店鋪選址市場調(diào)研報(bào)告
正確的選址是經(jīng)營商成功的一半。賣場的選址是一項(xiàng)長期投資，它關(guān)系著賣場發(fā)展的前途，當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，其經(jīng)營因素可以隨之進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)外部環(huán)境的變化，而地址具有固定性、長期性的特點(diǎn)，一經(jīng)確定就難以變化。因此，商家在進(jìn)行賣場的選址時(shí)，必須具有發(fā)展的眼光，不僅研究現(xiàn)狀，還要正確地預(yù)測未來。賣場選址是經(jīng)營商確定經(jīng)營目標(biāo)和制定經(jīng)營策略的重要依據(jù)。不同的地區(qū)有不同的社會(huì)環(huán)境、地理環(huán)境、人口結(jié)構(gòu)、文化習(xí)俗、消費(fèi)習(xí)慣、交通條件、市政規(guī)劃等特點(diǎn)，分別制約著賣場的顧客來源以及賣場對(duì)經(jīng)營的商品類別、品牌定位、消費(fèi)者定位、價(jià)格定位、促銷活動(dòng)的選擇。商家在確定經(jīng)營目標(biāo)和制定經(jīng)營策略時(shí)，必須要考慮賣場地址所在地區(qū)的特點(diǎn)，以達(dá)到策略的可實(shí)施性和目標(biāo)的可實(shí)現(xiàn)性。所以選定一家店鋪之前，必須對(duì)所在店鋪進(jìn)行一次充分的調(diào)研。
調(diào)研可以從以下幾個(gè)方面著手：
一、店鋪周邊環(huán)境。環(huán)境的好壞有兩種含義。一種含義是指店鋪周圍環(huán)境狀況。比如有的店開在公共廁所旁或附近，不遠(yuǎn)處便是垃圾堆、臭水溝或店門外灰塵飛舞，或鄰居是怪味溢發(fā)的化工廠或快餐店等，這便是惡劣的開店環(huán)境。另一種含義指店鋪所處位置繁華程度。一般來講，店鋪若處在車站附近、商業(yè)區(qū)域人口密度高的地區(qū)、同行集中的一條街上、高檔寫字樓里、大賣場聚集的地方（如沃爾瑪、家樂福、國美等）、肯德基、麥當(dāng)勞等國外餐飲店旁邊等這類開店環(huán)境應(yīng)該具有比較大的優(yōu)勢。另外，三叉路口、拐角的位置較好，坡路上、偏僻角落、臺(tái)階較高或較低的的地方位置欠佳。
二、交通條件是否便利。店鋪門口或店鋪周邊停車是否方便；貨物運(yùn)輸是否方便，因?yàn)楹芏嗟胤降慕值蓝紩?huì)限制部分的車輛不能進(jìn)入，這樣也會(huì)給你平時(shí)的進(jìn)出貨物帶來不便，另外，從其他地段到店乘車是否方便等。交通條件方便與否對(duì)店鋪的銷售有很大影響。有些店鋪的對(duì)面或門口旁邊就是公交店，這樣也會(huì)大大集中人流。
三、周圍設(shè)施對(duì)店鋪是否有利。有的店鋪雖然開在城區(qū)主干道旁，但干道兩邊的柵欄，卻使生意大受影響。因此在選擇臨街鋪面時(shí)，要充分注意這點(diǎn)。如何選擇呢？典型街道有兩種：一種是只有車道和人行道，車輛在道路行駛，視線很自然能掃到街兩邊鋪面；行人在街
邊行走，很自然進(jìn)入店鋪。但街道寬度太寬，則有時(shí)反而不聚人氣；車道、自行車和人行道分別被隔開，其實(shí)這是一種封閉的交通，選擇這種位置開店也不太好�，F(xiàn)在很多的城市都建有步行街，這也是開店的理想選擇，當(dāng)然，也有很多城市的步行街建成后不景氣的，所以在選店時(shí)也要綜合其它的因素進(jìn)行選擇。
四、當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣。各個(gè)地方都有各地方的消費(fèi)文化，飲食文化、穿衣著裝文化、婚喪嫁娶文化等，比如在部分地區(qū)對(duì)本土品牌比較推崇，如果你沒考慮，盲目進(jìn)入，也會(huì)有問題的'。
五、地域人口結(jié)構(gòu)。一般來講，開店位置附近人口越多，越密集越好。目前很多大中城市都相對(duì)集中形成了各種區(qū)域，比如商業(yè)區(qū)、旅游區(qū)，大學(xué)區(qū)等，在不同區(qū)域開店應(yīng)注意分析這種情況，當(dāng)然，人口多是一個(gè)因素，人口結(jié)構(gòu)也是個(gè)因素，現(xiàn)在很多的城市外出人口多，在家的大部是老幼婦孺，有些地方老齡人口多，也是要考慮到的。
六、人流情況。人流量的大小，決定你的店鋪旺不旺，當(dāng)然人流有有效人流與無效人流之分，菜市場附近人流大，但是并不是做專賣服裝的有效人流，可能是一些做低檔貨品或老年裝的店鋪的有效人流。所謂集市集市，就是人流聚集的地方，有人就有生意做。
七、目標(biāo)顧客收入水平。在高檔寫字樓附近、高檔商業(yè)樓群多、別墅群多的地方、還有一些產(chǎn)業(yè)集群的商業(yè)區(qū)的地段開設(shè)檔次較高的服裝店或其它較奢侈的商品店鋪是沒問題的。
八、競爭對(duì)手的狀況。本地區(qū)的競爭對(duì)手?jǐn)?shù)量、裝修情況、價(jià)位、促銷、服務(wù)質(zhì)量等，都要認(rèn)真調(diào)研，這樣才能做到知已恬彼，百戰(zhàn)不貽。
九、市政規(guī)劃的了解。對(duì)市政未來三年的規(guī)劃要了解，包括城市建設(shè)、道路建設(shè)、大型地產(chǎn)的建設(shè)等等。我們經(jīng)常碰到這種情況，很多的地方現(xiàn)在是最繁華地段，很可能因?yàn)榱硗庖粋�(gè)商業(yè)中心的開發(fā)，兩三年后就不是主要商業(yè)中心了。也有可能你剛選定的地方下個(gè)月就要拆遷，可你又剛和房東簽下了三年的合同，結(jié)果也會(huì)讓你白白損失剛裝修好的店鋪所花的銀子。 影響開店位置的因素很多，因素也千差萬別。為什么有的偏僻小巷的店鋪生意年年興隆，而有的繁華地段的店鋪經(jīng)營艱難，這正應(yīng)了一句哲語：具體情況具體分析。位置的好環(huán)，是相對(duì)的而非絕對(duì)的。生意的好壞不僅僅取決于店鋪位置，還與店鋪經(jīng)營內(nèi)容、經(jīng)營方式、服
務(wù)、形象均有密切關(guān)系。開店，絕非跟著感覺走，只有理性和感性合二為一，進(jìn)行科學(xué)的分析才能成功。
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