2016物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)訓(xùn)練題
不定項(xiàng)選擇題
1、回答題：
某小區(qū)物業(yè)管理處接到火情報(bào)告，小區(qū)C區(qū)A棟發(fā)生火災(zāi)，接到報(bào)案后，物業(yè)管理處采取了以下行動(dòng)：(1)通知巡邏崗現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)火情，確認(rèn)后啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，并通知消防主管部門(mén)。(2)救援疏散組組織現(xiàn)場(chǎng)人員進(jìn)行疏散，在疏散的同時(shí)，滅火組進(jìn)行滅火。(3)發(fā)現(xiàn)有車(chē)輛停放在消防通道上，及時(shí)聯(lián)系業(yè)主，疏通消防通道。
以下關(guān)于義務(wù)消防隊(duì)的說(shuō)法錯(cuò)誤的是( )。
A.分為指揮組、通信組、警戒組、設(shè)備組、滅火組和救援組等。
B.由項(xiàng)目工作人員和業(yè)主共同組成
C.設(shè)備組由具有消防設(shè)備操作及維護(hù)知識(shí)的維修人員擔(dān)任
D.滅火組和救援組由年輕力壯、身體素質(zhì)好的人員擔(dān)任
簡(jiǎn)答題
2、 某物業(yè)項(xiàng)目位于我國(guó)某沿海城市，總建筑面積達(dá)35萬(wàn)m2，屬中高層住宅物業(yè)，項(xiàng)目分兩期建設(shè)，是當(dāng)?shù)刈畲蟮淖≌ㄔO(shè)項(xiàng)目。整個(gè)小區(qū)的建設(shè)申報(bào)了國(guó)家安居示范工程小區(qū)，是該市重點(diǎn)工程之一，備受當(dāng)?shù)鼐用窈驼年P(guān)注。建設(shè)單位為把這個(gè)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)好，在項(xiàng)目的立項(xiàng)階段就選聘了一家具有豐富經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并由其負(fù)責(zé)該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的早期介入工作。
請(qǐng)回答下列問(wèn)題：
18.物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介人有何作用?
19.在可行性研究階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入的工作內(nèi)容包括哪些?
20.物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入的必要性是什么?
21.在建設(shè)階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入的內(nèi)容是什么?
3、2012年10月16日，車(chē)主張某將新買(mǎi)一輛轎車(chē)停放于小區(qū)停車(chē)位處，第二天早上發(fā)現(xiàn)車(chē)被高空墜物砸壞車(chē)頭蓋板。張某找到小區(qū)的保安，保安稱(chēng)其為小區(qū)正在裝修的8層住戶墜落的磚塊所砸，并帶張某查看現(xiàn)場(chǎng)。張某要求8層業(yè)主賠償其修車(chē)費(fèi)用，B層業(yè)主稱(chēng)自己裝修已經(jīng)向小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)登記，手續(xù)齊全，裝修合法，拒絕了張某的要求。張某與其交涉未果，遂將8層業(yè)主和小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)告上法庭，要求兩被告連帶賠償其修車(chē)費(fèi)l0000元。
請(qǐng)回答下列問(wèn)題：
11.根據(jù)案例分析，業(yè)主裝飾裝修前，應(yīng)向物業(yè)管理單位提供哪些資料?
12.說(shuō)明在物業(yè)管理范圍內(nèi)出現(xiàn)高空墜物的處理措施。
13.物業(yè)管理活動(dòng)中可能發(fā)生刑事案件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)怎樣做?
4、A物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)B寫(xiě)字樓的物業(yè)管理工作。某天，租用10層的傳媒公司行政主管李小姐找到A公司的物業(yè)部趙主管，因公司有重要領(lǐng)導(dǎo)要來(lái)公司視察，協(xié)商在B寫(xiě)字樓大廳及人口處懸掛一幅巨大的歡迎標(biāo)語(yǔ)。趙主管本著“客戶至上”的服務(wù)精神，答應(yīng)了李小姐的要求。
請(qǐng)回答下列問(wèn)題：
11.趙主管的做法是否妥當(dāng)?說(shuō)明理由。
12.如何避免此類(lèi)事件的發(fā)生?
13.假如你是趙主管，請(qǐng)說(shuō)明與客戶溝通的注意事項(xiàng)有哪些。
14.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與客戶的溝通方法有哪些?
15.A物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主溝通交流的內(nèi)容有哪些?
5、【 典型考題•案例題】
某物業(yè)項(xiàng)目年度績(jī)效指標(biāo)體系如下表所示。
2012年年末，經(jīng)項(xiàng)目績(jī)效總結(jié)，形成如下結(jié)果：凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)24萬(wàn)元，物業(yè)管理費(fèi)收繳率為97%，住戶滿意度指數(shù)為85，工作計(jì)劃完成率為97%，建立并實(shí)施項(xiàng)目質(zhì)量管理體系的成熟度為40%，員工滿意指數(shù)為96，員工能力提升的成熟度為55%。(基準(zhǔn)值匹配基礎(chǔ)分為50，目標(biāo)值匹配基礎(chǔ)分為75，挑戰(zhàn)值匹配基礎(chǔ)分為100)
問(wèn)題：
1、計(jì)算該項(xiàng)目各單項(xiàng)指標(biāo)的績(jī)效分?jǐn)?shù)
2、計(jì)算該項(xiàng)目2012年績(jī)效分?jǐn)?shù)
6、某住宅小區(qū)交付使用已有8年，該小區(qū)1號(hào)樓自來(lái)水主管道老化，發(fā)生大范圍漏水，危機(jī)房屋安全，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。
問(wèn)題：
1、在本案例，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用包括哪些程序?
