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土地出讓合同是行政合同

　　在當今不斷發(fā)展的世界，越來越多的人通過合同來調和民事關系，它也是實現(xiàn)專業(yè)化合作的紐帶。知道嗎，寫合同可是有方法的哦，以下是小編幫大家整理的土地出讓合同是行政合同，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

土地出讓合同是行政合同

　　行政合同是指行政主體為了行使行政職能、實現(xiàn)特定的行政管理目標，而與公民、法人和其他組織，經過協(xié)商，相互意思表示一致所達成的協(xié)議。行政合同是與民事合同相對而言的，其成為行政機關自覺運用的一種行政手段卻是在資本主義完成工業(yè)革命以后。行政合同相對于行政命令，有它自己的優(yōu)勢：行政機關只有得到相對人的同意，合同所設立的權利義務才對相對人具有法律約束力，它比行政命令相對緩和得多，這樣，既淡化了強制命令的色彩，使相對人樂于接受，又使行政機關利用合同的方式推行了國家的法律法規(guī)及政策。

　　一直以來，國有土地使用權出讓合同（以下簡稱“出讓合同”）被當然地視為行政合同。但是，近期在理論和實務上均出現(xiàn)了將該出讓合同視為民事合同的意見和操作，使得出讓合同的性質確認平生波瀾。

　　1. 認定出讓合同屬于民事合同的意見及操作

　　民事法律行為說認為：土地使用權出讓，就是財產出讓的合同行為，在土地出讓的法律關系中，國家以土地所有者的身份出現(xiàn)，因此，國家作為土地所有者的法律地位與土地使用權受讓人的地位完全平等，雙方應遵循平等、自愿、有償?shù)脑瓌t。

　　《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2017]5號）前言部分規(guī)定：“結合民事審判實踐，就審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律的問題，制定本解釋。”而且該解釋第一部分即為“土地使用權出讓合同糾紛”。從這一點來看，最高人民法院從審判實踐當中是認可將土地使用權出讓合同作為民事合同處理的。

　　1. 國有土地使用權出讓行為的性質

　　《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第八條規(guī)定：“土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓應當簽訂出讓合同�！钡谑畻l規(guī)定：“土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃和建設管理部門、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規(guī)定的批準權限報經批準后，由土地管理部門實施�！�

　　《北京市實施〈中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例〉辦法》第十一條規(guī)定：“出讓土地使用權的基準地價，……作為土地使用權出讓價格的基礎�；鶞实貎r，由出讓金、基礎設施配套建設費用及土地開發(fā)的其它費用等因素構成，并結合地塊位置、規(guī)劃設計條件和出讓年限確定�！�

　　從上述法律規(guī)定可以比較清楚地看出，土地使用權出讓行為并非民事行為，因為是否出讓、以何條件出讓、出讓價格等實質性條件均非建立在當事人雙方協(xié)商一致的基礎上的。國家作為土地所有者，通過土地使用權的出讓來對于土地市場進行管理、調節(jié)。所出讓的土地使用權可以大致劃分為非經營性質和經營性質的土地使用權，其中，出讓非經營性土地使用權（包括教育、科學、文化、衛(wèi)生、體育等用途）的行為，國家是基于對社會公

　　共事務的整體管理而進行的，土地出讓金水平很低，并不以贏利為目的。對于經營性土地使用權（包括住宅、商業(yè)、旅游、娛樂等用途）的出讓，仍然需要在土地整體利用規(guī)劃框架內，由土地、規(guī)劃、建設、房產等管理部門共同擬訂方案后實施。因此，土地使用權出讓行為屬于行政許可的一種。

　　1. 從出讓合同條款分析其屬于行政合同

　　一般理論認為，行政合同具有如下特征：

　　1. 行政合同的一方當事人必定是行政主體；

　　2. 行政合同簽訂目的是為了行使行政職能，實現(xiàn)特定的國家行政管理目標；

　　3. 行政合同以雙方意思表示一致為前提；（無論民事合同還是行政合同均有此特征，因此，在將兩種性質的合同進行比較時，該特征不在討論范圍之內。）

　　4. 在行政合同的履行、變更或解除中，行政機關享有行政優(yōu)益權；

　　5. 行政合同糾紛通常通過行政法的救濟途徑解決。

　　2017年4月29日，國土資源部、國家工商行政管理總局組織制定了《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本(GF-2017-2601，以下簡稱“示范文本”))，自2017年7月1日起執(zhí)行。根據(jù)該示范文本條款可以看到：

