同意解除合同的承諾書(shū)
尊敬的審判長(zhǎng)、人民陪審員：
現(xiàn)就本案發(fā)表如下代理意見(jiàn)，懇請(qǐng)支持采納。
一、涉案合同合法有效，應(yīng)該尊重當(dāng)事人約定。本案當(dāng)事人已經(jīng)約定：贖樓費(fèi)和其他實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用均由原告承擔(dān)，被告是凈得625000元。這是本案的關(guān)鍵事實(shí)也是市場(chǎng)交易慣例。
1、根據(jù)雙方簽訂的合法有效的《房產(chǎn)買賣合同》第一條約定：“房產(chǎn)有抵押，買方已經(jīng)核實(shí)產(chǎn)權(quán)相關(guān)文件記載信息”，即原告理應(yīng)知道抵押情況。
2、據(jù)原告提供的證據(jù)《樓宇按揭抵押貸款合同》，原告不明知該套房產(chǎn)與其他兩套房產(chǎn)共同抵押，不是事實(shí)，不符合常規(guī)常識(shí)。因該份合同第1.2條款明確寫(xiě)明：“專項(xiàng)用于購(gòu)買城市主場(chǎng)公寓a座1411、2412、2413物業(yè)（期樓或現(xiàn)樓）�！钡�1.3條款寫(xiě)明：“貸款期限120個(gè)月。”而該合同簽訂的時(shí)間是2015年9月19日，那么顯然，該貸款期限應(yīng)該到2016年止。應(yīng)該說(shuō)，原告不知道銀行有這么霸道，竟然不同意只贖回其中一套房產(chǎn)，而只同意捆-綁贖樓。
3、根據(jù)雙方簽訂的《房產(chǎn)買賣合同》第八條第五款明確約定：“以上稅、費(fèi)，雙方約定由買方承擔(dān)其中第（1）---(24)項(xiàng)稅、費(fèi)，買方承擔(dān)第/項(xiàng)稅、費(fèi)”，即本案雙方已經(jīng)約定一切稅費(fèi)均，包括其他實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用均由買方承擔(dān)，賣方無(wú)需承擔(dān)任何稅費(fèi)。其中第（20）項(xiàng)就是贖樓費(fèi)，第（24）項(xiàng)是其他（以實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用為準(zhǔn)）。之所以約定其他實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，就是預(yù)防沒(méi)有想到的一些項(xiàng)目的收費(fèi)情況。這也就是立法技術(shù)上的兜底條款。既然已經(jīng)有明確約定，就應(yīng)該嚴(yán)格按照約定辦理。
4、認(rèn)為贖樓是買方的責(zé)任，其實(shí)是一個(gè)誤區(qū)。無(wú)論贖樓是哪方的責(zé)任，但繳納贖樓費(fèi)和其他實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，按照合同明確約定，是原告的責(zé)任。
贖樓，就是付清賣方該物業(yè)的抵押貸款本息并注銷抵押登記的行為。
贖樓費(fèi)是按贖樓金額和擔(dān)保方式來(lái)算的，贖樓有現(xiàn)金和擔(dān)保兩種，一般最多的是擔(dān)保贖樓。擔(dān)保贖樓收費(fèi)是贖樓金額的1%，現(xiàn)金贖樓是2%以上。
贖樓所需資料：
賣方所需資料：
1、賣方身份證復(fù)印件；
2、房產(chǎn)證復(fù)印件；（有房產(chǎn)證才可贖樓）
3、抵押借款合同原件；
4、賣方供樓存折原件加密碼；（銀行扣款時(shí)用）
5、銀行欠款清單；（業(yè)主去銀行打印時(shí)，同時(shí)向銀行提出書(shū)面提前還款申請(qǐng)） 6、產(chǎn)權(quán)查檔單；
7、買賣協(xié)議；
8、公證委托書(shū)。
買方所需資料：
1、身份證復(fù)印件；
2、有資金監(jiān)管的提供監(jiān)管協(xié)議；
3、銀行貸款承諾書(shū)。
顯然，本案的贖樓絕對(duì)不是單方單方的責(zé)任也不是單方可以完成的。
二、根據(jù)合同約定，出現(xiàn)其他情況雙方應(yīng)該協(xié)商，而不應(yīng)該解除合同。
