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重慶市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
一、調(diào)查背景
去年在房地產(chǎn)政策、信貸政策均不斷放松的背景下，由于重慶庫(kù)存面積仍然較大，且新增供應(yīng)面積仍然處于高位，所以今年重慶市最先放出“去庫(kù)存”的大招。解決這一問題的唯一對(duì)象是消費(fèi)者，因此我們不得不對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行研究，提出幾點(diǎn)疑問:買房子的人是怎樣決定購(gòu)買的？在與房地產(chǎn)選擇與購(gòu)買相關(guān)的多個(gè)因素當(dāng)中，到底哪些因素對(duì)消費(fèi)者起著決定性的、實(shí)質(zhì)的影響。
二、調(diào)查目的
為了解重慶市消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，弄清我們?nèi)?kù)存的主力軍。
三、調(diào)查過程
我們?cè)谥貞c春季房展會(huì)期間對(duì)100位在兩年內(nèi)準(zhǔn)備購(gòu)房的消費(fèi)者進(jìn)行了現(xiàn)在問卷調(diào)查。這次調(diào)查從總體買房的消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)他們的基本狀況、住房需求特點(diǎn)與趨勢(shì)以及置業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行了詳細(xì)的研究，從不同角度界選定了幾個(gè)重要的購(gòu)房群體。
四、調(diào)查對(duì)象
近兩年內(nèi)有意買房具有一定的購(gòu)買能力、并在買房中能擔(dān)當(dāng)做出決策的人
五、調(diào)查問卷
1.你的年齡？
25歲以下（ ） 25-35歲（ ） 35-45歲（ ） 45-55歲（ ） 55歲以上（ ）
2、您的年收入？5萬以下（ ）5-10萬（ ）１０萬－３０萬（ ） 30萬-50萬( ) 50萬以上（ )
3、您的職業(yè)是？
機(jī)關(guān)、事業(yè)單位（ ） 廠礦企業(yè)（ ）個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶（ ）或私營(yíng)企業(yè)戶（ ）其他（ ）
4、您購(gòu)房的目的？
轉(zhuǎn)賣升值（ ）居�。ㄒ越鉀Q生活問題為目的）() 放租收長(zhǎng)期利益( ) 居住（以改善生產(chǎn)質(zhì)量為目的）( ) 其他( )
5、在環(huán)境、位置與戶型幾個(gè)因素不能同時(shí)滿足時(shí)您會(huì)選擇？ 環(huán)境一般，戶型較好（ ） 戶型環(huán)境均好（價(jià)格高）（ ） 地段好，環(huán)境一般（ ） 自然環(huán)境好，戶型一般（ ） 內(nèi)室環(huán)境好，戶型一般( )
6、您購(gòu)房所選區(qū)位考慮的主要因素有？
距工作單位近（ ） 方便子女就讀（ ） 繁華商業(yè)區(qū)（購(gòu)物、娛樂等方便）（ ） 環(huán)境景觀好（ ）
7、您購(gòu)房主要考慮？（ ）
地段（ ） 價(jià)格（ ） 房型（ ） 環(huán)境（ ） 配套（ ） 物業(yè)管理（ ） 距相關(guān)地點(diǎn)近（ ）
8、日常交通工具（ ）
私家車（ ） 輕軌或公交（ ） 自行車或摩托車（ ）出租
車（ )
9、您購(gòu)房希望的地段或可接受的地點(diǎn)？（ ）
市中心（ ） 郊區(qū)（ ） 其他（ ）
10、您購(gòu)房可接受車程（從居住地到工作地點(diǎn)）（ ）
1５分鐘內(nèi)（ ） 1５-３０分鐘（ ） ３０－４５分鐘（ ） 無所謂（ ）
