【推薦】營銷策劃方案模板合集六篇
為了確保事情或工作能無誤進行，我們需要提前開始方案制定工作，方案是書面計劃，是具體行動實施辦法細(xì)則，步驟等。那么應(yīng)當(dāng)如何制定方案呢？以下是小編為大家收集的營銷策劃方案6篇，希望對大家有所幫助。
營銷策劃方案 篇1
活動主題：歡樂童年 精彩無限
活動目的：“孩子是祖國的未來”，兒童節(jié)不僅僅是孩子們的節(jié)日，更是家長的節(jié)日，也是絕好的商業(yè)機會，“六一”國際兒童節(jié)不僅能帶動人氣，促進相關(guān)商品的直接銷售，而且能建立良好的企業(yè)形象，增強品牌勢能。為了表示對孩子們的祝賀，我們結(jié)合其他促銷提前推出，通過兒童節(jié)多做一些讓顧客參與的活動，提高國祥購物中心在少年兒童心目中的影響力，借助兒童節(jié)來提高成人的消費，以特別的活動形式來營造六一節(jié)的歡樂氣氛，促進兒童商品的銷售。進一步提高“國祥”的知名度。
活動時間：6月1日
活動內(nèi)容：
歡樂兒童節(jié)活動一：
六一兒童節(jié)凡消費的前100名顧客（帶小孩）贏大獎憑小票贈賀卡一張
歡樂兒童節(jié)活動二：
六一兒童節(jié)車技大比拼，5歲至10歲之間的小朋友在指定的時間地點范圍內(nèi)到達目的地，評出一、二、三等獎。
一等獎：價值53.3元遙控汽車一輛
二等獎：價值36.4元遙控汽車一輛
三等獎：價值29.9元遙控汽車一輛
參加車技大比拼，從即日起開始報名啦！持出生證或戶口本在國祥購物中心客服組報名。
歡樂兒童節(jié)活動三：
活動期間，兒童用品、玩具全場9折銷售。
歡樂兒童節(jié)活動四：
當(dāng)日累計購物滿61元的顧客（或小朋友），均有機會和喜羊羊留念合影一張，（特價商品，打折商品，蔬菜水果，糧油）不參與。
歡聚國祥、童趣真滋味，我的童年，我的選擇。參與活動的兒童朋友一個驚喜、一份快樂、一份難忘的記憶、一個一生都難以忘懷的xx年兒童節(jié)。
歡樂兒童節(jié)活動五：
當(dāng)日累計購物滿161元的顧客（或小朋友），享受其他優(yōu)惠后，再參加“非常6+ 1轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)來”活動。
一等獎：價值29元學(xué)生書包一個
二等獎：價值8元餅干一袋
三等獎：價值一元雪糕一只
歡樂兒童節(jié)活動六：
綠色環(huán)保----超市在行動！
綠色環(huán)保，從我做起，活動期間，超市購物單票滿48元，送環(huán)保袋1個，滿96元送2個，（最多送5個）。
給兒童一個快樂的六一，他們才是六一的主人，要讓他們感覺到幸福與快樂。
我的節(jié)日，我做主
營銷策劃方案 篇2
一、時間：5月26日―― 6月10日
二、地點：ＸＸＸ大酒店
三、活動目標(biāo)及活動宗旨：
1、讓顧客了解錦江大酒店，打消顧客對消費檔次的各種顧慮。
2、 豐富傳統(tǒng)節(jié)日的慶祝氛圍，刺激親情消費；
3、 開發(fā)現(xiàn)有場地資源，調(diào)動清淡時段的營業(yè)潛力；
4、 凝聚賓館銷售合力，調(diào)動全員積極性，捆綁式營業(yè)。
四、公眾對象：端午節(jié)期間的散客、家庭、親朋好友。
五、定位：“ 融融端午情 團圓家萬興 ”在祁陽酒店消費水平日益提高成為一個高檔次的狀況下，首先在廣告攻勢上獨樹一幟，活動標(biāo)新立異，令人耳目一新，營造節(jié)日上熱烈溫馨的氣氛。
六、促銷活動組合
1、客房部采取“送餐飲消費卷”的經(jīng)營策略，艾F(xiàn)金開房1間送20元餐飲消費卷。
2、 餐飲部以“ 融融端午情 團圓家萬興 ”的名義開展如下促銷活動。
1）、美食城的菜價10元，燕京純啤買一送一。
2）、貴賓廳菜金八折。消費300元以上送消費卷20元，并送ktv下午場（不含海鮮、鮑翅燕、煲湯、煙酒）。
3）、以端午節(jié)文化為端午團園宴，預(yù)定團園宴送ktv下午場。并推出幾款特價端午菜品。
4）、在這一系列的活動過程中，一定要把握“地道”、“原汁原味”的原則。家庭用餐、親朋好友聚會是這一階段的主要客源構(gòu)成。那么酒店的產(chǎn)品就應(yīng)以滿足這類客人的需求為主，菜品方面要求口味清淡，老少皆宜，菜量偏多，價格適中，并適時地推出各檔次宴會用餐，此間穿插特色菜、招牌菜、新派菜等，使消費者能全面地了解酒店的廚師水平，促進酒店形象品牌的樹立和推廣。這是此次營銷的主要目的，也是此次活動中的主題項目。
3、 ktv
a) 開晚場消費送餐飲消費卷20元。
b) 消費超過300元者再送下午場中包一間，送茶水一壺。
c) 餐飲消費達到400元以上者送ktv下午場包廂一間（中包，提供茶水一壺）。
4、桑拿中心
全套300元