此案合同第八條第四款約定：“如在合同正常履行過(guò)程中，因國(guó)家和地方政策原因，增設(shè)稅費(fèi)種類或提高稅、費(fèi)的，雙方約定按以下第a種方式處理：a、買賣雙方同意協(xié)商承擔(dān)�！备鶕�(jù)上述約定，雙方應(yīng)該協(xié)商處理，不應(yīng)擅自單方解除合同。事實(shí)上，在協(xié)商中，被告同意承擔(dān)另兩套房捆-綁按揭貸款的贖樓費(fèi)用以及公證費(fèi)，并已經(jīng)通知中介公司中聯(lián)地產(chǎn)的經(jīng)辦人蔡燦聲；但原告又要求被告承擔(dān)律師費(fèi)，被告拒絕后，原告單方行使合同解除權(quán)，解除合同，導(dǎo)致交易失敗。
如果原告真心想成交，完全可以也應(yīng)該選擇更好的解決辦法：先將合同上已經(jīng)約定的贖樓費(fèi)交了，如果你認(rèn)為你不應(yīng)該交這么多（三套房產(chǎn)捆-綁抵押貸款的贖樓費(fèi)一共4000多元，一套只要交2000元左右），認(rèn)為全部要你交，不合理不合法，你完全可以履行合同后，行使撤銷之訴或不當(dāng)?shù)美V。以多交的2000元左右為標(biāo)的，向被告起訴，那該是多么簡(jiǎn)單而明了的事情。
本案目前的關(guān)鍵事實(shí)是：該套房產(chǎn)至今被告沒(méi)有出賣，也同意重新與原告簽訂合同，繼續(xù)將該房賣給原告；同時(shí)，被告已經(jīng)代替原告交納了三套房產(chǎn)的全部贖樓費(fèi)，該房已經(jīng)贖出。
三、本案合同已經(jīng)被原告單方解除。合同法第九十六條：“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。”本案被告方?jīng)]有向法院或仲裁機(jī)構(gòu)提出確認(rèn)請(qǐng)求，自然不能抗拒合同被解除的結(jié)果。同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十四條還對(duì)解除異議訴訟或仲裁的提出，作出了時(shí)間限制：“當(dāng)事人對(duì)合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當(dāng)事人沒(méi)有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持�！�
四、原告單方解除合同后，又主張對(duì)被告適用違約定金罰則，違反法律，違背最高院
公報(bào)公布的對(duì)全國(guó)法院具有指導(dǎo)意義的案例，違背相關(guān)司法解釋，也有悖法理、常情、常理 。
（一）解除合同屬合同法調(diào)整范圍，應(yīng)當(dāng)適用合同法�！逗贤ā穼�(duì)解除合同的后果已有明確的規(guī)定，只能按照法律規(guī)定執(zhí)行。根據(jù)我國(guó)合同法第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失�！奔热涣⒎ㄉ蠜](méi)有給解除合同方適用定金罰則這種權(quán)利，合同上也沒(méi)有這種權(quán)利，原告的這一訴請(qǐng)，不應(yīng)支持。即使原告能證明其單方解除合同，符合同法第96條的相關(guān)規(guī)定，被告方也只能承擔(dān)返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失的責(zé)任，而不能承擔(dān)違約定金責(zé)任。
解除合同，是解除合同當(dāng)事人之間因合同而產(chǎn)生的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的一種方式。按理論界的通說(shuō)，在合同訂立后、履行中出現(xiàn)法律規(guī)定或者合同約定的事由，合同當(dāng)事人一方依照法律或者合同約定的條件程序，解除合同權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的一種民事法律行為。它包括約定解除和法定解除二種形式，解除合同將產(chǎn)生如下法律后果，一是使得該合同的法律效力喪失；二是雙方的財(cái)產(chǎn)回復(fù)到訂立合同時(shí)的初始階段；三是必須賠償守約方的經(jīng)濟(jì)損失。
