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物業(yè)管理師基本制度與政策要點：業(yè)主臨時公約
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業(yè)主臨時公約
(一)業(yè)主臨時公約的概念
《條例》要求，建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，應(yīng)當制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，以及違反公約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。
訂立業(yè)主公約是業(yè)主之間的共同行為，通常情況下，業(yè)主公約由業(yè)主大會籌備組草擬，經(jīng)首次業(yè)主大會會議審議通過，公約的修改權(quán)也屬于業(yè)主大會。然而很多情況下，物業(yè)建成后，業(yè)主的入住是一個逐漸的過程，業(yè)主大會并不能立即成立。但基于物業(yè)的正常使用和已經(jīng)入住業(yè)主共同利益的考慮，卻有制定業(yè)主共同遵守準則的需要，如若不然，則物業(yè)的使用、維護、管理可能處于混亂無序的狀態(tài)，無法及時有效地建立和諧的生活秩序。因此，業(yè)主公約在物業(yè)買受人購買物業(yè)時就須存在，這種在業(yè)主大會制定業(yè)主公約之前存在的業(yè)主公約，稱為業(yè)主臨時公約。
(二)業(yè)主臨時公約的制定
1.業(yè)主臨時公約制定的主體
業(yè)主臨時公約一般由建設(shè)單位在出售物業(yè)之前預(yù)先制定，為什么規(guī)定由建設(shè)單位制定業(yè)主公約呢?這是因為建設(shè)單位在物業(yè)銷售之前是物業(yè)的惟一業(yè)主，即第一業(yè)主，而且建設(shè)單位這種“業(yè)主”的身份一直延續(xù)到物業(yè)全部銷售完畢，這是建設(shè)單位能夠制定業(yè)主公約的基本依據(jù)。但是，建設(shè)單位制定的業(yè)主公約畢竟不同于全體業(yè)主通過規(guī)定程序制定的業(yè)主公約，它并不一定能完全體現(xiàn)全體業(yè)主的意志，所以這個“業(yè)主公約”只是臨時存在的，具有過渡性質(zhì)，因此稱為“業(yè)主臨時公約”。在業(yè)主成立業(yè)主大會后，業(yè)主通過業(yè)主大會會議表達自己的意志，決定制定新的業(yè)主公約，或者修改業(yè)主臨時公約，當然也可以繼續(xù)保持業(yè)主臨時公約，但此時的業(yè)主臨時公約經(jīng)過業(yè)主大會的審議通過后，已經(jīng)轉(zhuǎn)化為正式的業(yè)主公約了。
2.業(yè)主臨時公約制定的時間
《條例》規(guī)定建設(shè)單位制定業(yè)主臨時公約的時間為物業(yè)銷售之前。這是因為，一旦有業(yè)主入住，就會涉及業(yè)主之間有關(guān)物業(yè)使用、維護、管理等方面權(quán)利義務(wù)的行使，因此，業(yè)主需要提前知曉業(yè)主公約的內(nèi)容，以便能從入住一開始就遵守公約的規(guī)范。另外，在實踐中，建設(shè)單位一般將業(yè)主臨時公約作為物業(yè)買賣合同的附件，或者在物業(yè)買賣合同中有明確要求物業(yè)買受人遵守業(yè)主臨時公約的條款，通過這種方式讓物業(yè)買受人作出遵守業(yè)主臨時公約的承諾，這在客觀上要求業(yè)主臨時公約應(yīng)當在物業(yè)銷售前制定。還需說明的是，本款所指物業(yè)銷售也包括物業(yè)的預(yù)售和現(xiàn)售兩種形式。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第3條的規(guī)定，商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。無論物業(yè)的現(xiàn)售還是預(yù)售，建設(shè)單位都應(yīng)預(yù)先制定業(yè)主臨時公約。
業(yè)主公約
(一)業(yè)主公約的概念
業(yè)主公約是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護、管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，它一般以書面形式訂立。業(yè)主公約作為業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一些重大事務(wù)的共同性約定和允諾，作為業(yè)主自我管理的一種重要形式和手段，要求全體業(yè)主共同遵守。業(yè)主公約是物業(yè)管理法律法規(guī)和政策的一種有益的補充，是有效調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件，也是物業(yè)管理順利進行的重要保證。要形成和諧有序的物業(yè)管理秩序，必須充分認識到業(yè)主公約起到的重要作用。