　　1. 國有土地使用權出讓合同一方當事人為國家行政機關

　　示范文本中的出讓人為“______省(自治區(qū)、直轄市) ___

　　市(縣) _____局”，在兩部門制定的《國有建設用地使用權出讓合同使用說明》當中也明確“本合同中的出讓人為有權出讓國有建設用地使用權的市、縣人民政府國土資源行政主管部門”。

　　《土地出讓合同是行政合同》

　　市、縣土地行政主管部門具有合同當事人和行政管理者的雙重身份。作為合同一方當事人，市、縣土地行政主管部門應履行合同規(guī)定的義務即提供土地使用權。作為行政管理者，市、縣土地行政主管部門對合同的履行有權進行監(jiān)督，對相對人的違反合同的行為有權進行行政處罰，對相對人沒有按照合同的約定開發(fā)利用土地的，或者改變土地用途的，土地行政主管部門有權進行糾正、處罰甚至無償收回土地使用權。

　　1. 土地行政主管部門和相對人簽訂合同的目的是實施行政管理

　　示范文本第一條規(guī)定：“根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律、有關行政法規(guī)及土地供應政策規(guī)定（注：黑體字部分為作者所加），雙方本著平等、自愿、有償、誠實信用的原則，訂立本合同�！蓖瑫r，《土地管理法》第八條規(guī)定，國務院土地行政主管部門統(tǒng)一負責全國土地的管理和監(jiān)督工作�？h級以上地方人民政府土地行政主管部門的設置及其職責，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國務院有關規(guī)定確定。

　　示范文本第三章為“土地開發(fā)建設與利用”，內容主要為受讓方在對于土地進行開發(fā)建設時的義務，包括了宗地開發(fā)投資強度、建筑物性質、建筑總面積、建筑容積率、修建并無償向政府移交工程配套項目、開竣工日期等，均體現(xiàn)了出讓方并不僅是民法意義上的出讓人，而更多是作為土地管理者來行使其管理權的。

　　以上條款及法律規(guī)定均足以說明，土地行政主管部門和相對人簽訂合同的目的是實施行政管理。進行土地出讓，簽訂《國有土地使用權出讓合同》也是市、縣土地行政主管部門的一項行政職責。

　　1. 出讓方享有行政優(yōu)益權

　　示范文本第十九條規(guī)定，宗地在使用期限內，政府保留對合同項下宗地的規(guī)劃調整權。第二十條規(guī)定，出讓方在特殊情況下，有權根據(jù)社會公共利益需要提前收回國有建設用地使用權。第三十二條規(guī)定，土地閑置滿兩年且未開工建設的，出讓人有權無償收回國有建設用地使用權。相反，受讓方并無類似的權利條款。

　　如果出讓合同是民事合同，那么無疑這樣的權利義務結構是失衡的，而且，土地使用權作為物權轉移給受讓方后，如果依據(jù)民法理論，出讓方無權再對于受讓方宗地規(guī)劃進行調整，在受讓方已經交清出讓價款之后更無權收回土地使用權。因此，只有以出讓合同屬于行政合同、出讓方享有行政優(yōu)益權才能解釋。

　　1. 糾紛解決途徑

　　我國對于行政合同糾紛的解決途徑尚無明文規(guī)定，一般認為應由人民法院行政審判庭處理。示范文本當中提供了仲裁和訴訟兩種爭議解決方式，也有意見據(jù)此認為出讓合同屬于民事合同。作者認為，仲裁作為民事糾紛的解決途徑，不應當適用于出讓合同的糾紛解決，因此，示范文本的這一規(guī)定無疑是不合適的。同時，并不能因為示范文本當中提供了仲裁這一爭議解決方式，就據(jù)此認定出讓合同屬于民事合同，這樣認定無疑是本末倒置。