（二）適用定金罰則屬于擔(dān)保法規(guī)范范疇，應(yīng)該適用擔(dān)保法。《擔(dān)保法》第五條規(guī)定：“擔(dān)保合同是主合同的從合同，主合同無(wú)效，擔(dān)保合同無(wú)效。”《擔(dān)保法》第二條規(guī)定：“本法規(guī)定的擔(dān)保方式為保證、抵押、質(zhì)押、留置、定金�！庇纱丝梢�(jiàn)，定金合同是擔(dān)保合同的一種，它與所擔(dān)保的基礎(chǔ)合同二者之間形成主從合同關(guān)系。基礎(chǔ)合同即主合同被解除后，其法律效力歸于沒(méi)有法律效力。按主從合同的關(guān)系，定金合同作為從合同也隨所擔(dān)保的主合同的無(wú)效而無(wú)效，由此，不能再適用定金罰則。因解除合同造成損失的，由過(guò)錯(cuò)方賠償，支付定金的一方有權(quán)要求對(duì)方退還定金，當(dāng)對(duì)方不退還定金時(shí)，其可以行使不當(dāng)?shù)美颠�請(qǐng)求權(quán)。換言之，根據(jù)主、從合同的理論，定金合同也隨其所擔(dān)保的主合同無(wú)效而無(wú)效，如違約的當(dāng)事人是收受定金的，則將該定金返還給支付定金一方，不再執(zhí)行雙倍返還定金的定金罰則。如違約的一方是支付定金的，在扣除賠償因違約給對(duì)方所造成的損失，不包括可得利益的損失，其余部分應(yīng)予以返還。
（三）最高人民法院公報(bào)（2015年第5期）公布了最高院（2015）民一終字第23號(hào)《最高人民法院民事判決書(shū)》，并在【判決摘要】中指出：“《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條規(guī)定：‘合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失�！贤獬龑�(dǎo)致合同關(guān)系歸于消滅，故合同解除的法律后果不表現(xiàn)為違約責(zé)任，而是返還不當(dāng)?shù)美�、賠償損失等形式的民事責(zé)任�！弊罡咴涸摲菖袥Q在判文中再次指出：“本院認(rèn)為，合同解除的法律效果是使合同關(guān)系歸于消滅，解除合同的后果，違約方的責(zé)任承擔(dān)方式也不表現(xiàn)為支付違約金。因此，對(duì)桂冠公司（一審原告）要求支付違約金的主張，本院亦不予支持�！痹摲菖袥Q嚴(yán)格按照合同法第97條的規(guī)定，判決違約方僅承擔(dān)返還不當(dāng)?shù)美�，賠償損失的責(zé)任，而駁回了一審原告要求雙倍返還定金以及承擔(dān)違約金的請(qǐng)求。希望也相信貴法院能嚴(yán)格依法判決；希望也相信最高院公報(bào)公布的案例能對(duì)貴法院的判決有指導(dǎo)意義。
（四）最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第一百二十二條規(guī)定：“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則�！北景赴l(fā)生三套房產(chǎn)必須捆-綁一起贖樓的情況，可以認(rèn)定屬于意外情況。因捆-綁贖樓，并不是法定的。如果銀行能夠通融，能夠協(xié)商，完全可以只將其中一套贖回，但基于銀行壟斷經(jīng)營(yíng)的狀況，作為按揭借款的個(gè)人，在其面前根本沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)。他說(shuō)必須捆-綁贖樓，借款人毫無(wú)辦法。出現(xiàn)這種必須捆-綁贖樓的情況，應(yīng)該是雙方當(dāng)事人均沒(méi)有想到的意外情況。根據(jù)上述司法解釋，也不能適用定金罰則。
（五）第一百二十條規(guī)定：“因當(dāng)事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，可以適用定金罰則。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外�！ ‘�(dāng)事人一方不完全履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則。”即使本案被告有遲延履行的行為，也沒(méi)有導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，故不能適用定金罰則；即使要適用定金罰則也應(yīng)該根據(jù)其不履行合同的具體情況，即所占合同約定義務(wù)的比例適用定金罰則，不能全額適用。
