在估價(jià)中不帶著自己的情感、好惡和偏見(jiàn)，應(yīng)按照事物的本來(lái)面目、實(shí)事求是地進(jìn)行估價(jià)。所謂"公正"，就是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師在估價(jià)中不偏袒相關(guān)當(dāng)事人中任何一方，應(yīng)堅(jiān)持原則、公平正直地進(jìn)行估價(jià)。

　　房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，是因?yàn)槿绻�評(píng)估出的價(jià)值不公平合理，就會(huì)損害相關(guān)當(dāng)事人中某一方的利益，也有損于估價(jià)師、估價(jià)機(jī)構(gòu)以至整個(gè)估價(jià)行業(yè)的聲譽(yù)和公信力。例如，在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，如果評(píng)估出的房地產(chǎn)抵押價(jià)值比合理的價(jià)值高，則借款人受益，貸款人的風(fēng)險(xiǎn)增加，甚至影響金融安全。在房屋征收估價(jià)中，如果評(píng)估出的被征收房屋價(jià)值比合理的價(jià)值低，則被征收人受損，甚至影響社會(huì)穩(wěn)定;反之，則被征收人得利，公共利益受損。在人民法院拍賣(mài)房地產(chǎn)估價(jià)中，如果評(píng)估出的拍賣(mài)房地產(chǎn)價(jià)值比合理的價(jià)值低，則可能導(dǎo)致被執(zhí)行人的房地產(chǎn)被低價(jià)拍賣(mài)，使被執(zhí)行人受損;反之，可能導(dǎo)致流拍，使申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)，合法權(quán)益得不到保障。在房地產(chǎn)稅收估價(jià)中，如果估價(jià)結(jié)果導(dǎo)致納稅人少交稅，則造成稅款流失;而無(wú)論是估價(jià)結(jié)果導(dǎo)致納稅人多交稅還是少交稅，都會(huì)造成稅負(fù)不公平。

　　合法原則：

　　合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況特別是權(quán)益狀況下的價(jià)值。依法是指不僅要依據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的有關(guān)司法解釋?zhuān)�還要依據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地的有關(guān)地方性法規(guī)(民族自治地方應(yīng)同時(shí)依據(jù)有關(guān)自治條例和單行條例)，國(guó)務(wù)院所屬部門(mén)頒發(fā)的有關(guān)部門(mén)規(guī)章和政策，估價(jià)對(duì)象所在地人民政府頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)登記簿(房屋登記簿、土地登記簿)、權(quán)屬證書(shū)、有關(guān)批文和合同等(如規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓招標(biāo)文件、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房屋租賃合同等)。因此，合法原則中所講的"法"，是廣義的" 法"。

　　房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循合法原則，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)狀況不同，特別是實(shí)物狀況、區(qū)位狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益狀況不同，評(píng)估價(jià)值就會(huì)有所不同。但是，估價(jià)對(duì)象狀況不是委托人或估價(jià)師可以隨意假定的，甚至不是根據(jù)實(shí)際狀況確定的，而必須依法判定。

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。

　　房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，是因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值是不斷變化的。實(shí)際上，隨著時(shí)間的流逝，房地產(chǎn)本身也可能發(fā)生變化，如建筑物變得陳舊過(guò)時(shí)、周?chē)�環(huán)境有所改變等。因此，同一房地產(chǎn)在不同的時(shí)間通常會(huì)有不同的價(jià)值。價(jià)值與時(shí)間密不可分，每一個(gè)價(jià)值都對(duì)應(yīng)著一個(gè)時(shí)間，不存在沒(méi)有時(shí)間的價(jià)值。如果沒(méi)有了對(duì)應(yīng)的時(shí)間，價(jià)值就會(huì)失去意義。反過(guò)來(lái)，不可能離開(kāi)時(shí)間來(lái)評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。如果沒(méi)有了時(shí)間這個(gè)前提，價(jià)值評(píng)估將無(wú)從下手。另外，估價(jià)既不可能也無(wú)必要評(píng)估估價(jià)對(duì)象在所有時(shí)間的價(jià)值，通常只是評(píng)估估價(jià)對(duì)象在某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。這就要求估價(jià)必須先確定某個(gè)時(shí)間。但是，這個(gè)時(shí)間既不是委托人也不是估價(jià)師可以隨意假定的，而必須根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定。這個(gè)由估價(jià)目的決定的評(píng)估價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)問(wèn)，稱(chēng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，并一般用公歷年、月、日表示。

