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2017房地產(chǎn)估價師理論與方法模擬真題及答案
一、單選題
1.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是( )。
A.2% B.3% C.4% D.0 答案：D
解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費用后的殘余價值與房屋造價的比例，按照房屋折舊的有關(guān)規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是0.
2.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的( )。
A.收益能夠量化 B.風險能夠量化 C.收益或風險其一可以量化
D.收益和風險均能量化 答案：D
解析：通過收益法的報酬資本化法公式，我們可以知道收益和風險是求房地產(chǎn)收益價格的兩個必不可少的要素，只有量化其值才能運用公式求得價格。
3.投資利潤率的計算公式是( )。
A.開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用)
B.開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本)
C.開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費用)
D.開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 答案：A
4.在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是2000平方米，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預計可轉(zhuǎn)讓土地的價格是3000元/平方米，則可轉(zhuǎn)讓土地的價格是( )。
A.2500萬元 B.3500萬元 C.3600萬元 D.3000萬元 答案：C
解析：20000×60%×3000=3600萬元。
5.受腐蝕的磚木二等生產(chǎn)用房的耐用年限是( )。
A.30年 B.20年 C.10年 D.40年 答案：B
解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產(chǎn)用房的耐用年限均是20年。
6.一般來說，開發(fā)經(jīng)營期的起點( )。
A.與經(jīng)營期的起點重合 B.與運營期的起點重合
C.與建造期的起點重合 D.與開發(fā)期的起點重合 答案：D
7.路線價法主要適用于( )。
A.城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價 B.舊建筑物的估價
C.新建筑物的估價 D.拆遷房屋的估價 答案：A
解析：路線價只能用來評估地價，不能用于評估建筑物價值。
8.在用路線價法估價中設定的標準深度，通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的( )。
A.算術(shù)平均數(shù) B.中位數(shù) C.加權(quán)平均數(shù) D.眾數(shù) 答案：D
9.在本金相等.計息的周期數(shù)相同時，如果利率相同，則通常情況下(計算的周期數(shù)大于1)( )。
A.單利計息的利息少，復利計息的利息多
B.單利計息的利息多，復利計息的利息少
C.單利計息的利息與復利計息的利息一樣多
D.無法知道 答案：A
解析：復利計息是利息產(chǎn)生利息，即利滾利。
10.某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方.買方應交納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%.某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方2325元/㎡，應交納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為( )元/㎡.
A.2487.75 B.2500.00 C.2511.00 D.2162.25 答案：B
11.某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有20層，且建筑密度為60%，則建筑容積率為( )。
A.33.3 B.12 C.20 D.60% 答案B
12.土地取得成本是取得( )所需的費用。稅金等。
A.土地使用權(quán) B.土地轉(zhuǎn)讓權(quán) C.土地經(jīng)營權(quán) D.開發(fā)土地
答案D
13.對于單純增加容積率的補地價來說，其補地價的數(shù)額理論上可以用下列公式計算：補地價(單價)=[(增加后的容積率-原容積率)/( )]×原容積率下的土地單價。
A.建筑面積 B.原容積率 C.土地總面積 D.增加后的容積率
答案B
14.下面對假設開發(fā)法適用條件的表述最為準確的為( )。
A.新開發(fā)房地產(chǎn)項目 B.用于出售用途的房地產(chǎn)項目
C.具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn) D.用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)
答案C
15.房地產(chǎn)價格與一般物品的價格，既有共同之處，也有不同的地方。共同之處是( )。
A.都是價格，用貨幣來表示 B.都有波動，受供求因素的影響
C.都是按質(zhì)論價 D.市場性質(zhì)相同 答案ABD
16.中國大陸目前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地的價格都是( )。
A.所有權(quán)價格 B.抵押權(quán)價格
C.地役權(quán)價格 D.使用權(quán)價格 答案D
17.房地產(chǎn)的供給曲線表示( )。
A.房地產(chǎn)的出售量與其價格之間的關(guān)系 B.房地產(chǎn)的出售量與購買者能力的關(guān)系
C.房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關(guān)系 D.房地產(chǎn)的供給量與購買者能力的關(guān)系
答案C
18.某高層樓房占用的土地總面積為800㎡，總建筑面積為2000㎡，某人擁有其中120㎡的建筑面積。那么如果按建筑面積進行分攤計算，該所有人擁有的土地數(shù)量為( )㎡.
