房地產(chǎn)專業(yè)知識100問

　　答：

　　深圳市土地管理部門是深圳市土地使用權(quán)出讓的主管部門，統(tǒng)一對全市土地使用權(quán)進行出讓和對出讓的土地進行統(tǒng)一管理，其他任何單位不得出讓土地使用權(quán)。擅自出讓土地使用權(quán)的，出讓合同無效。

　　無權(quán)批準征用、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權(quán)限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準占用、征用土地的，其批準文件無效。

　　凡未取得或擅自變更建設(shè)用地規(guī)劃許可證而辦理土地使用權(quán)屬證明的，土地權(quán)屬證明無效。

　　27、如何了解地價是否交清?

　　答：對已辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)，并領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》的，說明地價已經(jīng)交清;

　　對未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以要求發(fā)展商出示由主管部門出具的地價款交清證明;對分期付款的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書中了解地價的分期付款額度。

　　28、未交清地價的房地產(chǎn)是如何處理的?

　　答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》的規(guī)定，土地使用者未按出讓合同規(guī)定的期限付清土地使用權(quán)出讓金的，從滯納之日起每日加收土地使用權(quán)出讓金應(yīng)繳交部分萬分之五的滯納金。滯納六十日后仍未付清的，土地管理部門可以解除出讓合同，收回土地使用權(quán)。

　　土地使用權(quán)只支付定金或保證金的，不予退還。

　　土地使用者已將定金或者保證金抵充土地使用權(quán)出讓金的，不予退還。土地管理部門扣除土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金總額20%的違約金，余額予以退還

　　，已興建的建筑物、附著物無償收歸政府所有。

　　29、在什么情形下，主管部門可以無償收回土地使用權(quán)?

　　答：根據(jù)《深圳市土地使用與收回條例》的規(guī)定，有下列情形之一的，主管部門或派出機構(gòu)可以無償收回該宗土地及其地上的建筑物、附著物：(一)出讓合同規(guī)定的年期屆滿的;(二)土地使用者死亡而無合法承繼人的;(三)人民法院或主管部門依法作出的已經(jīng)發(fā)生法律效力的沒收土地的判決、裁定或決定;(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　30、在什么情形下，主管部門可以提前收回有償出讓的土地使用權(quán)?

　　答：根據(jù)《深圳市土地使用與收回條例》的規(guī)定，有下列情形之一的，主管部門在年期屆滿前可以收回有償出讓的土地：(一)公共利益需要的;(二)公路、鐵路、機場等經(jīng)核準報廢的;(三)用地單位遷移或被依法撤銷的;(四)實施城市規(guī)劃而進行舊城區(qū)改建需要的。

　　31、什么是違法建筑?

　　答：違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。

　　32、哪些屬于違法建筑?

　　答：根據(jù)《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于堅決查處違法建筑的決定》的規(guī)定，違法建筑包括：(一)占用已規(guī)劃為公共場所、公共設(shè)施用地或公共綠化用地的建筑;(二)不按批準的設(shè)計圖紙施工的建筑;(三)擅自改建、加建的建筑;(四)農(nóng)村經(jīng)濟組織的非農(nóng)建設(shè)用地或村民自用宅基地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑;特區(qū)內(nèi)城市化的居民委員會或股份合作公司的非農(nóng)業(yè)用地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑;(五)農(nóng)村經(jīng)濟組織的非農(nóng)業(yè)用地或村民自用宅基地違反城市規(guī)劃或超過市政府規(guī)定標準的建筑;(六)擅自改變工業(yè)廠房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑;(七)逾期未拆除的臨時建筑;(八)違反法律、法規(guī)有關(guān)規(guī)定的其他建筑。

　　33、什么是歷史遺留違法私房?

　　答：歷史遺留違法私房，是指《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于堅決查處違法建筑的決定》公布實施以前，即1999年3月5日以前違反法律、法規(guī)所建的下列私房：(一)原村民非法占用國家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地新建、改建、擴建的私房;(二)原村民未經(jīng)鎮(zhèn)級以上人民政府批準在原農(nóng)村用地紅線內(nèi)新建、改建、擴建的私房;(三)原村民超出批準文件規(guī)定的用地面積、建筑面積所建的私房;(四)原村民違反一戶一棟原則所建的私房;(五)非原村民未經(jīng)縣級以上人民政府批準單獨或合作興建的私房。

　　34、哪些違法私房不予確認產(chǎn)權(quán)?

　　答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》的規(guī)定，下列違法私房不予確認產(chǎn)權(quán)：(一)占用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線或者其他嚴重影響城市規(guī)劃又不能采取改正措施的;(二)占用農(nóng)業(yè)保護區(qū)用地的;(三)占用一級水源保護區(qū)用地的;(四)非法占用國家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地的。

　　35、什么是歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑?

　　答：歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑，是指《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于堅決查處違法建筑的決定》公布實施以前，即1999年3月5日以前違反規(guī)劃、土地等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，未經(jīng)規(guī)劃國土資源部門批準，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證，非法占用土地興建的工業(yè)、交通、能源等項目的建筑物及生活配套設(shè)施。

　　36、哪些歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑不予確認產(chǎn)權(quán)?

　　答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定》的規(guī)定，下列違法建筑不予確認產(chǎn)權(quán)：(一)占用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線或者其他嚴重影響城市規(guī)劃又不能采取改正措施的;(二)占用農(nóng)業(yè)保護區(qū)用地的;(三)占用一級水源保護區(qū)用地的;(四)非法占用國家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地的。

　　37、什么情況下，需繳納土地使用費?

　　答：使用特區(qū)范圍內(nèi)土地的單位和個人，都必須依據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用費征收辦法》的規(guī)定繳納土地使用費，但該辦法規(guī)定免繳的除外。

　　同時，在土地使用權(quán)出讓合同書中還約定：乙方在使用土地期間，未按合同約定支付土地使用權(quán)出讓金和土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金，并未按合同規(guī)定繳納土地使用費的，甲方可不予辦理與本地塊有關(guān)的房地產(chǎn)權(quán)登記、建筑許可、銷(預(yù))售許可及其他相關(guān)手續(xù)或采取其他限制性措施。

　　38、土地使用費繳納人是如何確定的?