關(guān)于卓越集團副總經(jīng)理鄔風(fēng)柏的專訪

　　卓越集團2007年開始傳出上市的信息,指定摩根士丹利和瑞銀集團協(xié)助其IPO,預(yù)計將籌資17.3億美元. 卓越集團注冊地香港,籌備以紅籌渠道登陸港股. 但掛牌進程卻一拖再拖. 近日,卓越集團董事局主席李華沒有對媒體透露上市的具體日程,只表示上市與否需根據(jù)業(yè)務(wù)需要而定,目前香港融資市場投資氣氛較為淡靜. 卓越上市的計劃可能因為對價不理想而推遲.

　　博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場,卓越集團副總經(jīng)理鄔風(fēng)栢接受了本報記者的專訪.

　　《21世紀》:宏觀調(diào)控的環(huán)境下您覺得市場目前關(guān)注的是什么?

　　鄔風(fēng)栢:我覺得目前最關(guān)注的是市場信心的問題. 3月份以來,我們國家的儲蓄存款持續(xù)增長,說明市場購買資金是不缺的,缺乏的是市場信心. 房地產(chǎn)的周期我們過去說有高有低,現(xiàn)在的周期更注重的是信心周期.

　　市場越來越趨于合理,我們不能把住房看成我們未來老百姓主要的、社會壓力的東西. 目前美國的收入和房價比約2.8倍,中國現(xiàn)在是20倍,我不敢說要達到美國的水平,至少要趨于合理,讓住房在老百姓的消費支出中不構(gòu)成重大的壓力. 就像每天吃飯、穿衣服,住房也應(yīng)該是這樣的.

　　《21世紀》:您認為目前房地產(chǎn)商資金來源的主要渠道有哪些?成本是否變化?

　　鄔風(fēng)栢:對于品牌地產(chǎn)商來講,來源渠道沒有太多的變化,原來從銀行取錢還是從銀行取錢,但成本比過去增加,主要有兩個因素:第一,去年八次的調(diào)息,第二,由于資金的供求關(guān)系,銀行在基準利率上調(diào)高30%左右. 比如現(xiàn)在目前市場的基準利率一到三年期的是7.56,現(xiàn)在是7.56的基礎(chǔ)上加7.56×10%的概念.

　　《21世紀》:有一種說法,銀行在貸款給一個中等企業(yè),品牌不是特別大企業(yè)時,會簽一個財務(wù)費用協(xié)議,變相把利率調(diào)高到12%左右,有沒有這種可能?

　　鄔風(fēng)栢:對于一些銀行認為不是屬于長期投資的對象,有這種可能. 對品牌商上來說,相信幾乎不會碰到這種情況.

　　銀行的問題是整個信貸規(guī)模受調(diào)整的情況下,要求利潤還要往上增加,因為他本身是上市公司,銀行會通過很多渠道增加它中間業(yè)務(wù)收入.

　　當然還有企業(yè)負債率的原因. 銀行考慮到負債率的問題,也會提高風(fēng)險收益.

　　《21世紀》:您估計負債率會達到什么樣的水平?以前說60%對于一個地產(chǎn)商來說比較合理.

　　鄔風(fēng)栢:現(xiàn)在地產(chǎn)商的負債率會比原來增加10%-20%. 越是大的地產(chǎn)公司負債率越高.

　　《21世紀》:那么高負債的運營,地產(chǎn)商有沒有新的融資突破口?

　　鄔風(fēng)栢:現(xiàn)在出現(xiàn)的離岸交易,在境外做交易,房子不用在國內(nèi)市場賣,而是以離岸交易在國外直接賣項目的股份就可以了.

　　《21世紀》:卓越擁有很多的商用物業(yè),怎樣才能夠避免投資物業(yè)的持有造成資金問題?

　　鄔風(fēng)栢:商業(yè)地產(chǎn)增長比較慢,建設(shè)期比較長,資金成本比較高,短期看收益率不高,但從長遠來說會越來越好,因為房價一旦漲了它有份,租金漲它也有份. 只是一般的小公司做商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險非常大,必須有足夠的資金實力.

　　我國內(nèi)地的上市公司,包括在香港的紅籌公司,和香港老牌子的公司比較,最大一個風(fēng)險就是,我們這些老板手上是沒有錢的,他們所有的資產(chǎn)全放在上市公司里面去了.

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