房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研報告
在當(dāng)下社會，需要使用報告的情況越來越多，報告成為了一種新興產(chǎn)業(yè)。相信很多朋友都對寫報告感到非�？鄲腊�，下面是小編收集整理的房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研報告，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研報告1
(1)政治法律環(huán)境方面
�、� 國家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。如房地產(chǎn)價格政策、房地產(chǎn)稅收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。
�、� 有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》。
③ 有關(guān)國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。
(2)經(jīng)濟環(huán)境方面
�、� 國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。
② 項目所在地區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。
�、� 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。
④ 國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。
⑤ 居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)和消費水平。
⑥ 項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟合作的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。
�、� 與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點相關(guān)因素的調(diào)查。
�、� 財政收支。對于不同的物業(yè)類型，所需調(diào)查的經(jīng)濟環(huán)境內(nèi)容有很大的不同，須結(jié)合具體項目情況展開有針對性的調(diào)查。
(3) 社區(qū)環(huán)境方面
社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價值和經(jīng)濟效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。
(4) 房地產(chǎn)市場需求和消費行為方面
�、� 消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢。
�、� 房地產(chǎn)市場需求影響因素：如國家關(guān)于國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化;消費者的構(gòu)成、分布及消費需求的層次狀況;消費者現(xiàn)實需求和潛在需求的情況;消費者的收入變化及其購買能力與投向。
③ 需求動機：如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。
④ 購買行為：如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。
(5) 房地產(chǎn)產(chǎn)品方面
① 房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期。
�、� 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。
③ 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用的情況。
�、� 本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率。
�、� 建筑設(shè)計及施工企業(yè)的有關(guān)情況。
(6) 房地產(chǎn)價格調(diào)查。
① 影響房地產(chǎn)價格變化的因素：特別是政府價格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價的影響。
② 房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢。
③ 房地產(chǎn)商品價格需求彈性和供給彈性的大小。
④ 開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量的影響。
�、� 國際、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場的價格。
⑥ 價格變動后消費者和開發(fā)商的反應(yīng)。
(7) 房地產(chǎn)營銷渠道
① 房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。
�、� 房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因。
③ 租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。
�、� 房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價。
(9) 房地產(chǎn)市場競爭情況。
市場競爭對于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場營銷策略有著重要的影響。因此，企業(yè)在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認(rèn)真調(diào)查和研究競爭對手可能作出的種種反應(yīng)，并時刻注意競爭者的各種動向。
希望可以幫到你！
我是來看評論的
房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研報告2
一、目前我區(qū)房地產(chǎn)基本情況
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目前，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目共11項，總占地面積1315.58畝，總建筑面積128.66萬㎡，總投資9.35億元。主要為：民和苑住宅小區(qū)、文化名園小區(qū)、傳世經(jīng)典小區(qū)、東方宜家小區(qū)、錦城佳苑小區(qū)、永業(yè)嘉苑小區(qū)、桃源世家小區(qū)、同旺家園小區(qū)、星光花園小區(qū)、漢都華庭小區(qū)、祥頤園小區(qū)二期。其中，民和苑、文化名園、桃源世家一期、祥頤園二期已全部竣工。建筑面積為18.46萬平方米。部分竣工的有傳世一期12萬平方米，東方宜家11萬平方米，永業(yè)嘉苑8萬平方米、同旺家園2.34萬平方米。目前，在建項目總竣工面積為51.8萬平方米，占在建項目總面積的40.26%。
