房地產(chǎn)估價師2015年《經(jīng)營與管理》真題及答案
一、單項題
1.某投資者花費80萬元購一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬元,考慮月投資收益率為0.8%,則( )個月可收回投資.
A 50.5
B 60
C 65
D 75
答案：C
解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65
2.某項目未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當前通貨膨脹率為5%則該項目的實際收益率為( )
A11.38%
B12.64%
C15.46%
D 16.22%
答案：B
解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%
3.房地產(chǎn)的( )是房地產(chǎn)投資最重要的一個特性，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的一個重要性。
A適應(yīng)性
B對專業(yè)管理的的依賴性
C位置的固定性
D相互之間的影響性
答案：C
解析：位置的固定性也稱不可移動性，是房地產(chǎn)投資最重要的一個特性
4.下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是( )
A 房屋出租
B 房地產(chǎn)抵押
C 土地使用權(quán)出讓
D 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
答案：C
解析：房地產(chǎn)一級市場為土地使用權(quán)出讓市場
5.一般來說，認知定價法所確定的價格( )價值定價法所確定的價格。
A高于
B低于
C等于
D高于等于
答案：A
解析：
6.風險最大的是商業(yè)物業(yè)風險,是因為( )
A商業(yè)物業(yè)對于宏觀經(jīng)濟變化反應(yīng)最快和最大
B商業(yè)投資的預(yù)測最難
C商業(yè)的社會發(fā)展方向不易預(yù)測
D商業(yè)人員無法競爭時心理變化很大
答案：A
解析：商業(yè)物業(yè)對于宏觀經(jīng)濟變化反應(yīng)最快和最大
7.房地產(chǎn)開發(fā)活動可從( )兩個方面進行考察。
A投資資金量和預(yù)期收益資金
B資金流通方式和對策
C出租、出售或經(jīng)營形態(tài)
D物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)
答案：D
解析：房地產(chǎn)開發(fā)活動可從物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個方面進行考察。
8.對于開發(fā)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果的大小的衡量指標不包括( )
A銷售收入
B開發(fā)利潤
C成本利潤率
D投資回報率
答案：A
解析：銷售收入是房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式。
9.下列關(guān)于敏感性分析的方法和步驟表達不當?shù)囊豁検? )
A找出那些最能反映項目投資效益的經(jīng)濟評價指標 如財務(wù)內(nèi)部收益率等作為其分析對象。
B從眾多影響項目投資效益的不確定性因素中選取對經(jīng)濟評價指標無影響并在開發(fā)周期內(nèi)不發(fā)生變化的因素作為敏感分析中的不確定因素。
C分析時要設(shè)定不確定因素的變化范圍
D對項目 的經(jīng)濟評價指標進行分析計算，找出敏感性因素。
答案：B
10.開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報告及結(jié)算資料后通常要在( )內(nèi)予以核實，給予確認或者提出修改意見。
A10日
B15日
C1個月
D2個月
答案：C
解析：開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報告及結(jié)算資料后通常要在1個月內(nèi)予以核實，給予確認或者提出修改意見。
11、開發(fā)商投入的建設(shè)資金(不含土地費用)達到或超過地上物預(yù)計總投資的( )以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。
A.20%
B.25%
C.30%
D.40%
【正確答案】：B
【答案解析】：參考教材P327，一般規(guī)定，開發(fā)商投入的建設(shè)資金(不含土地費用)達到或超過地上物預(yù)計總投資的25%以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。
12、下列關(guān)于過熱與房地產(chǎn)泡沫的說法，不正確的說法是( )。
A.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫
B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落
C.當房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時，市場還處在上升階段;而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經(jīng)開始下滑了
