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如何填寫(xiě)二手房合同辦理房屋貸款
在人民愈發(fā)重視法律的社會(huì)中，合同出現(xiàn)在我們生活中的次數(shù)越來(lái)越多，簽訂合同可以使我們的合法權(quán)益得到法律的保障。那么常見(jiàn)的合同書(shū)是什么樣的呢？下面是小編精心整理的如何填寫(xiě)二手房合同辦理房屋貸款，歡迎大家分享。
如何填寫(xiě)二手房合同辦理房屋貸款
在進(jìn)行二手房買賣時(shí)，房屋出賣人和買受人會(huì)簽訂房地產(chǎn)買賣合同，目前上海市采用的是上海市房屋土地資源管理局制訂的標(biāo)準(zhǔn)格式合同，此合同一旦簽訂，標(biāo)志著買賣雙方已就房屋買賣達(dá)成協(xié)議。因此，在買受人為購(gòu)買二手房申請(qǐng)銀行貸款時(shí)，買賣合同要作為一個(gè)必需的要件提供
在進(jìn)行買賣時(shí)，房屋出賣人和買受人會(huì)簽訂房地產(chǎn)買賣合同，目前上海市采用的是上海市房屋土地資源管理局制訂的標(biāo)準(zhǔn)格式合同，此合同一旦簽訂，標(biāo)志著買賣雙方已就房屋買賣達(dá)成協(xié)議。因此，在買受人為購(gòu)買二手房申請(qǐng)銀行貸款時(shí)，買賣合同要作為一個(gè)必需的要件提供給銀行，銀行對(duì)買賣合同的審核也相當(dāng)仔細(xì)。
對(duì)此，安家集團(tuán)資深房屋貸款顧問(wèn)姜勐表示，由于目前買賣合同的條款較多，一般購(gòu)房者缺乏獨(dú)立簽訂的能力，而部分房產(chǎn)中介公司又缺乏完善的法務(wù)簽約能力，致使申請(qǐng)銀行貸款時(shí)常常因?yàn)橘I賣合同簽訂不妥而出現(xiàn)問(wèn)題。那么，以下就從銀行對(duì)買賣合同審核的角度來(lái)看怎樣使買賣合同的簽訂不成為貸款申請(qǐng)的麻煩。
合同上所有填寫(xiě)的地方盡量不要填錯(cuò)，如果要改，必須小心劃掉，在附近填寫(xiě)上正確的，并在旁邊附上甲乙雙方所有產(chǎn)權(quán)人的簽字確認(rèn)，不要使用修改液或者用刀片刮。
一、基本內(nèi)容填寫(xiě)
買賣合同一開(kāi)始是一些基本資料的填寫(xiě)，包括買賣雙方產(chǎn)權(quán)人的姓名和房屋的一些信息。
通常在出賣人欄(甲方)填寫(xiě)房地產(chǎn)原權(quán)利人的名字，在買受人欄(乙方)填寫(xiě)買受方權(quán)利人的名字。
容易出現(xiàn)的問(wèn)題：由于買賣雙方弄不清夫妻之間的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，往往會(huì)多填寫(xiě)配偶名字或認(rèn)為小孩未成年就不填寫(xiě)名字。其實(shí)可以有個(gè)簡(jiǎn)單的方法來(lái)填寫(xiě)，就是甲方按照出賣人所持有的《房地產(chǎn)權(quán)證》上權(quán)利人的名字填寫(xiě)，而買受方誰(shuí)希望名字出現(xiàn)在《房地產(chǎn)權(quán)證》權(quán)利人一欄，就填寫(xiě)誰(shuí)的名字。
其余的房地產(chǎn)信息完全可以按照出賣方的《房地產(chǎn)權(quán)證》上的信息填寫(xiě)，請(qǐng)注意：如果有些信息《房地產(chǎn)權(quán)證》上沒(méi)有明確顯示，就不要在買賣合同上填寫(xiě)。
二、房產(chǎn)成交的基本信息
買賣合同中都會(huì)包含最基本的房產(chǎn)成交信息，包括房產(chǎn)成交價(jià)、房款支付方式、房產(chǎn)所附帶的設(shè)備裝飾情況等。銀行在審核買受方的貸款申請(qǐng)時(shí)，通常也會(huì)對(duì)這些信息解讀得比較仔細(xì)。例如，看合同第二條約定的房產(chǎn)成交價(jià)與附件三付款協(xié)議中支付的款項(xiàng)是否相符。
