稅收創(chuàng)新建議

一)統(tǒng)一規(guī)范稅制,科學(xué)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅種結(jié)構(gòu)

應(yīng)按照社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)稅收體制改革的要求,遵循協(xié)調(diào)、效率與公平的原則,統(tǒng)一規(guī)范房地產(chǎn)稅收制度,增強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的透明度,在一定時(shí)期內(nèi)保證房地產(chǎn)稅收的相對(duì)穩(wěn)定性�？茖W(xué)合理設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅種結(jié)構(gòu),借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn),分清稅種屬性和課稅范圍,簡(jiǎn)化規(guī)范稅制,有效克服稅制上的重復(fù)設(shè)置和重復(fù)課稅。通過改革調(diào)整,建立起以房地產(chǎn)稅為主,所得稅、營(yíng)業(yè)稅等稅種為輔的房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)。

改革的目的并不是通過增加稅種而加重稅賦,而是要將一些繁雜的稅費(fèi)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范。同時(shí),正是由于稅費(fèi)及土地批租的不規(guī)范,增加了許多隱性成本,房地產(chǎn)開發(fā)商也因這種非規(guī)范渠道的差額獲取了更高的利潤(rùn)。稅收規(guī)范后,相應(yīng)成本反而可能會(huì)下降,起碼增加了透明度,更有利于監(jiān)督。

(二)完善房地產(chǎn)取得、保有、流轉(zhuǎn)和收益稅體系

1.建立房地產(chǎn)取得稅收制度。建立和完善取得房地產(chǎn)時(shí)交納的各項(xiàng)房地產(chǎn)稅體系,如在房地產(chǎn)發(fā)生權(quán)益變更進(jìn)行所有權(quán)登記時(shí)可征收登記稅,土地、房屋等房地產(chǎn)所有權(quán)的原始取得或繼承取得(有償或無償)時(shí)征收契稅或房地產(chǎn)取得稅,規(guī)范印花稅征管程序等。

改革土地稅費(fèi)制度,要把預(yù)算改革和土地稅費(fèi)制度改革結(jié)合起來,要把政府從土地方面獲得的收入納入預(yù)算管理,土地增值稅是其中之一。土地增值稅在1993年就出臺(tái),卻因?yàn)榉N種原因一直處于“緩征”狀態(tài),目前正在全國(guó)各個(gè)地區(qū)受到重視。例如,廣州市從2005年1月1日起開始征收土地增值稅,預(yù)征額為銷售價(jià)格的1%。在此之前,全國(guó)范圍內(nèi),相當(dāng)多的城市開始預(yù)征土地增值稅。湖北省采用只對(duì)底層商鋪收稅的辦法,商鋪第一層收取銷售額的2%作為土地增值稅。蘇州市土地增值稅的征收則采取分檔征收,普通住宅類收取銷售額的1%,別墅及商業(yè)物業(yè)則收2%。上海市同樣也在2004年年底開始預(yù)征土地增值稅。

2.開征房地產(chǎn)稅,完善房地產(chǎn)保有稅收制度。房地產(chǎn)稅又稱物業(yè)稅、不動(dòng)產(chǎn)稅,是典型的財(cái)產(chǎn)稅概念,不是房產(chǎn)交易行為的稅收,主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)征稅,要求其承租人或所有者每年繳付一定稅款,而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高。簡(jiǎn)化房地產(chǎn)保有階段的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅,統(tǒng)一征收房地產(chǎn)稅,從價(jià)課征,把開發(fā)商開發(fā)建設(shè)時(shí)繳的稅,包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi),改由買受人或承租人以后每年來繳納。

房產(chǎn)和地產(chǎn)在價(jià)值上常難以區(qū)分,土地價(jià)值的變化也會(huì)帶來地上建筑物價(jià)值的變化。對(duì)土地和房屋分開課稅的做法不太科學(xué),在實(shí)際中也難以操作,有必要將二者合并計(jì)征。同時(shí),要改革現(xiàn)有的從價(jià)、從租、從量計(jì)算計(jì)稅依據(jù)的混亂局面,一律從價(jià)計(jì)征,計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)確定為評(píng)估價(jià)值,與國(guó)際上對(duì)財(cái)產(chǎn)課稅的通行做法一致。

隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速的發(fā)展,開征統(tǒng)一規(guī)范的房地產(chǎn)稅勢(shì)在必行,開征房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下,房地產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅中的一種,同其他財(cái)產(chǎn)稅一樣,與消費(fèi)稅、所得稅構(gòu)成了一個(gè)國(guó)家稅賦結(jié)構(gòu)中的三大支柱。開征房地產(chǎn)稅,能夠矯正現(xiàn)行所得稅的某些缺陷,堵塞逃稅的漏洞,促進(jìn)社會(huì)所得的公平分配,符合誰收益、誰付費(fèi)的課稅原則,可為政府提供豐富穩(wěn)定的財(cái)政收入。征收房地產(chǎn)稅,不僅可以縮小貧富差距,實(shí)現(xiàn)房多者多交稅,房少者少交稅的原則,也可以改變?nèi)藗儗?duì)財(cái)產(chǎn)的投資分配,還可以遏制炒房行為,因要多次交稅,會(huì)使炒房的成本加大。

房地產(chǎn)稅改革的基本原則應(yīng)重在規(guī)范,不加重整體稅收負(fù)擔(dān)。從征稅范圍來看,對(duì)于自用房屋,應(yīng)采取第一套住房免稅、第二套房屋繳稅的政策,而考慮到政策的銜接,新舊房屋應(yīng)區(qū)別對(duì)待。在健全和完善房籍管理體系的基礎(chǔ)上,實(shí)行“新房新辦法,老房老辦法”的原則,對(duì)房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)按評(píng)估值征稅,可以根據(jù)不同用途的房產(chǎn)規(guī)定不同的稅率。

3.規(guī)范并降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅賦,提高持有環(huán)節(jié)的稅賦。當(dāng)前,人們對(duì)收入分配問題的敏感度比較高,所得稅作為對(duì)流量進(jìn)行調(diào)節(jié)的手段也為人們所熟識(shí)。對(duì)存量部分,我國(guó)目前基本上沒有設(shè)計(jì)任何稅種,而決定人們收入分配差距最重要的因素就是存量。因此,通過一定的宏觀調(diào)節(jié)手段來調(diào)節(jié)收入分配的差距是一個(gè)非常重要的途徑。

規(guī)范并降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅賦(如營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等),就可以加速存量資源的重新優(yōu)化配置過程。降低對(duì)出租房屋個(gè)人征收的租賃稅賦,取消原定房屋租金12%的房產(chǎn)稅,改為征收租賃綜合稅。目前,上海市已對(duì)租賃住房的稅收政策做了調(diào)整,出租私有住房,只征收按租金收入5%確定的綜合稅,轉(zhuǎn)租私有住房減半征收。

對(duì)空置土地及房屋開征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅,適度限制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資行為。如對(duì)超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的,征收土地閑置稅;滿二年未動(dòng)工開發(fā)的,無償收回土地使用權(quán)�？赏ㄟ^加強(qiáng)所得稅征收,立法出臺(tái)遺產(chǎn)稅、贈(zèng)予稅等稅種,保護(hù)高收入者的合法收入,縮小收入差距,降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅賦而提高持有環(huán)節(jié)的稅賦,對(duì)發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)具有非常重要的意義。

4.控制房地產(chǎn)投機(jī)行為,強(qiáng)化房地產(chǎn)收益稅收。對(duì)投機(jī)買房者征稅,用稅收的辦法控制房?jī)r(jià)上漲。目前,一些公寓或商鋪存在換手率奇高的現(xiàn)象,一年之內(nèi)有的居然被轉(zhuǎn)讓了五次,說明這些物業(yè)購(gòu)買者不是用于自住或自用,而是用于投資。我國(guó)一些地方在短短五年時(shí)間內(nèi),房?jī)r(jià)飛速上漲,高漲的房?jī)r(jià)讓許多普通百姓望房卻步。同時(shí),房?jī)r(jià)給銀行等領(lǐng)域帶來的風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)會(huì)釋放,將影響國(guó)家經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。

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