地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳稅款的會(huì)計(jì)處理

　　隨著財(cái)稅【2016】22號(hào)文的出臺(tái)，文件對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳稅款的會(huì)計(jì)處理基本上已經(jīng)完善，目前的爭(zhēng)議可能就是預(yù)繳稅款的抵減方式，即是按項(xiàng)目抵減還是混合抵減?筆者結(jié)合目前業(yè)界對(duì)該問題的一些討論，對(duì)上一篇文章進(jìn)行了修改，現(xiàn)發(fā)出來供大家參考。下面是小編為大家?guī)�來的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳稅款的會(huì)計(jì)處理的知識(shí)，歡迎閱讀。

　　地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳稅款的會(huì)計(jì)處理 1

　　一、基本規(guī)定

　　(一)稅收政策規(guī)定

　　1、如何預(yù)繳稅款?國(guó)稅總局2016年18號(hào)公告明確規(guī)定采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。并在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

　　2、如何抵減稅款?國(guó)稅總局2016年18公告規(guī)定房開企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，應(yīng)以適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

　　從上述規(guī)定來看，目前的稅收政策對(duì)房開企業(yè)預(yù)繳稅款的抵減是允許不同項(xiàng)目混合抵減的，另外從增值稅申報(bào)表的填報(bào)方面來看，也是支持混合抵減的。

　　(二)會(huì)計(jì)處理規(guī)定

　　企業(yè)預(yù)繳增值稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。月末，企業(yè)應(yīng)將“預(yù)交增值稅”明細(xì)科目余額轉(zhuǎn)入“未交增值稅”明細(xì)科目，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅”科目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等在預(yù)繳增值稅后，應(yīng)直至納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)方可從“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅”科目結(jié)轉(zhuǎn)至“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”科目。

　　簡(jiǎn)易計(jì)稅的項(xiàng)目根據(jù)財(cái)會(huì)【2016】22文的規(guī)定，“簡(jiǎn)易計(jì)稅”明細(xì)科目核算一般納稅人采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法發(fā)生的增值稅計(jì)提、扣減、預(yù)繳、繳納等業(yè)務(wù)，為此簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目的預(yù)繳增值稅需通過“簡(jiǎn)易計(jì)稅”科目來反映，這個(gè)要與一般計(jì)稅項(xiàng)目的預(yù)繳增值稅通過“預(yù)交增值稅”科目來反映相區(qū)別。

　　從上述規(guī)定來看，財(cái)會(huì)【2016】22號(hào)文對(duì)房開企業(yè)預(yù)繳稅款的抵減是按照項(xiàng)目對(duì)應(yīng)抵減的思路來的。這就和稅收政策不一致，產(chǎn)生了稅會(huì)差異，對(duì)于該問題筆者將在下文通過三個(gè)案例進(jìn)行詳述。

　　二、案例講解

　　案例1：明大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一般納稅人，有A、B兩個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，均備案成老項(xiàng)目。

　　(1)2016年5月份，A項(xiàng)目預(yù)售取得房款2100萬(wàn)元，B項(xiàng)目未滿足預(yù)售條件。

　　A項(xiàng)目預(yù)售取得房款，增值稅納稅義務(wù)沒有發(fā)生，只需要預(yù)繳增值稅，由于房開企業(yè)是在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期才向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，為此5月份的賬務(wù)處理不需要反映預(yù)繳增值稅的處理，僅需做如下分錄：

　　借：銀行存款2100

　　貸：預(yù)收賬款2100

　　(2)2016年6月份填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》申報(bào)后，A項(xiàng)目預(yù)繳增值稅應(yīng)做如下分錄：

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅60

　　貸：銀行存款60

　　(3)2016年6月A項(xiàng)目正式交房并取得后續(xù)房款10500萬(wàn)元，B項(xiàng)目滿足預(yù)售條件，取得預(yù)售房款31500萬(wàn)元。

　�、貯項(xiàng)目正式交房，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生，需要對(duì)預(yù)收房款2100萬(wàn)和后續(xù)房款10500萬(wàn)確認(rèn)收入并繳納增值稅，做如下分錄：

　　借：預(yù)收賬款2100

　　銀行存款10500

　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入12000

　　應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅600

　�、贐項(xiàng)目預(yù)售取得房款，按照上述分析，需做如下分錄：

　　借：銀行存款31500

　　貸：預(yù)收賬款31500

　　(4)2016年7月份納稅申報(bào)后，需要做如下會(huì)計(jì)處理

　　①填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》申報(bào)后，B項(xiàng)目預(yù)繳增值稅應(yīng)做如下分錄：