容易出現(xiàn)的問(wèn)題：有些銀行對(duì)附件三中約定的以貸款來(lái)支付房款的部分要求相當(dāng)嚴(yán)格，比如，買受人以100萬(wàn)元購(gòu)買一套房屋，約定先支付1萬(wàn)元定金，第二次支付39萬(wàn)元，總共40萬(wàn)元現(xiàn)金作為首付款，剩余60萬(wàn)元向銀行申請(qǐng)貸款來(lái)支付給出賣方，實(shí)際上以買受方的資格完全可以向銀行申請(qǐng)70萬(wàn)元的購(gòu)款，但一旦在買賣合同中的附件三中約定了貸款金額，而買受方想改變貸款金額特別是增加貸款金額的話，一些審核較嚴(yán)格的銀行就會(huì)拒絕這個(gè)申請(qǐng)。
在買賣合同的附件二中，通常買賣雙方都會(huì)約定隨房屋附帶的一些設(shè)備和裝飾，包括固定的、家具和電器等，一旦這些裝修、家具非常豪華，勢(shì)必都包含在房產(chǎn)的成交價(jià)中，使該房產(chǎn)的成交價(jià)相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)會(huì)較高，如果銀行認(rèn)可的評(píng)估公司對(duì)這一房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值低于成交價(jià)的話，那貸款成數(shù)也會(huì)按照評(píng)估公司的評(píng)估價(jià)來(lái)定，而不是以成交價(jià)為準(zhǔn)。因此，簽訂合同時(shí)，最好是把房屋價(jià)格與附帶的設(shè)備和裝飾分開(kāi)來(lái)計(jì)算價(jià)值，才不會(huì)影響到后面貸款的順利申請(qǐng)。
三、合同的簽署
在買賣合同的最后一頁(yè)是由甲乙雙方的所有產(chǎn)權(quán)人對(duì)應(yīng)合同一開(kāi)始填寫(xiě)的甲乙雙方的名稱分別進(jìn)行簽署，請(qǐng)盡量填寫(xiě)全身份證明號(hào)碼、聯(lián)系方式。在這里必須注意的是，所有簽名必須由產(chǎn)權(quán)人本人或法定代理人簽署。而銀行在審核貸款時(shí)常會(huì)發(fā)現(xiàn)合同上的簽名是代簽的。
容易出現(xiàn)的問(wèn)題：現(xiàn)在比較常見(jiàn)的是一家人而只有一個(gè)人到場(chǎng)簽署買賣合同。同時(shí)，所有產(chǎn)權(quán)人必須在每一頁(yè)的騎縫線上簽字確認(rèn)，最后別忘了填寫(xiě)簽署合同的日期。
二手房貸款條件
二手房貸款對(duì)象為具有完全民事行為能力的自然人，且須具備以下條件：
1、借款人年滿18周歲，原則上不超過(guò)60歲，若有聯(lián)合借款人，如果年齡較小者達(dá)到25歲，則可以按照年齡較小者的年齡確定貸款期限，否則按年齡較大者的年齡確定貸款期限。
2、具有合法有效的身份證明。
3、有正當(dāng)職業(yè)和合法穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入，信用記錄良好，具備償還二手房貸款本息的能力。
4、自籌購(gòu)房款(首付款)不低于房屋購(gòu)買價(jià)格的30%。購(gòu)買商業(yè)用房的，一般應(yīng)具備相當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)或投資經(jīng)驗(yàn)，并有一定的從業(yè)能力。
5、限購(gòu)城市對(duì)不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民，暫停發(fā)放二手房貸款。
二手房貸款期限