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共有7個項目，總占地面積約1007畝，規(guī)劃總建筑面積90.6萬平方米，總投資約7.2億元，具體為：久地雅苑小區(qū)、育才小區(qū)、東風(fēng)花園小區(qū)、中信康橋小區(qū)、同樂雅苑小區(qū)、麗景嘉苑小區(qū)。
二、近三年來**房地產(chǎn)開發(fā)情況
20xx年——20xx年，全區(qū)房地產(chǎn)總開發(fā)面積為149.61萬平方米。 20xx年為25.04萬平方米，其中新開工面積為17.17萬平方米，銷售面積為8.59萬平方米，銷售額為11738萬元。20xx年為66.18萬平方米，其中新開工面積為43.29萬平方米，銷售面積為8.03萬平方米，銷售額11600萬元。20xx年1-9月份為58.37萬平方米，其中新開工面積為29.02萬平方米，銷售面積為4.63萬平方米，銷售額為7800萬元。三年的開發(fā)趨勢呈低、高、平的趨勢，其中，20xx年房地產(chǎn)開發(fā)較快，開發(fā)量突破60萬平方米，至20xx年沒有出現(xiàn)在20xx年基礎(chǔ)上繼續(xù)攀升的勢頭，發(fā)展趨勢平緩。
根據(jù)以上近三年的數(shù)據(jù)分析可得出：①20xx年房地產(chǎn)開發(fā)面積速度減慢。今天截止到九月份，建筑面積比去年增長17.6％，相較去年與20xx年同比增長的164.2％有大幅度的下降；②商品房新開工面積較去年減少14.26萬平方米，銷售面積比去年下降3.4萬平方米，銷售額比去年減少7880萬元③開工率低。在今年全區(qū)總計18個房地產(chǎn)項目中，未開工的就有7項，占所有項目的38%，開工率為62%，未開工面積占所有項目面積的70.4%。另外還有部分開工項目因資金問題出現(xiàn)中途停頓現(xiàn)象（如錦城佳苑、永業(yè)嘉苑等）。
三、近三年來我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況和存在問題
1.發(fā)展情況
1993年區(qū)劃調(diào)整后至20xx年的12年中，全區(qū)商品房開發(fā)總量為80萬平方米，但在20xx年至20xx年不到三年的時間內(nèi)，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總量就達(dá)到149.61萬平方米，較前12年總和增長了53.47%。并且在小區(qū)開發(fā)的數(shù)量、開發(fā)規(guī)模及小區(qū)開發(fā)的檔次上較前12年有很大水平的提高，特別是近兩年來所開發(fā)的桃花潭、民和苑、文化名園及今年開發(fā)的傳世經(jīng)典、東方宜家等一批小區(qū)，在綜合配套、園林綠化上有所突破。并且商品房售價由20xx年前徘徊12年的600—800元／平方米，到20xx年升至1700元／平方米，20xx年突破1800／平方米，房地產(chǎn)業(yè)契稅收入由20xx年前的年均200—300萬元，上升至20xx年1500萬元，20xx年3200萬元，遞增幅度為10倍，并且至20xx年底，全區(qū)拆遷安置率達(dá)100%，新建商品房空置率在5%以內(nèi)，低于全市15個百分點。同時，在賈從事房地產(chǎn)開發(fā)的外地企業(yè)由05年前的三家，至20xx年發(fā)展到20家，20xx年為28家。整體來看，近三年來，房地產(chǎn)業(yè)秩序明顯好轉(zhuǎn)，開發(fā)企業(yè)水平不斷提高，開發(fā)的數(shù)量和規(guī)模較05年前呈現(xiàn)大幅度的增長。
2.存在問題
雖然我區(qū)近三年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度較快，但也存在著許多問題，購買勢頭下降，建銷比例失調(diào)的矛盾，已在08年中顯現(xiàn)，導(dǎo)致銷售不旺原因主要有以下幾點：
①房屋建設(shè)戶型結(jié)構(gòu)問題突出。房地產(chǎn)市場沒有形成高、中、低檔齊全的商品房結(jié)構(gòu)體系，房屋戶型缺乏特色，房屋結(jié)構(gòu)千樓一面，小區(qū)綜合配套沒有明顯的特色和突出優(yōu)點，導(dǎo)致收入高的群體到市里買房子，收入低的群體又買不起合適的低價房，而中等價格的房屋在市場上又出現(xiàn)斷檔，戶型面積偏大，中小戶型比例偏少。
�、诜康禺a(chǎn)開發(fā)投資項目單一，市場發(fā)展不平衡。目前，我區(qū)投資開發(fā)項目主要集中在住宅項目和少數(shù)配套門面房，并出現(xiàn)扎堆現(xiàn)象。而投資在寫字樓、賓館、酒店、文化娛樂等三產(chǎn)服務(wù)業(yè)設(shè)施的項目太少，一方面與我區(qū)的經(jīng)濟總量和生活水平有關(guān)，另一方面也存在著正確引導(dǎo)的問題。
�、刍A(chǔ)設(shè)施落后，購房吸引力低。一是市政公共設(shè)施覆蓋面還不足，供氣、供暖、雨污分流、截污管網(wǎng)建設(shè)滯后于城市發(fā)展。二是城市老城區(qū)部分設(shè)施陳舊，路網(wǎng)結(jié)構(gòu)不合理，中心城區(qū)交通排擠，停車配套設(shè)施不全。三是環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)滯后，垃圾收集、清運和處理設(shè)施缺口較大。四是城市綜合環(huán)境水平低，城市綠化率低，生態(tài)環(huán)境有待提升。五是與徐州主城區(qū)全面融入的交通道路發(fā)展還需加快。
四、影響我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原因
我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)由于受大環(huán)境影響，進(jìn)入08年來，其建設(shè)速度趨緩，銷售幅度放慢，導(dǎo)致開發(fā)商信心不足，既有政策和市場原因，出有開發(fā)企業(yè)自身問題，歸納起來主要存在以下幾個方面問題：
①政策的逐步規(guī)范，約束了開發(fā)企業(yè)的投機行為。至20xx年來，國家在土地、房屋建設(shè)結(jié)構(gòu)等方面不斷出臺新政，如土地出讓金一次性交納、房屋全框架結(jié)構(gòu)、商品混凝土推廣、建筑節(jié)能運用、用電增容、拆遷保證金、民工工資保證金等，在很大程度上限制和約束了開發(fā)企業(yè)的投機行為，使開發(fā)企業(yè)資金運作的范圍大大縮小，開發(fā)企業(yè)投資風(fēng)險進(jìn)一步加大，無實力的開發(fā)企業(yè)難以為繼。