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅900

　　貸：銀行存款900

　　②A項(xiàng)目需繳納增值稅：

　　A項(xiàng)目應(yīng)納增值稅稅額=600-60(預(yù)繳的增值稅)=540萬(wàn)元

　　根據(jù)上述會(huì)計(jì)處理后“簡(jiǎn)易計(jì)稅”科目有借方余額360萬(wàn)元，2016年7月份企業(yè)無(wú)需繳納增值稅，也就是A項(xiàng)目應(yīng)納增值稅540萬(wàn)元被B項(xiàng)目預(yù)繳的900萬(wàn)增值稅抵減掉了。

　　從稅收政策的規(guī)定來看，一方面不同項(xiàng)目預(yù)繳的增值稅是可以混抵的;另一方面次月預(yù)繳的增值稅即使還沒有繳款入庫(kù)，也可以馬上抵減申報(bào)應(yīng)繳的增值稅，不用等到預(yù)繳增值稅入庫(kù)后下個(gè)月再抵減，這兩點(diǎn)從增值稅申報(bào)表的填寫中可以得到實(shí)現(xiàn)。

　　綜上所述，房開企業(yè)在只有簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目的情況下，無(wú)論是單項(xiàng)目還多項(xiàng)目核算，稅會(huì)不會(huì)出現(xiàn)差異，通過“簡(jiǎn)易計(jì)稅”這個(gè)二級(jí)科目就可以將相關(guān)業(yè)務(wù)核算清楚。

　　案例2：明大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一般納稅人，有C、D兩個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，均為新項(xiàng)目，采用一般計(jì)稅。

　　(1)2016年5月C項(xiàng)目預(yù)售取得房款5550萬(wàn)元，D項(xiàng)目未滿足預(yù)售條件，仍在施工中。明大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2016年5月采購(gòu)建筑材料一批，取得增值稅專用發(fā)票，含稅價(jià)格1170萬(wàn)元，取得建安勞務(wù)增值稅專用發(fā)票11100萬(wàn)元，該批專用發(fā)票統(tǒng)一在下月申報(bào)日期截止前進(jìn)行勾選確認(rèn)。

　�、貱項(xiàng)目預(yù)售取得房款，增值稅納稅義務(wù)沒有發(fā)生，只需要預(yù)繳增值稅，由于房開企業(yè)是在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期才向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，為此5月份的賬務(wù)處理不需要反映預(yù)繳增值稅的處理，僅需做如下分錄：

　　借：銀行存款5550

　　貸：預(yù)收賬款5550

　�、谫�(gòu)入建筑材料入庫(kù)時(shí)，并將建安勞務(wù)成本計(jì)入開發(fā)成本。由于增值稅專用發(fā)票未認(rèn)證，需要通過“待認(rèn)證進(jìn)行稅額”科目進(jìn)行過渡，具體會(huì)計(jì)分錄入下：

　　借：原材料1000

　　開發(fā)成本10000

　　應(yīng)交稅費(fèi)——待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額1270

　　貸：銀行存款11270

　　(2)2016年6月納稅申報(bào)期內(nèi)填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》，C項(xiàng)目預(yù)繳增值稅需做入下分錄：

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅150

　　貸：銀行存款150

　　(3)2016年6月填寫增值稅納稅申報(bào)表前，對(duì)取得的發(fā)票進(jìn)行勾選確認(rèn)，需做入下分錄：

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)1270

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額1270

　　(4)2016年6月C項(xiàng)目完工并交房取得后續(xù)房款27750萬(wàn)元，C項(xiàng)目土地出讓金收據(jù)上顯示的金額為11100萬(wàn)元。D項(xiàng)目滿足預(yù)售條件，取得預(yù)售房款33300萬(wàn)元。

　�、貱項(xiàng)目完工并交房，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生，需要對(duì)預(yù)收房款5550萬(wàn)元和后續(xù)房款27750萬(wàn)元確認(rèn)收入并繳納增值稅，需做如下分錄：

