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加拿大買房注意事項(xiàng)
樓花，就是我們國內(nèi)所說的期房，現(xiàn)在買還沒有蓋好的房子，英文是 pre-sale。 咱們?nèi)A人，特別是新來的移民比較喜歡買樓花，認(rèn)為在當(dāng)今房價不斷上升的環(huán)境下，買樓花是不錯的投資。但是樓花買不好，上當(dāng)受騙受損失的當(dāng)然也就是咱華人最多了。最近的例子就是多倫多韓裔律師代理的爛尾樓1500萬定金打水漂的那樁案子了。
所以提醒新移民買樓花要特別留意風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，當(dāng)心期房變成欺房！
第一、比較一下樓花與現(xiàn)房的區(qū)別：
首先是資金占用量，樓花普遍只需要支付15%-20%的房價合同即可進(jìn)行交換，至交房時根據(jù)貸款情況再支付10%。等待交房的期間不涉及到每月的貸款問題，以較小的投入實(shí)現(xiàn)安居之夢，這些都是樓花的好處。而現(xiàn)房需要立刻進(jìn)行貸款，往往直接需要支付20%；
其次是房價，一般健康的樓花與該地區(qū)最新現(xiàn)房售價基本相當(dāng)或略高，因?yàn)橥坏貐^(qū)同樣條件下越新的物業(yè)價格越高。但其實(shí)購買的是兩年（或三年）以后的新房，在建造過程中往往會根據(jù)地區(qū)房價有一個合理增值，等于用15%-20%的資金投資，在沒有貸款的情況下享受這個增值額。而現(xiàn)房則直接按地區(qū)正常房價購買，立即進(jìn)入貸款，在投入20%資金并支付利息的情況下享受地區(qū)房價的增值。
再次是租金，樓花買的是兩三年后的房子，根據(jù)租金的正常增值，在交房后租金應(yīng)該是超過目前租金的。而現(xiàn)房則直接是目前的租金，隨著房屋折舊等因素，在兩三年后雖然租金也會相應(yīng)增加，但同一地區(qū)租金最高的一定是最新的房子。 綜合這些因素，不難看出從投資收益來看，樓花是明智投資者的不二選擇。但是與現(xiàn)房直接的交易不同，樓花的整個交易過程相對比較長，自然也會產(chǎn)生一些風(fēng)險(xiǎn)，如何盡量地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)也是投資者需要了解掌握的。
第二、買樓花也有風(fēng)險(xiǎn)該如何規(guī)避
風(fēng)險(xiǎn)一，開發(fā)商不能完工。加拿大的房地產(chǎn)法律十分健全，正常情況下是不會發(fā)生投資者損失首付的極端事件，但如果因?yàn)殚_發(fā)商不能完工而無法交房，原本的預(yù)期收益產(chǎn)生的損失也是很令人沮喪的。要想規(guī)避這樣的風(fēng)險(xiǎn)，簡單的方法就是考察開發(fā)商的背景，規(guī)模，資金等等因素，簡言之就是盡可能選擇大開發(fā)商的項(xiàng)目。選擇知名度高的實(shí)力開發(fā)商的產(chǎn)品，實(shí)力派開發(fā)商的樓盤，相對來說其用料、交工時間、進(jìn)度、地段等都會比較有保證。這樣可以最大限度的保障您的利益，大的開發(fā)商由于資金充足，往往會將您支付的15%放入律師的信托帳戶絕不動用，這樣才真正避免了最大的損失風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)二，估價不足。由于樓花的成交日期在兩年甚至三年后，與現(xiàn)房交易立即進(jìn)行估價和貸款不同，樓花在購買與估價時有一個時間差，銀行則是根據(jù)成交時的
估價結(jié)果來貸款，如果估價不足就會給投資者帶來損失。要規(guī)避這樣的風(fēng)險(xiǎn)就一定要在購買的時候仔細(xì)考察價格。樓花一般是以同地區(qū)現(xiàn)房中位價作為定價的參考，一般樓花的銷售價很接近該地區(qū)的最新現(xiàn)房售價。而兩年的增值部分則是投資者的預(yù)期收益。
如果一個樓花的銷售價格低過該地區(qū)最新現(xiàn)房售價很多，而對市場的預(yù)期是上升，我們可以說這個樓花的風(fēng)險(xiǎn)極小而收益被最大化。如果一個樓花定價高于該地區(qū)最新現(xiàn)房售價很多，即使市場預(yù)期是上升，我們?nèi)钥梢哉f這個樓花存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)殚_發(fā)商在定價時將兩年左右的正常增值都已經(jīng)吃掉了。
房地產(chǎn)投資是所有投資類別中風(fēng)險(xiǎn)最小的，但也并非毫無風(fēng)險(xiǎn)，作為投資者最好的辦法就是選擇專業(yè)地產(chǎn)投資顧問為您全面衡量您的情況，量身定做適合您的投資方案。
第三、購買樓花一些不可忽視的費(fèi)用：