　　確立估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義在于：估價(jià)時(shí)點(diǎn)除了說(shuō)明評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，還是評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值的時(shí)間界限。例如，有關(guān)房地產(chǎn)的法規(guī)、政策和估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等的發(fā)布、修訂、廢止和實(shí)施日期等，均有可能影響估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，因此，在估價(jià)時(shí)究竟是采用發(fā)布、修訂、廢止和實(shí)施日期之前還是之后的，就應(yīng)根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)來(lái)確定。再如，采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，如果選取的可比實(shí)例成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同(通常是這種情況)，就需要把可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，如此調(diào)整之后的可比實(shí)例成交價(jià)格，才可以作為估價(jià)對(duì)象價(jià)值的參照值。

　　替代原則：

　　替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

　　房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循替代原則，是因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個(gè)市場(chǎng)上相同的商品有相同的價(jià)格。一般地說(shuō)，任何理性的買(mǎi)者在購(gòu)買(mǎi)商品之前都會(huì)在市場(chǎng)上搜尋并"貨比三家"，然后購(gòu)買(mǎi)其中效用最大(或質(zhì)量、性能最好)而價(jià)格最低的，即購(gòu)買(mǎi)"性?xún)r(jià)比"高或"物美價(jià)廉"的。如果效用與價(jià)格相比，顯示價(jià)格過(guò)高或效用過(guò)小，則人們會(huì)敬而遠(yuǎn)之。具體地說(shuō)，如果同一個(gè)市場(chǎng)上有兩個(gè)以上相同的商品同時(shí)存在時(shí)，則理性的買(mǎi)者會(huì)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格最低的;或者反過(guò)來(lái)，如果同一個(gè)市場(chǎng)上有兩個(gè)以上價(jià)格相同的相似的商品同時(shí)存在時(shí)，則理性的買(mǎi)者會(huì)購(gòu)買(mǎi)效用最大的。賣(mài)者為了使其產(chǎn)品能夠賣(mài)出去，相互之問(wèn)也會(huì)進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)上買(mǎi)者、賣(mài)者的這些行為導(dǎo)致的結(jié)果，是在相同的商品之間形成相同的價(jià)格。

　　房地產(chǎn)價(jià)格的形成一般也如此，只是由于房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒(méi)有，但在同一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，相似的房地產(chǎn)會(huì)有相近的價(jià)格。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，任何理性的買(mǎi)者和賣(mài)者，都會(huì)將其擬買(mǎi)或擬賣(mài)的房地產(chǎn)與市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，從而任何理性的買(mǎi)者不會(huì)接受比市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)的正常價(jià)格過(guò)高的價(jià)格，任何理性的賣(mài)者不會(huì)接受比市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)的正常價(jià)格過(guò)低的價(jià)格。這種相似的房地產(chǎn)之間價(jià)格相互牽掣的結(jié)果，是它們的價(jià)格相互接近。

【房地產(chǎn)估價(jià)師考點(diǎn)： 房地產(chǎn)估價(jià)原則】相關(guān)文章：

2016房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析考點(diǎn)：估價(jià)原則08-09

2016房地產(chǎn)估價(jià)師考點(diǎn)：不同類(lèi)型房地產(chǎn)估價(jià)03-29

2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)：房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)07-22

2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)：房地產(chǎn)糾紛估價(jià)03-03

2016房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析考點(diǎn)：估價(jià)方法01-29

2017房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)03-21

2017房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》備考：估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則03-22

房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理考點(diǎn)：房地產(chǎn)交易基本制度02-09

2016房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理考點(diǎn)：房地產(chǎn)投資05-04