物業(yè)管理情況匯報

物業(yè)管理情況匯報

為提升我縣物業(yè)管理整體水平，進一步落實科學發(fā)展觀。2009年6月23日，房管局組織了部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)負責人赴全國物業(yè)管理先進城市江蘇省無錫市進行了實地參觀考察。

一、無錫市物業(yè)管理的體制、模式及成功經(jīng)驗。

(一)政府對物業(yè)管理的重視程度高，扶持力度大。

1、新聞媒體以公正的立場大力宣傳物業(yè)知識，以正確的輿-論導向引導社會和群眾。這一做法增強了群眾對物業(yè)的認識，形成了物業(yè)發(fā)展的良好氛圍，改變了物業(yè)企業(yè)與業(yè)主一貫存在的對立局面，促進了平安、和諧社區(qū)的建立。

2、各部門大力扶持物業(yè)，統(tǒng)一認識物業(yè)發(fā)展對市容市貌、勞動就業(yè)、城區(qū)改造、社會和諧維穩(wěn)等工作中所起到的重要作用。

3、對未進行物業(yè)管理的老城區(qū)，由政府投入統(tǒng)一改造完善各項配套設施，實行物業(yè)規(guī)范化管理。

(二)嚴格規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市常

無錫市的房地產(chǎn)開發(fā)項目，以規(guī)劃設計為龍頭，在小區(qū)立項及批準建設前審核小區(qū)物業(yè)各項配套措施(小區(qū)道路、停車位、停車嘗綠化率、物業(yè)用房等)是否到位，房屋預售許可、建設監(jiān)理、竣工綜合驗收為龍身，房產(chǎn)部門發(fā)證、物業(yè)監(jiān)管為龍尾，各部門嚴格把關，環(huán)環(huán)相扣，從根本上杜絕了開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)中為追求利益最大化而忽視小區(qū)物業(yè)配套設施的建設。

二、我縣目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀

(一)物業(yè)管理規(guī)模小，規(guī)劃設計理念滯后。

目前我縣超過3萬平方米的物業(yè)管理項目只有6個，而無錫最低的都有20多萬平方米，而且我縣所規(guī)劃設計出來的無一處是上檔次的封閉小區(qū)，到處是店面，到處是臨街房，道路設計也不能滿足小區(qū)生活需要。

(二)開發(fā)商為追求利益最大化缺乏誠信意識，欺瞞業(yè)主，各主管部門監(jiān)管不力，導致群眾利益受損。

我縣目前的開發(fā)企業(yè)資質(zhì)低，有的是臨時資質(zhì)的企業(yè)，有的是外地的開發(fā)企業(yè)，有的企業(yè)缺少誠信，有的企業(yè)從一開始就是臨時觀念，打一槍換一炮。很多小區(qū)基礎設施、輔助設施、配套設施還未完善，但開發(fā)企業(yè)已消失的無影無蹤。很多小區(qū)下水道都根本未接至主管，各種用水均是靠向地下滲透。房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題屬于開發(fā)企業(yè)的保修期范圍內(nèi)，卻找不到人。在規(guī)劃設計中所描述的綠化、老年活動中心、體育健身器材等很少配套。

(三)居民購房時的環(huán)境意思不強，物業(yè)消費意思淡薄，物業(yè)服務企業(yè)服務水平亟待提高。

業(yè)主在購房時注重的是價格和地段，只要地段好或是價格便宜就買，對于小區(qū)的配套設施是否規(guī)劃完善不是很關注。入住后發(fā)現(xiàn)問題卻不知道怎么維權，只是責怪物業(yè)服務企業(yè)，以致拒交物業(yè)服務費，無“花錢買服務”的意識，公共環(huán)境衛(wèi)生意識淡保各物業(yè)企業(yè)資質(zhì)較低，大部分物業(yè)企業(yè)只有一個項目，有的與開發(fā)建設單位存在連帶關系，服務水平不能滿足業(yè)主需要。

