加快發(fā)展我區(qū)樓宇經(jīng)濟的調(diào)研報告
樓宇經(jīng)濟是隨著經(jīng)濟社會發(fā)展和城市化的快速推進而出現(xiàn)的一種新興都市特色經(jīng)濟體。主動順XX市化需求，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟，破除土地和資源要素瓶頸制約，是轉變經(jīng)濟增長方式的有效方法之一。實踐證明，樓宇經(jīng)濟對城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展具有重要的作用。XX區(qū)作為溫州現(xiàn)代化的核心區(qū)域，隨著城市東擴和基礎設施的不斷完善，增強了城市集聚和輻射能力，為產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整和發(fā)展樓宇經(jīng)濟奠定了良好的基礎，而土地要素的制約更要求我們把發(fā)展服務業(yè)為主導的現(xiàn)代經(jīng)濟體系放在突出位置。今年以來，區(qū)政協(xié)經(jīng)濟組委員把加快我區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展作為重點調(diào)研課題，在調(diào)研視察、學習考察的基礎上，形成了《關于加快發(fā)展我區(qū)樓宇經(jīng)濟的調(diào)研報告》，其主要內(nèi)容如下：
一、我區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀
近幾年來，在區(qū)委、區(qū)政府的高度重視和各街鎮(zhèn)（功能區(qū)）、部門的大力推動下，我區(qū)樓宇經(jīng)濟從無到有，從小到大，從分散到集中，規(guī)模和效益不斷擴大，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。
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我區(qū)共有各類樓宇資源150多幢，其中純商務樓宇45幢，總面積約113萬平方米，入駐企業(yè)1051家，從業(yè)人員14406人次，工商注冊總資本達146億元。其中稅收超億元樓宇4幢（2012年曾經(jīng)達到6幢），超千萬元的重點樓宇24幢，共創(chuàng)稅13.67億元，稅源歸XX區(qū)支配的為4.48億元。目前全區(qū)重點跟蹤的已建樓宇項目37個，包括已形成規(guī)模的財富中心大廈、華盟廣場、國信大廈、發(fā)展大廈、中通大廈以及重點關注的恒隆商務廣場、工人文化宮大廈、華躍大廈等招商類樓宇項目。在建項目4個，包括鹿城廣場（樓宇商業(yè)面積約18萬方）、置信廣場（樓宇商業(yè)面積約8.5萬方）等；計劃建設項目20多個，主要包括濱江cbd區(qū)域的城市綜合體（開發(fā)用地面積23.7萬方，建筑面積77.9萬方）。
�。ǘ┙⒘艘粋�相對成熟的樓宇工作協(xié)調(diào)機制
一是建立XX區(qū)樓宇經(jīng)濟聯(lián)席會議制度。區(qū)發(fā)改、經(jīng)貿(mào)、財政、建設、國稅、地稅、工商、規(guī)劃等有關部門組成聯(lián)席小組，各街道辦事處也相應成立了協(xié)調(diào)機構，聯(lián)席小組定期或不定期召開樓宇經(jīng)濟工作協(xié)調(diào)會，進行溝通信息，商討制定樓宇政策，協(xié)調(diào)解決發(fā)展中遇到的困難和問題。二是注重對我區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展的引導。區(qū)委區(qū)政府多次組織開展樓宇經(jīng)濟發(fā)展調(diào)研考察活動，借鑒杭州等地有關樓宇經(jīng)濟發(fā)展的先進經(jīng)驗，拓寬視野，精心謀劃樓宇經(jīng)濟發(fā)展思路。三是推廣樓宇綜合服務中心。目前我區(qū)的稅收“億元樓”和“千萬元樓”基本上已建立樓宇綜合服務中心，實行“一樓六員八人”，為樓宇業(yè)主和入駐企業(yè)提供及時、有效的政策咨詢、證照代辦等全方位服務。
�。ㄈ┲贫ǔ雠_了一系列扶持發(fā)展政策
