農(nóng)村集體土地調(diào)研報告
為認真落實科學發(fā)展觀，推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)，根據(jù)黨的十七屆三中全會精神，進一步加強農(nóng)村土地管理，抓好節(jié)約集約用地，切實保護耕地。經(jīng)過深入實際調(diào)研，現(xiàn)將我旗農(nóng)村集體土地現(xiàn)狀、存在的問題和下步依法穩(wěn)步推進農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)情況報告如下：
一、農(nóng)村集體土地基礎(chǔ)工作開展情況
（一）農(nóng)村集體土地管理現(xiàn)狀：土地市場是復雜而敏感的要素市場，必須發(fā)展和規(guī)范并重。公益性與經(jīng)營性項目用地的界定、土地的確權(quán)、規(guī)劃的落實、審批的程序、信息服務、市場的規(guī)范化建設(shè)、流轉(zhuǎn)收益的合理分配以及農(nóng)村社會保障機制的健全等諸多問題，都不同程度的影響著農(nóng)村土地管理制度改革的深入推進。農(nóng)村集體土地確權(quán)、登記、發(fā)證工作是農(nóng)村土地管理工作的基礎(chǔ)。農(nóng)村集體土地所有權(quán)（農(nóng)村集體土地所有權(quán)是指以行政村或村民組為單位的集體所有權(quán)）和使用權(quán)發(fā)證涉及面廣，政策性強，技術(shù)要求高，再加上一些歷史原因，致使我旗農(nóng)村集體土地確權(quán)發(fā)證未全部完成。
（二）存在的問題：一是農(nóng)村集體土地所有權(quán)不明晰。土地現(xiàn)狀調(diào)查匯總的地類、權(quán)屬都是以行政村為權(quán)屬單位，實際工作中還是沿襲詳查成果以行政村為權(quán)屬單位進行管理，但在征地、承包等行為中還是與村民組簽訂協(xié)議，這就給我們集體所有權(quán)屬管理帶來了很多問題，導致發(fā)證進展緩慢、權(quán)屬爭議經(jīng)常發(fā)生。二是農(nóng)村集體土地使用權(quán)發(fā)證積極性不高。三是第二次土地調(diào)查與農(nóng)村集體土地確權(quán)發(fā)證尚需銜接。由于目前正在開展的第二次土地調(diào)查是采用最新的技術(shù)方法和行業(yè)標準規(guī)范，這就需要今后的農(nóng)村集體土地確權(quán)發(fā)證也要按這些規(guī)范去操作。如何銜接兩者之間的工作關(guān)系，是擺在農(nóng)村地籍管理工作面前的一大課題。
（三）建議：一是加強領(lǐng)導，提高認識，強化宣傳。農(nóng)村集體土地確權(quán)發(fā)證是一項社會工程，要解決好用地和發(fā)展經(jīng)濟的矛盾，各級領(lǐng)導必須提高認識，親自過問，制定切實可行的管理措施。切實做到宣傳在前，使廣大人民群眾知法懂法，自覺遵守土地管理各項法律法律，使農(nóng)村土地權(quán)屬管理法制化，規(guī)范化，做到每宗地權(quán)屬明晰，都有土地戶籍。二是緊密圍繞黨的十七屆三中全會關(guān)于農(nóng)村工作的大政方針，制定符合農(nóng)村實際的政策，保證農(nóng)村集體土地登記發(fā)證完全到位。以便旗級土地管理部門有法可依，扭轉(zhuǎn)目前農(nóng)村集體土地權(quán)屬混亂，登記發(fā)證進度緩慢或不重視，有它無它的現(xiàn)象發(fā)生。
二、當前我旗農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)基本情況
(一)集體農(nóng)用地流轉(zhuǎn)情況
1、我旗農(nóng)用地流轉(zhuǎn)有以下特點：一是從流轉(zhuǎn)范圍來看，具有普遍性。二是從流轉(zhuǎn)活動的參與過程看，具有自發(fā)性。整個土地流轉(zhuǎn)活動基本上都是出租人和承租人自發(fā)進行的，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)基本處于自發(fā)狀態(tài)。三是從流轉(zhuǎn)方式看，具有隨意性。土地出租戶與承租戶關(guān)系的建立主要方式是口頭約定，在參與土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶中，有90%以上的農(nóng)戶沒有簽訂任何形式的合同。四是從流轉(zhuǎn)時間看，具有短期性。五是從租金的支付形式來看，主要是以實物支付。六是從出租人與承租人之間的關(guān)系來看，以親戚關(guān)系和同村村民關(guān)系為主。七是租金支付差距不大，多數(shù)為每畝年租金100元以內(nèi)。2、存在的問題：一是土地承包經(jīng)營權(quán)的管理體制、機構(gòu)不健全；二是沒有建立農(nóng)村集體農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場。農(nóng)用地流轉(zhuǎn)管理不完善，缺乏信息平臺，沒有固定操作模式，土地流轉(zhuǎn)大都是農(nóng)民自發(fā)形成，以致程序不規(guī)范，管理不到位，土地糾紛多，制約了承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的速度和規(guī)模。 3、集體農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的'作用：一是可以增加有效耕地面積，有利于土地資源優(yōu)化配置，得到更大的經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益。二是集中規(guī)模生產(chǎn)經(jīng)營，降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本。三是加快農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移，讓部分失地農(nóng)民放心、安心，專心搞第二、三產(chǎn)業(yè)，提高農(nóng)民收入。四是有效遏制土地撂荒現(xiàn)象的發(fā)生；五是有利于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。