�、陂_發(fā)公司資金來源短缺。一是政府對房地產(chǎn)開發(fā)項目的行政事業(yè)性收費逐步規(guī)范，過去對個別開發(fā)商給予的一些特殊收費減免政策，不再繼續(xù)執(zhí)行，開發(fā)利潤縮水。二是銀行加強對開發(fā)公司三級資質(zhì)企業(yè)貸款的限制，這就大大的限制了**房地產(chǎn)公司的資金來源。**到目前為止，除了江蘇怡華置業(yè)有限公司為二級開發(fā)資質(zhì)，其余的都是三級或三級以下開發(fā)資質(zhì)。三是鋼材、水泥等建材價格不斷上漲，直接導(dǎo)致商品房價格提高 ，自去年以來，鋼材的價格由原來的每噸3000多元上漲到現(xiàn)在的4500余元，幾乎翻了一番。據(jù)統(tǒng)計，在06年土建招標(biāo)為316元/㎡，07年為496元/㎡，到目前為694元/㎡，這就大大的增加的建筑成本。
③市場秩序還有待規(guī)范。**區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展起步晚，還在處于房地產(chǎn)的不成熟期而不是成熟期。個別開發(fā)公司出現(xiàn)未經(jīng)過辦理小區(qū)交付使用擅自上房和低價售房，惡意競爭現(xiàn)象，部分開發(fā)企業(yè)拖欠民工工資現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致建設(shè)速度跟不上和信訪壓力增大。
④拆遷難的問題制約了房地產(chǎn)開發(fā)。20xx年，全區(qū)房屋拆遷5萬平方米，20xx年除去京滬高鐵拆遷約5.8萬平方米外，城市房屋拆遷面積為零。部分小區(qū)由于個別釘子戶問題導(dǎo)致久拆不下，造成項目無法按時開工，同時，也使部分已拿到土地的開發(fā)企業(yè)形成觀望態(tài)勢，開發(fā)積極性不高。
⑤市場信心不足。今年我區(qū)新上的房地產(chǎn)項目很少，一方面開發(fā)商對房地產(chǎn)市場信心不足，另一方面開發(fā)商自身資金鏈的短缺。**今年房價基本為1700元/㎡左右，與去年相比沒有變化，激發(fā)不起開發(fā)投資的欲望。
⑥住房保障體系不夠完善。在我區(qū)廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)至今尚未啟動，商品房在占主導(dǎo)地位，造成了底層消費者買不起房的局面。
五、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策和措施
1.改善房屋開發(fā)結(jié)構(gòu)，滿足不同層次居民的購房需求。
一是學(xué)習(xí)沐陽低地價、低房價的市場開發(fā)模式，吸引投資企業(yè)開發(fā)建設(shè)，吸引周邊村鎮(zhèn)農(nóng)民進(jìn)城購房。二是結(jié)合經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)，增加小戶型結(jié)構(gòu)樓房建設(shè)和中檔房建設(shè)，滿足困難群體和普通居民的購房需求。三是適當(dāng)開發(fā)低密度、組團式、園林小區(qū)建設(shè)，吸引周邊城市居民來賈購房，留住**高層消費群體。
2.擴大項目投資范圍，推動商貿(mào)三產(chǎn)設(shè)施建設(shè)。
房地產(chǎn)市場的繁榮與城市人氣有直接關(guān)系，對于投資三產(chǎn)服務(wù)業(yè)設(shè)施的開發(fā)企業(yè)在政策上，予以優(yōu)惠。積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)項目多元化發(fā)展，集聚城市人氣，推動房地產(chǎn)業(yè)由單純的商品房建設(shè)逐步向樓宇經(jīng)濟過渡。
3.提升綜合環(huán)境，完善基礎(chǔ)設(shè)施。
加大城市供氣、供熱、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，提升城市功能，特別是重點推進(jìn)山水城區(qū)建設(shè)，加大園林綠化投資，加快河湖公園整治，以城市生態(tài)環(huán)境的提升促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
4.利用棚戶區(qū)改造的機遇，改造建設(shè)老城區(qū)
我區(qū)主城區(qū)還有棚戶區(qū)40余萬平方米，居民換房、購房的潛力很大。抓住棚戶區(qū)改造這個機遇，制定政策盤活土地，將棚戶區(qū)居民拆遷安置到區(qū)郊，把老城區(qū)土地集中起來，用于居住和商業(yè)開發(fā)，這樣的話，既解決了棚戶區(qū)改造問題，最大的好處是利用老城區(qū)凈地進(jìn)行商品開發(fā)。
六、幾點建議
1.建議區(qū)政府和相關(guān)部門應(yīng)盡快制定出我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的近期和遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃，培植本土和引進(jìn)外地企業(yè)，積極引導(dǎo)我區(qū)的房地產(chǎn)走規(guī)范化的發(fā)展道路，形成具有一定規(guī)模、資質(zhì)級別高、企業(yè)品牌化程度高、融資能力強、承擔(dān)市場風(fēng)險強的企業(yè)。
2.規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，營造良好投資環(huán)境。
一是規(guī)范政府各部門的行政行為，提高辦事服務(wù)速度和水平。二是規(guī)范規(guī)費征收，實行一站式服務(wù)，特別是各項手續(xù)和規(guī)費征收。三是盡快解決拆遷難的問題。
3.繼續(xù)完善和改造城市和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別是教育水平的提高，醫(yī)療水平的提高，農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)，休閑娛樂場所建設(shè)，文化場所建設(shè)等，通過城市功能的不斷完善和建設(shè)改造，留住**居民，吸引周邊人口來**安居樂業(yè)。
4.運用政策杠桿，穩(wěn)定當(dāng)前房價。
目前乃至今后幾年，房地產(chǎn)業(yè)是買方市場，房價是商品房銷售的晴雨表，要根據(jù)全區(qū)存量房產(chǎn)合理調(diào)節(jié)市場房價，并使之與全區(qū)居民收入水平相適應(yīng)。房價不能過高，要和本地區(qū)收入水平相適應(yīng)，應(yīng)在保證開發(fā)企業(yè)有利潤的前提下制定房屋價格，否則房價定的過高，購房熱情不高，房子銷售不好，可能形成惡性循環(huán)，防止房價大起大落的情況發(fā)生。
