房地產(chǎn)專業(yè)知識100問

　　17、有哪些土地使用權出讓需通過招標或拍賣方式進行?

　　答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權出讓條例》和《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權招標拍賣規(guī)定》，凡經(jīng)營性、營利性項目用地一律以招標或拍賣的方式出讓。

　　18、什么是協(xié)議出讓土地使用權?

　　答：協(xié)議出讓土地使用權是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準，經(jīng)過協(xié)商確定土地價格，并將土地使用權讓與土地使用者的行為。

　　19、哪些土地使用權出讓可采取協(xié)議方式?

　　答：根據(jù)“深府[2001]94號”文的規(guī)定，協(xié)議方式出讓土地使用權僅限于以下范圍：(一)工業(yè)用地(特區(qū)內(nèi)限高新技術項目用地);(二)市、區(qū)政府建設的社會微利商品房用地和全成本微利商品房用地;(三)市、區(qū)財政全額投資的機關、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政設施用地等公益性、非營利性用地;(四)軍事用地。

　　20、哪些土地使用權出讓經(jīng)市政府批準后可采取協(xié)議方式?

　　答：根據(jù)“深府[2001]94號”文的規(guī)定，下列用地也可以采取協(xié)議出讓方式出讓土地使用權，但必須按公告的市場價格出讓，并將出讓情況予以公示：(一)屬特區(qū)急需或特別鼓勵發(fā)展的項目用地;(二)市政府以土地入股合作的項目用地。

　　21、對原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并已竣工驗收的房地產(chǎn)，如何進入市場?

　　答：根據(jù)“深府[2001]94號”文的規(guī)定，原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并竣工驗收的單位和個人的不能進入市場的房地產(chǎn)，應補交市場地價。在該規(guī)定實施之日(即2001年7月6日)起一年內(nèi)補交的，按下列辦法辦理：(一)補交地價的標準：1.市、區(qū)國有企業(yè)按市場地價的20%補交地價。工業(yè)用途免予補交。2.市、區(qū)國有企業(yè)以外的其他單位和個人按市場地價的25%補交地價。工業(yè)用途免予補交。(二)自辦理手續(xù)之日起按相應房地產(chǎn)用途，重新開始計算土地使用年期。(三)原安居房進入市場補交地價的標準，按市政府有關規(guī)定執(zhí)行。(四)上述房地產(chǎn)補交地價后，發(fā)(換)紅皮房地產(chǎn)證，可以進入市場。(五)上述規(guī)定不適用已簽訂土地使用權出讓合同且未交清市場地價或協(xié)議地價的土地使用權受讓單位。(六)在本規(guī)定實施之日起一年內(nèi)未按上述標準補交地價的，一律按現(xiàn)行市場地價標準足額補交，但原福利、微利商品房除外。(七)對歷史遺留違法私房和生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑的處理有特別規(guī)定的，按特別規(guī)定執(zhí)行。

　　22、什么是土地的掛牌交易?

　　答：土地的掛牌交易，即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機構進行公告，并接受交易申請的行為。

　　土地使用權公開掛牌交易的，應公告最低交易價和其他交易條件。公告期限不少于30日。

　　公告期限屆滿，按照以下規(guī)定確定能否成交：(一)若在規(guī)定期限內(nèi)只有一個申請人，且報價高于最低交易價，并符合其它交易條件的，則此次交易成交;(二)在規(guī)定期限內(nèi)有二個以上申請人的，允許多次報價，土地使用權應由出價高者獲得。報價相同的，由在先報價者獲得;(三)若在規(guī)定期限內(nèi)沒有申請人,或者只有一個申請人但報價低于最低交易價或不符合其他交易條件的，委托人可調(diào)整最低交易價，重新委托交易中心交易。

　　報價以報價單為準。成交后，由委托人與買方簽訂土地使用權轉讓合同，并由交易中心鑒證。

　　申請人掛牌交易所公告的最低交易價由委托人決定，但該最低交易價不得低于應補交地價、應繳納稅費及應付交易服務費用之和。

　　23、有哪些土地交易應在土地房產(chǎn)交易中心通過招標、拍賣、掛牌交易方式公開進行?

　　答：根據(jù)《深圳市土地交易市場管理規(guī)定》的規(guī)定，下列土地交易(包括分割轉讓)應在交易中心通過招標、拍賣和掛牌交易方式公開進行：(一)經(jīng)營性項目用地(包括市政府收回閑置的行政劃撥用地和歷史用地等)的土地使用權出讓;(二)以協(xié)議地價方式取得土地使用權，申請改變用地性質、功能，轉讓土地使用權的，依法收回土地使用權，通過招標、拍賣方式重新出讓;(三)依出讓方式取得土地使用權，已簽訂出讓合同，交清市場地價后進行的土地使用權轉讓;(四)減免地價或交納協(xié)議地價的土地使用權轉讓;(五)合作建房，但農(nóng)村征地返還用地除外;(六)已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，若存在多個產(chǎn)權主體，按照城市規(guī)劃由政府組織或經(jīng)政府批準組織改造的，選擇改造單位的;(七)已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，且產(chǎn)權屬同一主體的，在符合現(xiàn)行規(guī)劃前提下，土地使用者選擇轉讓他人改造或與他人合作改造的;(八)為實現(xiàn)抵押權進行的土地使用權及地上建筑物、構造物、附著物轉讓;(九)人民法院、執(zhí)法機關裁定、決定處分的土地使用權及地上建筑物、構造物、附著物轉讓;(十)法律、法規(guī)允許的集體所有的建設用地使用權交易。其他機構包括中介機構不得進行上述交易。

　　24、在哪些情形下，土地使用權終止?

　　答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權出讓條例》，有下列情形之一的，土地使用權終止：(一)出讓合同規(guī)定的年期屆滿;(二)土地滅失;(三)土地使用者死亡而無合法承繼人;(四)人民法院或土地管理部門依法作出的沒收土地使用權的判決、裁定或決定生效;(五)用地單位遷移或者被依法注銷的;(六)市政府根據(jù)社會公共利益的需要，提前收回土地使用權的;(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　25、在哪些情形下的土地交易不予辦理產(chǎn)權手續(xù)?

　　答：根據(jù)《深圳市土地交易市場管理規(guī)定》的規(guī)定，凡有下列情形之一的，不予辦理產(chǎn)權手續(xù)：(一)違反本規(guī)定，須公開交易的土地使用權不實行公開交易的;(二)須公開交易的土地使用權不按本規(guī)定的規(guī)范要求和方式進行公開交易的;(三)投標人或競買人互相串通壓價的;(四)法律、法規(guī)規(guī)定屬于交易無效的其他情形。

　　屬于前款第(一)、(二)項情形的，由監(jiān)察部門依法對有關單位負責人和責任人給予行政處分。構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

　　26、有哪些土地批文或權屬證明無效?