　　借：預(yù)收賬款5550

　　銀行存款27750

　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入30000

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)3300

　�、谕恋爻鲎尳鹂蹨p銷售額的會(huì)計(jì)處理如下：

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額抵減)1100

　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本1100

　　③D項(xiàng)目取得預(yù)售房款33300萬(wàn)元，需做如下分錄：

　　借：銀行存款33300

　　貸：預(yù)收賬款33300

　�、芗{稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，可將之前預(yù)繳的增值稅結(jié)轉(zhuǎn)至未交增值稅，需做如下分錄：

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅150

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅150

　　2016年6月末轉(zhuǎn)出未交增值稅的會(huì)計(jì)處理，需做如下分錄：

　　未交增值稅=3300-1100-1270=930萬(wàn)元

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出未交增值稅)930

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅930

　　2016年6月底未交增值稅科目余額為780萬(wàn)元。

　　(5)2016年7月份納稅申報(bào)期填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》，D項(xiàng)目預(yù)繳增值稅需做如下分錄：

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅900

　　貸：銀行存款900

　　根據(jù)上述會(huì)計(jì)處理后，“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”科目貸方余額為780萬(wàn)元，表明企業(yè)7月申報(bào)應(yīng)納增值稅為780萬(wàn)元，另外有預(yù)交增值稅900萬(wàn)元。

　　但是根據(jù)稅收政策規(guī)定，D項(xiàng)目7月份預(yù)繳的增值稅900萬(wàn)元是可以直接抵減C項(xiàng)目的應(yīng)納增值稅，抵減之后該企業(yè)7月份應(yīng)納稅額為0，預(yù)交增值稅余額為120萬(wàn)元。

　　綜上所述，房開企業(yè)在只有一般計(jì)稅項(xiàng)目時(shí)，無(wú)論單項(xiàng)目還是多項(xiàng)目，均會(huì)出現(xiàn)稅會(huì)差異，對(duì)此差異，筆者建議根據(jù)實(shí)際申報(bào)繳納的稅金來進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整，可做如下分錄：

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅780

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅780

　　在申報(bào)期內(nèi)經(jīng)過上述處理，也就是不等到D項(xiàng)目的納稅義務(wù)發(fā)生就將其結(jié)轉(zhuǎn)到“未交增值稅”科目中，而且這里仍然依據(jù)稅收政策的原則進(jìn)行了混抵，這樣就可以使得稅會(huì)一致。

　　案例3：明大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一般納稅人，有A、B兩個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，均備案成老項(xiàng)目。還有C、D兩個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，均為新項(xiàng)目，采用一般計(jì)稅。

　　(1)2016年5月份，A項(xiàng)目預(yù)售取得房款2100萬(wàn)元，B項(xiàng)目未滿足預(yù)售條件。C項(xiàng)目預(yù)售取得房款5550萬(wàn)元，D項(xiàng)目未滿足預(yù)售條件，仍在施工中。明大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2016年5月采購(gòu)建筑材料一批，取得增值稅專用發(fā)票，含稅價(jià)格1170萬(wàn)元，取得建安勞務(wù)增值稅專用發(fā)票11100萬(wàn)元，該批專用發(fā)票統(tǒng)一在下月申報(bào)日期截止前進(jìn)行勾選確認(rèn)。

　　①A項(xiàng)目預(yù)售取得房款：

　　借：銀行存款2100

　　貸：預(yù)收賬款2100

　�、贑項(xiàng)目預(yù)售取得房款：

　　借：銀行存款5550

　　貸：預(yù)收賬款5550

　　③購(gòu)入建筑材料入庫(kù)時(shí)，并將建安勞務(wù)成本計(jì)入開發(fā)成本：

　　借：原材料1000

　　開發(fā)成本10000

　　應(yīng)交稅費(fèi)——待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額1270

　　貸：銀行存款11270

　　(2)2016年6月份填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》申報(bào)后

　　①A項(xiàng)目預(yù)繳增值稅應(yīng)做如下分錄：

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅60

　　貸：銀行存款60

　�、贑項(xiàng)目預(yù)繳增值稅需做如下分錄：

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅150

　　貸：銀行存款150

　　(3)2016年6月填寫增值稅納稅申報(bào)表前，對(duì)取得的發(fā)票進(jìn)行勾選確認(rèn)，需做如下分錄：

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)1270

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額1270

　　(4)2016年6月A項(xiàng)目正式交房并取得后續(xù)房款10500萬(wàn)元，B項(xiàng)目滿足預(yù)售條件，取得預(yù)售房款31500萬(wàn)元。C項(xiàng)目完工并交房取得后續(xù)房款27750萬(wàn)元，C項(xiàng)目土地出讓金收據(jù)上顯示的金額為11100萬(wàn)元。D項(xiàng)目滿足預(yù)售條件，取得預(yù)售房款22200萬(wàn)元。

