李某與王某“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同糾紛案例分析
李某與王某“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同糾紛案
一、案情介紹
李某是XX市一農(nóng)村村民。2006年村莊進(jìn)行舊村改造時(shí)，村里將李某宅基地上的房屋拆除后，給其安置了二處套二樓房。
2008年12月，具有城鎮(zhèn)戶口的陳某看中了李某名下的一外房屋，遂通過房屋中介公司與李某協(xié)商購(gòu)買。最終雙方簽定了《房地產(chǎn)買賣契約》，李某將房屋以18.2萬(wàn)元的價(jià)格賣與陳某，陳某先行支付16.2萬(wàn)元購(gòu)房款，剩余2萬(wàn)元待房屋更名過戶后付清。之后，李某將房屋交付與陳某使用。陳某搬入居住后，要求李某盡快辦理房屋過戶手續(xù)，李某也積極辦理此事，但因該處房屋是在農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)的房屋，不同于普通商品房，是典型的“小產(chǎn)權(quán)房”，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)處對(duì)于李某與陳某的過戶請(qǐng)求不予受理。李某只好找到村委會(huì)要求對(duì)房屋過戶或更名，村委答復(fù)說：村委不是房屋登記機(jī)關(guān)，沒有辦理此類業(yè)務(wù)的權(quán)限。另外，陳某不是本村村民，按照國(guó)家政策也不能成為本村房屋的產(chǎn)權(quán)人，村委拒絕為李某和陳某辦理過戶手續(xù)。
李某找到陳某說，房屋盡管不能更名，但不影響陳某居住及行使房屋權(quán)利，要求陳某支付剩余2萬(wàn)元購(gòu)房款。陳某拒絕支付，并主張雙方所簽定的房屋買賣協(xié)議無(wú)效，要求解除合同，由李某向其返還購(gòu)房款并賠償其因購(gòu)買此處房屋買賣合同無(wú)效而造成的經(jīng)濟(jì)損失3萬(wàn)元整。
二、案件焦點(diǎn)
李某與陳某簽定的“小產(chǎn)權(quán)房”買賣協(xié)議是否有效？
盡管我國(guó)目前對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)房”的定義尚不明確，但“小產(chǎn)權(quán)房”具有以下幾個(gè)公認(rèn)的特征，即：1、小產(chǎn)權(quán)房是利用農(nóng)村集體所有的土地建設(shè)的住宅；2、其買受人是非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員；3、該類房屋不能辦理房屋權(quán)屬登記。對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)行正確的界定，便于我們進(jìn)一步分析案件焦點(diǎn)，得出正確結(jié)論。
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：該“小產(chǎn)權(quán)房”買賣協(xié)議無(wú)效。
首先，“小產(chǎn)權(quán)房”買賣行為當(dāng)事人的主體資格不適格。也就是說作為非集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不能作為“小產(chǎn)權(quán)房”買賣行為中的一方當(dāng)事人。
我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)和政策均限制城鎮(zhèn)居民購(gòu)買包括農(nóng)村居民私有住宅和小產(chǎn)權(quán)房在內(nèi)的農(nóng)村房屋，一旦發(fā)生城鎮(zhèn)居民購(gòu)買家村房屋的行為，由于交易行為違反了國(guó)家的禁止性法律規(guī)定，應(yīng)歸于無(wú)效。
其次，交易行為涉及的標(biāo)的物即“小產(chǎn)權(quán)房”本身不合法，不能作為買賣合同交易的對(duì)象。
根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)和政策規(guī)定，農(nóng)村集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)受到嚴(yán)格限制。有限的流轉(zhuǎn)也必須是符合規(guī)劃、依法取得的建設(shè)用地使用權(quán)，并不得用于商品住宅開和發(fā)。目前全國(guó)的情況是：大我數(shù)小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)，不但違反集體土地不得作商品住宅開發(fā)的規(guī)定，而且開發(fā)建設(shè)主體一般不具備正規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)的`企業(yè)資質(zhì)，沒有辦理（從實(shí)際角度講也不可能取得）建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證和商品房預(yù)售許可證等商品房建設(shè)的法定手續(xù)，無(wú)法提供建設(shè)工程的質(zhì)量保修文件。因此，除少數(shù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織是經(jīng)過一定批準(zhǔn)程序，在本集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓但在安置過程中擅自擴(kuò)大銷售對(duì)象外，當(dāng)前大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房均屬于違章建筑，依法不能上市交易。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：李某與陳某間的“小產(chǎn)權(quán)房”買賣協(xié)議有效。
首先，李某對(duì)該處房屋有完全的所有權(quán)，有權(quán)實(shí)施包括買賣在內(nèi)的處分行為。
房屋落成后，按照村里的房屋分配方案，李某分得房屋后，就取得了物權(quán)。按照我國(guó)《憲法》、《民法通則》的有關(guān)規(guī)定，公民對(duì)其合法財(cái)產(chǎn)享有：占有、使用、收益、處分的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干涉。在本案所涉房屋盡管是在集體土地上所建，但必竟不是宅基地上建造的平房，李某有權(quán)對(duì)其自有房屋進(jìn)行處分。
其次，陳某交了房款，并搬入該房中居住，已完成了買賣房屋的交付，陳某取得了對(duì)該房屋實(shí)際占有的權(quán)利。本案中，即使房主未更名，也不影響其實(shí)際所有人的變更，因此李某與陳某所簽定的《房屋買賣協(xié)議》已履行完畢，實(shí)際生效。