共同財產(chǎn)和共同利益是業(yè)主之間建立聯(lián)系的基礎(chǔ)，業(yè)主公約就是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主建立的共同契約。業(yè)主共同財產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，需要通過民主協(xié)商的機制來實現(xiàn)，業(yè)主公約集中體現(xiàn)了經(jīng)民主協(xié)商所確立的全體業(yè)主均需遵守的規(guī)則。維護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利是物業(yè)管理的主要內(nèi)容，物業(yè)管理的落腳點就是要保護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利，不僅要保護單個業(yè)主的權(quán)利，而且要保護全體業(yè)主關(guān)于房屋財產(chǎn)的共同權(quán)益。因此業(yè)主公約必須協(xié)調(diào)各個業(yè)主利益與業(yè)主整體利益存在的各種矛盾，并按照少數(shù)服從多數(shù)的原則解決存在的分歧。
業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，就要將共同財產(chǎn)的管理職能授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)實施，并將這項授權(quán)明確寫入業(yè)主公約中，要求業(yè)主遵守公約，服從物業(yè)管理企業(yè)維護公共秩序的物業(yè)管理行為。
(二)業(yè)主公約的主要內(nèi)容
業(yè)主公約的內(nèi)容主要包括四個方面：
(1)有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理。如業(yè)主使用其自有物和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分、共用設(shè)備設(shè)施以及相關(guān)場地的約定;業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑和共用設(shè)施使用的有關(guān)規(guī)程;業(yè)主對自有物進行裝飾裝修時應(yīng)當遵守的規(guī)則等等。
(2)業(yè)主的共同利益。如對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用和保護，利用物業(yè)共用部位獲得收益的分配;對公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生的維護等等。
(3)業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)。如遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;按時交納物業(yè)服務(wù)費用;不得擅自改變建筑物及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌、設(shè)計用途，不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品;不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物;不得隨意停放車輛和鳴放喇叭等等。
(4)違反公約應(yīng)當承擔的責任。業(yè)主不履行業(yè)主公約義務(wù)要承擔民事責任，其以支付違約金和賠償損失為主要的承擔責任方式。在違約責任中還要明確解決爭議的辦法，如通過業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)調(diào)解和處理等，業(yè)主不服調(diào)解和處理的，可通過訴訟渠道解決。
(三)業(yè)主公約的法律效力
業(yè)主公約對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。由于業(yè)主公約須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主簽字承諾，因此，業(yè)主公約的效力范圍當然涉及全體業(yè)主。理解業(yè)主公約的法律效力應(yīng)當注意以下兩點：
(1)業(yè)主公約對物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力。由于業(yè)主公約的一項核心內(nèi)容是規(guī)范對物業(yè)的使用秩序，而物業(yè)使用人基于其實際物業(yè)的使用，不可避免地會影響到物業(yè)的狀態(tài)，而且業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行管理勢必要直接與物業(yè)使用人打交道，因此，客觀上需要將其納入到物業(yè)管理活動中來。
(2)業(yè)主公約對物業(yè)的繼受人(即業(yè)主)自動產(chǎn)生效力。在物業(yè)的轉(zhuǎn)讓和繼承中，物業(yè)的所有權(quán)要發(fā)生變動移轉(zhuǎn)給受讓人。但業(yè)主公約無須新入住的繼受人作出任何形式上的承諾，就自動地對其產(chǎn)生效力。在這一點上可以理解為繼受人在取得物業(yè)時，對已經(jīng)生效的業(yè)主公約存在默示，自愿接受業(yè)主公約的約束。
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