　�、貯項(xiàng)目正式交房：

　　借：預(yù)收賬款2100

　　銀行存款10500

　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入12000

　　應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅600

　�、贐項(xiàng)目預(yù)售取得房款：

　　借：銀行存款31500

　　貸：預(yù)收賬款31500

　�、跜項(xiàng)目完工并交房：

　　借：預(yù)收賬款5550

　　銀行存款27750

　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入30000

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)3300

　　④土地出讓金扣減銷售額的會(huì)計(jì)處理如下：

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額抵減)1100

　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本1100

　�、軩項(xiàng)目取得預(yù)售房款22200萬(wàn)元：

　　借：銀行存款22200

　　貸：預(yù)收賬款22200

　　⑥納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，可將之前C項(xiàng)目預(yù)繳的增值稅結(jié)轉(zhuǎn)至未交增值稅：

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅150

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅150

　　⑦2016年6月末轉(zhuǎn)出未交增值稅：

　　未交增值稅=3300-1100-1270=930萬(wàn)元

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出未交增值稅)930

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅930

　　2016年6月底未交增值稅科目貸方余額為780萬(wàn)元。

　　(5)2016年7月份填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》申報(bào)后：

　　①B項(xiàng)目預(yù)繳增值稅：

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅900

　　貸：銀行存款900

　�、贒項(xiàng)目預(yù)繳增值稅：

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅600

　　貸：銀行存款600

　�、蹖�D項(xiàng)目預(yù)繳增值稅結(jié)轉(zhuǎn)至“未交增值稅”科目：

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅600

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅600

　　經(jīng)過上述會(huì)計(jì)處理后：“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”科目有貸方余額180萬(wàn)元，表明一般計(jì)稅項(xiàng)目需交納的增值稅稅額為180萬(wàn)元。

　　同時(shí)，“應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅”科目借方余額為360萬(wàn)，表明簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目多預(yù)繳了360萬(wàn)元。

　　但是根據(jù)目前的稅收政策，從增值稅納稅申報(bào)表的結(jié)構(gòu)來看，簡(jiǎn)易計(jì)稅和一般計(jì)稅預(yù)繳的增值稅完成可以混抵簡(jiǎn)易計(jì)稅和一般計(jì)稅應(yīng)納稅額，為此，2016年7月份申報(bào)期，明大房開企業(yè)應(yīng)納稅稅額為零，預(yù)繳增值稅余額為180萬(wàn)元，可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

　　綜上所述，房開企業(yè)在簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目和一般計(jì)稅項(xiàng)目并存時(shí)，肯定會(huì)存在稅會(huì)差異，對(duì)于上述差異，筆者建議根據(jù)實(shí)際繳稅金額進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整：

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅180

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅180

　　地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳稅款的會(huì)計(jì)處理 2

　　一、增值稅的會(huì)計(jì)處理

　　營(yíng)改增后房地產(chǎn)業(yè)預(yù)收賬款不再確認(rèn)納稅義務(wù)的發(fā)生，但為了稅收均衡入庫(kù)，預(yù)收房款應(yīng)當(dāng)預(yù)交增值稅。增值稅是屬于價(jià)外稅，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%。預(yù)交增值稅的會(huì)計(jì)核算區(qū)分一般計(jì)稅和簡(jiǎn)易計(jì)稅，一般計(jì)稅方法下，預(yù)繳增值稅不是實(shí)際繳納增值稅，當(dāng)期銷項(xiàng)稅額大于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額需要繳納增值稅的時(shí)候，可以先抵減已預(yù)繳的增值稅，抵減后仍有余額的應(yīng)補(bǔ)繳增值稅。預(yù)交增值稅在“應(yīng)交稅費(fèi)--預(yù)交增值稅”科目核算，待增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，再轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅費(fèi)--未交增值稅”;簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下，預(yù)繳、計(jì)提以及繳納增值稅均在“應(yīng)交稅費(fèi)--簡(jiǎn)易計(jì)稅”科目核算。下面以一般計(jì)稅方法舉例說明增值稅的會(huì)計(jì)核算。