六、調(diào)查結(jié)果
1、目前購(gòu)房消費(fèi)者的基本狀況：從調(diào)查結(jié)果來看，大部分購(gòu)買群體目前的事業(yè)狀態(tài)處于起步階段或發(fā)展階段，總體購(gòu)買力不高。處于事業(yè)起步階段的購(gòu)房者絕大部分是30歲以下的年輕人，而處于事業(yè)發(fā)展階段的購(gòu)房者大部分為31—45歲的人群。一方面他們沒有太多的儲(chǔ)備資金，另一方面他們需要大部分的資金投入用來拓展自己的業(yè)務(wù)，發(fā)展自己的事業(yè)。
2、購(gòu)房消費(fèi)者的需求：消費(fèi)者對(duì)居住地點(diǎn)至工作單位的車程要求有所放寬，居住區(qū)域選擇呈現(xiàn)郊區(qū)化傾向，遠(yuǎn)離城市的喧囂。同時(shí)，交通配套是消費(fèi)者最為關(guān)注的基礎(chǔ)配套設(shè)施，他們不希望被居住地點(diǎn)至工作地點(diǎn)的不便的交通所困擾。除此之外，對(duì)學(xué)校配套、醫(yī)務(wù)配套、和自然景觀的關(guān)注程度也較高�？梢钥闯鋈藗儗�(duì)生活便利性要求越來越高。
3、購(gòu)房者在居所地理位置、自然環(huán)境、住房面積和房?jī)r(jià)等方面的考慮：有45.1%的購(gòu)房者傾向犧牲一定的房?jī)r(jià)、住房面積和自然環(huán)境來購(gòu)置距市中心較近的居所，有37.2%的購(gòu)房者傾向在保持房?jī)r(jià)、
住房面積和自然環(huán)境的優(yōu)勢(shì)下，選擇距離市城區(qū)很遠(yuǎn)的居所。
4、購(gòu)房者在園林設(shè)計(jì)、自然景觀和房?jī)r(jià)方面的考慮：購(gòu)房者傾向于在提高房?jī)r(jià)的同時(shí)選擇優(yōu)美的園林設(shè)計(jì)的比例為41.2%，傾向于在提高房?jī)r(jià)的同時(shí)選擇優(yōu)美的自然景觀的比例為45.3%。這一調(diào)查結(jié)果表明，有相當(dāng)一部分購(gòu)房者喜歡擁有美麗的園林設(shè)計(jì)和自然景觀，注重生活品位和居住環(huán)境。但是這其中有一部分購(gòu)房者由于目前經(jīng)濟(jì)條件所限，只有放棄優(yōu)美的園林設(shè)計(jì)和自然景觀，選擇房?jī)r(jià)較低的居所。
5、購(gòu)房者在綠化率、建筑密度和房?jī)r(jià)方面的考慮：向于選擇高綠化率、低建筑密度而較高房?jī)r(jià)的購(gòu)房者所占的比例分別為49.5%和45.6%，這一比例在所有房?jī)r(jià)讓渡的環(huán)境因素中的比例最高，而不過多強(qiáng)調(diào)綠化率與建筑密度，更多在乎價(jià)格的購(gòu)房者所占的比例分別僅為18.6%和20.1%。
七、總結(jié)
面對(duì)庫(kù)存大的壓力，重慶房地產(chǎn)業(yè)更應(yīng)不斷認(rèn)清自身優(yōu)勢(shì)及問題。同時(shí)，準(zhǔn)確把握購(gòu)房者，針對(duì)調(diào)查報(bào)告制定一些“去庫(kù)存”的措施。
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重慶市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 [篇2]
一、 區(qū)域環(huán)境研究
1、區(qū)域綜述
江北區(qū)觀音橋位于重慶渝中半島和北部地區(qū)的幾何中心，是傳統(tǒng)的商貿(mào)繁華區(qū)域，是重慶市人民政府確定的五大商圈之一，是江北區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和交通樞紐。