2007年以來，我區(qū)先后制定出臺《XX區(qū)樓宇經(jīng)濟工作實施意見》、《XX區(qū)關于發(fā)展樓宇經(jīng)濟的獎勵暫行辦法》、《XX區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)業(yè)導向目錄》和2011年新出臺的《XX區(qū)扶持現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)與樓宇經(jīng)濟發(fā)展專項資金管理暫行辦法》、《XX區(qū)星級商務樓宇評定工作實施意見》等一些列政策文件，對樓宇開發(fā)、招商、企業(yè)入駐和樓宇管理等方面給予跟蹤服務和進行財政專項資金扶持，有力的推進我區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展。2013年創(chuàng)建了樓宇服務中心樓宇信息庫，全面反映全區(qū)45幢樓宇信息情況，為樓宇招商和入駐企業(yè)提供優(yōu)質服務打下基礎。
�。ㄋ模┯辛ν七M了一批重點樓宇項目
近年來，我區(qū)通過積極幫助招商主體拓寬引資渠道，加強跟蹤服務，幫助辦理工商證照、稅收申報等手續(xù)，加強協(xié)調(diào)，為入駐企業(yè)解決實際遇到的問題和困難，努力推進了財富中心大廈、萬鷹國際服飾創(chuàng)意園、華盟廣場、恒隆商務廣場等一批重點樓宇項目，促使企業(yè)落戶我區(qū)。為我區(qū)樓宇經(jīng)濟的長期可持續(xù)發(fā)展打好客觀基礎，定位好發(fā)展模式。
二、我區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展存在的問題及原因分析
在調(diào)研考察中，我們也清醒地認識到，我區(qū)商務樓宇剛剛起步，樓宇經(jīng)濟尚處于起步階段，與其他中心城區(qū)和先進城市樓宇經(jīng)濟發(fā)展水平相比，在發(fā)展規(guī)模、功能配套、發(fā)展層次等方面還有較大差距，主要表現(xiàn)為：
一是特色化專業(yè)化程度不高。我區(qū)商務樓宇產(chǎn)權分散，管理主體多元，有業(yè)主自行管理、有物業(yè)管理、有分層業(yè)主受聘管理等，直接導致樓宇企業(yè)入駐率低、產(chǎn)業(yè)層次低、關聯(lián)度低，現(xiàn)有樓宇結構難以形成特色的具有品牌效應和集群效應的樓宇，不能適應區(qū)委、區(qū)政府提出的高端化、集聚化、項目化發(fā)展服務業(yè)經(jīng)濟的目標定位和主攻方向。
二是基礎設施陳舊、發(fā)展受滯約。與發(fā)展高標準樓宇經(jīng)濟的要求相比，我區(qū)商務樓硬件嚴重滯后，配套環(huán)境亟待改善，部分商務樓在開發(fā)時功能定位不明確，特別是交通、停車、電梯、市容衛(wèi)生無法滿足入駐企業(yè)的需求影響著樓宇經(jīng)濟的發(fā)展；商務樓宇的職能化、自動化、信息化水平及物業(yè)管理能力不高，影響整體商務樓宇的檔次，難以吸引具有產(chǎn)業(yè)引領的企業(yè)入駐。
三是稅收占比不高影響發(fā)展能動性。樓宇經(jīng)濟對于地方財政增長的貢獻直接關系到地區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟的積極性，即抓“稅源經(jīng)濟”的關鍵點。目前，我市實行的是市與區(qū)條塊結合的稅收征管模式，將一些上規(guī)模、有實力、盈利能力強的企業(yè)稅收歸口市級管理，而為這些企業(yè)提供樓宇資源、公共服務資源的義務則由我區(qū)承擔，形成了財權與事權的不一致，一定程度上影響了我區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟的積極性和開展工作的靈活性。從我區(qū)45座在運營的樓宇看，稅收貢獻比重較低，去年樓宇經(jīng)濟共創(chuàng)稅13.67億元，稅源歸XX區(qū)支配的為4.48億元，僅占30%左右，樓宇經(jīng)濟作為培植稅源經(jīng)濟的作用還沒有充分發(fā)揮出來。
