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房地產(chǎn)估價師案例與分析基礎(chǔ)題
問答題
1某企業(yè)有一臨街的框架結(jié)構(gòu)的4層倉庫，企業(yè)擁有其劃撥土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，每層建筑面積約400m2，現(xiàn)因股份制改造需對該宗地產(chǎn)進(jìn)行價格評估，但企業(yè)要求高估該房地產(chǎn)的價格。如果你作為一名房地產(chǎn)估價師，受評估機(jī)構(gòu)的派遣負(fù)責(zé)此項評估工作，請寫出既符合合法原則又能滿足委托方要求的估價技術(shù)路線。
答案：在城市規(guī)劃允許的情況下，按轉(zhuǎn)換用途前和裝修改造前的最高最佳使用原則和假設(shè)開發(fā)法的思路進(jìn)行評估。具體為：按有扶梯、有裝修的商場評估4層倉庫轉(zhuǎn)換用途后的價格;然后扣除因轉(zhuǎn)換用途需要補交的出讓金，室內(nèi)的改造、裝修費用和扶梯的購置、安裝、調(diào)試費用及其相應(yīng)的管理費、利息、稅金、利潤后，得出4層倉庫的現(xiàn)時價格。
2某市對舊城區(qū)進(jìn)行改造，第一階段拆遷涉及萬余戶居民。為確保長治久安，落實科學(xué)發(fā)展觀，體現(xiàn)以人為本的精神，市政府在詳細(xì)計劃周密準(zhǔn)備的基礎(chǔ)上，對民意進(jìn)行了深入調(diào)查。同時市政府下達(dá)嚴(yán)令，禁止各級職能部門借機(jī)“揩油”，如有違犯，一經(jīng)查出，堅決嚴(yán)懲。為此市政府委托有資質(zhì)的評估單位，進(jìn)行了詳盡的拆遷估價。
請問：
1.什么是城市房屋拆遷估價?
2.拆遷補償估價的對象是什么?
3.針對不同估價對象應(yīng)注意哪些問題?
答案：1.城市房屋拆遷估價，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行的評估;
答案：2.拆遷補償估價對象為拆遷范圍內(nèi)土地、建筑物、構(gòu)筑物和依托于其實體上的權(quán)益
答案：3.針對不同估價對象應(yīng)注意以下幾點： (1)依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，可視為提前收回處理，在估價中應(yīng)包括土地使用權(quán)的補償估價，根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對應(yīng)的正常市場價格進(jìn)行。 (2)依法以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，在估價中不應(yīng)包括出讓金部分，只包含該宗地相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費和土地開發(fā)及其他費用。 (3)已取得所有權(quán)的房屋及構(gòu)筑物，估價應(yīng)從占有、使用、收益、處分四方面綜合認(rèn)定其合法性，不能僅僅依據(jù)估價時點的用途估價。 (4)“拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償”，故不在估價范圍之內(nèi)。“拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償”，估價時應(yīng)按照使用期限的殘存價值參考剩余期限給予估價。 (5)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，服從其規(guī)定;拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。 對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定;沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。 (6)對于一宗房地產(chǎn)拆遷補償估價，凡屬被拆遷人合法擁有的房屋內(nèi)外不可移動的設(shè)備及其附屬物等，都不可遺漏。
3×年×月×日，甲乙兩家公司因?qū)σ蛔诜康禺a(chǎn)的交易價格不能協(xié)商一致，產(chǎn)生了糾紛，最終對簿公堂。××省××市人民法院在依法受理此案的過程中需要了解該宗房地產(chǎn)于×月×日這一時點的價值，價值定義采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。
請問：
1.什么是房地產(chǎn)糾紛估價?
2.房地產(chǎn)糾紛估價分為哪幾類?分別應(yīng)由誰以何種方式解決?
3.房地產(chǎn)糾紛估價有什么特點?
答案：1.房地產(chǎn)糾紛估價是指對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額、估價結(jié)果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。
答案2.房地產(chǎn)糾紛估價可分為兩大類，一類是針對房地產(chǎn)的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額的糾紛，這類糾紛可稱之為房地產(chǎn)價格(價值)類糾紛;另一類是針對估價結(jié)果本身的糾紛，這類糾紛可稱之為估價結(jié)果糾紛。前一類糾紛的估價通常由法院、仲裁機(jī)構(gòu)聘請房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)完成，后一類糾紛的估價則由專門的估價仲裁部門或組織(如估價專家委員會)出面對估價結(jié)果做出鑒定和裁決。
答案：3.與其他目的的房地產(chǎn)價格評估相比，房地產(chǎn)價格(價值)類糾紛估價存在如下三個特點： (1)除為抵押貸款目的評定房地產(chǎn)的抵押價值外，其他價格評估的時點一般不是當(dāng)前或未來某一時間，而是過去某一時間。 (2)價格評估依據(jù)的資料，一般來說，只能是房地產(chǎn)糾紛發(fā)生前的近期客觀資料。 (3)不能以當(dāng)前房地產(chǎn)市場實際價格作為判斷原估價結(jié)論是否真實、客觀、合理的標(biāo)準(zhǔn)。
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