　　舉例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)新項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法，該項(xiàng)目于2018年12月開始預(yù)售，預(yù)售期間共收取首付款預(yù)收房款2，200.00萬(wàn)元，預(yù)收房款應(yīng)預(yù)繳增值稅=2，200.00÷(1 10%)*3%=60.00萬(wàn)元。會(huì)計(jì)處理如下：

　　(1)收到預(yù)收款

　　借：銀行存款 2，200

　　貸：預(yù)收賬款 2，200

　　(2)繳納增值稅：

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)交增值稅 60

　　貸：銀行存款 60

　　上述房地產(chǎn)企業(yè)于2019年4月出售房產(chǎn)竣工交付，應(yīng)確認(rèn)增值稅應(yīng)稅收入價(jià)稅合計(jì)8，720.00萬(wàn)元，銷項(xiàng)稅額=8，720.00÷(1 9%)*9%=720.00萬(wàn)元，按照已銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積占房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積的比例，假設(shè)計(jì)算應(yīng)允許扣除的土地成本為2180.00萬(wàn)元，土地價(jià)款抵扣增值稅金額=2180.00÷(1 9%)*9%=180.00萬(wàn)元，當(dāng)月實(shí)際銷項(xiàng)稅額=720-180.00=540萬(wàn)元，假設(shè)認(rèn)證應(yīng)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為450.00萬(wàn)元，當(dāng)月應(yīng)交增值稅=540.00-450.00=90萬(wàn)元，扣除預(yù)售期間已預(yù)繳增值稅60萬(wàn)元，當(dāng)月應(yīng)補(bǔ)繳交增值稅=90.00-60.00=30萬(wàn)元。會(huì)計(jì)處理如下：

　　1.確認(rèn)收入及銷項(xiàng)稅額

　　借：預(yù)收賬款 8，720

　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 8，000

　　應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額 720

　　2.土地價(jià)款抵扣增值稅

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額抵減 180

　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 180

　　3.轉(zhuǎn)出當(dāng)月未交增值稅

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增值稅 90

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅 90

　　4.將預(yù)繳增值稅轉(zhuǎn)入未交增值稅

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅 60

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)交增值稅 60

　　5.繳納增值稅

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅 30

　　貸：銀行存款 30

　　二、附加稅費(fèi)的會(huì)計(jì)處理

　　城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加均以納稅人實(shí)際繳納的增值稅稅額為計(jì)征依據(jù)，分別與增值稅同時(shí)繳納。因此，預(yù)交增值稅相應(yīng)應(yīng)當(dāng)同時(shí)繳納城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加。按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的要求和收入成本的配比原則，在收入未確認(rèn)之前繳納的附加稅費(fèi)不計(jì)入當(dāng)期損益。待開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到完工條件，相應(yīng)的收入及成本結(jié)轉(zhuǎn)損益時(shí)，將附加稅費(fèi)轉(zhuǎn)入“稅金及附加”科目。以上述為例，預(yù)繳增值稅60萬(wàn)元，相應(yīng)應(yīng)當(dāng)繳納城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加分別為4.2萬(wàn)元、1.8萬(wàn)元、1.2萬(wàn)元;實(shí)際應(yīng)繳納增值稅90萬(wàn)元，應(yīng)計(jì)入損益的城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加分別為6.3萬(wàn)元、2.7萬(wàn)元、1.8萬(wàn)元。會(huì)計(jì)處理如下：

　　2018年隨增值稅繳納附加稅費(fèi)時(shí)

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)----應(yīng)交城建稅 4.2

　　---應(yīng)交教育費(fèi)附加 1.8

　　--應(yīng)交地方教育費(fèi)附加 1.2

　　貸：銀行存款 7.2

　　2019年4月計(jì)提附加稅費(fèi)

　　借：稅金及附加--城建稅 6.3

　　---教育費(fèi)附加 2.7

　　--地方教育費(fèi)附加 1.8

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交城建稅 6.3

　　--應(yīng)交教育費(fèi)附加 2.7

　　--應(yīng)交地方教育費(fèi)附加 1.8

　　差額補(bǔ)交附加稅費(fèi)時(shí)：

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交城建稅 2.1

　　--應(yīng)交教育費(fèi)附加 0.9

　　--應(yīng)交地方教育費(fèi)附加 0.6

　　貸：銀行存款 3.6

　　三、預(yù)交土地增值稅的會(huì)計(jì)處理

　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào))規(guī)定：營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的要求和收入成本的配比原則，預(yù)繳土地增值稅不確認(rèn)當(dāng)期損益。待確認(rèn)收入時(shí)計(jì)入稅金及附加，土地增值稅清算后，再調(diào)整。

