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2015房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析考點(diǎn)：房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的特殊性分析
我國進(jìn)入改革開放以來，隨著市場經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，各地城市建設(shè)步伐的不斷加快，房地產(chǎn)投資及城市基礎(chǔ)設(shè)施投資已構(gòu)成我國固定資產(chǎn)投資的主要力量。然而隨著大規(guī)模的固定資產(chǎn)投資的實(shí)施，發(fā)生財(cái)產(chǎn)損害的事件呈加速上升的態(tài)勢。房屋施工質(zhì)量缺陷、規(guī)劃修改引起采光、日照的重大變化、道路建設(shè)引起房屋沉降、山體爆破引起房屋基礎(chǔ)受損、環(huán)境污染導(dǎo)致房屋貶值，此等事例在各地均有存在，不勝枚舉。
近年來，國家立法機(jī)構(gòu)及政府相關(guān)主管部門也修訂與頒布了一些保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)的法律法規(guī)，例如，其中就有2007年開始實(shí)施的《物權(quán)法》等，社會(huì)與公民保護(hù)自身財(cái)產(chǎn)的維權(quán)意識(shí)也不斷加強(qiáng)。與此相應(yīng)，房地產(chǎn)損害賠償?shù)脑V訟在近年來逐步增多，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)已開始涉足損害賠償估價(jià)領(lǐng)域。
一、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)損害賠償估價(jià)具有必然性
大約十年前，在具體實(shí)施損害賠償?shù)闹俨门c司法實(shí)踐中，涉及到具體的賠償時(shí)，如何確定房地產(chǎn)的具體賠償金額成了很大的難題。由于引起損害的原因各種各樣，受損情況表現(xiàn)出多樣性的特點(diǎn)：表現(xiàn)在房屋實(shí)體方面，如裂縫、沉降、傾斜等;表現(xiàn)為相鄰建筑物遮擋而引起的日照變化等;表現(xiàn)在規(guī)劃修改引起小區(qū)公共設(shè)施重大變化，如車位、公共綠地等;表現(xiàn)在權(quán)利受限引起權(quán)益價(jià)值貶損等等。上述情況發(fā)生時(shí)，因?yàn)殡y以找到合適的機(jī)構(gòu)與人員對具體受損金額進(jìn)行估值，從而導(dǎo)致司法與仲裁工作難以順利展開。
近年來，隨著房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)大，社會(huì)影響也逐步擴(kuò)大與加強(qiáng)。部分房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受政府、司法或開發(fā)商委托，已經(jīng)在損害賠償、房屋貶值方面開展了估價(jià)工作，實(shí)踐中已經(jīng)積累了部分的經(jīng)驗(yàn)。
而《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中明確了該項(xiàng)估價(jià)類別的規(guī)定：“6.12其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)6.12.1其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)，包括房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)等。 6.12.2房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)，應(yīng)把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀態(tài)，對于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損害賠償價(jià)值。”可見，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》雖對損害賠償估價(jià)沒有作進(jìn)一步詳細(xì)的闡述，但估價(jià)類別中說明損害賠償估價(jià)屬于房地產(chǎn)估價(jià)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域與范圍。