房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研報告3
當(dāng)前，××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展減緩，出現(xiàn)了房屋滯銷、有價無市等現(xiàn)象。如何促進(jìn)××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，成為擺在我們面前急需破解的重要課題。
一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
據(jù)國家發(fā)改委公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全國房地產(chǎn)銷售面積27743萬平方米，同比下降10.8%;在我國東南部某些地區(qū)，房價降幅從10%到40%不等。在房市房價低迷的影響下，全國土地供應(yīng)總量同比減少25.27%，供應(yīng)的土地也并未能如期成交。上半年以來，我國各地頻繁發(fā)生退地事件，招拍掛地塊不斷遭到流拍。
××中心城區(qū)房價目前尚未偏離正常幅度，比豐城、樟樹略低，比高安略高，比萍鄉(xiāng)、新余城區(qū)房價低10%左右。然而，1-8月，××中心城區(qū)商品房銷售面積37.31萬平方米，同比下降44%。同時，1-9月中心城區(qū)共出讓土地18宗，面積363.1畝，同比下降79%;成交金額27860.29萬元，同比下降59%。××中心城區(qū)樓市低迷，主要是由于全球房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯緩、國家宏觀調(diào)控、媒體大肆宣傳、購買者理性應(yīng)對持觀望態(tài)度等原因造成。
二、××房地產(chǎn)發(fā)展的依賴條件
房地產(chǎn)市場發(fā)展的原動力是工業(yè)化、城市化推進(jìn)和居民收入增加，三者共同作用推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。
1、工業(yè)化進(jìn)程的快慢。工業(yè)化進(jìn)程的快慢直接影響、限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一方面，工業(yè)化促進(jìn)房地產(chǎn)其他動力要素的發(fā)展，如人口城市化率、財政收入增加、居民收入增長、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展等;另一方面，工業(yè)化與房地產(chǎn)息息相關(guān)，兩者相互促進(jìn)，這種相關(guān)性在工業(yè)化由初期向中期邁進(jìn)的加速時期表現(xiàn)得尤為明顯。美國經(jīng)濟學(xué)家西蒙·庫茲涅茨研究表明，二產(chǎn)增加值占gdp比重達(dá)到40%-60%時，工業(yè)化進(jìn)入中期。20xx年，××三產(chǎn)比例為22.23:50.25:27.52，第二產(chǎn)業(yè)比重首次突破50%，其中工業(yè)增加值占gdp比重達(dá)到42.9%。從數(shù)據(jù)上看，××已經(jīng)進(jìn)入工業(yè)化中期。
2、城市化進(jìn)程的快慢。城市化進(jìn)程的快慢與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r有直接的正相關(guān)性。一方面，城市化進(jìn)程推動房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展;另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有助于聚集更多的人氣，提高城市化水平。近年來，我市為做大做強中心城區(qū)，繁榮房地產(chǎn)市場，出臺并實施了一系列舉措，從打造“江南生態(tài)休閑城市”到建設(shè)“中部地區(qū)最佳宜居城市”，從全面推進(jìn)“三大戰(zhàn)役”到利用3年時間全面實施“13579”綠色工程，從實施“一心三軸五組團”發(fā)展戰(zhàn)略到全面實施人口倍增計劃等等，中心城區(qū)發(fā)生了翻天覆地的變化。20xx年，××中心城區(qū)面積45平方公里，比20xx年擴大26平方公里;城市化率為35.62%，比20xx年提高10.82%。世界發(fā)展歷程表明，當(dāng)城市化率在30%-60%時，城市化進(jìn)程處于高速發(fā)展階段;當(dāng)城市化高速發(fā)展時，房地產(chǎn)業(yè)也將高速發(fā)展。目前，××中心城區(qū)現(xiàn)有人口27萬左右，根據(jù)城市化發(fā)展人口5年倍增計劃，20xx年人口將達(dá)50萬人。如果新增人口有60%要買房，按人均25平方米計算，到20xx年需要的住房面積為345萬平方米，每年需要69萬平方米。隨著城市化進(jìn)程的加快，這一數(shù)字還將擴大。因此，××房地產(chǎn)市場 “低迷” 是暫時的，從長遠(yuǎn)來看，隨著全國房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整結(jié)束，××房地產(chǎn)業(yè)也必將迎來一個較長的快速發(fā)展期。
3、居民收入增長的快慢。居民收入增長的快慢直接影響房屋價格的高低。20xx年，××居民消費觀念仍停留在“居者有其屋”。八年來，隨著居民收入的快速增長，城鎮(zhèn)居民住房消費需求也不斷增長，消費觀念從原來的“居者有其屋”轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬诱邇?yōu)其屋”，住房價格也一路攀升，從最初的350元左右上漲到現(xiàn)在的2400元左右，××房地產(chǎn)業(yè)空前繁榮。20xx年，××人均gdp為1242美元(按照20xx年平均匯率1美元兌換7.6039元人民幣計算)。依據(jù)國際統(tǒng)計經(jīng)驗數(shù)據(jù)，當(dāng)人均gdp在800-4000美元時，房地產(chǎn)市場將進(jìn)入高速發(fā)展期。據(jù)此推算，××房地產(chǎn)市場正處于高速發(fā)展期。若按年均8%的gd增長率計算，達(dá)到人均gdp4000美元需要14年時間，也就是說，××房地產(chǎn)市場快速發(fā)展還將持續(xù)14年。此外，由于××撤區(qū)設(shè)市時間較晚，居民消費的比重低于同等發(fā)展程度的城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展的“黃金期”還將更長。
三、幾點建議
近期，國家陸續(xù)出臺了一系列政策，如居民首次購房最低首付款比例從30%減至20%，個人買賣住房暫免征收印花稅、免土地增值稅，個人住房公積金貸款各檔次利率下調(diào)0.27百分點，首次購買90平米以下住房契稅從3%-5%統(tǒng)一下調(diào)到1%。為使××房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展盡快擺脫低迷狀況，在用好用足國家政策的基礎(chǔ)上，建議從以下幾個方面激活房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