　　仍以上述為例，預(yù)收房款2200萬(wàn)元，均為普通住房，根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，土地增值稅預(yù)征率2%。正常情況下，土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=不含增值稅收入=2，200.00÷(1 10%)=2000萬(wàn)元，預(yù)交土地增值稅稅款=不含增值稅收入*土地增值稅預(yù)征率=2000*2%=40萬(wàn)元。簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算：應(yīng)預(yù)交的增值稅稅款==2，200.00÷(1 10%)*3%=60萬(wàn)元，土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=2200-60=2140萬(wàn)元，預(yù)交土地增值稅稅款=2140*2%=42.8萬(wàn)元。從上述結(jié)果來看，雖然計(jì)算簡(jiǎn)化了些，但預(yù)交的稅款比正常計(jì)算的方法下要大。因?yàn)槲募��?guī)定“為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算”，“可按照”上述方法進(jìn)行計(jì)算，因?yàn)榧{稅人也可以選擇按照不含稅收入的一定比例預(yù)繳土地增值稅。如果該企業(yè)按照40萬(wàn)元預(yù)交土地增值稅，則會(huì)計(jì)處理如下：

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅 40

　　貸：銀行存款 40

　　待開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到完工條件，相應(yīng)的收入及成本結(jié)轉(zhuǎn)損益時(shí)，將相應(yīng)按照預(yù)收款預(yù)繳的土地增值稅全部轉(zhuǎn)入“稅金及附加”科目，借記“稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅”。項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后進(jìn)行土地增值稅清算，對(duì)前期預(yù)征的土地增值稅款和計(jì)提的土地增值稅費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整，在取得稅務(wù)機(jī)關(guān)土地增值稅清算報(bào)告、土地增值稅清算金額確定補(bǔ)稅后，借記“稅金及附加——土地增值稅”科目(清算稅款總金額-前期累計(jì)計(jì)提的土地增值稅費(fèi)用)，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”科目(清算稅款總金額-前期累計(jì)已預(yù)繳的土地增值稅);實(shí)際補(bǔ)交時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目(清算稅款總金額-前期累計(jì)已預(yù)繳的土地增值稅款)。若為退稅，則做相反的賬務(wù)處理。

　　四、企業(yè)所得稅的會(huì)計(jì)處理

　　根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。但《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)預(yù)售業(yè)務(wù)不確認(rèn)收入，而稅法規(guī)定取得預(yù)收款項(xiàng)時(shí)應(yīng)確認(rèn)所得，由此產(chǎn)生可抵扣的暫時(shí)性差異。但在企業(yè)所得稅會(huì)計(jì)處理上有兩種方法：應(yīng)付稅款法、納稅影響會(huì)計(jì)法。

　　1、應(yīng)付稅款法下企業(yè)所得稅的會(huì)計(jì)處理。應(yīng)付稅款法是將本期稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)與應(yīng)納稅所得額之間的差異造成的影響所得稅的金額直接計(jì)入當(dāng)期損益，而不遞延到以后各期的核算方法。應(yīng)付稅款法下會(huì)計(jì)分錄如下：

　　收入未確認(rèn)之前繳納的企業(yè)所得稅：

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅

　　貸：銀行存款

　　房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的收入同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)成本，經(jīng)過納稅調(diào)整計(jì)算出的所得稅反映在利潤(rùn)表中：

　　借：所得稅費(fèi)用

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅

　　計(jì)算出預(yù)繳所得稅與應(yīng)交所得稅差額部分繳納所得稅時(shí)：

　　借：所得稅費(fèi)用

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅

　　貸：銀行存款

　　2、納稅影響法，納稅影響會(huì)計(jì)法是指企業(yè)確認(rèn)時(shí)間性差異對(duì)所得稅的影響金額，按照當(dāng)期應(yīng)交的所得稅和時(shí)間性差異對(duì)所得稅影響金額的合計(jì)，確認(rèn)為當(dāng)期所得稅費(fèi)用的方法。采用“納稅影響法”(即納稅影響會(huì)計(jì)法)，計(jì)入當(dāng)期損益的所得稅費(fèi)用與當(dāng)期應(yīng)繳納的所得稅金額不一致，其差額為遞延稅款。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)預(yù)收賬款的賬面價(jià)值和計(jì)稅基礎(chǔ)產(chǎn)生的可抵扣暫時(shí)性差異計(jì)算出遞延所得稅資產(chǎn)，借記“遞延所得稅資產(chǎn)”科目，貸記“所得稅費(fèi)用”科目，同時(shí)調(diào)整該年度的應(yīng)納稅額。下面舉例說明：