二手房貸款根據(jù)借款人的人品、職業(yè)、教育程度、還款能力、所購(gòu)住房(包括抵押住房)變現(xiàn)能力等情況確定。
貸款期限：一般在二十年以內(nèi)，且貸款到期日原則上不能超過(guò)借款人的65歲的年齡。貸款利率執(zhí)行人民銀行的規(guī)定。如遇法定利率調(diào)整，期限為1年以內(nèi)的，執(zhí)行合同利率，不分段計(jì)息;期限為1年以上的，則于次年初執(zhí)行新的利率。
廣州住房公積金二手房貸款的程序
�。ㄒ唬┏鯇徺J款資格
申請(qǐng)人持本人及配偶身份證到住房公積金管理中心進(jìn)行業(yè)務(wù)咨詢。工作人員根據(jù)申請(qǐng)人的公積金繳存情況、房屋價(jià)格、房屋竣工年限初步計(jì)算可貸額度和年限，并向符合條件的申請(qǐng)人發(fā)放《住房公積金貸款申請(qǐng)審批表》。
（二）測(cè)繪評(píng)估
�。�1）買方持身份證復(fù)印件、所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件到房地產(chǎn)交易中心對(duì)交易的二手房進(jìn)行上市資格審查、測(cè)繪。
（2）買賣雙方到指定房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋評(píng)估。
（三）發(fā)放貸款承諾函
�。�1）賣方持本人身份證、農(nóng)行存折、產(chǎn)權(quán)證原件及復(fù)印件（須在復(fù)印件上簽字按手�。�
買方及其配偶持身份證、戶口簿、婚姻狀況證明、公積金查詢單、《住房公積金貸款申請(qǐng)審批表》、申領(lǐng)《二手房貸款承諾書(shū)》，并在承諾書(shū)上簽字按手印。
�。�2）辦理完中領(lǐng)《二手房貸款承諾書(shū)》的手續(xù)后，買賣雙方持《房屋買賣契約》或《已購(gòu)公有住房出售合同》（合同中需注明貸款劃入的賣方存折號(hào)）、《評(píng)估報(bào)告》、《抵押貸款補(bǔ)充協(xié)議》等到貸款部申請(qǐng)，工作人員審查無(wú)誤后向申請(qǐng)人發(fā)放貸款承諾函。
�。ㄋ模┵J款受理
買方持貸款申請(qǐng)材料（見(jiàn)本材料反面《二手房貸款所需材料》）到貸款部遞交貸款申請(qǐng)。
�。ㄎ澹┖炗喗杩詈贤偷盅汉贤�
貸款批準(zhǔn)后，借款人應(yīng)跟蹤房地產(chǎn)交易中心過(guò)產(chǎn)情況，待買方繳納稅費(fèi)后，持交費(fèi)憑證和相關(guān)材料（詳見(jiàn)見(jiàn)本材料反面的《二手房貸款所需材料》）于規(guī)定時(shí)間內(nèi)到貸款部簽訂借款合同和抵押合同，辦理保險(xiǎn)，提交抵押登記材料等。
（六）發(fā)放貸款
抵押登記辦理完華，貸款部應(yīng)于收到《房屋他項(xiàng)權(quán)證》后發(fā)放貸款（每月23～28日不劃款）。申請(qǐng)人應(yīng)按合同要求每月27目前，將應(yīng)還款金額存入還款卡，以避免出現(xiàn)透支。
（七）正常還款
貸款劃款后當(dāng)月27日（如貸款劃款日在當(dāng)月27日后，則于次月27日）向住房公積金管理中心支付自貸款劃款之日起至該日的貸款利息（按日計(jì)算）。第一次償還貸款利息的次月起，借款人于每月27日按合同約定的月還款額償還貸款本息。
（八）結(jié)清還款
按合同約定還清貸款后，借款人應(yīng)持本人身份證，借款合同和抵押合同到住房公積金管理中心領(lǐng)取撤押證明、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》等，然后到房產(chǎn)管理部門辦理撤押手續(xù)。
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