D.“過熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益;而“房地產(chǎn)泡沫”則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出
【正確答案】：B
【答案解析】：房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落。參見教材P54。
13、有一計算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，經(jīng)測算，該項目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬元，凈現(xiàn)值期望值的標準差為65萬元，則在計算期內(nèi)，該項目的標準差系數(shù)是( )。
A.52%
B.58%
C.62%
D.68%
【正確答案】：A
【答案解析】：(65/125)×100%=52%。
14、某店鋪的購買價格為60萬元，購買者用現(xiàn)金支付20萬，其余的為借貸資金，如果店鋪進入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪市場價值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為( )。
A.8.1%
B.16.0%
C.19.1%
D.23.1%
【正確答案】：C
【答案解析】：當考慮物業(yè)增值收益時，投資回報率=(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益)/權(quán)益投資數(shù)額，則投資回報率=(2.4+0.22+60×2%)/(60-40)=19.1%。參見教材P200。
15、進度計劃管理通常采用網(wǎng)絡(luò)圖和( )。
A.資源配置圖
B.直方圖
C.橫道圖
D.控制圖
【正確答案】：C
【答案解析】：進度計劃管理通常采用網(wǎng)絡(luò)圖和橫道圖。參見教材P84。
二、多選題
1、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，按規(guī)定應(yīng)移交給城市檔案館的竣工檔案應(yīng)包括( )。
A.竣工圖
B.可行性研究報告
C.工程質(zhì)量保修書
D.住宅使用說明書
E.竣工驗收備案表
【正確答案】：AB
【答案解析】：項目竣工后，需要整理技術(shù)資料(可研報告是其中最重要的一個)和竣工圖，編制竣工檔案。工程質(zhì)量保修書、住宅使用說明書和竣工驗收備案表都屬于竣工驗收時需要提交的資料。參見教材P93。
2、以下說法正確的是( )。
A.有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入
B.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運營費用
C.稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息
D.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-大修基金一所得稅
E.稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-大修基金抵押貸款還本付息
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：參考教材P364，稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息。所以E選項不正確。
3、新設(shè)項目法人融資形式的特點有( )。
A.項目投資由新設(shè)項目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成
B.新設(shè)項目法人承擔相應(yīng)的融資責任和風險
C.從項目投產(chǎn)后的經(jīng)濟效益來考察償債能力
D.從既有法人的財務(wù)整體狀況來考察融資后的償債能力
E.擬建項目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進行，并形成其增量資產(chǎn)
【正確答案】：ABC
【答案解析】：參見教材P324，新設(shè)項目法人融資形式的特點是：項目投資由新設(shè)項目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成;新設(shè)項目法人承擔相應(yīng)的融資責任和風險;從項目投產(chǎn)后的經(jīng)濟效益來考察償債能力。
4、根據(jù)財務(wù)核算與分析的需要，企業(yè)利潤可分為( )等四個層次。
A.經(jīng)營利潤
B.利潤總額
C.稅后利潤
D.未分配利潤
E.可分配利潤
【正確答案】：ABCE
5、在不確定性情況下，估計未來投資收益，可選用的決策方法有( )。
A.小中取大法
B.大中取小法
C.大中取大法
D.小中取小法
E.最小最大后悔值法
【正確答案】：ACE
【該題針對“房地產(chǎn)投資風險的概念”知識點進行考核】
6、商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時，下列說法正確的有( )。
A.貸款價值比率通常不超過50%
B.貸款期限最長不超過10年
C.貸款期限最長不超過20年
D.貸款利率通常高于個人住房抵押貸款
E.僅對已經(jīng)通過竣工驗收的商用房地產(chǎn)發(fā)放
【正確答案】：BDE
