簽土地轉(zhuǎn)讓合同要注意

在簽訂土地流轉(zhuǎn)合同時(shí)要注意以下六方面：

一、流轉(zhuǎn)雙方簽字蓋章并到村集體經(jīng)濟(jì)組織登記備案。尤其要注意轉(zhuǎn)出方實(shí)際享有流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的承包人均應(yīng)簽字或通過授權(quán)委托書委托被委托人簽字。

二、注明流轉(zhuǎn)土地的名稱、坐落地點(diǎn)、面積、質(zhì)量等級(jí)等。

三、約定流轉(zhuǎn)期限、起止日期、流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式。

四、約定雙方的權(quán)利義務(wù)。特別是要約定各項(xiàng)惠農(nóng)補(bǔ)貼由誰享有及該份土地相應(yīng)義務(wù)由誰承擔(dān)。

五、約定流轉(zhuǎn)土地的用途。

六、約定雙方違約責(zé)任。特別要對(duì)解除和修訂合同進(jìn)行約定。

前兩條不用過多考慮，但后4條在簽訂流轉(zhuǎn)合同時(shí)填寫必須慎重。流轉(zhuǎn)期限不得超過本輪土地承包的最后一年。

第一百二十六條 耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。

前款規(guī)定的承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包。 本條是關(guān)于土地承包期的規(guī)定。本條根據(jù)農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，對(duì)不同用途的農(nóng)用地的承包期作了規(guī)定。

一、耕地的承包期

在我國(guó)農(nóng)村實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制之初，承包期一般都比較短。承包期限過短，難以調(diào)動(dòng)承包人增加投入、合理開發(fā)土地的積極性，甚至可能導(dǎo)致短期行為和對(duì)土地的掠奪式經(jīng)營(yíng)。這樣，國(guó)家實(shí)行土地承包經(jīng)營(yíng)制度就失去了積極意義。因此，1984年，國(guó)家有關(guān)政策要求土地承包期應(yīng)當(dāng)適當(dāng)延長(zhǎng)，一般應(yīng)在15年以上。1993年，一些較早實(shí)行家庭承包經(jīng)營(yíng)的地方，第一輪土地承包即將到期。為了及時(shí)指導(dǎo)，國(guó)家提出，在原定的耕地承包期到期之后，再延長(zhǎng)30年不變。此后，1998年修改的土地管理法明確規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)期限為30年。2002年頒布的農(nóng)村土地承包法進(jìn)一步明確規(guī)定，耕地的承包期為30年。

土地承包期限的長(zhǎng)短，應(yīng)考慮到我國(guó)農(nóng)村的實(shí)際情況，根據(jù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)和農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)等因素確定。如果期限過短，不利于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的穩(wěn)定和農(nóng)業(yè)的發(fā)展。耕地的承包期為30年的規(guī)定，符合農(nóng)村耕地承包的現(xiàn)實(shí)要求。

二、草地、林地的承包期

對(duì)于草地、林地的承包期限，我國(guó)法律的規(guī)定有一個(gè)發(fā)展過程。土地管理法規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包經(jīng)營(yíng)，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。土地承包經(jīng)營(yíng)期限為30年。國(guó)家政策曾原則要求，土地承包期再延長(zhǎng)30年不變，營(yíng)造林地和“四荒”地等開發(fā)性生產(chǎn)的承包期可以更長(zhǎng)。農(nóng)村土地承包法根據(jù)草地和林地承包的特殊性，明確規(guī)定，草地的承包期為30年至50年。林地的承包期為30年至70年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。

同耕地相比，草地和林地有其特殊性。以林地為例：

首先，耕地主要是用于種植農(nóng)作物，一般是一年一季或者兩季，有的是三季，很少種植多年生植物。而林地上一般生長(zhǎng)著多年生的喬木、竹類、灌木等。

其次，從事林業(yè)開發(fā)投資大，林木生長(zhǎng)期、收益期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)也比較高。如櫸木、水青岡、紅豆杉、柚木的采伐或經(jīng)營(yíng)期限至少在50至60年。再如我國(guó)特有的銀杏樹的生長(zhǎng)極為緩慢，所以又稱“公孫樹”，形容祖輩種樹到孫輩才結(jié)果實(shí)。浙江東陽地區(qū)種植的香榧樹，15年開始結(jié)果，100年才進(jìn)入豐產(chǎn)期，并可延續(xù)四五百年，有的可達(dá)上千年。