2、簡(jiǎn)要介紹互轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用的基本程序。
7、某小區(qū)在前期物業(yè)管理活動(dòng)中，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，就如下事項(xiàng)達(dá)成一致：
1、建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理業(yè)主入住手續(xù);
2、擬由物業(yè)服務(wù)企業(yè)主持成立業(yè)主大會(huì)的籌備工作;
3、地下停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)屬建設(shè)單位，外包給專(zhuān)業(yè)公司管理;
4、因停車(chē)位不足，擬將部分消防通道劃為臨時(shí)停車(chē)位，同時(shí)要求做好警示標(biāo)志。
問(wèn)題：對(duì)上述擬辦或約定事項(xiàng)判斷正誤，并簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。
8、某住宅小區(qū)由甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作，入住2年后成立了業(yè)委會(huì)，在前期物業(yè)服務(wù)合同未到期的情況下，業(yè)委會(huì)與乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)成口頭協(xié)議，由乙企業(yè)替代甲企業(yè)承擔(dān)該小區(qū)的物業(yè)管理工作。業(yè)主委員會(huì)通知甲乙辦理移交。
甲以前期物業(yè)服務(wù)合同未到期為由，拒絕辦理移交，后業(yè)委會(huì)通過(guò)用小區(qū)樓內(nèi)廣告收人給予補(bǔ)償?shù)囊髶Q得了甲企業(yè)的同意。
現(xiàn)場(chǎng)交接時(shí)，乙派項(xiàng)目經(jīng)理1人，在甲人員陪同下觀察了小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其附屬設(shè)施的運(yùn)行狀況。觀察結(jié)果是除部分屋面漏水外，其他部分運(yùn)行狀況正常。
對(duì)于屋面漏水，甲解釋屬保修期，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商解決。于是，甲、乙未將該問(wèn)題列入移交工作范圍。資料交接時(shí)，甲向乙移交了開(kāi)發(fā)商提供的前期物業(yè)資料。上述情況乙公司給予確認(rèn)，雙方共同簽署了交接文件。
問(wèn)題：
1、本案例物業(yè)承接查驗(yàn)的做法存在哪些不當(dāng)或錯(cuò)誤?簡(jiǎn)要說(shuō)明理由 ?
2、本案例中甲拒絕辦理移交的理由是否有理?說(shuō)明理由
3、本案例中對(duì)于部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當(dāng)?
4、機(jī)構(gòu)更迭時(shí)物業(yè)資料的移交應(yīng)包含哪些內(nèi)容(請(qǐng)列舉)?
9、某住宅項(xiàng)目由建設(shè)單位建設(shè)，擬采用公開(kāi)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 2013年10月10日在當(dāng)?shù)卣?guī)定的招標(biāo)信息網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)文件中規(guī)定投標(biāo)文件提交截止日期為10月18日，通過(guò)資格預(yù)審，有30家投標(biāo)申請(qǐng)人符合合格，建設(shè)單位從中選擇了4家參與評(píng)選。其后，建設(shè)單位成立了一個(gè)由3名建設(shè)單位代表和3名物業(yè)管理專(zhuān)家組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)進(jìn)行評(píng)標(biāo)，經(jīng)過(guò)標(biāo)書(shū)評(píng)審，A投標(biāo)人因報(bào)價(jià)最低被確定為中標(biāo)候選人。發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)后，建設(shè)單位和A投標(biāo)人進(jìn)行了合同談判，希望A投標(biāo)人能再降低費(fèi)用，并幫助完成竣工驗(yàn)收工作。經(jīng)談判后雙方達(dá)成一致：幫助完成竣工驗(yàn)收工作，并降價(jià)3%。
問(wèn)題：
1、根據(jù)本案例提供的材料，該項(xiàng)目的招投標(biāo)工作有哪些不當(dāng)和錯(cuò)誤?
2、根據(jù)該項(xiàng)目具體情況，簡(jiǎn)要說(shuō)明物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)的一般程序。
10、某物業(yè)項(xiàng)目處于施工建設(shè)階段，為促進(jìn)銷(xiāo)售，建設(shè)單位擬通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供早期介入咨詢服務(wù)。A物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)壓低物業(yè)服務(wù)費(fèi)和提供超值服務(wù)的承諾獲得了該項(xiàng)目。A企業(yè)組建了由一批由工程技術(shù)人員構(gòu)成的早期介入小組，并隨即制定了早期介入工作方案，內(nèi)容主要包括：物業(yè)管理用房的設(shè)置與要求;物管服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及方法的確定;相關(guān)技術(shù)資料及文件的收集;設(shè)施設(shè)備安裝調(diào)試的跟進(jìn)與現(xiàn)場(chǎng)施工跟蹤等。
問(wèn)題：
1、根據(jù)本案例提供的材料，A企業(yè)的早期介入工作有哪些不當(dāng)和錯(cuò)誤?
2、根據(jù)該項(xiàng)目具體情況，列舉早期介入工作的主要內(nèi)容。
3、根據(jù)該項(xiàng)目具體情況，分析項(xiàng)目早期介入存在的風(fēng)險(xiǎn)。
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