觀音橋商圈以觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，建新東、南、西、北路為輻射方向，半徑1000米內(nèi)區(qū)域。
商圈作為北部城區(qū)商業(yè)發(fā)源地，憑借鄰解放碑及新區(qū)優(yōu)勢(shì)，曾為上世紀(jì)90年代中期的第二大商圈，但隨著交通改善，商業(yè)結(jié)構(gòu)、布局不合理而出現(xiàn)“商業(yè)空心”現(xiàn)象，限制了一些大型、綜合性商業(yè)物業(yè)在此發(fā)展。
隨著觀音橋商圈的重新規(guī)劃并開始實(shí)施
2003年龍湖·北城天街、協(xié)信·黃金海岸投入使用，使該商圈的整體形象得到了很大改觀，商業(yè)布局初具雛形 2004年，對(duì)觀音橋商圈進(jìn)行了從新定位，政府意在把觀音橋商圈建為極具特色的休閑、娛樂、購(gòu)物場(chǎng)所，集中體現(xiàn)“重慶的名片、城市的客廳、市民的樂園、消費(fèi)的天堂”四個(gè)方面的文化消費(fèi)內(nèi)涵
2017年2月，2萬方的嘉陵廣場(chǎng)的正式開放，進(jìn)一步定位了觀音橋生態(tài)商圈的形象，在規(guī)劃中，觀音橋商圈面積將達(dá)到42公頃，目標(biāo)直指西南地區(qū)最大的生態(tài)商圈
2、商圈環(huán)境分析
商業(yè)環(huán)境
大型商業(yè)項(xiàng)目：（分類）
購(gòu)物型商業(yè)：
龍湖·北城天街（名店坊、華聯(lián)商廈、遠(yuǎn)東百貨）、天街2號(hào)、AEPC香港城、茂業(yè)百貨、新世紀(jì)百貨、重百、協(xié)信銅鑼灣廣場(chǎng)（黃金海岸）、金源地下城等，
家電買場(chǎng)：
國(guó)美、蘇寧、商社以及即將開業(yè)的大中電器等
建材賣場(chǎng)：
青田家私廣場(chǎng)、營(yíng)業(yè)面積4萬方的建瑪特、南亞家具廣場(chǎng)、金觀音家具廣場(chǎng)等
大型超市：
家樂福、福建永輝超市、新世紀(jì)超市等
餐飲、娛樂項(xiàng)目：
分布區(qū)域較為散亂，歐式一條街、北城天街、金源地下城、協(xié)信銅鑼灣廣場(chǎng)等，金源地下城內(nèi)餐飲定位中高檔，借助金源大酒店超五星級(jí)的配套，在高端群體中有一定的認(rèn)知度，金源·時(shí)代俱樂
部整合娛樂的消費(fèi)模式也得到消費(fèi)者的認(rèn)可，其他的餐飲、娛樂項(xiàng)
目主要為商圈配套的點(diǎn)綴，未能形成商圈的核心消費(fèi)點(diǎn)，且在消費(fèi)
者心中認(rèn)知度也都不高。
交通環(huán)境
觀音橋位于江北區(qū)交通樞紐，多路公交車可達(dá)城市各主要區(qū)域，到解放碑20分種車程，到沙坪壩約30分鐘，到南平約30分鐘，從觀音橋商圈的輻射區(qū)域來看，區(qū)域內(nèi)可通過公交、小巴、環(huán)城車等交通工具，在20分鐘以內(nèi)均可到達(dá)。
人口及產(chǎn)業(yè)構(gòu)成
* 當(dāng)前情況
目前觀音橋商圈的商業(yè)輻射區(qū)域主要包括江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)，輻射人口100萬以上，江北、渝北不屬于傳統(tǒng)意義上的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，但隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)，大量的中、高檔樓盤的興建，北部新區(qū)的興起，城市居民紛紛選擇該區(qū)置業(yè)，僅此帶給北部新區(qū)的新增人口達(dá)10萬以上，且北部新區(qū)逐漸形成重慶主要的富人聚居區(qū)域之一，徹底顛覆了該區(qū)域傳統(tǒng)的人口結(jié)構(gòu)。