第三，我國(guó)對(duì)森林實(shí)行限額采伐制度，林地上種植的林木不能任意采伐。采伐必須申請(qǐng)采伐許可證并按照要求完成更新造林。承包人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和處置產(chǎn)品的權(quán)利受到一定的限制。

農(nóng)村土地承包法對(duì)草地和林地的承包期作出了上述規(guī)定。物權(quán)法的規(guī)定與農(nóng)村土地承包法的規(guī)定是一致的。

本條第2款規(guī)定，前款規(guī)定的承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人按照國(guó)家規(guī)定繼續(xù)承包。這一規(guī)定符合用益物權(quán)的基本特征，符合以家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制必須長(zhǎng)期堅(jiān)持的要求，進(jìn)一步體現(xiàn)了賦予農(nóng)民長(zhǎng)期而有保障的土地使用權(quán)的立法精神。有利于保障廣大承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的利益，更好地鼓勵(lì)承包人在承包期即將屆滿時(shí)，繼續(xù)向承包地進(jìn)行資金、勞力和農(nóng)田基本建設(shè)等方面的投入，促進(jìn)農(nóng)業(yè)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定。

簽土地轉(zhuǎn)讓合同要注意 [篇2]

1、 簽訂土地使用權(quán)出讓協(xié)議的適格主體

根據(jù)我們所辦過的一些土地使用權(quán)糾紛的案件，目前當(dāng)事人因與其簽訂土地使用權(quán)出讓合同的主題不適格而蒙受損失。那么，哪些主體才是適格的土地使用權(quán)出讓協(xié)議的簽訂主體呢？

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第十四條的規(guī)定：土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。據(jù)此，國(guó)有土地使用權(quán)出讓的出讓方主體必須是市、縣人民政府土地管理部門。但是，在實(shí)際生活中，出現(xiàn)了鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)等主體與土地受讓人簽訂土地使用權(quán)出讓協(xié)議的情形。對(duì)于開發(fā)區(qū)管委會(huì)作為一方主體與他人簽訂的土地使用權(quán)出讓協(xié)議，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》對(duì)此做了明確規(guī)定，根據(jù)該解釋第二條：開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。解釋實(shí)施前，開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定合同有效。因此，自2017年8月1日起該解釋開

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始施行時(shí)起，開發(fā)區(qū)管委會(huì)對(duì)外簽訂的土地出讓協(xié)議一律無效；而2017年8月1日之前已經(jīng)簽訂的，則必須在起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)才能有效，因此，此種情形下的合同屬于效力待定。

對(duì)于其他主體與他人簽訂土地出讓合同，由于其不是適格的主體且違反國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定和違反公共利益，因此，這類合同是無效的。但是，在實(shí)際中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以及政府招商等部門為了引進(jìn)投資項(xiàng)目，經(jīng)常與投資者簽訂《代征地協(xié)議》，并在協(xié)議中許諾為投資者交付土地并辦理土地證。對(duì)于這類合同，由于其內(nèi)容并不是以出讓土地使用權(quán)為合同的標(biāo)的，因此，從法律角度講，不得以主體不適格為由認(rèn)定無效。但是，由于這個(gè)協(xié)議的一方主體是行政機(jī)關(guān)，另一方是民事主體，那么這個(gè)合同的性質(zhì)究竟是一般的民事合同還是行政合同不好認(rèn)定。并且，由于這些政府部門在簽訂合同的時(shí)候并沒有相應(yīng)的職權(quán)來確保協(xié)議中承諾的條件能夠兌現(xiàn)，所以其屬于越權(quán)行為。因此，作為投資者與政府簽訂這類合同的風(fēng)險(xiǎn)很大，并且，除了國(guó)家利益受損失外，政府的權(quán)威和公信力也會(huì)受到負(fù)面影響。