從損害賠償估價(jià)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)看，盡管引起損害的原因千差萬別，但終點(diǎn)歸結(jié)為房地產(chǎn)(而不是動(dòng)產(chǎn))價(jià)值變動(dòng)的確定。因此從估價(jià)的實(shí)踐看目前司法在房屋損害賠償估價(jià)已明確交付給房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估，其他如資產(chǎn)評估、造價(jià)審價(jià)、會(huì)計(jì)等中介行業(yè)則基本未涉足該領(lǐng)域;從估價(jià)的規(guī)范文件看，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》給予了房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的理論支持與指導(dǎo)。綜合上述兩方面，我們認(rèn)為損害賠償估價(jià)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師承擔(dān)具有現(xiàn)實(shí)與理論的必然性。
二、損害賠償估價(jià)程序的特殊性
(一)損害賠償估價(jià)委托程序中的委托主體
一般而言，損害賠償估價(jià)的委托主體有這么幾類型：
個(gè)別業(yè)主或企業(yè)：由受損害的業(yè)主或企業(yè)委托
業(yè)主管理委員會(huì)：由受損害的業(yè)主所在的業(yè)主管理委員會(huì)委托
損害實(shí)施方：由實(shí)施損害的開發(fā)商或城市建設(shè)部門委托
第三方：由法院或仲裁委員會(huì)委托
在估價(jià)實(shí)踐中，除由第三方委托外，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)建議最好由受損方及實(shí)施損害方共同委托為宜。雙方委托可以使估價(jià)機(jī)構(gòu)更好傾聽雙方對損害理由及引起損害表現(xiàn)的說明，有助于估價(jià)機(jī)構(gòu)對損害賠償有更深入的了解與判斷，此外雙方委托的情況下，委托人比較配合估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場勘察，提高現(xiàn)場勘察的深入性、全面性。此外由雙方對勘察表進(jìn)行現(xiàn)場簽字確認(rèn)，利于估價(jià)工作的下一步開展。
(二)損害賠償估價(jià)的前置程序
損害賠償估價(jià)是技術(shù)性很強(qiáng)的估價(jià)活動(dòng)，在某些受環(huán)境污染或施工質(zhì)量缺陷導(dǎo)致的房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)時(shí)，需要在深入了解損害的成因、影響程度方面，某些損害影響程度可能仍在動(dòng)態(tài)發(fā)展過程中，在這種情況下，進(jìn)行估價(jià)前需要委托方完成某些前置程序。這些前置程序可能包括：
質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告書
環(huán)境質(zhì)量報(bào)告書
動(dòng)態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)的報(bào)告
修復(fù)方案報(bào)告
……
上述前置程序中的報(bào)告需要由相關(guān)的監(jiān)測部門出具，估價(jià)機(jī)構(gòu)只有掌握了上述的監(jiān)測報(bào)告后，才能進(jìn)行下一步的估價(jià)工作。
三、損害賠償估價(jià)技術(shù)的特殊性
普通的估價(jià)業(yè)務(wù)，具有大量性、重復(fù)性等特點(diǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師已經(jīng)能夠完全熟練掌握。對于損害賠償估價(jià)而言，則呈現(xiàn)出個(gè)別性、差異性的特點(diǎn)。要做好該項(xiàng)工作，可借鑒的方面較少，需要針對每個(gè)損害的案例進(jìn)行具體分析的基礎(chǔ)上確定不同的估價(jià)思路與估價(jià)技術(shù)路線與方法，從而使估價(jià)技術(shù)過程呈現(xiàn)出更大的靈活性;