送餐飲消費卷20元。
七、營銷活動效果分析
1、這次策劃體現(xiàn)酒店“先謀勢再謀利”的營銷總體思想（也就是先做人氣），讓顧客敢進酒店來消費，讓酒店的服務(wù)設(shè)施能夠獲得廣大顧客的認(rèn)知，對端午節(jié)期間的家庭，親朋好友的優(yōu)惠能體現(xiàn)酒店對顧客的誠意。
1、 酒店所有營運部門的銷售目標(biāo)向餐飲部A斜，以部門聯(lián)動拉升餐飲人氣。
2、 此活動會讓顧客留下許多美好、甜密的回憶，加深顧客對錦江大酒店的認(rèn)識。
4、通過此次營銷計劃，應(yīng)實現(xiàn)目標(biāo)：客房1.2萬元/天，餐飲1萬元/天，ktv3千元/天，休閑中心1.2萬元/天�？傆�3.7萬元/天。
八、經(jīng)費預(yù)算及廣告策劃：
1、ＸＸ縣城主干道50條橫幅廣告。費用3500元。由ＸＸＸ負(fù)責(zé)。
2、ＸＸ縣所有的手機尾數(shù)帶6、8、9用戶地毯式短信覆蓋。預(yù)計發(fā)5000條，共500元。由ＸＸＸ負(fù)責(zé)。
3、租用一臺專用宣傳車?yán)@城宣傳10天。費用XX元。由ＸＸＸ負(fù)責(zé)。
4、ＸＸ縣所有的出租車車張貼廣告。費用1000元。由ＸＸＸ負(fù)責(zé)。
5、組織員工上街拉練，散發(fā)宣傳資料。費用300元。由蔣ＸＸＸ負(fù)責(zé)。
6、消費卷制作400張，費用50元。由ＸＸＸ負(fù)責(zé)。
營銷策劃方案 篇3
前言
XX衛(wèi)生用品有限公司是本土企業(yè)，該日用品公司成立于1999年，公司主要生產(chǎn)女性衛(wèi)生用品、生活用紙及嬰兒紙尿片。幾年來，競爭激烈的女性衛(wèi)生用品行業(yè)中，新新西公司投入大量的資金建設(shè)并不斷完善科研設(shè)備，本著“女性生理健康護理專家”的企業(yè)使命，新新西人不斷地創(chuàng)新研究女性衛(wèi)生用品產(chǎn)品并取得重大的突破及優(yōu)異的成績--公司研制出的根據(jù)人體結(jié)構(gòu)工程學(xué)設(shè)計的新新西彈力凸型衛(wèi)生巾，榮獲國家獨家專利產(chǎn)品！榮獲澳大利亞國際新技術(shù)，新產(chǎn)品博覽會金獎！榮獲香港國際新技術(shù)新產(chǎn)品博覽會金獎！
一、策劃目的
新新西是##本土一家生產(chǎn)衛(wèi)生巾的企業(yè)，其面向的消費者主要是##市及其周邊城市。##同行業(yè)之間競爭非常激烈。新新西不僅要與本土企業(yè)競爭，還要與外來的品牌競爭。我們此次策劃的目的就是在對新新西目前的市場狀況的進行調(diào)研了解的基礎(chǔ)上，做出相應(yīng)的策劃方案，擴大新新西品牌知名度，并為其擴大市場占有率，提高市場份額。
二、市場概述
（一）市場現(xiàn)狀及市場前景分析
1.目前新新西的產(chǎn)品在##本地的超市內(nèi)都有上架，但是在一些知名的大型零售商場內(nèi)基本沒有售賣。目前新新西產(chǎn)品的普及率不是很高，并且購買人群主要以年輕的消費群體為主，并且大部分為在校大學(xué)生。所以，年輕的消費者是一個很大的消費群體，具有很大的潛在市場。
2.新新西目前的市場占有率不是很高 ，并且知名度不是很高。
3.據(jù)調(diào)查，新新西在大學(xué)生中的知名度還是比較好的，這和新新西經(jīng)常在學(xué)校里面做促銷活動是分不開的。消費者普遍認(rèn)為新新西的價格還算比較適中，對其品質(zhì)的評價還是比較好的，可見消費者對其的接受程度還是比較好的。如果新新西的產(chǎn)品宣傳做得好做得足，學(xué)校將是個很好的賣點。
�。ǘ┊a(chǎn)品分析
1、據(jù)調(diào)查，新新西在##市場的占有率逐步下降，是因為渠道和終端工作沒有跟上，出現(xiàn)終端斷貨。
2、由于新新西在市場已經(jīng)銷售多年，在加上前幾年銷售的市場基礎(chǔ)，所以在超市有一部分點名購買的情況。而且產(chǎn)品獨特的彈力凸型結(jié)構(gòu)還是受到消費者歡迎，具有一定的市場基礎(chǔ)和較大的開發(fā)潛力。
3、新新西面對的消費群體主要是15到45歲左右的人群。其消費主要是受消費者的經(jīng)濟條件和消費觀念的影響。##的消費水平總體上屬于中等水平，并且##的經(jīng)濟發(fā)展得還比較好，隨著人們的消費水平提高，對高品質(zhì)產(chǎn)品越來越青睞。
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從調(diào)查報告中的數(shù)據(jù)分析可以看出，在##省衛(wèi)生巾市場中，惠好和爽妃的知名度比較高，比率也基本相近，分別為33.60%和33.20%，惠好稍微高點�？地悹柕闹纫脖容^高，占18.90%.其他比率較低。而惠好、新新西、爽妃、康貝爾均屬于##省本土品牌的衛(wèi)生巾，這幾個于新新西都處于同一檔次的競爭環(huán)境之中，而從中可看出惠好為新新西最強勁的競爭對手。