再次，李某與陳某所簽定的協(xié)議不違反《合同法》的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。 認(rèn)定合同是否有效，應(yīng)當(dāng)以《合同法》中規(guī)定的合同有效要件為標(biāo)準(zhǔn)，看具體合同是否符合合同有效要件。《合同法》規(guī)定的合同有效要件主要包括以下四個(gè)方面，1、合同當(dāng)事人具有民事權(quán)利能力和民事行為能力。2、意思表示真實(shí)。3、合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)的公序良俗。4、形式上符合法律要求或者規(guī)定，有約定的還應(yīng)當(dāng)符合約定。國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》雖然規(guī)定農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，但該通知在形式上既不是法律也不是行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的根據(jù)。再者，土地管理法等一些法律也都僅規(guī)定了宅基地禁止買賣的條款，并未禁止農(nóng)村房屋的買賣，雖然宅基地和其上房屋緊密相關(guān)，但畢竟是兩個(gè)不同的概念。面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同類糾紛，在法律適用上還應(yīng)區(qū)別對(duì)待。判定合同有效與否，不能一概而論，只要小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓合同符合上述四項(xiàng)要求，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效，而非當(dāng)然無(wú)效。
三、參考結(jié)論
筆者贊成第一種觀點(diǎn)，法理分析如下：
第一，從立法精神看，我國(guó)目前的法律法規(guī)禁止“小產(chǎn)權(quán)房”上市交易。
一九九九年五月六日，國(guó)務(wù)院辦公廳在《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中明確指出：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售�！倍﨩O七年六月十八日，建設(shè)部為規(guī)范房屋買賣行為，發(fā)布了《關(guān)于購(gòu)買新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提示》，這個(gè)法律文件中明確規(guī)定：“城市市民不要購(gòu)買在集體土地上建設(shè)的房屋”，“非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買此類房屋，將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)�！绷硗�，我國(guó)2008年7月1日新頒布的《房屋登記辦法》（該法律文件生效后，原《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》廢止）第87條明確規(guī)定：“申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)就當(dāng)不予辦理”。此規(guī)定從房屋權(quán)屬確定上杜絕了“小產(chǎn)權(quán)房”交易行為。
第二，“小產(chǎn)權(quán)房”交易行為，嚴(yán)重違反了我國(guó)農(nóng)村的土地管理制度。
我們知道，根據(jù)“房地一體”原則的要求，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓必然使其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
我國(guó)《憲法》規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。《土地管理法》則進(jìn)一步規(guī)定：除舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地兩種情況之外，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。這樣，實(shí)際上嚴(yán)格限制了作為所有權(quán)主體的農(nóng)民集體出讓或轉(zhuǎn)讓農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地使用權(quán)。由此，在“小產(chǎn)權(quán)房”交易過程中，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓必然使其附著的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，這顯然與我國(guó)現(xiàn)行農(nóng)村土地制度要悖。若允許“小產(chǎn)權(quán)房”買賣行為合法化，勢(shì)必造成我國(guó)農(nóng)村土地管理體制的混亂。
第三，我國(guó)目前的司法實(shí)踐不保護(hù)“小產(chǎn)權(quán)房”交易行為。
關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”交易是否合法的問題，我國(guó)法律規(guī)定還很模糊，特別是《物權(quán)法》實(shí)施后，不少人對(duì)其解讀有誤，認(rèn)為這是以法律形式確認(rèn)“小產(chǎn)權(quán)房”交易的合法化。但從全國(guó)各地的司法實(shí)踐看，人民法院在審理此類案件時(shí)，不并保護(hù)“小產(chǎn)權(quán)房”的交易行為。例如北京市通州區(qū)法院及北京市第二中級(jí)人民法院就“宋莊畫家村馬海濤訴李玉蘭農(nóng)房買賣合同糾紛案”所作的審理及判決，均認(rèn)定涉及農(nóng)村宅基地或集體產(chǎn)權(quán)房屋交易行為無(wú)效。其它地區(qū)法院或以判例或以內(nèi)部工作意見的形式，不承認(rèn)“小產(chǎn)權(quán)房”交易的合法化，這類情況例如青島市中級(jí)人民法院在二OO六年十一月十六日下發(fā)《青島市中級(jí)人民法院關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件相關(guān)問題的意見》第二條規(guī)定：“集體所有土地范圍內(nèi)，村委會(huì)拆除舊住宅新建樓房，除安置本村村民之外，還允許集體經(jīng)濟(jì)組織這外的人員包括城鎮(zhèn)居民購(gòu)買，此類合同引起的糾紛，法院暫不受理”。
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