區(qū)域主要以二、三產(chǎn)業(yè)為主，汽車摩托車、電子通信設(shè)備、醫(yī)藥、日用化工為區(qū)域的主要支柱產(chǎn)業(yè)，江北是重慶北部商貿(mào)中心，觀音橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)年成交額在全國(guó)同類市場(chǎng)排名第二。
* 未來發(fā)展
隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的進(jìn)一步深入，江北城CBD的興建，北部區(qū)域新增人口將達(dá)20萬—30萬，大量城市配套的建設(shè)將大力促進(jìn)區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)，尤其是餐飲、娛樂以及流通商業(yè)的發(fā)展。
二、主城區(qū)各區(qū)商圈對(duì)比分析
1、商業(yè)體量
2、商圈特色
三、區(qū)域板快分析 1、商圈各區(qū)塊分析
北城天街 區(qū)塊
* 區(qū)塊范圍
洋河大道及建新北路沿線
* 概述
步行街外商圈的主要商業(yè)分布區(qū)，集中了北城天街（北京華聯(lián)、遠(yuǎn)東百貨）、香港城、天街2號(hào)、茂業(yè)百貨、新世紀(jì)百貨等觀音橋商圈的主力營(yíng)業(yè)店 * 商業(yè)類型
大型百貨商場(chǎng)、品牌店、零關(guān)稅商場(chǎng)、特色餐飲、休閑娛樂、快餐店、移動(dòng)通訊城、電影城等 * 主要商業(yè)營(yíng)業(yè)面積
* 租金價(jià)格帶
▲ CEPA香港城租金情況
▲ 天街租金情況
* 消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征
該區(qū)塊集中了觀音橋商圈的主要商業(yè)形態(tài)，為商圈的核心區(qū)域，區(qū)域內(nèi)有遠(yuǎn)東百貨、茂業(yè)百貨等中、高檔商業(yè)，也有香港城、北城天街、北京華聯(lián)等面向普通階層的大眾商業(yè)，購(gòu)物環(huán)境及氛圍較好，另外區(qū)域內(nèi)有少量的特色餐飲、茶餐廳及美容等商業(yè)內(nèi)容，一般情況下，該區(qū)域?yàn)橛^音橋商圈的主要購(gòu)物區(qū)塊。 * 區(qū)塊市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì)
目前區(qū)域市場(chǎng)已基本定型，主要是購(gòu)物特征，由于區(qū)塊處在步行街外，各類交通車可直達(dá)，緊鄰的歐式一條街有一定量的餐飲，目前尚未形成此類業(yè)態(tài)的氛圍，未來比較看好。
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金源地下城 區(qū)塊
* 區(qū)塊范圍
金源大酒店地下商城，嘉陵公園下面
* 概述
金源不夜城位于觀音橋步行街金源飯店下一層。上面是江北區(qū)“市民中心”，與規(guī)劃中的輕軌站3號(hào)線相連。建筑面積45000平方米，業(yè)態(tài)劃分為三條街：美食街、休閑街、服飾精品街。集餐飲、娛樂、購(gòu)物為一體的大型休閑場(chǎng)所。 * 商業(yè)類型
現(xiàn)目前金源不夜城內(nèi)主要商業(yè)項(xiàng)目有時(shí)代俱樂部、永輝超市、金源海鮮城以及不
分服裝飾品、主題餐飲、游戲廳等。其中，經(jīng)營(yíng)較好的部分包括時(shí)代俱樂部的歌劇院、慢搖酒吧、KTV和福建的永輝超市。 * 營(yíng)業(yè)面積
金源地下城規(guī)劃商業(yè)面積近3萬方，目前在營(yíng)業(yè)商業(yè)面積約2.8萬方左右。 * 租金價(jià)格帶
入市時(shí)，開發(fā)商承諾租金80元/M2，8年不變。 * 消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征