綜合以上情況可知，新新西目前的品牌知名度不高，主要是因為品牌宣傳做得不夠好，知名度不高，再加上產(chǎn)品在終端的鋪貨率不高，所以產(chǎn)品的市場打不開，市場的占有率不高。
三、SWOT分析
1．機會：
1.1 本地消費者不會反感本土品牌
1.2 新新西有一定的市場基礎(chǔ)和忠實顧客
1.3 在地方品牌中，還沒有在市場上形成對新新西很強的競爭力，如果新新西的市場進攻戰(zhàn)打得好就有希望在市場上獲得更大的銷售額
1.4 消費者對新新西陳列在潛在的消費品牌，努力做好營銷把潛在消費轉(zhuǎn)換為現(xiàn)實消費
2．威脅
2.1被知名品牌的企業(yè)壓著，地方品牌很難獲得外地消費者或者高端消費者的青睞
2.2企業(yè)受金融危機影響，采購原材料的成本上會有變動，如果企業(yè)應(yīng)對當(dāng)前資金壓力調(diào)高產(chǎn)品價格，會影響消費者的購買
2.3知名品牌不斷大量做促銷活動且大量投放電視廣告
2.4競爭產(chǎn)品具有較大的品牌影響力，市場基礎(chǔ)較好；對終端越來越重視；對終端政策覆蓋率越來越高
3．優(yōu)勢：
3.1 制作成本不高，有很強的生產(chǎn)能力
3.2產(chǎn)品有獨特的彈力凸型結(jié)構(gòu)，具有很強的市場競爭力
3.3產(chǎn)品處在生命周期的成長期，具有很大的發(fā)展?jié)摿?/p>
4．弱勢：
4.1 做為地方品牌，距離知名品牌的企業(yè)還有一定距離，知名度較低，沒有系統(tǒng)的品牌傳播系統(tǒng)
4.2 提不起消費者的興趣和關(guān)注，比如護翼太小，側(cè)漏問題依舊存在，包裝不美觀
4.3 銷售網(wǎng)點不夠多，對中間商批發(fā)商的監(jiān)管不夠； 終端不健全，沒有進行市場的終端建設(shè)工作
4.4 產(chǎn)品宣傳不夠多，只是通過促銷活動進行市場滲透，沒有大量投放廣告，戶外廣告或者電視廣告
4.5 新新西的忠誠顧客在女大學(xué)生群體中占著比較少數(shù)，新新西產(chǎn)品質(zhì)量一般
5 問題與分析：
第一、通路的整合問題：商業(yè)分銷與學(xué)校促銷活動的協(xié)調(diào)配合；
第二、終端工作確立重點的問題：市場終端工作是一個基礎(chǔ)工作，它是循序漸進的過程，對銷量的影響不是立竿見影的。必須針對不同的市場狀況采用不同的終端促進策略。對于新新西在##市場的情況，可以有計劃地組織一些關(guān)于產(chǎn)品陳列與銷售的系列比賽，從而改善與店員的客情關(guān)系，并激發(fā)他們對公司產(chǎn)品的銷售推薦；展開以“終端網(wǎng)絡(luò)建設(shè)和生動化陳列為主”的品牌宣傳，穩(wěn)步穩(wěn)打，建立市場基礎(chǔ)，逐步加以品牌宣傳的市場策略；
第三、不斷改良產(chǎn)品、創(chuàng)新產(chǎn)品，提高產(chǎn)品的質(zhì)量，贏得消費者的'喜歡，發(fā)展新顧客、維持老顧客，大力宣傳廣告，提高產(chǎn)品的知名度；完善自己企業(yè)的網(wǎng)站，做到有別于人，突出自己的特點和優(yōu)勢。
第四、建立一個區(qū)域強勢組織，提高隊伍的執(zhí)行力，加強管理與培訓(xùn)；執(zhí)行價格滲透策略，擠占知名品牌的市場占有率；
四、營銷目標(biāo)
通過SWOT分析，新新西企業(yè)可以采用增長性的策略。以低成本，高效益擴大##地區(qū)市場占有率，面對外部威脅，新新西需搶占市場，提高市場份額。采用非價格手段同競爭對手相抗衡，鞏固老顧客，發(fā)展新顧客；
未來一年內(nèi)，培養(yǎng)自己的忠誠客戶。上半年實現(xiàn)利潤增長率比去年提高10℅，下半年同比增長，實現(xiàn)全年利潤增長率達20℅。
五、營銷策劃
1.營銷戰(zhàn)略
新新西衛(wèi)生巾的營銷服務(wù)宗旨：女性生理健康護理專家
2.產(chǎn)品策略
根據(jù)人體結(jié)構(gòu)，設(shè)計貼近人體結(jié)構(gòu)，第一時間集中吸收，塑造新新西凸型衛(wèi)生巾。產(chǎn)品中間凸型緊貼人體，使其網(wǎng)面要求更高，具有一定的彈性和透氣性。將產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)調(diào)整為金字塔模式：塔尖為中高檔產(chǎn)品，塔身為中檔產(chǎn)品，塔底為低檔產(chǎn)品，來滿足不同層次的消費人群。打破價格戰(zhàn)，使新新西最有效且最大化地區(qū)隔同類產(chǎn)品，走向企業(yè)利潤的另個方向。