2、 程序、內(nèi)容合法

（1）程序合法

按照法律的規(guī)定，土地使用權(quán)的出讓方式主要有協(xié)議、

招標(biāo)、拍賣和掛牌四種方式。在 2002年7月1日以前主要是通過協(xié)議方式出讓的。此后，對(duì)于各種經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的出讓則禁止采用協(xié)議方式出讓，而必須采用招、拍、掛等公開的市場(chǎng)化方式�！端痉ń忉尅冯m然沒有明文規(guī)定經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓未采用招、拍、掛的方式的合同無效。但這類合同可能因該行為方式、內(nèi)容和可能的結(jié)果導(dǎo)致合同無效。

（2）標(biāo)的物合法

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十三條的規(guī)定：任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請(qǐng)使用的國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。因此，除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅外，為進(jìn)行建設(shè)與政府簽訂土地使用權(quán)合同的標(biāo)的物必須是國(guó)有土地。因此農(nóng)民集體所有的土地不能直接作為建設(shè)用地使用權(quán)的標(biāo)的物予以出讓，其必須經(jīng)過有批準(zhǔn)權(quán)政府（省級(jí)和國(guó)務(wù)院）征收后才能進(jìn)行出讓。因此，在簽訂以征收土地為標(biāo)的的使用權(quán)出讓合同的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)查明批準(zhǔn)征收的主體是否合法。

3、 救濟(jì)途徑

（1）、及時(shí)采取補(bǔ)求措施，變合同無效為有效

《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》和《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》創(chuàng)造了“補(bǔ)辦手續(xù)違法變合法，無效變有效”的原則。并且，前一個(gè)司法解釋將后一個(gè)規(guī)定的補(bǔ)辦手續(xù)的時(shí)間提前至起訴前而不是后一個(gè)規(guī)定的“一審期間”。因此，對(duì)于土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，以使合同有效。但是，根據(jù)司法解釋，可以通過補(bǔ)辦使其生效的合同僅僅限于2017年8月1日前，以開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)名義所簽訂的土地使用權(quán)出讓合同。

（2）有條件通過請(qǐng)求國(guó)家賠償?shù)姆绞酵旎負(fù)p失

對(duì)于未經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)而征收農(nóng)民集體所有的土地，并將其使用權(quán)出讓的，受讓一方依據(jù)土地管理法第第七十八條的規(guī)定（該條：無權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征收土地的，其批準(zhǔn)文件無效，對(duì)非法批準(zhǔn)征收、使用土地的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。非法批準(zhǔn)、使用的土地應(yīng)當(dāng)收回，有關(guān)當(dāng)事人拒不歸

還的，以非法占用土地論處。非法批準(zhǔn)征收、使用土地，對(duì)當(dāng)事人造成損失的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。）要求批準(zhǔn)機(jī)關(guān)賠償。

簽土地轉(zhuǎn)讓合同要注意 [篇3]

一、土地租賃的兩種方式：

隨著土地使用制度改革的深化，我國(guó)土地租賃存在著兩種不同的方式。一是國(guó)有土地租賃;一是土地使用權(quán)出租。國(guó)有土地租賃和土地使用權(quán)出租都是國(guó)有土地有償使用的方式。

在土地管理法規(guī)中，國(guó)有土地租賃的概念在1998年2月17日發(fā)布的《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》(原國(guó)家土地管理局第8號(hào)令)首次被提出并予以界定的，而且被規(guī)定為國(guó)家處置土地資產(chǎn)的方式。

1998年12月24日頒布的《土地管理法實(shí)施條例》已經(jīng)將國(guó)有土地租賃明確規(guī)定為國(guó)有土地有償使用的一種方式。

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1999年7月27日國(guó)土資源部頒發(fā)的《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)第一條規(guī)定："國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。"《意見》第六條規(guī)定："國(guó)有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。"土地使用權(quán)出租的標(biāo)的物具有復(fù)合性，即不僅包括土地使用權(quán)，還包括土地上的建筑物及其他附著物。當(dāng)出租地上建筑物、其他附著物時(shí)，其范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之出租，同時(shí)，出租土地使用權(quán)時(shí)，其地上建筑物、其他附著物也隨之出租。土地出租一般是同房屋租賃結(jié)合在一起的，單純的場(chǎng)地出租行為在整個(gè)土地使用權(quán)出租市場(chǎng)中比較少。