　　1. 認定出讓合同為行政合同在實踐當中的意義

　　從行政機關來說，認定出讓合同為民事合同對其最為有利。因為出讓合同只是一系列政府具體行政行為的外在表現(xiàn)形式。就理論上而言，在簽署出讓合同之前，政府各部門對于宗地的征收、拆遷、規(guī)劃等相關行政行為已經依法完成，但在實踐當中，簽署出讓合同之前的工作很有可能出現(xiàn)違反法定程序甚至違反法律實體性規(guī)定的情況，但是在簽署出讓合同之時，所有手續(xù)表面上都是符合法律規(guī)定的。這些違法的行政行為在履行出讓合同的過程中才會逐步顯現(xiàn)出其后果。

　　如果將出讓合同認定為民事合同，則在受讓方訴出讓方的糾紛當中，出讓方只需證明其未違法出讓合同項下的義務即可，而簽署出讓合同之前的行政行為與出讓合同的履行之間的關系則只能由作為原告的受讓方舉證，而受讓方根本無法證明這一點。

　　如果將出讓合同認定為行政合同，依照我國行政訴訟的有關規(guī)定，作為被告的行政機關承擔舉證責任，則出讓方應當證明在簽署出讓合同之前的一系列相關行政行為均按照法律規(guī)定完成，有利于維護受讓方的合法權益。綜上所述，作者認為，無論從土地使用權出讓行為的性質、出讓合同的條款規(guī)定，還是從實踐意義來看，均應當將出讓合同認定為行政合同。

　　《土地出讓合同》是屬于民事合同還是行政合同呢

　　《土地出讓合同》屬于行政合同。

　　其理由為:

　　第一，《土地出讓合同》的簽訂一方是土地行政主管部門，他是行使行政權力的國家機關，作為土地的管理者，他負有對土地開發(fā)、利用進行管理、監(jiān)督的職能。

　　第二，在《土地出讓合同》中，出讓方與受讓方權利義務存在不對等性，簽訂合同之前，出讓方已將出讓地塊面積、用途、年限及其他限定條件進行了明確規(guī)定，對此受讓方無從選擇，且受讓方需改變土地用途等約定條件的必須征得出讓方同意。

　　第三，最高人民法院在2004年1月關于規(guī)范行政案件案由的通知中，把行政合同列為行政行為之一。由此決定了《土地出讓合同》屬于行政訴訟受案范圍。

　　土地出讓合同性質是什么?

　　國土局經常會組織土地拍賣，開發(fā)商參加土地拍賣，拿到土地使用權后，會簽署一份土地出讓合同。在合同里面，寫清了土地情況、土地使用年限、土地使用類型及違約責任等。合同屬于法律文件，那么，土地出讓合同性質是什么?我們通過小編的這篇文章做個具體了解。

　　一、土地出讓合同性質是什么?

　　對于《國有土地使用權出讓合同》的性質，我國法律界認識不一。就理論界而言，民法學者認為其屬于民事合同，行政法學者認為其屬于行政合同。在審判實踐中，以前法院將《國有土地使用權出讓合同》大多作為民事案件來受理，依據(jù)是最高人民法院《民事案件案由規(guī)定(試行)》，該規(guī)定將土地使用權出讓合同糾紛規(guī)定為第五個民事案由，屬于房地產開發(fā)經營合同糾紛。但是，最高人民法院在2004年1月關于規(guī)范行政案件案由的通知中，把行政合同列為行政行為之一。依據(jù)該通知，《國有土地使用權出讓合同》糾紛的案由應當定為土地行政合同糾紛，應該屬于行政訴訟范圍了。《國有土地使用權出讓合同》屬于典型的行政合同。

　　二、土地出讓合同包括哪些條款?

　　土地使用權出讓合同應當包含以下主要條款：

　　1、出讓合同雙方當事人;

　　2、出讓地塊的位置、面積和自然狀況;

　　3、土地使用權出讓年限;

　　4、土地使用權出讓金、土地使用金價格;

　　5、土地使用權出讓金、土地使用金的幣種、期限和方式;

　　6、定金;

　　7、出讓地塊的用途及規(guī)劃要求;

　　8、建設管理要求;

　　9、交付出讓地塊的期限和方式;

　　10、有關土地使用權及地上建筑物、其他附著物轉讓的條件;