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集體土地租賃合同糾紛案例分析
張雷律師按：楊先生和青浦區(qū)白鶴鎮(zhèn)的一個村民委員會簽訂了土地租賃合同，用于建設(shè)堆場并將該堆場再次出租以收取租金。2010年五月份，楊先生承租的該土地遭遇拆遷，而村民委員會僅僅補償楊先生很少的補償款。楊先生咨詢張雷律師，他和村委會簽訂的土地租賃合同難道是無效的嗎？自己已經(jīng)在該土地上投資了幾百萬，拆遷過程中能夠獲得多少補償？張雷律師審閱材料后，指出該租用集體土地的租賃合同本身是無效的，楊先生面臨拆遷會有很大的利益損失。于是給楊先生講解了一個同是青浦區(qū)法院作出的判決。
房產(chǎn)律師提示：集體土地、村民委員會、租賃合同、合同效力、上海房產(chǎn)律師
【案情介紹】
2008年5月4日，楊先生和青浦某鎮(zhèn)的村民委員會簽訂了《財產(chǎn)租賃合同》，約定了楊先生向該村民委員會租賃76畝土地用于堆放物品。合同約定租賃期限是2008年6月1日到2013年5月30日，租金是每畝7000元/年。
該合同約定：由楊先生負責(zé)該堆場推平工作和地面基礎(chǔ)設(shè)施。（案件焦點由此產(chǎn)生）
合同簽訂后楊先生積極履行，不但按約支付土地租金，還與某工程單位簽訂了《土地平整鋪設(shè)協(xié)議》。約定：工程總面積為76畝，每平方米16元。合同訂立后，案外人就對該土地進行了平整和鋪設(shè)。（該費用是楊先生的損失）
平整土地后不久，青浦區(qū)房屋土地管理局向該村民委員會出具了限期責(zé)令改正通知書，載明“你單位未經(jīng)批準擅自將你村76畝土地出租給楊某作為堆場，違反了《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的規(guī)定，責(zé)令你單位在2008年6月5日前改正上述違法行為，逾期不改正，我局將作出進一步行政處罰�！保ê贤荒芾^續(xù)履行）
眼見租賃土地用于建設(shè)廠房的目的無法實現(xiàn)，楊先生向法院提起了訴訟，要求1確認雙方簽訂的財產(chǎn)租賃合同無效，2村委會向楊先生返還租金，3村委會賠償楊先生平整土地的經(jīng)濟損失36萬元。（按照無效合同的法律效果提起訴訟請求）
【案件思考】
和村委會簽訂的租賃土地用于建設(shè)堆場的租賃合同是否有效？
租賃合同無效后，村委會是否應(yīng)當賠償楊先生的損失？
【法庭判決】
法庭審理后認為，雙方簽訂的《財產(chǎn)租賃合同》雖然是雙方真實意思的表示，但是違反了法律的強制性規(guī)定，因此無效。合同簽訂后，該村委會將土地交付給楊先生使用，楊先生對該土地進行了平整鋪設(shè)工程。按照合同無效的法律效果處理，楊先生應(yīng)當向該村委會支付土地使用費，使用費的標準參照合同約定的金額。（合同無效，恢復(fù)原狀、不當?shù)美?/p>
因該土地是農(nóng)民集體所有的土地，其使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，雙方簽訂合同時對該土地的性質(zhì)都是明知的，因此合同無效的結(jié)果應(yīng)當由雙方各自承擔過錯，村委會相對于楊先生應(yīng)當承擔更多的過錯責(zé)任。（有過錯的，賠償損失）
據(jù)此判決，該租賃合同無效，楊先生將土地返還給該村委會并繳納已經(jīng)使用期間的使用費，村委會賠償原告土地平整損失17萬元。
【法理延伸】
張雷律師認為，《土地管理法》第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)……”，該條款屬于法律效力性強制性規(guī)定，違反該套款的合同無效。國家對農(nóng)民集體所有的土地用途嚴格管制，租用集體所有的土地用于堆場的合同無效。
合同無效后，按照《合同法》第五十八條的規(guī)定有合同無效的法律效果。具體就是恢復(fù)原狀，有過錯的賠償對方因合同無效而受到的損失。楊先生用36萬元進行土地平整，對此損失自己應(yīng)當承擔一部分，同時基于村委會的過錯明顯大于楊先生的過錯，因此對此損失法庭最終判決村委會賠償楊先生損失17萬元。
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