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房地產(chǎn)政策建議
房地產(chǎn)政策建議
隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策措施的逐步落實(shí)到位，從總體來(lái)看，2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。
然而，觀察2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，還必須考慮以下幾個(gè)因素：一是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生活水平的提高，改善性住房需求會(huì)日益增加;二是隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，以及建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村各項(xiàng)措施的貫徹落實(shí)，拆遷、改造等因素引起的被動(dòng)性住房需求將保持一定增速;三是由于我國(guó)資本市場(chǎng)低迷、利率較低等原因，居民投資渠道有限，在住房方面的投資甚至投機(jī)需求將有增無(wú)減;四是基于對(duì)人民幣升值的預(yù)期以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的判斷，國(guó)際游資熱衷于投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，以期升值和獲利;五是節(jié)能型住宅標(biāo)準(zhǔn)的推行和實(shí)施，以及住宅品質(zhì)的提升和功能的完善等，都可能成為住宅建筑成本升高的因素{TodayHot}。因此，2006年房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然存在，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的任務(wù)依然十分艱巨。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中存在的問(wèn)題，考慮房?jī)r(jià)上漲壓力等因素，2006年應(yīng)繼續(xù)貫徹落實(shí)好已出臺(tái)的各項(xiàng)政策措施，順應(yīng)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，在調(diào)控政策方面適當(dāng)作些微調(diào)。
調(diào)整普通商品住房面積標(biāo)準(zhǔn)
2005年，國(guó)家對(duì)普通商品住房作出了明確規(guī)定，即住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下，各地可以在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上浮動(dòng)20%。從各地落實(shí)的情況來(lái)看，僅石家莊、呼和浩特、青島、拉薩4個(gè)城市將單套建筑面積控制在120平方米以下，其他32個(gè)大中城市均上浮了20%�？紤]到我國(guó)人多地少的國(guó)情，為適應(yīng)發(fā)展節(jié)能省地型住宅的要求，對(duì)于超過(guò)規(guī)定建筑面積標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)予以調(diào){HotTag}整。
充分發(fā)揮土地供應(yīng)的“閘門”控制作用
從美國(guó)等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家在控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，為解決中等收入居民住房困難問(wèn)題，他們?cè)谶^(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里(約20年)，堅(jiān)持建設(shè)100平方米以下的小戶型“社會(huì)住宅”，以滿足中等收入居民住房消費(fèi)需要，平均每年建設(shè)的小戶型“社會(huì)住宅”不少于中等收入者占居民總數(shù)的比重(平均不少于62%)。我國(guó)屬于不發(fā)達(dá)國(guó)家，中低收入家庭約占全部家庭的80%左右，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初級(jí)階段，我們應(yīng)借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，充分發(fā)揮土地供應(yīng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的“閘門”控制作用：國(guó)土資源部門在提供商品住房建設(shè)用地之前，應(yīng)當(dāng)先由城市規(guī)劃部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃出商品住房的建筑高度、容積率、綠地等規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，之后再由房地產(chǎn)部門規(guī)定中小戶型住房面積占商品住房面積不得少于80%比例的控制性要求，并將其作為供應(yīng)商品住房建設(shè)用地的前置條件，以保障中小戶型普通商品住房供應(yīng)。對(duì)于房地產(chǎn)投資增幅過(guò)高、商品住宅銷售價(jià)格上漲過(guò)快的地區(qū)，要嚴(yán)格控制低密度高檔住宅土地供應(yīng)，繼續(xù)停止別墅類用地供應(yīng)。
形成梯形住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)
逐步改善住房的消費(fèi)和供應(yīng)結(jié)構(gòu)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，只有少數(shù)居民能夠購(gòu)買得起新建商品住房，大多數(shù)居民通過(guò)住房二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買二手房以及租賃方式解決住房問(wèn)題。我國(guó)也應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)居民住房消費(fèi)觀念的引導(dǎo)，逐步改善住房消費(fèi)和供應(yīng)結(jié)構(gòu)。即：高收入居民購(gòu)買新建高檔商品住房，中等收入居民購(gòu)買或者租賃普通商品住房，低收入居民租賃二手房及廉租住房，待中低收入居民收入狀況好轉(zhuǎn)后再改善住房條件，減少對(duì)新建商品住房的消費(fèi)需求壓力，形成梯形住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)。而建立梯形住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵，在于培育住房二級(jí)市常培育和發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)通�？梢宰鳛檎揭址�?jī)r(jià)的“穩(wěn)定器”。
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