由于在土地使用權(quán)出租中，土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，承租人以支付租金為代價(jià)取得對(duì)土地及地上建筑物、其他附著物一定期限使用的權(quán)利，期限通常較短，投資相對(duì)較少，方便靈活，出租人則通過承租人支付的租金收回投資，因而土地使用權(quán)出租十分普遍，具體形式也有多種多樣。如商業(yè)柜臺(tái)出租、各種鋪面出租和住房出租等，都包含著土地使用權(quán)的出租。

二、在國(guó)有土地租賃和土地使用權(quán)出租的概念中，都采用了租賃、租金這樣的詞語，使人容易混淆，實(shí)質(zhì)上國(guó)有土地租賃和國(guó)有土地使用權(quán)出租之間存在以下主要區(qū)別：

第一，所處的土地市場(chǎng)不同。國(guó)有土地租賃屬于土地一級(jí)市場(chǎng);國(guó)有土地使用權(quán)出租屬于土地二級(jí)或者三級(jí)市場(chǎng)。

第二，法律關(guān)系主體不同。國(guó)有土地租賃的主體是土地所有者與土地使用者。國(guó)有土地使用權(quán)出租是在土地使用者之間進(jìn)行，其主體——出租人是通過劃撥、出讓(或轉(zhuǎn)讓)取得土地使用權(quán)的受讓人;承租人為取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附著物的全部或者一部分的使用權(quán)，并定期向出租人支付租金的行為主體。

第三，土地使用者的權(quán)益不同�！兑庖姟返诹鶙l規(guī)定："國(guó)有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記�！�…"承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租。承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，土地承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。

承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。

三、承租土地使用權(quán)的抵押。從《意見》第六條的規(guī)定可以看出：

第一，單獨(dú)的承租土地使用權(quán)可設(shè)定抵押權(quán)，即地上沒有建筑物或構(gòu)筑物的承租土地使用權(quán)可設(shè)定抵押權(quán)。

第二，地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押的，承租土地使用權(quán)可隨之抵押。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地租賃

找法網(wǎng)，中國(guó)最大的法律咨詢中心 合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

劃撥土地使用權(quán)的出租�！冻擎�(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)第四十四條規(guī)定："劃撥土地使用權(quán)，除本條例規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。"第四十五條規(guī)定："符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：

1、土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;

2、領(lǐng)有國(guó)有土地使用證;

3、具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;

4、依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥�、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。"根據(jù)上述規(guī)定可知，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時(shí)，地上必須具有合法的建筑物或其他附著物。也就是說，地上沒有建筑物或其他附著物而單純的劃撥土地使用權(quán)，是不能出租的。同時(shí)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第五十五條規(guī)定，房地產(chǎn)所有權(quán)人以營(yíng)利為目的，將劃撥土地使用權(quán)的地上建筑物出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。值得注意的是，如果土地使用者無合法原因擅自出租劃撥土地使用權(quán)，屬非法行為。

出讓(或轉(zhuǎn)讓)土地使用權(quán)的出租。按《條例》規(guī)定，取得土地使用權(quán)的土地使用者，在規(guī)定的期限內(nèi)土地使用權(quán)可以出租，未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。

四、什么樣的農(nóng)村土地可以租賃?該土地是否可作為商業(yè)用途?例如：養(yǎng)馬場(chǎng)、游樂園等。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條之規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。從農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地需首先經(jīng)過政府的土地征收程序?qū)⑥r(nóng)村用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后才可以用于商業(yè)用途。要經(jīng)縣級(jí)土地部門審批，從農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地需首先經(jīng)過政府的土地征收程序?qū)⑥r(nóng)村用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后才可以用于商業(yè)用途。

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