3.價格策略
（1）數(shù)量折扣：為了維護批發(fā)商和中間商的利益和調(diào)動他們的積極性，在購買一定數(shù)量時可以給予適當(dāng)?shù)恼劭郏笈悴顑r，鼓勵多購；
�。�2）節(jié)日折價：可以利用一些節(jié)日，例如婦女節(jié)、母親節(jié)、感恩節(jié)等節(jié)日，本著以成本為基礎(chǔ)，同類產(chǎn)品價格為參考，給予適當(dāng)?shù)慕祪r，使產(chǎn)品價格更具競爭力；
�。�3）滲透定價：問卷調(diào)查結(jié)果顯示，大部分高校女生都接受6-8元的價格段，所以我們可以在這個價格段中找出一個平衡價格進行銷售，力爭獲得較高的銷售額并占領(lǐng)一定規(guī)模的市場份額。
（4）尾數(shù)定價：我們可以利用消費者求廉、求實的心理，在制定價格時有意使價格帶有尾數(shù)。例如把價格定為6.9元要比7元更便宜。
4.銷售渠道：
4.1新新西目前主要是在一些中小型超市上架，也有一些網(wǎng)上商店接受網(wǎng)上訂購送貨上門服務(wù)，大型超市和便利商店則很少或沒有。為了擴大銷售量，可以適當(dāng)?shù)脑黾釉诖笮统泻捅?/p>
利商店的鋪貨率。依據(jù)消費者對于衛(wèi)生用品一般都比較信賴在超市和專賣店購買的心理，我們可以側(cè)重選擇大中小型超市。
4.2為了調(diào)動渠道成員的積極性，促進銷售量，我們可以通過以下的方法來激勵渠道成員：
1）數(shù)量折扣。銷售數(shù)量越多、金額越大，給予的數(shù)量折扣越豐厚；
2）等級折扣。中間商依據(jù)自己在渠道中的等級，享受相應(yīng)的待遇；
3）現(xiàn)金折扣�；乜顣r間越早，折扣力度越大；
4）庫存保護。使渠道成員保持一個適度的庫存量，一免斷貨之慮；
5.廣告策略：
5.1在打開學(xué)校市場方面，可采取直銷的方式。在校園里招募產(chǎn)品代理員，與市有關(guān)部門聯(lián)合起來有針對性的在大專院校進行“防止傳銷進校園活動大會”，在活動期間以各種方式大張旗鼓地進行產(chǎn)品、企業(yè)宣傳，即使本企業(yè)的直銷方式得到廣大師生的認(rèn)同不至于產(chǎn)生誤解，又增加了企業(yè)產(chǎn)品的知名度，同時學(xué)生們也認(rèn)識到了傳銷的本質(zhì)，造福于學(xué)生，與本企業(yè)的經(jīng)營理念相符合。
5.2在各種大中型活動期間進行“傳單式轟炸”，成本低而且增加知名度。
5.3抓住媒體對本企業(yè)進行報道的機會。
5.4在商場、超市等銷售門店定期進行促銷活動。
5.5在電視、電臺進行廣告。
六、實施方案
新新西20xx年方案實施明細(xì)表
說明：在第一階段主要是發(fā)展新顧客為主，維持老顧客為輔；在第二階段主要以維持第一階段發(fā)展的新顧客，開發(fā)潛在顧客。
具體實施工作方式如下：
廣告宣傳具體流程
1、20xx年2月印發(fā)全年宣傳手冊。宣傳手冊內(nèi)容（包括新新西各類品種，婦科知識，如免費給女學(xué)生提供婦科知識咨詢，心理咨詢等；開展各類有利于少女成長的主題活動等。）截止到3月初完成全部宣傳工作。
2、2、8、10月在##市各社區(qū)、大型商場（如沃爾瑪、北京華聯(lián)、萬達、百盛、夢之島等）、公車站等公共場所張貼海報宣傳。
3、7月份重點開發(fā)潛在顧客，以形象生動的板報形式在##市各大醫(yī)院做宣傳廣告。
4、策劃“春天行動”計劃，讓目標(biāo)市場盡快了解產(chǎn)品。以“細(xì)菌少一點，健康多一點”為主題，宣傳產(chǎn)品。制定針對少女市場的電視廣告片。在已獲得分銷覆蓋的一級城市電視臺投放。在頻道選擇上以娛樂類、電影類頻道為主。同時，在重點市場可以結(jié)合公交候車亭廣告、戶外廣告牌等廣告媒體發(fā)布。
5、路演。深入商業(yè)區(qū)和大學(xué)校園做路演，宣傳產(chǎn)品、并發(fā)放試用裝。以吸引購買。
七、結(jié)束語
隨著衛(wèi)生巾市場競爭的日趨激烈，已經(jīng)從原來單純的產(chǎn)品競爭上升到品牌的綜合競爭。所以，對于新新西這樣的企業(yè)也在苦苦尋求這個突破口。未來衛(wèi)生巾企業(yè)的競爭是品牌化、專業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化方面的綜合競爭�？v觀公司的產(chǎn)品資源和市場基礎(chǔ)，我們的優(yōu)勢應(yīng)該在產(chǎn)品獨特的彈性凸型結(jié)構(gòu)，所以我認(rèn)為建立以“細(xì)菌少一點，健康多一點”為主題的品牌是未來市場增長的主要部分。對于##這樣的市場，在操作新新西品牌的時候，更適合循序漸進，主抓終端建設(shè)和投入，搞好基礎(chǔ)性工作，控制市場風(fēng)險，然后在輔之以品牌培養(yǎng)。