1、繼續(xù)穩(wěn)定房價 。××房地產(chǎn)業(yè)在理論探討、產(chǎn)業(yè)培育、企業(yè)發(fā)展、消費引導(dǎo)等方面都有二線城市的“后發(fā)優(yōu)勢”，市場相對健康，其發(fā)展應(yīng)以“穩(wěn)定”為主基調(diào)。在此前提下，政府既可以靈活地運用國家出臺的扶持政策、財稅措施進(jìn)行調(diào)節(jié)，也可以成立房地產(chǎn)協(xié)會等民間組織，約定房屋價格降幅底線，避免價格巨大波動。同時，積極引導(dǎo)、鼓勵企業(yè)主動采取措施贏得市場，實現(xiàn)政府、開發(fā)商、老百姓“多贏”的格局。
2、控制供地規(guī)模。20xx年，××中心城區(qū)出讓土地面積1792.771畝，房地產(chǎn)市場投放量達(dá)到20xx、20xx、20xx三年總和，在一定程度上沖擊了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。因此，要嚴(yán)格控制供地規(guī)模，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模每年開發(fā)要控制在40萬平方米左右。一方面，要建立科學(xué)合理的土地投放機制，按照“控制總量、協(xié)調(diào)發(fā)展”的原則，以銷定量出讓土地，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序。另一方面，要建立房地產(chǎn)聯(lián)席會議制度，由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)主持，市政府辦、發(fā)改委、國土、城建、房產(chǎn)等相關(guān)部門參加，制定房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃、土地供應(yīng)計劃，確定開發(fā)建設(shè)規(guī)模、區(qū)域分布及結(jié)構(gòu)比例、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)項目。同時，調(diào)節(jié)城市投資規(guī)模，控制國民經(jīng)濟和城市發(fā)展節(jié)奏，使城市土地資源配置和房地產(chǎn)業(yè)效益都達(dá)到最優(yōu)化。
3、加大扶持力度。一是對房地產(chǎn)信貸資金實行區(qū)別對待。鼓勵和引導(dǎo)金融機構(gòu)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對開發(fā)企業(yè)資質(zhì)好、自有資金比例高、房屋性價比高和銷售前景較好的房產(chǎn)項目，加大信貸支持力度。二是適度下調(diào)土地競買保證金的比例。根據(jù)不同地段、不同時期以及客戶情況，適當(dāng)降低交易起始價。三是適當(dāng)放寬項目開竣工期限。四是調(diào)整商品房預(yù)售許可條件。對開發(fā)企業(yè)完成項目用地的征地拆遷、建筑報建、開始房屋基礎(chǔ)全面施工、確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的，可給予辦理商品房預(yù)售審批手續(xù)。五是清理房產(chǎn)稅費。對房地產(chǎn)開發(fā)過程規(guī)費進(jìn)行一次清理，沒有政策規(guī)定的堅決取消，能降低標(biāo)準(zhǔn)的盡量降低標(biāo)準(zhǔn)，能后置的盡量后置，能放開的堅決放開。
4、出臺購房優(yōu)惠政策。一是推出買房落戶新政。對外來人口在中心城區(qū)購房面積在90平方米以上，可辦理家庭成員的常住戶口。二是放寬公積金貸款幅度。對收入穩(wěn)定、信用良好的個人第一次購房，可適度放寬貸款比例。三是延長公積金貸款期限。貸款期限不超過借款人夫妻雙方遲退休者法定退休年限。四是適度下調(diào)購房首付比例。五是實行購房退稅或減免稅費。如對個人購買相應(yīng)區(qū)域內(nèi)普通商品房、存量房的，按所繳納的契稅、印花稅地方體制分成部分“給予全額補貼”。
5、調(diào)整經(jīng)濟適用房和廉租房政策。20xx年，××中心城區(qū)經(jīng)濟適用住房建設(shè)總量為8萬平方米，銷售最高限價為960元/平方米，遠(yuǎn)低于商品房市場均價。要調(diào)整經(jīng)濟適用房政策，全面推行保障性住房分配貨幣化。經(jīng)濟適用住房全面推行貨幣補貼方式，停止實物分配。具有經(jīng)濟適用住房購買資格的城市居民，在購買普通商品房時，由政府給予貨幣補貼。廉租住房堅持租賃補貼為主，實物配租以及租金核減為輔方式，適時提高廉租住房保障標(biāo)準(zhǔn)，擴大租賃補貼保障范圍，做到應(yīng)保盡保。
6、加大土地收儲力度。土地儲備的運作基于市場未定的預(yù)期，在一定的時期內(nèi)，市場會保持穩(wěn)定的供給量，政府持有土地對住房價格的穩(wěn)定作用大于其他利好政策對住房價格的促進(jìn)作用。在房地產(chǎn)市場暫時低迷時，政府可以“反彈瑟琶”，將城市規(guī)劃擴建新增土地、城區(qū)內(nèi)分散的閑置土地、無使用權(quán)人的土地、土地使用期已滿的土地、未按合同要求使用或無力開發(fā)的土地，采取依法征收、征用、收購、收回等方式，統(tǒng)一儲備起來，以規(guī)避風(fēng)險、延后開發(fā)，獲取土地增值收益，保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定。
房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研報告4
近年來，隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活水平的不斷提高，人們對住房條件改善的需求越來越高，房地產(chǎn)業(yè)日漸成為地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，隨之而來的是一些大中城市出現(xiàn)的房價“爆漲”現(xiàn)象，針對這一情況，國家出臺了一系列宏觀調(diào)控措施對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)整，本文就__市房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r及趨勢進(jìn)行分析預(yù)測。