　　例1：A房地產(chǎn)公司2018年發(fā)生預(yù)售房款收入100萬(wàn)元，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的預(yù)征毛利率為15%，本期達(dá)到收入確認(rèn)條件的預(yù)收款有30萬(wàn)元，相應(yīng)成本8萬(wàn)元，期間費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用2萬(wàn)元，則年末預(yù)收賬款的賬面價(jià)值為70萬(wàn)元，計(jì)稅基礎(chǔ)為70×(1-15%)=59.5(萬(wàn)元)，產(chǎn)生可抵扣暫時(shí)性差異10.5萬(wàn)元，相應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)10.5×25%=2.625(萬(wàn)元)。利潤(rùn)表上企業(yè)所得稅費(fèi)用(30-8-2)×25%=5(萬(wàn)元)(假設(shè)除預(yù)收款外，無(wú)其他納稅調(diào)整事項(xiàng));未確認(rèn)收入的預(yù)售房款預(yù)繳企業(yè)所得稅70×15%×25%=2.625(萬(wàn)元);年末匯算清繳，按照當(dāng)期預(yù)售房款收入預(yù)繳企業(yè)所得稅(70×15%30-8=2)×25%=7.625(萬(wàn)元)，相關(guān)會(huì)計(jì)處理為：

　　借：所得稅費(fèi)用——當(dāng)期所得稅費(fèi)用 5

　　應(yīng)交稅費(fèi)——企業(yè)所得稅 2.625

　　貸：銀行存款 7.625

　　年末，確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)：

　　借：遞延所得稅資產(chǎn) 2.625

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)-企業(yè)所得稅 2.625

　　例2：B房地產(chǎn)公司2018年發(fā)生預(yù)售房款收入100萬(wàn)元，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的預(yù)征毛利率為15%，本期無(wú)達(dá)到收入確認(rèn)條件的預(yù)收款，期間費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用2萬(wàn)元，則年末預(yù)收賬款的賬面價(jià)值為100萬(wàn)元，計(jì)稅基礎(chǔ)為100×(1-15%)=85(萬(wàn)元)，產(chǎn)生可抵扣暫時(shí)性差異15萬(wàn)元，相應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)15×25%=3.75(萬(wàn)元)。年末，按照當(dāng)期預(yù)售房款收入預(yù)繳企業(yè)所得稅(100×15%-2)×25%=3.25(萬(wàn)元)，相關(guān)會(huì)計(jì)處理為：

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——企業(yè)所得稅 3.25

　　貸：銀行存款 3.25

　　年末，確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)：

　　借：遞延所得稅資產(chǎn) 3.75

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——企業(yè)所稅 3.25

　　所得稅費(fèi)用 0.5

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)做好企業(yè)所得稅的會(huì)計(jì)核算工作，并設(shè)置“遞延稅款備查登記簿”，詳細(xì)記錄每項(xiàng)暫時(shí)性差異發(fā)生的原因、金額、預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)回期限、已轉(zhuǎn)回金額等。做到原預(yù)計(jì)多少利潤(rùn)，銷售結(jié)算時(shí)抵減多少，遞延所得稅資產(chǎn)增加多少，銷售結(jié)算轉(zhuǎn)回多少，哪個(gè)項(xiàng)目結(jié)算，就抵減哪個(gè)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)利潤(rùn)。

