集體土地租賃合同糾紛
案情介紹：
原告是王某等人系山東省微山縣**村村民。被告是微山縣**村村委會(huì)。第三人是微山縣**有限公司。
原告訴稱1993年3月12日，被告在全體村民不知情的情況下，擅自與第三人簽訂了“微山縣**村擴(kuò)建占地土體過(guò)撥合同書(shū)”，將本村河堤土地63余畝，以較低租金和較長(zhǎng)租期租賃給了不屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的第三人，直到2012年6月份原告方才知道有此合同。原告認(rèn)為該宗土地租賃合同違反了我國(guó)農(nóng)村土地承包法及我國(guó)合同法的強(qiáng)制性規(guī)定，嚴(yán)重?fù)p害了原告方對(duì)土地的使用權(quán)。訴訟請(qǐng)求依法判令解除被告與第三人簽訂的土地租賃合同，將土地歸還給全體村民。
律師說(shuō)法:
法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案合同雙方主體是被告和第三人，原告是合同當(dāng)事人之外的人，不享有合同解除權(quán)，不是本案適格的訴訟主體，故原告的訴訟請(qǐng)求不成立，應(yīng)予駁回。故法院根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五條之規(guī)定，判決如下，駁回原告的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)100元由原告負(fù)擔(dān)。
作為本案被告的代理律師，現(xiàn)就該案件的主要法律事實(shí)和依據(jù)從專業(yè)知識(shí)角度以分析。本案爭(zhēng)議的合同，是被告與第三人簽訂的“微山縣**村擴(kuò)建占地土體過(guò)撥合同書(shū)”，并經(jīng)xx村鄉(xiāng)政府等部門批準(zhǔn)認(rèn)可，屬于合法訂立，應(yīng)為有效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》規(guī)定，被告作為基層群眾性自治組織，有權(quán)代表村集體組織對(duì)外簽訂合同，成為民事法律行為的主體。村民或村民代表有權(quán)監(jiān)督村民委員會(huì)行使土地管理權(quán)。原告在被告作出有損本集體經(jīng)濟(jì)組織的行為后，可以啟動(dòng)監(jiān)督程序予以糾正或依法申請(qǐng)人民法院予以撤銷。但根據(jù)合同法規(guī)定，解除合同的主體應(yīng)為合同的雙方當(dāng)事人。本案中原告明顯不適格，故訴訟請(qǐng)求被駁回。
集體土地租賃合同糾紛 [篇2]
一、基本案情
原告為農(nóng)村集體組織的村民，于2002年10月6日與被告簽訂《承包土地使用合同書(shū)》（下稱《合同書(shū)》，將承包的土地出租給被告，租期為20年，租金每年40,000元，于每年5月1日前交納。此后，雙方均依約履行，被告將土地用于存放大型機(jī)械。2017年原告不愿再將土地出租給被告，被告向原告交2017年度租金時(shí)，原告不再收取，并以被告欠付租金為由訴至法院要求解除合同，收回土地。我們代理被告應(yīng)訴。
二、本案涉及的法律問(wèn)題
1、《合同書(shū)》是否合法有效
《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移的除外。”根據(jù)這一規(guī)定,農(nóng)民集體土地的使用權(quán)，原則上不允許出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，只有一種情形可以例外，就是對(duì)于符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等原因使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形。這種情形是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)破產(chǎn)、兼并，企業(yè)的資產(chǎn)(包括廠房等)發(fā)生轉(zhuǎn)移而導(dǎo)致土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，如果土地上沒(méi)有建筑物等設(shè)施，集體土地的'使用權(quán)將不允許轉(zhuǎn)讓，也不得轉(zhuǎn)讓用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
《城市房地產(chǎn)管理法》第8條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓�！�
根據(jù)法律的規(guī)定，如屬于農(nóng)村集體的土地出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，則《合同書(shū)》無(wú)效。本案中涉案土地用來(lái)存放吊車等大型施工機(jī)械，是否屬于非農(nóng)業(yè)建設(shè)還有待法院的認(rèn)定。
2、《合同書(shū)》中約定了合同解除的條件，條件成就，合同是否當(dāng)然解除本案中，被告向原告交付租金，但原告不收，卻以被告欠付租金為由，依據(jù)《合同書(shū)》的約定行使解除權(quán)。
《合同法》第93條，規(guī)定了約定解除的情況。當(dāng)事人可以依據(jù)約定解除合同。《合同法》第45條，“當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的合同，自條件成就時(shí)失效。當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就；不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就�！�
本案中，在約定的解除條件成就前，被告去原告家送過(guò)錢，但原告拒收。原告拒收租金是不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就，但是，這證明責(zé)任應(yīng)當(dāng)在被告，可被告又很難證明，這是本案的難點(diǎn)。
三、兩審經(jīng)過(guò)
一審開(kāi)庭前，我們?cè)谂c原告的代理律師閑聊時(shí)，原告代理人透露從未見(jiàn)過(guò)原告，我們抓住這點(diǎn)在開(kāi)庭后向法庭提出原告的身份問(wèn)題，及起訴狀上簽名是否真實(shí)的問(wèn)題，同時(shí)提出被告交租金時(shí)原告避而不見(jiàn)故無(wú)法交付，并且當(dāng)庭拿出租金表示愿意立即交付。一審判決駁回了原告的訴訟請(qǐng)求。原告不服，提出上訴。
一審判決后，被告按我們的安排，通過(guò)郵政匯款的方式將40000元租金寄至原告，但被原告退回。
二審開(kāi)庭后，我們拿出匯款憑證及被退回的證據(jù)，進(jìn)一步證明，并非被上訴人不交付租金而是上訴人故意不接受。在庭審中，我們著重強(qiáng)調(diào)的被上訴人僅遲交了四十多天的租金，而現(xiàn)在又愿意立即給付租金和相應(yīng)利息，上訴人訂立合同的目的完全能夠達(dá)到的理由最終得到了二審法院的認(rèn)可，并寫在判決書(shū)中。二審判決的結(jié)果是維持原判。
四、辦案思考
原告在兩審?fù)忂^(guò)程中，均未提及合同效力問(wèn)題，兩審法院對(duì)合同效力亦未作審查。在解除合同與繼續(xù)履行合同之間，法院審判的原則是盡量繼續(xù)履行合同，維護(hù)交易安全。
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