樓花的交割有兩個Closing date，一個是交鑰匙開始入住的Occupancy Closing;一個是產(chǎn)權(quán)交割的Final Closing。購買樓花的費(fèi)用也包括了以下幾項(xiàng)：
1. 律師費(fèi) (Legal Fee)：
因?yàn)闃腔ǖ慕桓钣袃蓚�closing date,律師也會相應(yīng)收兩個律師費(fèi)。Final Closing的律師費(fèi)與二手房相同，Occupancy Closing律師費(fèi)則因人而異。
2. 水電氣表安裝費(fèi)（Water/Hydro/GasMeter Hook up Fee）：
每種的安裝費(fèi)分別在$150到$400不等，加起來大概$1,000至$2,000。大部分的建筑商會在Final Closing的時候收取這些安裝費(fèi)，買家要問清楚這些費(fèi)用是由開發(fā)商支付還是自己支付。
3. 入住費(fèi)（OccupancyFee）：
當(dāng)一座建筑物的主體結(jié)構(gòu)施工完成，而且每個單位已經(jīng)達(dá)到了相關(guān)規(guī)定的可居住要求時，就可以拿鑰匙入住了。這就是Occupancy Closing。 這個時候產(chǎn)權(quán)(Title)還暫時不屬于你，相當(dāng)于你在租用開發(fā)商的房子。這段時間的長短取決于整座大樓的規(guī)模，所買單位的樓層，以及政府的辦事效率。 舉例而言，30到40層的大樓，底層的單元從開始入住到最后產(chǎn)權(quán)交割的時間可長達(dá)10到12個月， 而頂樓的Penthouse交房和產(chǎn)權(quán)交割通常是在同一個時間段發(fā)生。
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在產(chǎn)權(quán)交割前每月所需交納的OccupancyFee通常由3部分組成：一﹑開發(fā)商預(yù)估的地稅;二﹑開發(fā)商代收的管理費(fèi);三﹑尚欠開發(fā)商的房款的余款利息。 利息是按開發(fā)商的開發(fā)貸款利率來計(jì)算。 所以從OccupancyClosing開始，就得想辦法將投資房租出去，不能空置。
4. 樓花轉(zhuǎn)讓費(fèi)（AssignmentFee）：
如果你希望在房屋產(chǎn)權(quán)交割以前轉(zhuǎn)讓房屋，這稱為轉(zhuǎn)讓樓花合同Assignment。 這個轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過開發(fā)商的書面同意，同時開發(fā)商要收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
5. 教育附加費(fèi)（EducationLevy）和建筑增容費(fèi)（Construction Levy）：
這兩筆費(fèi)用是視情況而定的。 在發(fā)展商開始賣房子的時候，這些費(fèi)用是計(jì)算在房屋的成本里的。但是，由于樓花的開發(fā)周期往往有2到3年，在幾年以后產(chǎn)權(quán)交割的時候，如果這兩項(xiàng)政府收費(fèi)增加了，所增加的部分通常是由買家承擔(dān)。在原始合同中，通常會注明買家來支付可能出現(xiàn)的額外費(fèi)用，也就是說風(fēng)險(xiǎn)全都?xì)w買家。有經(jīng)驗(yàn)的投資者通常會在簽合同的10天內(nèi)爭取到一個Cap Clause注明上限是多少，用來保障自己。 但并非所有的開發(fā)商都會同意加上。
6. 支票跳票費(fèi)（Adminfee）：
在簽署買賣合同的時候，通常你會給開發(fā)商的律師幾張Deposit的支票；在Occupancy Closing之后，你會再開12個月的期票作為Occupancy Fee給發(fā)展商。 如果支票在兌現(xiàn)的時候發(fā)生了資金不足的情況，銀行會收取手續(xù)費(fèi)，少則也要數(shù)十元。
7. 開發(fā)商的律師管理費(fèi)（Lawyersociety fee）
有些開發(fā)商賣房子請律師來完成交易，卻要買家來付律師費(fèi)。
加拿大買房注意事項(xiàng) [篇2]
增加你的信用評分
信用評級系統(tǒng)的開創(chuàng)者，原fico總裁以及#url#的消費(fèi)者教育總裁johnulzheimer曾說“抵押貸款的信貸要求為我們開啟了一個勇敢的新世界�！币粋�舊規(guī)則仍然適用：你的信用評分較高，首付和每月付款就會越低。
“信用評分低于660或680，那么你將不得不支付更多的沒用付款或更高的首付，”zigas補(bǔ)充道，“并且獲得抵押貸款的最低分?jǐn)?shù)也在逐步增加�！弊》亢统鞘邪l(fā)展部的副秘書長vickibott博特表示她的團(tuán)隊(duì)已經(jīng)注意到相似的事情。“雖然有許多借款人的信用評分在580左右，過去可以算合格，但今天的市場的最低額度卻是640到660”。另一方面，700至720分的評分將為你帶來一份不錯的貸款協(xié)議而750以上就可在市場上爭取最優(yōu)惠的價格，ulzheimer補(bǔ)充道。