營銷策劃方案 篇4
一、項目簡介：
本房地產(chǎn)項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。
本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價位入市，順利的實現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。
現(xiàn)在，一期多層尚有37套的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159、7M2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127M2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90、4%。
二期小戶型總銷售金額預(yù)計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計20xx年5月底辦下。
由此可見，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。
二、市場概況及基本競爭格局：
A、東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
航海東路與107國道沿線是20xx年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。（詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報告）
B、小戶型市場概況。
自20xx年底時尚PARTY介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是20xx年初，青年居易（EASY-GO）以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認(rèn)識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）�？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。
�。ㄐ粜褪袌鲈斠姼�2：鄭州市小戶型的調(diào)查報告）
C、商鋪市場
商鋪是一個比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價格。
和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
三、項目SWOT分析
一）優(yōu)勢
1）鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢，這里是財富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。
市場細(xì)分如下：
a、高端市場被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費，10年內(nèi)不會再置業(yè)。
b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結(jié)合。
c、復(fù)合市常本房地產(chǎn)一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。本房地產(chǎn)二期小戶型項目的目標(biāo)群，預(yù)計業(yè)主身份復(fù)雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。
本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層，有效需求不足。如果本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面。（詳見鄭汴路市場調(diào)研報告）
鄭汴路市場調(diào)研報告
調(diào)查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認(rèn)知和接受程度（本房地產(chǎn)購房消費支撐力度）