四是招商氛圍不濃，與主城區(qū)地位不匹配。一方面，我區(qū)樓宇經(jīng)濟的氛圍尚未正式形成，各部門對充分挖掘樓宇資源、加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟的重要性、緊迫性的認識還不到位，對樓宇經(jīng)濟在推進經(jīng)濟轉型、發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)、培育“總部經(jīng)濟”、“稅源經(jīng)濟”中的作用認識模糊，認為樓宇經(jīng)濟只是辦公樓的出租或銷售，是“出租經(jīng)濟”“房產(chǎn)經(jīng)濟”。另一方面，街鎮(zhèn)作為樓宇經(jīng)濟的主戰(zhàn)場，由于要應對大量的社會管理事物，對發(fā)展樓宇經(jīng)濟的精力投入不足。
五是政策獎勵不夠到位。樓宇經(jīng)濟的發(fā)展壯大離不開針對性和操作性強的政策體系。盡管我區(qū)已出臺了《XX區(qū)扶持現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)與樓宇經(jīng)濟發(fā)展專項資金管理暫行辦法》等相關扶持政策，因其扶持面不廣，力度不高，尤其是對引導樓宇經(jīng)濟有序集聚發(fā)展，推進樓宇招商，調(diào)動發(fā)展樓宇經(jīng)濟積極性和入駐企業(yè)創(chuàng)稅獎勵等方面的政策較為欠缺。如獎勵資金的發(fā)放手續(xù)繁瑣，受益條件不明確，發(fā)放時限過長，有的長達2年，個別街鎮(zhèn)還無端干涉獎勵資金的使用，獎勵機制的杠桿作用受制約。特別是與杭州、寧波、上海等地相比，財政扶持力度明顯較弱且政策制定導向性不足，對于吸引優(yōu)質企業(yè)入駐樓宇，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集群效應的力度不夠。目前，我區(qū)正處發(fā)展樓宇經(jīng)濟的新機遇，需要借鑒其他先進地區(qū)的做法，進一步制訂完善自身的政策措施對順利開展我區(qū)樓宇經(jīng)濟工作尤為重要。
三、加快我區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟的對策建議
樓宇經(jīng)濟以商務樓宇為主要載體，金融、貿(mào)易、中介服務業(yè)等現(xiàn)代服務業(yè)高度空間集聚，產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟效益，而金融、貿(mào)易等核心產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也離不開相關服務產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供支持，如信息產(chǎn)業(yè)、住宿餐飲、教育文體、公共管理等產(chǎn)業(yè)，這就必然會對城市經(jīng)濟發(fā)展起到聯(lián)動效應，帶動相關產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展。加快我區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展，要立足我區(qū)實際，用前瞻的眼光，宏觀的視野，開放的思維研究和確立樓宇經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，找準發(fā)展定位，使樓宇經(jīng)濟成為我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的有效載體和重要經(jīng)濟形態(tài)，成為提升我區(qū)綜合經(jīng)濟實力的強大支撐。
�。ㄒ唬┱{(diào)整樓宇結構 突出特色品牌。要強化樓宇產(chǎn)業(yè)定位，著力拓展產(chǎn)業(yè)立體發(fā)展，努力形成自己鮮明的品牌特色。一是要找準特色定位。結合我區(qū)產(chǎn)業(yè)特色，科學規(guī)劃選址定點、樓宇設計、產(chǎn)業(yè)布局、物業(yè)管理等各個方面。統(tǒng)一布局樓宇經(jīng)濟功能區(qū)塊，明確樓宇的`特色功能定位。全力打造樓宇經(jīng)濟高端區(qū)，促進創(chuàng)意、軟件、金融、電子商務等同類業(yè)態(tài)相對集聚。二是要培育特色樓宇。以商務商貿(mào)、文化創(chuàng)意、電子信息、科技研發(fā)等產(chǎn)業(yè)作為主力業(yè)態(tài)，重點培育一批特色樓宇。深入推進“退二進三”城市有機更新，引導樓宇產(chǎn)業(yè)有機更新。打造并打響特色樓宇。