(一)損害賠償估價(jià)技術(shù)要與具體賠償案例相結(jié)合
損害賠償估價(jià)的主要技術(shù)方法原則上源于房地產(chǎn)估價(jià)的幾大方法、但在實(shí)踐中又需要靈活運(yùn)用。
[例一]結(jié)合具體案例采用傳統(tǒng)的估價(jià)方法。例如，一般對于施工質(zhì)量缺陷引起的房地產(chǎn)貶值，如果屬于可修復(fù)的情形，可以采用成本法的思路，根據(jù)按照修復(fù)方案進(jìn)行造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用的估價(jià)確定估價(jià)結(jié)果，其估價(jià)結(jié)果依賴于具體的修復(fù)方案。
對于無法完全修復(fù)的賠償案例估價(jià)，可采用不同的估價(jià)技術(shù)處理。依賴于處理方案有兩種估價(jià)方案：一種是進(jìn)行必要的修復(fù)程序，根據(jù)修復(fù)的方案進(jìn)行計(jì)算，還需要計(jì)算修復(fù)后狀態(tài)下的貶值，另一種是未進(jìn)行該修復(fù)程序，從而直接計(jì)算損害現(xiàn)狀下的貶值。在上述兩種方案中，可能要借助其他的方法例如市場比較法進(jìn)行，或者根據(jù)非估價(jià)傳統(tǒng)主流方法的其他方法如支付意愿法等進(jìn)行。
[例二]通過基本公式的逆向或其他方式的綜合運(yùn)用，求取賠償金額。例如小區(qū)規(guī)劃變化，業(yè)委會(huì)提出的房屋容積率上升，引起綠化率下降的損害賠償案例則可以從開發(fā)商減少綠化的造價(jià)以及多建房屋的開發(fā)利潤所得進(jìn)行求取，在此過程中，綠化造價(jià)采用成本法進(jìn)行求取，開發(fā)利潤通過變形的假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行求取。
[例三]非傳統(tǒng)估價(jià)方法的應(yīng)用。例如環(huán)境質(zhì)量引起的房地產(chǎn)貶值估價(jià)，需要通過對消費(fèi)者的市場調(diào)查問卷，結(jié)合專家會(huì)議法、支付意愿函數(shù)的建立等多渠道進(jìn)行，從方法的意義而言，已超出傳統(tǒng)的估價(jià)方法，但從估價(jià)結(jié)果看，最終仍回歸到房地產(chǎn)估價(jià)的范疇。
(二)損害賠償估價(jià)中參數(shù)的選擇
損害賠償估價(jià)中技術(shù)方法最大的問題是某些很簡單的修正沒有經(jīng)驗(yàn)參數(shù)可供選擇，使估價(jià)人員陷于修正參數(shù)無足夠理由的困境。在處理類似的損害賠償估價(jià)時(shí)，估價(jià)人員需要對此做出一些變通措施進(jìn)行處理，例如：
1、盡量借助傳統(tǒng)的修正系數(shù)
[例四]通過借助一些傳統(tǒng)的修正系數(shù)進(jìn)行修正，例如處理日照受影響時(shí)，可以類比朝南與朝北修正系數(shù)的差異(例如差異為6%)，分析日照受影響后的日照時(shí)間與受影響前的日照時(shí)間，通過兩者之間的比例關(guān)系，據(jù)此進(jìn)行大致修正。
2、轉(zhuǎn)化為等量參數(shù)的求取
[例五]某些財(cái)產(chǎn)損害的案例，可能直接對房屋的經(jīng)濟(jì)壽命造成影響，但如何確定壽命的減少，可轉(zhuǎn)化為房屋理論成新率與實(shí)際成新率(例如采用樣表確定，見表)的差異，近似利用成新率差異與房屋重置價(jià)的乘積，從而確定損害賠償?shù)慕痤~。
序號(hào)分部名稱分項(xiàng)名稱基本完好房評定標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)狀情況分項(xiàng)修正
1結(jié)構(gòu)部分地基基礎(chǔ)
2承重構(gòu)件
3非承重構(gòu)件
4屋面
5樓地面
6裝飾部分門窗
7內(nèi)外墻抹灰
8頂棚
9設(shè)備部分水衛(wèi)
10電照
總計(jì)
3、進(jìn)行市場案例調(diào)查，采用市場比較法確定修正系數(shù)
[例六]某些修正系數(shù)雖然無法從經(jīng)驗(yàn)或規(guī)范修正系數(shù)中取得，但可以從市場案例比較而獲得，例如在對確定景觀阻擋的因素系數(shù)時(shí)，可以采用類似的樓盤案例中有景觀及無景觀的價(jià)格進(jìn)行規(guī)范性比較后，確定其不同的修正系數(shù)，以此作為比較案例，將不同的案例的修正系數(shù)進(jìn)行市場比較修正，得到所需的修正系數(shù)。