A.40 B.45 C.48 D.50 答案C
19.有甲乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價為3500元/㎡，報酬率為8%;乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價為3000元/㎡，報酬率為6%.那么，甲的價格( )乙的價格。
A.高于 B.低于 C.等于 D.條件不足，無法確定 答案B
20.某酒店已知可以在未來30年內(nèi)取得豐厚收益，經(jīng)計算未來3年收益分別為93萬元、100萬元、120萬元，從第4年到第30年的凈收益會穩(wěn)定在130萬元左右，在該區(qū)域酒店類房地產(chǎn)的報酬率為12%，則此宗估價對象房地產(chǎn)的價格為( )萬元。
A.992.06 B.983.10 C.1080 D.852 答案B
二、多項選擇題
1.不同的估價目的將影響估價結(jié)果，是因為( )。
A.估價目的不同，估價對象的范圍可能不同
B.估價委托機構(gòu)的不同，估價的性質(zhì)可能不同
C.估價時點的不同，估價方法也可能不同
D.估價時點的不同，評估的價值類型可能不同
E.估價依據(jù)不同，估價應考慮的因素可能不同
2.建筑物區(qū)分所有權(quán)包括( )等。
A.按份共有所有權(quán)
B.專有部分所有權(quán)
C.共同關(guān)系成員權(quán)
D.共用部分持份權(quán)
E.長期使用和租賃
3.房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)應該包括( )。
A.最佳區(qū)位
B.最佳規(guī)模
C.最佳用途
D.最佳集約度
E.最佳收益
4.在下列情形中，通常會引起房地產(chǎn)價格降低的有( )。
A.農(nóng)用地改為非農(nóng)建設用地
B.在寫字樓旁新建大型游樂場
C.住宅區(qū)道路禁止貨車通行
D.在住宅區(qū)旁新建一條全封閉的高速公路
E.常常遭受洪水威脅
5.估價項目完成后，應歸檔的估價資料包括( )。
A.實地查勘記錄
B.委托人名片
C.估價項目來源和接洽情況
D.估價中的不同意見
E.估價報告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見
6.以下說法滿足最高最佳使用的條件有( )。
A.法律上許可
B.技術(shù)上可能
C.價值最大化
D.權(quán)益上允許
E.經(jīng)濟上可行
7.房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括( )。
A.取得土地使用權(quán)時的出讓金或轉(zhuǎn)讓金
B.基礎設施建設費
C.公共配套設施建設費
D.勘察設計和前期工程費
E.管理費
8.運用路線價法估價的步驟包括( )等。
A.調(diào)查評估路線價
B.計算臨街土地的價值
C.求取可比實例價格
D.劃分路線價區(qū)段
E.交易情況修正
9.功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有( )等。
A.意外破壞的損毀
B.市場供給的過量
C.建筑設計的缺陷
D.人們消費觀念的改變
E.周圍環(huán)境條件惡化
10.下列關(guān)于估價上的建筑物折舊的說法中，正確的有( )。
A.估價上的折舊與會計上的折舊有本質(zhì)區(qū)別
B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額
C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失
D.建筑物的折舊就是建筑物在估價時點時的重新構(gòu)建價格與市場價值之間的差額
E.建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊
11.在實際估價中，運用假設開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于( )。
A.房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力
B.將預期原理作為理論依據(jù)
C.正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式
D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風險
E.正確預測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值
12.在劃分路線價區(qū)段時，應符合的條件包括( )。
A.形狀相似
B.在同一條街道上只有一個路線價區(qū)段
C.面積接近
D.地塊相連
E.可及性相當
13.房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的( )。
A.投資價值
B.賬面價值
C.市場價值
D.使用價值
E.交換價值
14.直接資本化法的優(yōu)點不包括( )。
A.不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益
B.指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎
C.每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解
D.不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取適當?shù)馁Y本化率
E.資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關(guān)系，能較好地反映市場的實際情況
15.房地產(chǎn)估價中，估價方法的選擇，是由( )綜合決定的。
A.估價對象的房地產(chǎn)類型
B.估價方法適用的對象和條件
C.估價人員的技術(shù)水平
D.委托人的特殊要求
E.所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量
參考答案：ADE BCD BCD BDE ACDE ABC BCD
ABD CD ACDE CE DE CE BCD ABE
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