在餐飲、娛樂方面，如時(shí)代俱樂部、金源海鮮城以及各主題餐飲等，主要面向中、高端客戶，在服裝、居飾等方面，價(jià)格一般較高，其中也有大部分A貨，福建永輝超市因其價(jià)格比較優(yōu)惠，在周圍居民當(dāng)中口碑甚好。 * 區(qū)塊市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì)
按照開發(fā)商金源大飯店的最初設(shè)想，金源不夜城不僅僅是飯店的一個(gè)集餐飲、娛樂、購(gòu)物為一體的大型休閑場(chǎng)所，還應(yīng)成為重慶娛樂休閑的新地標(biāo)。而園林景觀與拉斯維加斯建筑風(fēng)格的完美融合，相當(dāng)于一般地下商場(chǎng)兩層的層高，良好的換氣系統(tǒng)正在向我們張顯它一流硬件設(shè)施的氣派。隨著輕軌3號(hào)線的建成，屆時(shí)金源不夜城的市場(chǎng)前景更加看好。
家樂福 區(qū)塊 * 區(qū)塊范圍
建新東路口至建新南路沿線 * 概述
該區(qū)塊為觀音橋商圈重要的一極，重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目有家樂福超市以及協(xié)信黃金海岸等，因項(xiàng)目落戶較早，且自身品牌有一定的影響力，在周邊居民心目中有相當(dāng)?shù)姆萘俊? * 商業(yè)類型
購(gòu)物超市、家電賣場(chǎng)、餐飲娛樂、臨街小商鋪等 * 營(yíng)業(yè)面積
* 租金價(jià)格帶
臨街商鋪：租金帶在80—200元/平米
黃金海岸：底層臨街，租金350—450元/平米；逐層遞減，其5層近4000方，被音樂龍整體租下 * 消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征
該區(qū)塊現(xiàn)目前除傳統(tǒng)的商鋪在經(jīng)營(yíng)電子、通訊類商品、及部分餐飲小店外，其他主要分布在協(xié)信黃金海岸和家樂福，對(duì)于家樂福，因其品牌影響，對(duì)江北區(qū)的輻射范圍較大，超市每天的人流量也較大；而對(duì)于黃金海岸，開發(fā)商想打造的是一站式商業(yè)步行街，地理區(qū)位較好，人流量也很大，但現(xiàn)目前由于觀音橋整體商圈消費(fèi)傾向于北城天街區(qū)塊，黃金海岸目前業(yè)主經(jīng)營(yíng)情況不太理想，因基礎(chǔ)設(shè)施配套等原因，顧客很難停留下來。 * 區(qū)塊市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì)
目前，區(qū)塊商業(yè)氛圍還不太濃厚，在市民印象中屬商圈邊緣地帶，區(qū)塊還未能很好體現(xiàn)其在觀音橋商圈的價(jià)值，隨著觀音橋商圈逐步向建新東路擴(kuò)展的趨勢(shì)，以及周邊城市還建工作的進(jìn)一步開展，同時(shí)，步行街商業(yè)的逐步成型，將極大促進(jìn)該區(qū)塊商業(yè)的發(fā)展。
建新東路 區(qū)塊 * 區(qū)塊范圍
建新東路沿線至建東天橋段 * 概述
該區(qū)塊目前除蘇寧電器、商社電器外，暫無其他稍有影響的商業(yè)項(xiàng)目，除上述兩大專業(yè)家電賣場(chǎng)外，其他形式的商業(yè)基本上都是傳統(tǒng)的臨街小商鋪。 * 商業(yè)類型
家電賣場(chǎng)、小餐飲店、零售通訊店等
* 營(yíng)業(yè)面積
* 租金價(jià)格帶
臨街商鋪?zhàn)饨鸲嘣?00—200元/平米區(qū)間 * 消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征
目前，區(qū)塊內(nèi)主要商業(yè)形態(tài)為大型家電賣場(chǎng)，因?yàn)榧译娰u場(chǎng)的區(qū)位集中，在消費(fèi)者當(dāng)中有一定的認(rèn)知度，除此之外，區(qū)塊內(nèi)其他商業(yè)僅為周圍居民生活配套，消費(fèi)層次較低。