(四)小區(qū)公用部位的侵權糾紛時常發(fā)生。

個別業(yè)主進住小區(qū)后擅自亂搭亂建，物業(yè)企業(yè)只具有服務職能，沒有行政管理手段，發(fā)現(xiàn)問題后只能是勸阻或向相關職能部門報告，造成業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的不理解和不信任。有的職能部門接報告后經(jīng)常推諉，以為是小區(qū)業(yè)主的.事情，沒有實施有效的監(jiān)督管理。

(五)房地產(chǎn)開發(fā)項目交付使用把關不嚴。

我縣幾乎是所有小區(qū)均存在房屋剛剛封頂，外墻剛剛粉刷完畢，道路、綠化等輔設施全無的情況下就交房，業(yè)主也知道配套設施沒有完善卻自愿接受房屋，此舉埋下了許多隱患，給后續(xù)的物業(yè)管理工作帶來了極大不便。

三、措施與建議

(一)運用多種形式大力宣傳《物權法》和《物業(yè)管理條例》，營造我縣物業(yè)管理的良好氛圍。進一步完善物業(yè)管理法制環(huán)境，規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)服務行為，積極引導業(yè)主不斷增強消費意識、公德意識和責任意識，增進業(yè)主對物業(yè)管理相關法律法規(guī)知識的了解和對企業(yè)的理解與支持。

(二)規(guī)劃、設計部門應嚴格按照《物業(yè)管理條例》中規(guī)定：在規(guī)劃、設計房地產(chǎn)項目時，應當統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局公用配套設施和物業(yè)管理服務設施。各職能部門必須嚴格按照各自職責進行監(jiān)督管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場，引導物業(yè)管理工作向法制化、制度化、正規(guī)化發(fā)展。

(三)加強開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理，增強開發(fā)企業(yè)的誠信意識，扶持一批講誠信的開發(fā)企業(yè)，注銷或向社會通報不講誠信弄虛作假的開發(fā)企業(yè)。

(四)規(guī)范土地拍賣市場，盡量減少零星供地，除開發(fā)企業(yè)外自然人不得參加土地的競買，對被主管部門通報批評或業(yè)主投訴多的企業(yè)實行黑名單制。

(五)加強領導，建立物業(yè)管理相適應的組織機構。我縣物業(yè)工作目前由房產(chǎn)局具體承辦，因體制問題許多工作心有余力不足，建議參照外地先進做法，由政府牽頭成立物業(yè)管理委員會，分管副縣長任委員會主任，各相關職能部門負責人為副主任，下設辦公室，辦公地點仍在房產(chǎn)局。開發(fā)項目從立項審批到房屋發(fā)證及最后的物業(yè)監(jiān)管由該辦公室全程參與并加以監(jiān)管。

(六)強化物業(yè)管理監(jiān)管力度，全面提高物業(yè)管理質(zhì)量。

1、建立監(jiān)督管理制度，不定期對物業(yè)企業(yè)進行綜合檢查和抽查，從服務標準上嚴要求、嚴管理，達到服務與收費相一致。

2、建立物業(yè)企業(yè)信用檔案，從評定先進單位、文明小區(qū)活動中鼓勵企業(yè)講信譽、守信用。

3、加強企業(yè)資質(zhì)管理，對業(yè)主投訴多、服務質(zhì)量差、屢教不改的企業(yè)注銷其資質(zhì)證書或降低資質(zhì)等級。

4、要求物業(yè)服務行為公開化，接受業(yè)主監(jiān)督，凡與業(yè)主簽定的合同要公開，服務項目、收費標準要公開。

5、加大物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員技能培訓，把堅持持證上崗與上崗培訓結(jié)合起來，使物業(yè)管理人員不斷提高管理水平，以適應物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要。

(五)切實踐行科學發(fā)展觀，對我縣各小區(qū)存在的需解決的問題進行全面的梳理并協(xié)調(diào)解決。對因開發(fā)較早而沒有物業(yè)配套設施未進行物業(yè)管理的小區(qū)以及單位住宅區(qū)，由政府安排規(guī)劃建設、市容、開發(fā)企業(yè)及其他相關部門逐一完善。

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