zigas對改善信用積分的建議是，檢查你的信用報(bào)告并確保那些舊的，已支付或已清償?shù)膫鶆?wù)不會帶給一些你不公平的影響。而ulzheimer則建議說，在你申請抵押貸款的一年前停止申請您的其他信貸產(chǎn)品如信用卡。
你能承受多貴的房子
買方的口頭禪是：購房要理性。各種經(jīng)驗(yàn)規(guī)則將助你了解到，你能承擔(dān)多貴的住房。如果你使用聯(lián)邦住房管理局的融資（幾乎五分之一的買家都得到聯(lián)邦住房管理局保險(xiǎn)的貸款，你的每月家庭支付不會超過月收入的31％。但是，聯(lián)邦住房管理局有時也會視情況給你一些寬松政策。
信用合作社全國協(xié)會消費(fèi)者期刊的主編susantiffany提供了一個計(jì)算傳統(tǒng)貸款安全性的公式：家庭開支不應(yīng)超過每月總收入的28％�；谫J款利率，你可以粗略地估計(jì)，你能承受多貴的房子。她建議購房者可以在簽署按揭文件之前，自己模擬每月的支出會不會過量：根據(jù)你想購買的住房的預(yù)期價格，購房前先要計(jì)算每月的按揭付款以及其他生活費(fèi)用（如稅收，保險(xiǎn)和水電暖網(wǎng)費(fèi)），然后再重新考慮自己能否接受。這樣做不僅可以讓你有個全面的家庭規(guī)劃，還可以使你遠(yuǎn)離財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。
為你的首付和其他交易費(fèi)用存錢
根據(jù)您的信用評分及相應(yīng)的貸款申請，你通常需要存足夠的錢（3.5％到20％的房屋銷售價）作為首付。如果你想申請聯(lián)邦住房管理局的貸款融資，那么你的信用分?jǐn)?shù)需高于500。對于信用為500到579的借款人，你的首付為房價的10％而不是3.5％。唯一的例外是申請退伍軍人事務(wù)部的貸款后不需要首付。不管你的貸款來源，你都需要支付2300元到4,000元的交易費(fèi)用（費(fèi)用取決于你住的地方）。
tiffany對此的建議是，除了拿自己的錢支付首付，你還可以申請首付援助。通常該援助專門針對某些指定區(qū)域或某些類型的買家(如首次購房者)。因此，你可以試著網(wǎng)上搜索城市的名字然后縣名，或名詞的組合如“首付援助”，“首次置業(yè)”和“購房者的援助”等等。記得在買方市場中，作為消費(fèi)者的你也可以與賣家協(xié)商交易費(fèi)用。
建立一個健康儲蓄賬戶
這是另外一條關(guān)于你的首付與交易費(fèi)用的建議。你的貸款人不希望看到你過著月光族的生活。如果你預(yù)備了三至五個月的按揭付款，就證明你是一個優(yōu)秀的貸款候選人。對于一些貸款者和機(jī)構(gòu)如聯(lián)邦住房管理局，會給你多些優(yōu)惠，如果你有存現(xiàn)金。這筆錢也將幫你解決房屋保養(yǎng)和維修等問題。雖然維修都很零散，但一個新的屋頂，熱水器或其他大件物品就會突然增加很多支出。
給你的小建議：每個月都存一點(diǎn)錢。美國賓夕法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院的房地產(chǎn)部門的主席josephgyourko警告說，房主平均花費(fèi)房價的2.5％至3％來做房屋保養(yǎng)和維修。如果你買了25萬元的住房，那么請每月在銀行里存$520至625元。
獲得抵押貸款的提前批準(zhǔn)
對于嚴(yán)肅的住房購買者，“第一要務(wù)是讓一切有序進(jìn)行。”全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的前任會長dickgaylord說。這意味著，在開始購房之前，你就要計(jì)劃在哪申請貸款。與幾年前相比貸款的提前批準(zhǔn)已經(jīng)越來越普遍。bott贊同說，“比起過去五年，收入和資產(chǎn)的文件也越來越重要�！�
小建議：在購房前就計(jì)劃好去哪貸款怎么貸款。否則，gaylord說，“你怎么知道你能負(fù)擔(dān)得起多貴的房子？”
重要的是，買一套你喜歡的住房
如果今天你要為自己和家人買一套住房，一個家，那么你肯定要選擇未來幾年能使你快樂生活而不是扳指頭算日子指望快速轉(zhuǎn)售的房子，tiffany說。如果計(jì)算你花了多少錢買房以及之后轉(zhuǎn)售和重新置房又需要多少錢，你就會發(fā)現(xiàn)短期房屋轉(zhuǎn)售是相當(dāng)昂貴的。所以最好的辦法是買 “你喜歡的房子�！�
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