調(diào)查方法：分層隨機抽樣（不同年齡層）和分塊隨機抽樣
調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界
調(diào)查時間：20xx、4、14
鄭州，銀基批發(fā)市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費習(xí)慣將對房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。
20xx、4、14，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調(diào)查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關(guān)心，或拒不作答，說明消費者對房地產(chǎn)市場敏感度不夠。消費疲軟，市場敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴(yán)峻。
對建材市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：
1、大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高
2、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足
3、小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感
4、市場上有很大不穩(wěn)定因素，8-9月份建材市場要拆遷到莆田，固有的建材市場要做升級換代
5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位
6、商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍
7、附近都市村莊較多，租務(wù)市場一般80—150元/月
8、作為首次購買者，最重要的還是價格
9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈
10、相當(dāng)一部分是河南總代理，無須過多的現(xiàn)場銷售
11、同類產(chǎn)品多，競爭激烈，壓縮銷售成本是公司發(fā)展最重要的問題，故一般員工無福利分房的可能
12、普通員工不會因為工作而就近選擇居住地，她們往往因為居住而更換工作，普通員工流動性比較大
13、對60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場動力
14、本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好
15、外地商人對鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心
鄭汴路建材市場蘊涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場的形成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞，“注意力經(jīng)濟”的時代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！
2）鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同未來大道板塊一樣，成為身份、財富的象征。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念，實現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。
3）正在形成的“大賣潮商務(wù)區(qū)能直接帶動本房地產(chǎn)二期的投資價值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣潮的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。
4）本房地產(chǎn)項目二期有巨大的升值空間與既得便利
A、107國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財富中轉(zhuǎn)站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動機”的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤風(fēng)光占盡，而我方樓盤以“中原地產(chǎn)大低震”的角色，不僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題必須在二期項目得到扭轉(zhuǎn)。
