2015年房地產估價師案例與分析：常見錯誤3

　　市場比較法

　　(1)修正系數(shù)的確定沒有充足的理由

　　(2)比較實例的數(shù)量不夠，即沒有達到三個以上(含三個)的可比實例

　　(3)修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。

　　(4)單項修正對可比實例成交價格的調整幅度超過了20%，或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調整幅度超過了30%.

　　(5)比較修正的方向錯誤。

　　(6)可比實例不符合條件。

　　(7)區(qū)域因素與個別因素混淆不請。

　　(8)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有結合估價對象與可比實例的差異。

　　(9)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有與評估對象的特點結合起來。

　　(10)比較修正項目有漏項。

　　(11)間接比較與直接比較混淆不清。

　　(12)區(qū)域因素比較修正的內涵理解錯誤。

　　案例分析改錯題總結

　　從估價報告的結構上講，內容不完整

　　a、缺委托估價方

　　b、缺受理估價方

　　c、估價對象概況交代不清，所需資料收集不全面。

　　土地需說明：名稱、坐落、面積、形狀、四至、用途、生熟程度、土地現(xiàn)狀、地質條件、產權狀況及說明、土地使用權起止期、地價區(qū)類等。建筑物需說明：名稱、坐落(門牌)、面積、樓層數(shù)、結構、裝修、設備、建成年代、用途、產權狀況及證明等。單獨估價建筑物時，也要有土地證明。此外，還應對環(huán)境作簡要說明。

　　d、缺估價目的，或目的不清。

　　是何種條件狀態(tài)下的價格。如熟地、毛地;開發(fā)場地還是項目完成時的土地;已完工建筑還是在建工程;期地、期房現(xiàn)房等。

　　e、估價時點：不是一段時間，而是某一日。

　　f、缺估價依據。估價方法及操作的主要依據;與估價目的相配合的合法性依據等。

　　房地產估價案例分析總結記錄

　　綜合察看

　　1.對照估價規(guī)范看估價報告案例是否符合規(guī)范格式，內容描述項目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術語、大寫、錯別字等是否準確。

　　2.察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術路線是否正確

　　3.估價時點是否準確

　　4.修正年限是否正確

　　5.檢查計算是否正確，前后數(shù)據是否照應一致

　　6.對采用的方法是否有合理的說明和理由

　　7.任何一項數(shù)據都應有來源依據，必要時說明

　　8.注意利息的計算方式，期限

　　9.報告有效期應以報告完成之日為準

　　10.現(xiàn)實用途和法定用途相符

　　11.一估價以選用兩種以上的估價方法，要符合要求，選用取舍都應有理由

　　(1)有條件選用&考試大&市場比較法的

　　(2)收益性的房地產要有一用收益法

　　(3)具有投資開發(fā)或潛力的用一開發(fā)法

　　12.注意對價格的稱謂是否錯誤(比準，收益，積算)

　　13.要察看估價類型，對照規(guī)范對此要求

　　14.最后一道題一定要細心，首先指出錯誤，在進行改正，切忌認真。正確的改錯了要倒扣分的

　　15.糾紛房屋，拆遷房屋，拍賣等特殊的估價，應注意特別說明原因狀況

　　16.注意一些對估價的特殊規(guī)定，如對不得設定抵押權的，國有劃撥土地的等等

　　17.保險估價應首先明確是否包含間接損失，說明是否能修復

　　18.基準地價修正法中基礎設施要進行修正，使用年限是否明確

　　比較法：

　　1.比較實例的用途，結構等必須一致，不一致適應說明

　　2.是否統(tǒng)一了可比價格的可比基礎：付款方式，單價，統(tǒng)一幣種和貨幣單位，面積內涵，面積單位。交易稅費的負擔是否正常

　　3.實例不應少于三個

　　4.實例應修正差別不應太大，每次單項修正不能超過20%，綜合修正不能超過30%

　　5.可比實例是否在同一供求區(qū)，規(guī)模是否相當，權利性質類型，故價目的應該吻合，價格是否為正常交易價格或可修正(必要的說明)

　　6.日期修正，時間(一般不能大于1年)。

　　方法：

　　1.公式，狀況是否進行修正，公式方法，付款方式

　　2.資本化率是否合理，綜合、土地、建筑物相比較

　　3.安全利率的選取應有必要的說明

　　4.是否考慮了租金的未來變化

　　5.收益無限年限扣除折舊和土地攤銷成本

　　6.收益有租約的按租約，無租約的按客觀收益，空置也要考慮客觀租金

　　7.收益均應以年為單位，查看是否一致

　　成本法：

　　1.成本應為社會平均成本，即客觀成本

　　2.注意各種物業(yè)的價格構成(及商品房，農地征用，拆遷房屋)

　　3.注意保險估價不計地價，評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確，看是直接還是間接損失，如不可修復，應有說明

　　4.銷售稅費的依據是銷售收入不是成本，稅費的構成是否正確

　　5.入股的估價應說明入股后的用途考試用書

　　6.注意計稅方式是否正確，如房產稅要減去原值得10-30%，個人按市場價格出租居民用房4%，營業(yè)稅3%

　　7.預售的價值應在銷售價格中扣除而不是在最后的估價報告中

　　8.折舊計算是否正確(包括年限和項目，公式)

　　9.用成本計算而非成本價10長壽命的折舊要減去短壽命的重置

　　價格假設法

　　1.預期的價值應減去管理費銷售費稅和購入土地的稅費(71)

　　2.察看項目是否齊全(236)是否項目有具體表述和利用計算如風險損失

　　3.看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項，現(xiàn)金流不計利潤和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)

　　4.注意項目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產

　　5.其未來的用途應該合法和符合最高最佳使用原則具體內容在教材中的位置技術構成

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