2015房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》練習(xí)題及答案
一、單項(xiàng)選擇題
1、X房地產(chǎn)開發(fā)公司通過上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投入問題，購買該公司的股票屬于( )。
A、房地產(chǎn)開發(fā)投資
B、房地產(chǎn)置業(yè)投資
C、房地產(chǎn)間接投資
D、投資房地產(chǎn)投資信托基金
2、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法錯(cuò)誤的是( )。
A、面向已具備了使用條件或正在使用的房地產(chǎn)，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資
B、投資者可以通過轉(zhuǎn)售物業(yè)，獲取轉(zhuǎn)售收益
C、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在從單一的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)模式發(fā)展為開發(fā)投資和置業(yè)投資相結(jié)合的業(yè)務(wù)模式
D、都是為了獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入
3、( )，是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。
A、投資房地產(chǎn)投資信托基金
B、住房抵押貸款證券化
C、投資房地產(chǎn)企業(yè)股票
D、房地產(chǎn)抵押擔(dān)保
4、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的( )。
A、銷售收入
B、租金收入
C、轉(zhuǎn)讓收入
D、利息收入
5、下列不是房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)的是( )。
A、相對(duì)較高的收益水平
B、投資數(shù)額巨大
C、易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持
D、能抵消通貨膨脹的影響
6、甲、乙兩個(gè)物業(yè)2005年10月的價(jià)值均為1000萬元，預(yù)計(jì)甲物業(yè)2006年10月的價(jià)值為1100萬元和900萬元的可能性各為50%，預(yù)計(jì)乙物業(yè)2006年10月的價(jià)值為1200萬元和800萬元的可能性各為50%，甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是( )。
A、甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大
B、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大
C、甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)相同
D、無法判斷
7、下列選項(xiàng)中不屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是( )。
A、利率風(fēng)險(xiǎn)
B、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)
C、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)
D、政策風(fēng)險(xiǎn)
8、某一人口較少的市場同時(shí)有幾個(gè)物業(yè)項(xiàng)目同時(shí)開盤，而銷售業(yè)績、銷售價(jià)格沒有開發(fā)商預(yù)期的好，體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)的( )。
A、市場供求風(fēng)險(xiǎn)
B、周期風(fēng)險(xiǎn)
C、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)
D、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)
9、2010年我國調(diào)高了購房收首付，使許多房地產(chǎn)投資者在銷售物業(yè)實(shí)現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時(shí)遇到困難，這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的( )。
A、政治風(fēng)險(xiǎn)
B、利率風(fēng)險(xiǎn)
C、政策風(fēng)險(xiǎn)
D、市場供求風(fēng)險(xiǎn)
10、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)是( )。
A、未來運(yùn)營費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)
B、收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)
C、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)
D、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)
【答案部分】
1、 C
【答案解析】房地產(chǎn)間接投資有股票或債券、信托基金、住房抵押支持證券。參見教材P11。
2、 D
【答案解析】房地產(chǎn)置業(yè)投資一是自用，而是獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。參見教材P11。
3、 B
【答案解析】住房抵押貸款證券化，是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。參見教材P12。
4、 B
【答案解析】房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入。參見教材P12。
5、 B
【答案解析】房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)：相對(duì)較高的收益水平、易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持、能抵消通貨膨脹的影響、提高投資者的資信等級(jí)。參見教材P13～15。
6、 B
【答案解析】甲物業(yè)預(yù)期收益=1100×50%+900×50%=1000(萬元)
乙物業(yè)預(yù)期收益=1200×50%+800×50%=1000(萬元)
這兩個(gè)物業(yè)的價(jià)值相等，期望值相等，比較一下標(biāo)準(zhǔn)差，計(jì)算式如下，
甲的標(biāo)準(zhǔn)差=[(1100-1000)2×0.5+(900-1000)2×0.5] 1/2=100
乙的標(biāo)準(zhǔn)差=[(1200-1000)2×0.5+(800-1000)2×0.5]1/2=200
標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小，因此甲的風(fēng)險(xiǎn)較小，所以乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大。
參見教材P16。
7、 C
【答案解析】房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。參見教材P17。
8、 A
【答案解析】市場供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資者所在的房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P18。
9、 C
【答案解析】政策風(fēng)險(xiǎn)：政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、稅費(fèi)政策、金融政策、住房政策、價(jià)格政策、環(huán)境保護(hù)政策等，均對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響，從而給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P19。
10、 B
【答案解析】收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P20。
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