B、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。
鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機。而本房地產(chǎn)項目恰恰位于這一板塊的中心。
二）劣勢
1）、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進入尾盤階段，可售資源僅850萬元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。
目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價原因，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。尤其是850萬元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常小戶型帶不動100平米以上的大戶型），不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限，導(dǎo)致營銷資源總量較少），也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷工作是一個巨大的挑戰(zhàn)。
2）本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠(yuǎn)，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過嘈雜的市場，很難形成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺，有“只是兩棟臨街樓”的印象。
3）本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設(shè)施，很難形成高檔樓盤形象。
4）與二期相比，一期樓盤素質(zhì)高、售價低，形成本房地產(chǎn)二期銷售心理價位抗性。
5）非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費心理。
6）非獨立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。
三）、機會
1）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導(dǎo)致租房市場更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬人的龐大消費群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價值。因勢利導(dǎo)，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源。
2）挖掘市常鄭汴路商圈商鋪倉庫資源緊張，從費用角度考慮，商戶、店員在二樓居住很不劃算。動員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來，到本房地產(chǎn)置業(yè)，開拓新市常
3）鄭汴路各市場競爭激烈，大鱷級商戶正在形成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開始為他們購置總價較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴(yán)格意義上下班的生活工作需求，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶們的這一需求。
4）大賣潮的整合，將對大鱷形成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套。
a）小戶型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶對居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。
b）本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價低，置業(yè)風(fēng)險校由于鄭汴路商圈租房市場火爆，且本樓盤有“大賣潮作依托，購房、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不可能貶值，也比較容易轉(zhuǎn)手或出租，這非常符合外地商人置業(yè)心理。