�。ǘ┍P活存量改善基礎設施。要加大樓宇資源的整合盤活力度，為樓宇的持續(xù)發(fā)展建構優(yōu)質平臺。一是要做足增量。統(tǒng)籌推進在建項目建設，力爭新增樓宇快建優(yōu)用。全面開展老久樓宇、舊廠房、專業(yè)市場改造提升工作，進一步擴容樓宇資源空間。積極探索合作模式，充分挖掘行政事業(yè)單位的樓宇資源，高效利用好有限的樓宇資源。二是要做活存量。切實改造提升停車、電梯配置和內(nèi)部裝修等物業(yè)品質，努力解決部分樓宇沒有“買點”的尷尬。鼓勵企業(yè)依據(jù)樓宇定位和市場需求。采取自籌、聯(lián)營、入股等籌措資金，對樓宇的房屋立面、配套設施、內(nèi)部環(huán)境進行有機更新，提升樓宇的檔次和品質。著力改善樓宇周邊市容環(huán)境、交通設施和停車狀況，完善餐飲、購物、休閑、娛樂等配套服務設施，為樓宇經(jīng)濟發(fā)展提供基礎條件。三是進一步擴大樓宇經(jīng)濟容量。將商住樓納入樓宇經(jīng)濟管理，有效引導商住樓宇的健康發(fā)展。
�。ㄈ┩七M體制創(chuàng)新，加大政策扶持力度。立足于調(diào)動開發(fā)商、入駐企業(yè)和所在地政府的積極性。一是理順稅源結構，打破市屬、區(qū)屬企業(yè)界限，實行屬地統(tǒng)一征收、統(tǒng)一監(jiān)管，分稅種或按比例分成的財政管理體制和分級入庫的屬地征收辦法。二是出臺樓宇經(jīng)濟專門政策，進一步發(fā)揮政策的扶持激勵作用。政策要有力度，對樓宇建設、企業(yè)入駐等方面進行全面支持，特別是要加大對入駐企業(yè)和自主經(jīng)營自建樓宇開發(fā)企業(yè)的扶持獎勵力度。政策要有門檻，可通過設置相關前置條件，按照開發(fā)面積或投入情況給予重獎重補，吸引有實力的開發(fā)企業(yè)，開發(fā)建設高檔商務樓宇。對入駐區(qū)內(nèi)樓宇的總部型企業(yè)，根據(jù)其稅收貢獻，通過“以獎代補”、“一企一策”等方式給予有力的財稅扶持，以吸引更多樓宇經(jīng)濟相關企業(yè)在我區(qū)集聚。培養(yǎng)品牌樓宇，對樓宇出租率高、企業(yè)注冊率高，樓宇納稅額高和物業(yè)管理好、經(jīng)濟質態(tài)優(yōu)等特色樓宇的相關工作主體予以獎勵。政策要能調(diào)動積極性，要進一步通過政策激勵，調(diào)動街道積極性，以形成樓宇經(jīng)濟發(fā)展的良性循環(huán)。
�。ㄋ模┟鞔_優(yōu)惠政策，促進招商引資。一是創(chuàng)新招商機制，著力引進能量大、效益好、體現(xiàn)城市集聚、服務功能的境內(nèi)外大公司。二是整合現(xiàn)有的優(yōu)惠政策，積極推介宣傳，充分展現(xiàn)我區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟的優(yōu)勢。強化在建和建成樓宇的形象宣傳，擴大我區(qū)功能特色的影響力。強化樓宇信息化、品牌化、標準化管理。三是加強督察促進優(yōu)惠政策確實落地，能讓樓宇物業(yè)及時有效改進硬軟件設施，以便留駐現(xiàn)有入駐企業(yè)和吸引更多的企業(yè)入駐，確保入駐率。
�。ㄎ澹┙∪芾矸⻊諜C制優(yōu)化服務環(huán)境。一是要優(yōu)化服務。積極探索樓宇管理的新途徑，積極搭建涵蓋政策宣傳、企業(yè)登記、民政事務、勞動保障等綜合服務平臺，及時為樓宇企業(yè)、企業(yè)員工提供主動化、個性化的服務。優(yōu)化招商引資全程服務機制，簡化投資項目審批代辦流程，切實改善經(jīng)濟發(fā)展的軟環(huán)境。建立完整、動態(tài)的樓宇經(jīng)濟信息資料庫，對樓宇經(jīng)濟發(fā)展狀況實施動態(tài)化、網(wǎng)絡化管理。二是要優(yōu)化機制。建立以街道為責任主體，稅務、工商等職能部門密切協(xié)作的監(jiān)管體系。建立全區(qū)樓宇經(jīng)濟信息服務平臺，對樓宇資源現(xiàn)狀分布、功能定位、經(jīng)營主體、物管公司，入駐企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結構、經(jīng)營業(yè)態(tài)、稅收歸屬，以及企業(yè)進出變動情況等信息實行動態(tài)監(jiān)管。關于加快發(fā)展我區(qū)樓宇經(jīng)濟的調(diào)研報告
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