__市位于__中部，地處經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)地區(qū)，是__自治區(qū)最大的工業(yè)城市，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步較晚，但近年來隨著投資環(huán)境改善及城市改造建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)情況
目前，__市共有各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)231家，其中有資質(zhì)等級企業(yè)85家，暫定資質(zhì)企業(yè)146家，有資質(zhì)等級企業(yè)中二級企業(yè)10家，三級企業(yè)23家，四級企業(yè)52家。開發(fā)企業(yè)以內(nèi)資和民營為主，國有企業(yè)數(shù)量逐年減少。外阜開發(fā)商加快進(jìn)入__市場步伐，這加劇了市場競爭，同時也抬高了本地企業(yè)參與競爭的準(zhǔn)入門檻。開發(fā)企業(yè)注冊資金總額達(dá)到22。51億元，從業(yè)人員達(dá)到4808人，人均占用資金量達(dá)到46。83萬元。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況
房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長。20__年，房地產(chǎn)開發(fā)投資首次突破50億元，達(dá)到59。29億元，與20__年全年相比同比增長91。3%，是“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)累計投資的1/3。
在房地產(chǎn)開發(fā)總投資中住宅建設(shè)完成的投資為47。8億元，同比增長136。6%。其它用途房屋的投資共11。49億元。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資增幅明顯。
�。ㄈ�20__年新開工項目情況
在全部施工面積中，20__年新開工面積為404。4萬平方米，同比增長125%；其中住宅新開工面積約為354。4萬平方米，同比增長151。2%；房屋竣工面積194。8萬平方米，其中住宅竣工面積151萬平方米。
�。ㄋ模┓康禺a(chǎn)交易市場情況
1、新建商品房交易情況
20__年，新建商品房成交14413套，同比增長17。97%，成交面積125。91萬平方米，同比增長18。38%，其中住宅9995套，同比增長11。40%，成交面積104。04萬平方米，同比增長17。67%；非住宅4418套，同比增長36。15%，成交面積21。87萬平方米，同比增長21。91%，其中商業(yè)營業(yè)用房成交3748套，成交面積20。11萬平方米。20__年__市新建商品住宅平均價格為1526。5元/平方米，較20__年上漲7。5%。
2、新建商品房供求情況
20__—20__年，__市房屋竣工面積分別為91。5萬平方米、78。64萬平方米、133。6萬平方米、139。01萬平方米、204。15萬平方米、194。8萬平方米，6年間商品房竣工面積840。7萬平方米。而同期房屋銷售面積分別是67。95萬平方米、75。21萬平方米、__。04萬平方米、137。52萬平方米、217。49萬平方米、262。03萬平方米，6年間銷售面積904。27萬平方米。
3、存量房交易情況
20__年，__市存量房成交套數(shù)11692套，成交面積104。37萬平方米，同比增長2。01%、9。08%。其中：住宅成交10688套，成交面積88。83萬平方米，成交金額7。67億元，平均成交價格863。1元/平方米；商業(yè)營業(yè)用房成交877套，成交面積11。67萬平方米，成交金額1。76億元，平均成交價格1508元/平方米。
房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研報告5
就XX縣而言，這一行業(yè)更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續(xù)快速發(fā)展，在很大程度上改善了全縣城鄉(xiāng)廣大居民的住房條件，有力地推動了全縣城鄉(xiāng)建設(shè)和社會經(jīng)濟的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已成為全縣國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，對改善居民住房狀況起到了關(guān)鍵作用。然而，從全縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規(guī)范和土地價格偏高等問題�？h房管局、縣物價局于近期組織人員對全縣房地產(chǎn)市場作了深入、細(xì)致、全面的調(diào)研，針對該行業(yè)發(fā)展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導(dǎo)該行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
一、房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀
近年來，在縣委、縣政府“富民安居工程”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的形勢下，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長。房地產(chǎn)投資和消費為拉動我縣經(jīng)濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前，全縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)13家，注冊資金1.9億元，從“八五”期間至今全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成18.7億元，先后建起龍山、環(huán)秀、玫瑰苑、環(huán)秀山莊、環(huán)秀嘉園、龍居華庭、金冠名城、豪門莊園等規(guī)模小區(qū)19個，構(gòu)筑了
以普通商品住房和已購公房為主的住宅結(jié)構(gòu)，城區(qū)規(guī)劃內(nèi)居民達(dá)2.7萬戶，住房建筑總面積241萬平方米，戶均建筑面積89.2平方米，人均建筑面積26平方米，20xx年度我縣實施的“住房安居” 工程--廉租住房保障工作，全縣共計發(fā)放租金補貼9萬余元， 62戶住房困難家庭，200余人得到了住房保障，為“和諧平陰”的建設(shè)和我縣城市化進(jìn)程的推進(jìn)打下了堅實的基礎(chǔ)；今年上半年，XX縣房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)投資額1.3億元，施工面積28萬平方米，新開工面積8.7萬平方米，發(fā)放商品房預(yù)售項目5個，申請預(yù)售面積8.9萬平方米，其中住宅面積7.7萬平方米，共計692套，商業(yè)用房69套，建筑面積1.2萬平方米，實現(xiàn)稅費20xx余萬元，同時為社會增加就業(yè)崗位3000余個。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的.支柱產(chǎn)業(yè)，有力拉動了社會總體消費水平的增長，同時房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，也大大提高了居民的居住生活水平，為全縣經(jīng)濟增長注入了新的活力,成為帶動我縣建筑、建材、裝飾、運輸?shù)认嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
