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2016房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》改錯(cuò)題訓(xùn)練
改錯(cuò)題一
指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò))
本次估價(jià)背景情況如下：
估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)委托人為××房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查看和市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，從估價(jià)對(duì)象的施工方××建筑安裝公司獲取了相關(guān)成本等資料。
以下為該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中估價(jià)的假設(shè)和限制條件內(nèi)容片斷：
(一)估價(jià)的假設(shè)條件
1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年6月18日的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公平、平等、自愿的交易市場(chǎng)。
2.本報(bào)告假定估價(jià)對(duì)象在合法前提下，按設(shè)計(jì)的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益，并在未來可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。
3.本次估價(jià)以××建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實(shí)，由此產(chǎn)生的估價(jià)結(jié)果失真，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。
4.估價(jià)對(duì)象土地用途為商貿(mào)綜合用地，證載土地使用權(quán)終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。
遵循合法原則和謹(jǐn)慎原則，本報(bào)告估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)(未單獨(dú)辦理土地權(quán)屬證書)，設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起為40年。
5.估價(jià)對(duì)象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足其剩余使用年限內(nèi)的正常使用要求，并得到有效使用。
6.估價(jià)委托人擁有估價(jià)對(duì)象完全權(quán)益，包括房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)。
7.任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序應(yīng)符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)政策等。
8.我們于2009年6月25日至26日對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查看，不能確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)，點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之曰的狀況保持一致，提醒估價(jià)委托人使用估價(jià)報(bào)告時(shí)注意。
9.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在進(jìn)行實(shí)地查看時(shí)，觀察到估價(jià)對(duì)象外部完整正常，但不能確定其有無內(nèi)部缺陷，本報(bào)告假設(shè)其建筑質(zhì)量可以維持正常的使用壽命。
(二)估價(jià)的限制條件
1.本次估價(jià)目的僅為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，不對(duì)其他目的負(fù)責(zé)任，超出此范同使用報(bào)告，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
2.估價(jià)結(jié)果未考慮將來可能發(fā)生的資產(chǎn)處置、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等費(fèi)用對(duì)其抵押價(jià)值的影響。
3.根據(jù)× ×市當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征，本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為半年，即自本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。在應(yīng)用有效期內(nèi)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生重大變化，并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響，應(yīng)重新進(jìn)行估價(jià)。
4.本報(bào)告僅供委托人使用，未經(jīng)本公司同意，不得向估價(jià)委托人和估價(jià)報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供。本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。
改錯(cuò)題參考答案：
錯(cuò)誤：本次估價(jià)以××建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。
改為：本次估價(jià)以委托人(或××房地產(chǎn)開發(fā)公司)提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。
錯(cuò)誤：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起為40年。
改為：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起為44年。
錯(cuò)誤：自本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。
改為：自本報(bào)告出具之日起半年內(nèi)有效。
錯(cuò)誤：不能確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之日的狀況保持一致。
改為：假定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之日的狀況保持一致。
改錯(cuò)題二
指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分)
對(duì)某新建成的寫字樓進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)人員掌握了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的相關(guān)資料(見下表)，并用收益法評(píng)估該寫字樓的市場(chǎng)價(jià)值。