c）本房地產(chǎn)二期應(yīng)該說具有充足的客戶資源，消費的中堅力量是建材市場中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節(jié)約大量的推廣成本。
d）小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢一覽無余，故期房從另一方面說是一種優(yōu)勢。
e）以大賣場做依托，誘導(dǎo)鄭州房東投資市場，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅力量。
f）鄭東新區(qū)建成需歷時20年之久，總投資20xx億元，其中一期總投資156億元，在5年內(nèi)完成。這將給鄭汴路巨大的市場機會。
四）威脅
1）行業(yè)內(nèi)的競爭
i。周邊樓盤云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流，競爭激烈。
ii。鄭州小戶型市場正趨飽和，過量的小戶型的投放勢必導(dǎo)致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰。
建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市常本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注市場動態(tài)，爭取占領(lǐng)市場先機。
營銷策劃方案 篇5
一、全員營銷的目的和意義
全員營銷是推動我公司營銷工作的重要手段，在公司內(nèi)部推動全員營銷其目的是通過此種形式充分發(fā)揮和調(diào)動全體員工的積極性，取得更好的經(jīng)濟效益，倡導(dǎo)員工愛崗敬業(yè)，營造一個團結(jié)協(xié)作，拼搏進取，人人促銷的工作氛圍。
二、實施辦法
1、方案采取采取“全員營銷、多銷多得”的辦法。員工需不影響正常的本職工作。
2、適用范圍：凡是通過自公司總經(jīng)理以下員工在公司所開發(fā)的房地產(chǎn)項目購買住宅或商鋪的，均適用本方案。（銷售部不參與此方案）
三、銷售流程
�、� 員工負(fù)責(zé)提供客戶所購物業(yè)涉及的位置、戶型、面積、價位、交房日期、物業(yè)管理、違約責(zé)任等相關(guān)資料和咨詢服務(wù)。
�、� 員工負(fù)責(zé)督促客戶按照規(guī)定按時支付房款（訂金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款及后期各項費用等）。
�、� 員工負(fù)責(zé)帶領(lǐng)客戶到財務(wù)部繳納現(xiàn)金或辦理轉(zhuǎn)帳手續(xù)，個人不得經(jīng)手現(xiàn)金。
④ 合同填寫由財務(wù)部售樓管理員、經(jīng)辦員工協(xié)同客戶共同完成。售樓管理員負(fù)責(zé)對所簽訂合同進行立卷存檔、保管。
�、� 如需按揭貸款的客戶，由售樓管理員協(xié)助其完成貸款手續(xù)。
�、� 經(jīng)辦員工需與客戶作好溝通，向其闡釋國家有關(guān)政策規(guī)定及我公司的臨時性規(guī)定。
�、� 以上工作完成，視為該項銷售工作完畢。
四、業(yè)績提成
1、按照公司規(guī)定，對不同樓號、不同形式的物業(yè)（商鋪、住宅）制定出不同的銷售提成比率。
住宅：提成比率為0.8％，商鋪提成比率為0.5％。
業(yè)績提成＝合同總房價×比率
2、銷售工作完畢，經(jīng)辦員工即可到公司財務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績提成。
五、本方案（草案）自發(fā)布之日起試行。
XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
XX 年 xx月
營銷策劃方案 篇6
《人在囧途之泰囧》這部電影不是一般的火，營銷策劃方案非常成功，創(chuàng)造了超過十億的票房奇跡，被譽為華語片之最。好的電影多半是營銷出來的。《泰囧》在世界末日之前上映，“與其等死不如笑死”的經(jīng)典廣告詞在網(wǎng)絡(luò)以病毒式的方式瘋傳播，加上影片主角徐錚，王寶強和黃渤的三大爆笑組合以及影片的口碑營銷。《泰囧》的末日營銷和病毒式營銷取得了成功，創(chuàng)造了華語片票房神話。
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