4、借助定性轉(zhuǎn)為定量的方法確定系數(shù)
在確實(shí)難以進(jìn)行量化修正參數(shù)時(shí)，可以采用專家分析法、Delphi法等方法進(jìn)行。
(三)損害賠償估價(jià)技術(shù)服務(wù)于估價(jià)結(jié)果，驗(yàn)證后的結(jié)果推動(dòng)估價(jià)技術(shù)完善
在損害賠償估價(jià)中，估價(jià)技術(shù)的選擇與完善最終應(yīng)服務(wù)于估價(jià)結(jié)果，因?yàn)�，損害賠償估價(jià)的最終目的是為損害賠償?shù)碾p方確定一個(gè)比較客觀的價(jià)值，供雙方進(jìn)行談判乃至作為損害賠償?shù)淖罱K依據(jù)。
當(dāng)然一般估價(jià)結(jié)果可能與最終的賠償結(jié)果可能會(huì)有所差異，這些差異可能源于賠償雙方的談判地位、信息掌握程度、預(yù)期因素、急于達(dá)成協(xié)議等多方面因素的限制，這些因素與公開市場價(jià)值的假設(shè)前提有不一致的地方。估價(jià)人員應(yīng)對最終的損害賠償結(jié)果進(jìn)行跟蹤分析，比較損害賠償最終結(jié)果與估價(jià)報(bào)告最終結(jié)果的差異。
進(jìn)行上述估價(jià)后的分析類似于后評價(jià)工作，有利于估價(jià)人員了解損害賠償估價(jià)中是否缺項(xiàng)，某些取值是否合理，估價(jià)方法是否應(yīng)該改進(jìn)創(chuàng)新等;有利于完善估價(jià)的技術(shù)，有利于今后損害賠償估價(jià)的順利開展。
四、損害賠償估價(jià)對估價(jià)人員多學(xué)科知識(shí)及綜合協(xié)調(diào)能力提出更高要求
損害賠償估價(jià)對于估價(jià)人員提出了更高的要求，主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：
1、多學(xué)科相關(guān)知識(shí)的學(xué)習(xí)
損害賠償估價(jià)需要具備估價(jià)、造價(jià)、規(guī)劃、環(huán)境、材料等多學(xué)科知識(shí)，此外還需要掌握傳統(tǒng)估價(jià)方法外的數(shù)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)的實(shí)用分析方法。作為從事?lián)p害賠償估價(jià)的估價(jià)師而言，掌握更多的學(xué)科知識(shí)與實(shí)用的方法意味著在估價(jià)過程中能以最優(yōu)的方法區(qū)別處理，從紛繁復(fù)雜的事件中作出更加專業(yè)的判斷，作出高質(zhì)量水平的估價(jià)報(bào)告。
2、綜合協(xié)調(diào)能力
估價(jià)人員多學(xué)科知識(shí)的學(xué)習(xí)并不意味著能精通其他學(xué)科，因此在損害賠償估價(jià)過程中往往需要其他不同學(xué)科或不同領(lǐng)域的專家協(xié)助完成整個(gè)估價(jià)過程。在估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師需要具備綜合協(xié)調(diào)能力，使不同領(lǐng)域或?qū)W科的專家在一個(gè)組織框架下實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)，綜合協(xié)調(diào)能力是對估價(jià)師更高的要求。
損害賠償估價(jià)作為一項(xiàng)比較新的估價(jià)業(yè)務(wù)，體現(xiàn)出與傳統(tǒng)意義估價(jià)不同特點(diǎn)的特殊性。目前看損害賠償估價(jià)還難以成為估價(jià)業(yè)務(wù)新的增長點(diǎn)，但其重大意義在于有利于社會(huì)財(cái)產(chǎn)保護(hù)制度的建立與完善、促進(jìn)了社會(huì)和諧進(jìn)步的局面。基于此，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)勇于承擔(dān)損害賠償估價(jià)的社會(huì)責(zé)任，為社會(huì)的進(jìn)步作出更大的努力與貢獻(xiàn)。
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