估價(jià)對(duì)象相關(guān)資料
|
名稱 |
數(shù)值 |
名稱 |
數(shù)值 |
|
總建筑面積 |
25000m2 |
房屋重置價(jià)格 |
2000元/m2 |
|
可出租建筑面積 |
22000m2 |
房屋耐用年限 |
50年 |
|
設(shè)備用房建筑面積 |
2500m2 |
房屋維修費(fèi)率/年 |
房屋重置價(jià)格的2% |
|
管理用房建筑面積 |
500m2 |
月物業(yè)管理費(fèi) |
5元/m2 |
|
營(yíng)業(yè)稅及附加率 |
5.55% |
土地剩余年限 |
45年 |
|
接租金收入計(jì)的房產(chǎn)稅率 |
12% |
年報(bào)酬率 |
5% |
|
平均正�？罩寐省� |
10% |
管理費(fèi)用率（含保險(xiǎn)費(fèi)、租賃費(fèi)用） |
租金的3% |
|
可出租建筑面積的月租金（不含物業(yè)管理費(fèi)） |
50元/m2 |
|
|
估價(jià)對(duì)象相關(guān)資料
估價(jià)測(cè)算如下(節(jié)選)：
(一)年有效毛收入
22000×(50+5)×12×(1-10%)=13068000元
(二)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
1.年維修費(fèi)用
25000×2000×2%=1000000元
2.年管理費(fèi)用
年管理費(fèi)用=年有效毛收入×管理費(fèi)用率+管理用房租金損失
=13068000×3%+500×50%=692040元
3.年?duì)I業(yè)稅及附加
年?duì)I業(yè)稅及附加=13068000×5.55%=725274元
4.年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用小計(jì)
年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=1000000+692040+725274=2417314元
(三)年凈收益
年凈收益=(一)項(xiàng)-(二)項(xiàng)=13068000-2417314=10650686元
(四)估價(jià)結(jié)果
改錯(cuò)題參考答案：
1.有效毛收入的計(jì)算不應(yīng)包括物業(yè)費(fèi)
22000×50×12×(1-10%)=11880000元
2.管理用房未出租不應(yīng)算空置
年管理費(fèi)用=年有效毛收入×3%=13068000×3%=392040元
3.遺漏房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅：有效毛收入×12%=13068000×12%=1568160元
年費(fèi)用合計(jì)：
4項(xiàng)：1000000+356400+725274+1425600=3507274元
年凈收益=11880000-3507274=8372726元
4.估價(jià)結(jié)果中計(jì)算收益年限取值錯(cuò)誤，應(yīng)為45年。
改錯(cuò)題三
指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分，本題最多扣至0分)|
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估價(jià)對(duì)象 |
實(shí)例A |
實(shí)例B |
實(shí)例C |
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交易價(jià)格/（元/m2） |
待估 |
6000 |
6800 |
6900 |
||
|
交易時(shí)間 |
2003.8 |
2003.5 |
2003.2 |
2003.1 |
||
|
交易情況 |
|
0 |
0 |
0 |
||
|
房 |
區(qū)域 |
配套設(shè)施情況 |
|
-2 |
+2 |
+3 |
|
地理位置 |
|
-3 |
-1 |
0 |
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|
交通出行便利狀況 |
|
-2 |
+1 |
+1 |
||
|
環(huán)境、社區(qū)狀況 |
|
0 |
0 |
0 |
||
|
個(gè)別 |
用途 |
|
0 |
0 |
0 |
|
|
容積率 |
|
-1 |
+2 |
-1 |
||
|
建筑形式 |
|
-1 |
0 |
+2 |
||
|
房屋內(nèi)裝修情況 |
|
+1 |
+2 |
+3 |
||
注：上表中房地產(chǎn)狀況因素是以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn)給出的，正(負(fù))值表示可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)(劣)于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。
當(dāng)?shù)?003年1～8月房地產(chǎn)價(jià)格定基指數(shù)為：
1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051
比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算：
一、交易日期修正系數(shù)
1.KA=99.7%
2.KB=99.0%
3.KC=99.2%。
二、求取比準(zhǔn)價(jià)格
1.比準(zhǔn)價(jià)格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100
×100/100×100/99×100/99×101/100
=6617元/m2
2.比準(zhǔn)價(jià)格B=6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100
×100/100×100/102×100/100×100/100
=6344元/m2
3.比準(zhǔn)價(jià)格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100
×100/100×100/101×100/102×100/103
=6201元/m2
4.比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算結(jié)果：
(6617+6344+6201)/3=6387元/m2
改錯(cuò)題參考答案：
1.KA計(jì)算錯(cuò)，應(yīng)為：
1051/1048=100.3%
2.比準(zhǔn)價(jià)格A，房屋內(nèi)裝修情況修正系數(shù)比反，應(yīng)為：100/101
比準(zhǔn)價(jià)格：
A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/101
=6487元/m2
3.比準(zhǔn)價(jià)格C，容積率修正系數(shù)錯(cuò)誤，應(yīng)為：100/99
比準(zhǔn)價(jià)格：
C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100
×100/99×101/102×100/103=6326元/m2
注：1.指出錯(cuò)誤未做改正計(jì)算(或計(jì)算結(jié)果錯(cuò)的)酌情給分。
2.將區(qū)域因素及個(gè)別因素下的4個(gè)因素的系數(shù)平均后作分母處理的不扣分。
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