　　五、開發(fā)期間繳納土地使用稅的會(huì)計(jì)處理

　　現(xiàn)時(shí)按財(cái)會(huì)[2016]22號(hào)文件要求，企業(yè)發(fā)生的房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅等都通過“稅金及附加科目”核算;計(jì)提分錄為：借：稅金及附加-城鎮(zhèn)土地使用稅貸：應(yīng)交稅費(fèi)-城鎮(zhèn)土地使用稅，上交時(shí)：借：應(yīng)交稅費(fèi)-城鎮(zhèn)土地使用稅貸：銀行存款。但開發(fā)企業(yè)的土地使用稅的征稅對(duì)象是用于開發(fā)用的土地，是企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的組成部分，隨著產(chǎn)品的銷售后不征土地使用稅。受讓的土地不是企業(yè)辦公和營(yíng)業(yè)用地。舉一個(gè)列子，如租賃費(fèi)，如果是公司辦公用房的租賃，我們列管理費(fèi)用，但如果種植企業(yè)的土地租賃呢?肯定要列入成本。所以，房地產(chǎn)企業(yè)與一般工商企業(yè)在土地使用稅核算方面確有不同之處，一般工商企業(yè)繳納的土地使用稅計(jì)入“稅金及附加”，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目竣工之前，所繳納的土地使用稅按受益原則計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的部分，應(yīng)當(dāng)予以資本化。

　　六、印花稅的會(huì)計(jì)處理

　　《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)〈增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定〉的通知》(財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào))規(guī)定：“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目名稱調(diào)整為“稅金及附加”科目，該科目核算企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生的消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、資源稅、教育費(fèi)附加及房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅等相關(guān)稅費(fèi)。因此，全面試行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后，不論執(zhí)行《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，還是執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》等會(huì)計(jì)制度，企業(yè)繳納的印花稅均應(yīng)當(dāng)計(jì)入“稅金及附加”科目。印花稅屬于一次性繳納的稅種，不存在與稅務(wù)機(jī)關(guān)清算和結(jié)算的問題，因此一般不需要通過“應(yīng)交稅費(fèi)”計(jì)提印花稅。但在實(shí)際工作中，很多地方稅務(wù)機(jī)關(guān)直接按照預(yù)收房款計(jì)算繳納印花稅，為了方便核算，企業(yè)也可以通過“應(yīng)交稅費(fèi)”科目核算。

　　房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳土地增值稅會(huì)計(jì)處理

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售房產(chǎn)時(shí)，不論企業(yè)增值稅采用一般計(jì)稅還是簡(jiǎn)易計(jì)稅，預(yù)交增值稅的計(jì)算公式均為：

　　應(yīng)預(yù)交增值稅=[預(yù)收款÷(1+稅率9%或征收率5%)]×3%

　　預(yù)交土地增值稅計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)交增值稅

　　應(yīng)預(yù)交土地增值稅=預(yù)交土地增值稅計(jì)征依據(jù)×預(yù)征率

　　2.現(xiàn)房銷售時(shí)，在土地增值稅清算前，仍應(yīng)預(yù)交土地增值稅。

　　(1)適用增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅的土地增值稅預(yù)交計(jì)征依據(jù)。

　　預(yù)交土地增值稅計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)交增值稅

　　應(yīng)交增值稅= [預(yù)收款÷(1+5%)]×3%

　　(2)適用增值稅一般計(jì)稅的土地增值稅預(yù)交計(jì)征依據(jù)。

　　預(yù)交土地增值稅計(jì)征依據(jù)=價(jià)稅合計(jì)-銷項(xiàng)稅額

　　銷項(xiàng)稅額=[(價(jià)稅合計(jì)-允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+適用稅率)]×適用稅率

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)交增值稅時(shí)實(shí)際繳納的稅費(fèi)附加扣除。

　　【案例】某房地產(chǎn)公司7月份銷售A項(xiàng)目，取得普通住宅預(yù)收款8 880萬(wàn)元，開工許可證在營(yíng)改增后取得，適用增值稅一般計(jì)稅方法，本省規(guī)定的土地增值稅預(yù)征率為2%。

　　預(yù)繳增值稅=8 880÷(1+9%)×3%=244.4(萬(wàn)元)

　　預(yù)繳土地增值稅=(8 880-244.4)×2%=172.71(萬(wàn)元)

　　做會(huì)計(jì)分錄如下：

　　(1)收到預(yù)收款時(shí)。

　　借：銀行存款88 800 000

　　(2)次月預(yù)繳增值稅時(shí)。

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅2444000

　　貸：銀行存款2444000

　　(3)預(yù)繳土地增值稅時(shí)。

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——土地增值稅1727100

　　貸：銀行存款1727100

　　貸：預(yù)收賬款88 800 000

　　2.現(xiàn)貨房地產(chǎn)銷售的涉稅會(huì)計(jì)處理

　　(1)銷售房產(chǎn)時(shí)

　　借：銀行存款

　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)

　　(2)計(jì)算應(yīng)交土地增值稅

　　借：稅金及附加

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