房地產(chǎn)專業(yè)知識100問
在訂立商品房買賣合同之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應當向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》;預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。
84、發(fā)展商應當提供哪些文件以供買方查閱、復印或摘抄?
答：在新版《深圳市房地產(chǎn)賣買合同(預售)》中已約定，賣方應向買方提供查閱、復印、摘抄以下文件的便利：(一)賣方與深圳市規(guī)劃與國土資源局簽訂的深地合字(
) 號《土地使用權(quán)出讓合同書》及
號補充協(xié)議或者《房地產(chǎn)證》;(二)《房地產(chǎn)預售許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《施工許可證》;(三)主管部門批準的總平面圖、立面圖、樓層平面圖、分戶平面圖及房屋面積測繪報告。
85、對已預售的商品房，發(fā)展商是否可以設(shè)定他項權(quán)?
答：已預售的商品房項目竣工驗收合格交付使用前，預售人不得用該商品房項目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項權(quán)。違反此規(guī)定，用已預售的商品房項目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項權(quán)的，其設(shè)定無效。由此造成損失的，由預售人承擔。
86、對已預售的房地產(chǎn)，發(fā)展商是否可以抵押該房地產(chǎn)?
答：房地產(chǎn)開發(fā)商不得抵押已預售的房地產(chǎn)。
87、購房預定款性質(zhì)的費用可以退還嗎?
答：不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質(zhì)的費用。
符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用;當事人之間另有約定的，從其約定。
88、在什么情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目可以交付使用?
答：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
房地產(chǎn)開發(fā)項目完工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當提請規(guī)劃、消防、環(huán)保、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、城建檔案、燃氣和民房等有關(guān)主管部門進行專項驗收，并按專項驗收部門提出的意見整改完畢，取得合格證明文件或準許使用文件，并組織設(shè)計、施工和監(jiān)理等單位進行竣工驗收。
89、在交付時，與樣板房不一致時該如何處理?
答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致;未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致，不一致的，按合同違約處理。
90、未經(jīng)驗收或驗收不合格就交付使用的，開發(fā)商該承擔什么責任?
答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定處罰。
91、在房屋交付時，發(fā)展商應提交哪些文件?
答：在房屋交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。
92、在房屋交付使用后，在質(zhì)量保修方面有哪些規(guī)定?
答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。
商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期;存續(xù)期少于《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。
在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責任。
93、商品房延期交付的，轉(zhuǎn)讓人應當承擔什么責任?
答：因轉(zhuǎn)讓人的過錯，不能按約定的時間交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人應當支付違約金。違約金數(shù)額在房地產(chǎn)買賣合同中有約定的，從合同約定;未約定的，為延期交付房地產(chǎn)期間的指導租金。造成受讓人損失的，轉(zhuǎn)讓人除支付違約金外，還應當負賠償責任。
轉(zhuǎn)讓人超過房地產(chǎn)買賣合同約定時間九十日仍不交付房地產(chǎn)的，受讓人有權(quán)解除合同，但轉(zhuǎn)讓人與受讓人另有約定的除外。
94、購買預售商品房后，發(fā)展商是否可以將開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓?
答：預售人將已預售的商品房項目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)時，應當經(jīng)擁有已預售商品房建筑面積的三分之二以上的預購人同意，并經(jīng)主管部門批準。
95、轉(zhuǎn)讓項目需符合哪些條件?
答：屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目的在建工程的轉(zhuǎn)讓需符合下列條件：(一)土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書;(二)取得建筑許可證和開工許可證;(三)除付清地價款外，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達到工程款預算投資總額的25%以上，并經(jīng)注冊會計師驗資;(四)土地使用權(quán)未抵押、查封。
96、轉(zhuǎn)讓預售房地產(chǎn)項目的，受讓人應當具備什么條件?
答：受讓人應當是依法成立并符合資質(zhì)等級要求的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。
97、轉(zhuǎn)讓預售房地產(chǎn)項目的，受讓方享有什么權(quán)利和應承擔什么義務?
答：轉(zhuǎn)讓預售房地產(chǎn)項目的，受讓方應當享有原預售人享有的權(quán)利，并承擔原預售人對預購人所承擔的義務。
98、在項目轉(zhuǎn)讓期間，對預售商品房有哪些規(guī)定?
答：受讓方與預售人簽訂項目轉(zhuǎn)讓合同之日起三十日內(nèi)，受讓方應當?shù)皆l(fā)證機關(guān)變更商品房預售許可證。
預售人自簽訂項目轉(zhuǎn)讓合同之日起，應當停止預售商品房;受讓方未換商品房預售許可證的，不得預售商品房。