【答案解析】：參見教材P307，貸款價值比率通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年。所以AC選項不正確。
7、下面哪項不屬于房地產(chǎn)投資信托的分類( )。
A.權(quán)益型
B.綜合型
C.增長型
D.抵押型
E.混合型
【正確答案】：BC
8、關(guān)于某特定商品市場規(guī)模的說法，正確的有( )。
A.有效市場大于服務(wù)市場
B.服務(wù)市場大于潛在市場
C.潛在市場大于有效市場
D.滲透市場大于有效市場
E.服務(wù)市場大于滲透市場
【正確答案】：ACE
【答案解析】：潛在市場最大，滲透市場最小。潛在市場是對某種特定商品有興趣的消費者的集合;有效市場是對某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費者的集合;合格的有效市場是政府或團體有資格消費某種商品的特定消費者的集合;服務(wù)市場，也稱目標市場，是開發(fā)商決定追求的那部分合格的有效市場。(整個市場>)潛在市場>有效市場>合格的有效市場>服務(wù)市場(>滲透市場)。滲透市場是指已經(jīng)購買了某種產(chǎn)品的消費者的集合。參見教材P112～113。
9、下列房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用中，屬于土地費用的有( )。
A.土地出讓價款
B.土地購置稅費
C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費
D.水文地質(zhì)勘測費
E.土地開發(fā)工程費
【正確答案】：ABE
【答案解析】：C屬于房屋開發(fā)費。D屬于勘察設(shè)計和前期工程費。E屬于看產(chǎn)設(shè)計和前期工程費。參見教材P257-259。
10、可行性研究的結(jié)論主要是說明項目的財務(wù)評價結(jié)果，表明項目( )。
A.是否有足夠的資金來源
B.是否有較為廣闊的市場
C.是否具有較理想的財務(wù)內(nèi)部收益率
D.是否有較強的貸款償還能力和自身平衡能力和較強的抗風險能力
E.項目是否可行
【正確答案】：CDE
【答案解析】：參見教材P282，可行性研究的結(jié)論，主要是說明項目的財務(wù)評價結(jié)果，表明項目是否具有較理想的財務(wù)內(nèi)部收益率、較強的貸款償還能力及自身平衡能力和抗風險能力，以及項目是否可行。
11、北京市別墅銷售市場，是按房地產(chǎn)市場細分的( )標準劃分的。
A.按地域細分
B.按房地產(chǎn)用途細分
C.按增量存量細分
D.按交易形式細分
E.按目標市場細分
【正確答案】：ABD
12、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會環(huán)境有( )幾方面。
A.人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)
B.社會福利
C.產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局
D.家庭生命周期
E.家庭收入及其分布
【正確答案】：ABD
【答案解析】：CE選項是屬于影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟環(huán)境的因素。參見教材P30。
13、經(jīng)濟評價中的基礎(chǔ)參數(shù)中的時間類參數(shù)包括( )。
A.計息期的起始時間點
B.開發(fā)期的起始時間點
C.建設(shè)期的起始時間點
D.出租經(jīng)營期的起始時間點
E.投資回收期的起始時間點
【正確答案】：BCD
【答案解析】：參見教材P257，時間類參數(shù)包括開發(fā)活動的起始時間點，開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、準備期、建設(shè)期、出售期、出租經(jīng)營期的起始時間點以及持續(xù)時間長度，經(jīng)濟評價工作的計算周期。
14、下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是( )。
A.獲取項目所需土地
B.進行項目的財務(wù)評價
C.確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得批準
D.對項目的建設(shè)工程進行招標
E.提交項目開工申請并獲得批準
【正確答案】：ACDE
【答案解析】：前期工作階段包括：獲取土地、項目核準和開工計劃、確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可、工程建設(shè)招標、開工申請與審批等;項目財務(wù)評價屬于投資決策分析階段。參見教材P67-82。
15、下列指標中，屬于房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)盈利能力指標的有( )。
A.凈現(xiàn)值
B.投資利潤率
C.現(xiàn)金回報率
D.靜態(tài)投資回收期
E.內(nèi)部收益率
【正確答案】：BCD
【答案解析】：凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率屬于動態(tài)指標。房地產(chǎn)投資項目包括開發(fā)投資項目和置業(yè)投資項目兩種，其中的現(xiàn)金回報率只屬于置業(yè)投資項目。參見教材P178。
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