目前，XX縣房地產(chǎn)業(yè)正處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐年上升；“十一五期間”在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時，全縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善，住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結(jié)構(gòu)方面，主要以90-140平方米左右的中、大戶樓房面積為主，90平方米以下的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的30％左右。
總體看，20xx年XX縣房地產(chǎn)需求增長速度將略低于前兩年，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大，全縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、城鎮(zhèn)化居民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍；同時，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員等部分高收入群對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康，一個重要標(biāo)志是看市場化程度如何（特別是個人購房比例）以及投資性購房的比例。20xx年是XX縣房價漲幅最大的一年，但從購房者購房的動機來看，全縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達(dá)到89%，以投資為目的占9%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明縣內(nèi)整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。
房屋價格在經(jīng)歷了20xx年爆增之后，政府出臺了一系列宏觀調(diào)控措施，積極實行貨幣從緊的金融政策，建立和完善了多層次的住房保障體系，加大了對土地和房產(chǎn)交易市場秩序的監(jiān)督、檢查，實行穩(wěn)健的針對房地產(chǎn)市場的專項調(diào)控政策，在今年全國經(jīng)濟增長過熱的背景下，雖然目前市場觀望氣氛濃厚，但受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高、國民經(jīng)濟增長等因素的影響，市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間，全縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間，預(yù)計今后幾年房屋價格在略有上漲的基礎(chǔ)上將趨于平穩(wěn)。
二、房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題及原因
總體上說，XX縣房地產(chǎn)市場化程度較高，房地產(chǎn)業(yè)保持較快健康發(fā)展勢頭，但同時也存在一些問題：
一是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。住房供應(yīng)與居民需求的矛盾較突出， 90平方米以下的普通商品房供應(yīng)量不足四成，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價。
二是住房保障體系和機制尚不健全。覆蓋全社會、多層次的住房保障體系不完善，住房保障制度尚不健全，雖然政策性廉租住房保障規(guī)劃已編制實行，但是經(jīng)濟適用住房和實物配租制度尚未真正實施。
三是部分地域房價存在相對偏高現(xiàn)象。XX縣房價總體來說基本合理，但受地域、交通、人文環(huán)境的各方面的影響，地域價格差距較大，縣城中心區(qū)域房屋均價已近2700元，而縣城西南部地域樓房價格還在1800元左右，折合成本、地價等各因素，部分樓盤價格確實存在相對偏高的現(xiàn)象。
四是市場信息反饋機制相對落后。目前房地產(chǎn)投資額、銷售量、空臵率、房價收入比、房屋存量、二手房交易信息等各項數(shù)據(jù)信息無法及時反饋，不能很好的為上級和領(lǐng)導(dǎo)的決策提供可靠的數(shù)據(jù)參考。
五是城市規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)濟發(fā)展和人民生活的需求相比還相對滯后。近年來，XX縣城市建設(shè)雖然取得了長足的進(jìn)步，但在城市建設(shè)整體、區(qū)域規(guī)劃和長遠(yuǎn)發(fā)展的角度上還存在著不小的差距，與全縣經(jīng)濟發(fā)展和人民生活的提高相比還相對滯后。
六是住宅小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)還不完善。部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開發(fā)項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社
會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計要求。
七是房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠。由于宏觀調(diào)控手段和行政管理措施不到位或跟不上房地產(chǎn)市場形勢發(fā)展，部分開發(fā)企業(yè)的自我約束機制不夠完善，還存在著想通過違規(guī)開發(fā)、虛假廣告、違規(guī)銷售、延期交房、縮水面積、降低房屋質(zhì)量等方式提高企業(yè)利潤的問題。
八是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體資質(zhì)水平不高。現(xiàn)有開發(fā)企業(yè)13家，其中僅有1家是2級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，其余都是3、4級企業(yè)，因而群體資質(zhì)水平不高；開發(fā)小區(qū)的品位參差不齊，住宅精品少，上規(guī)模、上檔次的住宅小區(qū)寥寥無幾。