原告的徹底解除合同的違約行為，不需要承擔(dān)任何責(zé)任，還能得到雙倍定金；而僅僅遲延履行合同的被告，卻要承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。這應(yīng)該是不需要專業(yè)知識(shí)就能做出的評(píng)判。
從專業(yè)角度分析，也只能得到同樣的結(jié)論。
根據(jù)合同法第九十七條規(guī)定，合同解除后，非違約方為何不能要求違約方承擔(dān)違約金或定金責(zé)任呢？
這個(gè)問(wèn)題是合同法的核心問(wèn)題之一。在大陸法系，合同的終止是指合同向著將來(lái)發(fā)生作用，而合同解除是溯及既往的發(fā)生效力，就像合同沒(méi)有發(fā)生一樣，一般要發(fā)生恢復(fù)原狀的效力。而合同法第九十七條將大陸法系的終止和解除放在一起，并且整個(gè)合同法第六章用終止代替了合同的消滅。所以，我們理解起來(lái)就有困難。但有一點(diǎn)是明確的，不管是解除還是終止，合同約定的一些東西已經(jīng)沒(méi)有作用了，也就是非違約方要么繼續(xù)保留合同的效力，要么解除合同。我國(guó)的'合同法規(guī)定是可以要求違約方承擔(dān)賠償損失的責(zé)任，但是不能再根據(jù)合同要求承擔(dān)原來(lái)約定的違約金了，因?yàn)楹苊黠@，要求解除合同一方已經(jīng)不想保留合同的效力了，而違約金、定金都是在合同有約束力的情況下才能請(qǐng)求的。但要注意，有些條款還是不會(huì)失去效力的，如解決爭(zhēng)議的條款，在合同無(wú)效的情況下它都是有效的。正是從這個(gè)意義出發(fā)，我國(guó)合同法將“合同的權(quán)利義務(wù)終止”列為第六章，而將“違約責(zé)任”平行的列為第七章，可見(jiàn)終止、解除與違約責(zé)任本身就不在一個(gè)章節(jié)中，不能混為一談。
五、原告單方解除合同不符合《合同法》第94條的相關(guān)規(guī)定，無(wú)權(quán)單方擅自解除合
同�！�合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
“（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
“（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
“（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
“（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
“（五）法律規(guī)定的其他情形�！�
縱觀本案，應(yīng)該不能適用第（一）、（二）項(xiàng)。那么能否適用第（三）呢？第（三）項(xiàng)
明確規(guī)定：當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，那么本案被告的主要債務(wù)是什么？無(wú)疑不是關(guān)于贖樓費(fèi)那4000多元贖樓費(fèi)之爭(zhēng)，而應(yīng)該是交樓義務(wù)，被告至今沒(méi)有拒絕交樓的違約行為和意思表示，至今隨時(shí)準(zhǔn)備將房產(chǎn)交給原告；第二，什么是合理期限，原告在2015年8月29日與被告簽訂房產(chǎn)買賣合同，因4000多元贖樓費(fèi)發(fā)生爭(zhēng)議，原告2015年9月21日久起訴到法院，要求法院判令解除房產(chǎn)買賣合同，原告給了被告合理的期限嗎？結(jié)論：被告即使沒(méi)有遲延履行主要義務(wù)，原告也沒(méi)有給被告合理的期限。所以，原告不能適用此項(xiàng)要求解除合同。那么原告能否適用第（四）項(xiàng)，即使是被告遲延履行，也不可能導(dǎo)致原告不能實(shí)現(xiàn)合同目的（如前述）；是原告的擅自解除合同才導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)。結(jié)論：原告也不能適用該項(xiàng)規(guī)定。