* 區(qū)塊市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì)
作為進(jìn)入觀音橋商圈的主要通道之一，現(xiàn)階段區(qū)塊內(nèi)商業(yè)氛圍主要停留在傳統(tǒng)的商業(yè)零售及批發(fā)方面，另外，家電專業(yè)賣場(chǎng)的集中給區(qū)塊帶來了一定的商業(yè)氣息，隨著觀音橋商圈的進(jìn)一步擴(kuò)展，建新東路將是發(fā)展的重點(diǎn)，發(fā)展?jié)摿艽蟆?/p>
步行街區(qū)塊 * 區(qū)塊范圍 觀音橋步行街沿線 * 概述
步行街區(qū)塊的商業(yè)主要是最近才興起，隨著嘉年華大廈、財(cái)信大廈、未來國(guó)際、同聚遠(yuǎn)景等項(xiàng)目商業(yè)部分的推出，原來“幾乎空白”的步行街商業(yè)帶迅速崛起。 * 商業(yè)類型
主要是大型商場(chǎng)及專業(yè)賣場(chǎng)。嘉年華大廈的商業(yè)部分為負(fù)1至5層為其商業(yè)部分，營(yíng)業(yè)面積約3萬方，其負(fù)1層已經(jīng)開始經(jīng)營(yíng)，主題為女性服裝、鞋帽、飾品等的專業(yè)賣場(chǎng)，1層為銀行和麥當(dāng)勞，2至5層已基本敲定為數(shù)碼大賣場(chǎng)。財(cái)信大廈由于新世紀(jì)的進(jìn)入而顯得充滿活力，因此又名新世紀(jì)大廈，位于江田廣場(chǎng)的書記新都即將在年內(nèi)搬遷至財(cái)信大廈的1至7層，定位為新世紀(jì)百貨重慶旗艦店，其
新店預(yù)計(jì)在年內(nèi)開業(yè)，且新世紀(jì)百貨公司的辦公總部也將搬遷至此。世紀(jì)金街項(xiàng)目為財(cái)信大廈商業(yè)部分之一，位于項(xiàng)目負(fù)1層，緊鄰?fù)瑯游挥谪?fù)1層的新世紀(jì)超市，營(yíng)業(yè)面積5000方左右，主要經(jīng)營(yíng)思路是經(jīng)營(yíng)中、低檔服裝、飾品等，類似香港城。由英利集團(tuán)打造的未來國(guó)際大廈，定位是建造高達(dá)40余層的觀音橋商圈地標(biāo)性建筑，其商業(yè)部分分布在裙樓，5層體量約4萬方，據(jù)悉，目前已經(jīng)商定引進(jìn)香港某高檔百貨，檔次定位較高，可能為重慶檔次定位最高的商場(chǎng)。
* 營(yíng)業(yè)面積
* 租金價(jià)格帶
該區(qū)塊因?yàn)轫?xiàng)目性質(zhì)比較接近，在租、售價(jià)格上也比較接近，以嘉年華大廈為例，其負(fù)1層租金為200—300元/平米，臨街鋪面租金為500—600元/平米，銷售的價(jià)格在2.8萬至6萬之間。 * 消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征
目前區(qū)塊消費(fèi)市場(chǎng)還未啟動(dòng)，就商業(yè)定位來看，主要是面向中、高檔市場(chǎng)，這將是觀音橋商圈另一個(gè)消費(fèi)熱點(diǎn)。
* 區(qū)塊市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì)
輕軌3號(hào)線觀音橋站點(diǎn)設(shè)在新世紀(jì)大廈下，由此帶來的輕軌經(jīng)濟(jì)以及步行街經(jīng)濟(jì)在觀音橋商圈的回歸，將極大帶動(dòng)區(qū)塊消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展。
2、區(qū)塊比較及發(fā)展趨勢(shì)
區(qū)塊商業(yè)規(guī)模及類型比較
區(qū)塊特征及走勢(shì)
各區(qū)塊特征及走勢(shì)比較
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