（二）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的基本情況
近幾年，隨著國家一系列土地新政的出臺，加大了對土地管理的力度。有限的用地指標都放在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，農(nóng)宅等非農(nóng)建設(shè)用地因無指標，無法進行正常申報，無法形成防疏結(jié)合的管理手段，造成了農(nóng)村宅基地建設(shè)的無序狀態(tài)，個別村甚至到了“法不治眾”的地步。 1、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的基本形式為：出租、轉(zhuǎn)讓、作價入股等形式。 2、存在的問題：一是農(nóng)村規(guī)劃滯后制約了農(nóng)村建設(shè)的發(fā)展，農(nóng)村集體建設(shè)用地出現(xiàn)混亂的狀況在所難免。二是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)缺乏相應可操作的配套政策。3、集體建設(shè)用
地流轉(zhuǎn)的作用：一是有利于土地資源的優(yōu)化配置；二是有利于節(jié)約集約用地，滿足部分用地戶的需求，有利于耕地保護；三是有利于提高農(nóng)民生產(chǎn)生活水平。四是有利于發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟，通過集體土地流轉(zhuǎn)取得土地收益，可以補充鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟和公共公益事業(yè)建設(shè)資金的不足，增強鄉(xiāng)鎮(zhèn)的經(jīng)濟調(diào)控能力，以保證鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
三、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的意見和建議
1、出臺《集體土地流轉(zhuǎn)實施細則》。參照國有建設(shè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓的相關(guān)法律、法規(guī)、政策，及早出臺適應新形勢下集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)實施細則，以滿足當前流轉(zhuǎn)的需求，有利于提高集體建設(shè)用地的利用率和產(chǎn)出效率，有利于維護集體土地所有者、使用者的合法權(quán)益。2、建立農(nóng)村集體農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場。確認農(nóng)業(yè)部門為集體農(nóng)用地（主要是承包經(jīng)營權(quán)）流轉(zhuǎn)的管理部門，完善土地流轉(zhuǎn)的服務體系。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，成立農(nóng)村集體農(nóng)用地流轉(zhuǎn)服務中心，依照《農(nóng)村土地承包法》等法律、法規(guī)，負責農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的政策研究，業(yè)務指導，糾紛仲裁等工作；確認旗國土資源管理部門為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的管理部門，主要負責非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的政策指導和業(yè)務辦理。 3、建立土地流轉(zhuǎn)信息服務平臺。在集體土地流轉(zhuǎn)有形市場的指導下，為供求雙方提供便捷的信息和中介服務，確保土地流轉(zhuǎn)的渠道暢通，規(guī)范管理。 4、加快農(nóng)村集體土地的確權(quán)發(fā)證工作。對1999年新土地管理法實施前存量集體建設(shè)用地及時完善手續(xù)，對新法實施后新增的集體建設(shè)用地，結(jié)合土地二次調(diào)查和新一輪規(guī)劃修編，在符合規(guī)劃的前提下，出臺一定政策予以補辦用地手續(xù)，為土地流轉(zhuǎn)打下基礎(chǔ)。對不符合規(guī)劃，沒有合法手續(xù)的集體建設(shè)用地，不得進行流轉(zhuǎn)，作為土地整理的對象。同時，在新一輪土地規(guī)劃修編時，要充分考慮農(nóng)村集體建設(shè)用地的規(guī)劃，并建議上級部門及旗政府，拿出小部分用地指標專門配給農(nóng)村建設(shè)。農(nóng)民報建的合理需求得不到有效滿足，勢必造成新的違法用地現(xiàn)象的發(fā)生。 5、堅持“產(chǎn)權(quán)明晰、用途管制、節(jié)約集約、嚴格規(guī)范”四項原則，充分尊重農(nóng)民意愿的前提下，穩(wěn)步推進集體土地流轉(zhuǎn)。
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