六、原告解除合同，屬根本違約，理應(yīng)承擔(dān)定金不予退還的責(zé)任。
即被告已經(jīng)收取的5萬(wàn)元定金，被告有權(quán)不予退還。事實(shí)和理由：
1、被告收到原告委托的律師郵寄來(lái)的《律師函》稱“委托人現(xiàn)正式通知你方解除《房產(chǎn)買賣合同》，并保留追究你方法律責(zé)任的權(quán)利。”事實(shí)證明：原告已經(jīng)解除合同，并向法院起訴，即實(shí)踐了律師函的諾言。
2、根據(jù)法律規(guī)定和合同約定，原告既然已經(jīng)解除合同，那么就應(yīng)該為其解除合同的行為承擔(dān)責(zé)任，該種責(zé)任就是無(wú)權(quán)要回已經(jīng)繳納的定金。
3、《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第一百一十七條規(guī)定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價(jià)而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同。對(duì)解除主合同后責(zé)任的處理，適用《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定�！�
七、原告還有如下違約行為：
1、沒(méi)有根據(jù)《房產(chǎn)買賣合同》第九條，提供銀行的貸款承諾書(shū)（函）；
2、沒(méi)有繳納自己認(rèn)為應(yīng)該繳納的涉案房產(chǎn)的相應(yīng)贖樓費(fèi)。
綜上，請(qǐng)求依法駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求。
謝謝！
代理人 晏 輝
二〇一一年一月十一日
解除合同承諾書(shū)
致：北京市xx-xxx-x有限公司
我單位鄭重承諾： 年 月 日與北京市xx-xxx-x有限公司簽訂的 工程，合同內(nèi)容： 。合同金額為： �，F(xiàn)申請(qǐng)此合同終止。
我公司承諾：終止上述合同后，我公司不在向貴公司申請(qǐng)材料款，由此造成的一切損失均由我單位承擔(dān)。
承諾單位（全稱、公章）：
年 月 日
解除合同協(xié)議書(shū)例文
甲方（原合同出賣人）：
乙方（原合同買受人）：
甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商一致，同意達(dá)成如下協(xié)議：
一、甲乙雙方同意解除雙方于2015年9月24日簽定的商品房買賣合同（以下簡(jiǎn)稱該合同），編號(hào)為：
二、雙方在簽訂本協(xié)議后，甲方同意乙方自動(dòng)退房，解除該合同。甲方就簽署該合同收取之樓款于本協(xié)議生效之日起30日內(nèi)返還乙方。
三、原雙方簽訂的商品房買賣合同在甲乙雙方簽署本協(xié)議后隨之作廢。甲方在乙方簽署本協(xié)議并到房管部門(mén)備案后，即可以任何方式處分該房屋。
四、訂立本協(xié)議及辦理有關(guān)手續(xù)所需之一切費(fèi)用，包括手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)及政府有關(guān)部門(mén)之收費(fèi)等，均由乙方支付。
五、在執(zhí)行本解除協(xié)議過(guò)程中如產(chǎn)生爭(zhēng)議，甲乙方雙方應(yīng)盡力通過(guò)協(xié)商解決，協(xié)商不成，任何一方可提交有管轄權(quán)的人民法院通過(guò)訴訟解決。
六、本協(xié)議由甲乙雙方或其授權(quán)代表簽字或蓋章后，經(jīng)鞍山市公證處公證之日起生效。
七、本協(xié)議一式五份，甲方兩份，乙方、市公證處及房管部門(mén)各一份，五份協(xié)議均具有同等效力。
甲方： 乙方：
二oo八年五月十五日
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