三、房地產(chǎn)市場發(fā)展的幾點對策
一是切實優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。針對XX縣房地產(chǎn)市場的開發(fā)現(xiàn)狀必須制定切實可行的住宅發(fā)展規(guī)劃，在控制非住宅及高價住宅的基礎(chǔ)上，著力增加中低價位普通商品房的供應(yīng)比例，緩沖當(dāng)前大戶型、高價房的單一供應(yīng)結(jié)構(gòu)的需求，嚴(yán)格落實建設(shè)部90/70政策，滿足不同收入家庭的需求，使房地產(chǎn)市場品種豐富，讓居民“購者有其屋”。
二是繼續(xù)完善住房保障制度。住房是人的一種基本權(quán)利，是一種最基本的社會保障，是黨和政府關(guān)注及改善“民生工程”的一項重要任務(wù)。廉租住房作為有效解決低收入家庭住房問題的基本途徑，應(yīng)根據(jù)全縣實際制定發(fā)展目標(biāo)，有計劃地推進(jìn)，繼續(xù)加大對廉租住房保障工作的支持力度，擴大保障范圍，完善保障制度，強化政府責(zé)任，構(gòu)建多層次的住房保障體系，努力做到應(yīng)保盡保。
三是控制商品房價格非正常上漲。首先，要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應(yīng)總量，逐步建立梯度土地供應(yīng)體系。
房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研報告6
近期，由市統(tǒng)計局牽頭，就準(zhǔn)旗房地產(chǎn)開發(fā)情況進(jìn)行了專項調(diào)研。此次調(diào)研活動共走訪了21家房地產(chǎn)開發(fā)公司，實地考查了都市雅園經(jīng)濟適用房、錦麗苑、名盛園商住小區(qū)、桃園盛景商住小區(qū)等小區(qū)的建設(shè)情況，走訪了部分小區(qū)住戶，聽取了各房地產(chǎn)開發(fā)公司的情況介紹。通過調(diào)研，了解了全旗房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題。
近年來，準(zhǔn)旗在工業(yè)經(jīng)濟迅猛發(fā)展的帶動下，經(jīng)濟社會實現(xiàn)了跨越式發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入逐年增加，生活水平不斷提高，固定資產(chǎn)投資快速增長，前三季度累計完成401億元。為遏制房價過快上漲，抑制投資、投機性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，國家和地方先后出臺了一系列政策，從限貸、限購、限外、限價，到提高存款準(zhǔn)備金率、加息、擴大保障性住房供給等各個方面加強了房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。在此背景下，前三季度準(zhǔn)旗房地產(chǎn)市場運行穩(wěn)中有升，一方面，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持高位運行，新開工面積多于去年，施工規(guī)模繼續(xù)擴大;另一方面，市場銷售穩(wěn)中趨緩，價格漲幅有所回落，市場觀望氛圍漸顯�？傮w而言，全旗房地產(chǎn)市場運行正朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展。
一、20xx年前三季度房地產(chǎn)運行情況：
1、開發(fā)投資繼續(xù)高位運行，住宅投資增速加快
三季度，全旗共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)45家(其中資質(zhì)企業(yè)24家)，啟動開發(fā)項目65個，計劃總投資達(dá)100.96億元，累計完成投資46.55億元，同比增長548.6%，比前四年累計完成額高出0.55億元，達(dá)到有史以來最高。其中：住宅投資31.7億元，同比增長521.6%;辦公樓投資3.58億元;商業(yè)營業(yè)用房投資7.33億元;其他投資3.94億元。住宅投資占總投資的比重達(dá)68%，處于主體地位。
2、資金來源逐漸趨緊，自籌資金和其他資金成為主渠道
前三季度，全旗共開發(fā)65個項目計劃總投資100.96億元，到位資金39.55億元，資金到位率為39.2%，缺口資金約7億元。
據(jù)調(diào)查，8成房地產(chǎn)商資金缺口大，來源趨緊，主要受信貸收緊等因素的影響，國內(nèi)貸款在資金來源中所占比重下降，自籌資金和其他資金所占比重提高。前三季度，在所有資金來源中：國內(nèi)貸款1.28億元，同比下降39%。所占比重由上年同期的29.3%下降到2.8%。自籌資金、其他資金分別為38.6億元和6.67億元，分別增長3512%和156.5%，所占比重分別由上年同期的34.1%、13.2%提高到82.9%、14.3%。
3、安居性保障房建設(shè)進(jìn)度加快
準(zhǔn)旗保障房建設(shè)有序推進(jìn)，至9月底，全旗已開工建設(shè)各類保障房5024套，其中新開工3486套，開工率為100%;施工面積為128.45萬平方米，其中：廉租房4.87萬平方米、公共租賃住房1萬平方米、經(jīng)濟適用房2.4萬平方米、各類棚戶改造120.18萬平方米;累計完成投資6.07億元，其中：廉租房0.26億元、公共租賃住房0.07億元、經(jīng)濟適用房0.34億元，各類棚戶改造5.4億元，住房保障工作進(jìn)度居全市前列。
4、商品房供銷出現(xiàn)明顯差距，成交數(shù)量下滑
從供應(yīng)方面看：前三季度，全旗商品房屋施工面積364.1萬平方米，在建規(guī)模同比增加248.6萬平方米，增長215.2%，增速比上年同期提高7.6個百分點。其中，商品房新開工面積330.37萬平方米，增長297.9%。由于大量房地產(chǎn)商加入保障房開發(fā)建設(shè)中，使得房地產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴張，未來房源供給充足。
從需求方面看：1-9月，全旗商品房竣工面積70.58萬平方米，同比增長70%，7、8、9月銷售面積分別為18.94萬平方米、28.86萬平方米、29.36萬平方米，同比分別下降4.7%、0.4%、53.3%;7、8、9月銷售量分別為1201套、1897套、1936套，同比分別減少244套、486套、1599套;第三季度銷售額14.94億元，同比下降55.9%，住宅平均售價略有下降。9月本是商品房銷售的傳統(tǒng)旺季，但由于受限購環(huán)境和調(diào)控政策影響，明顯呈現(xiàn)出金九成色不足，銀十開盤不暢，所簽售合同不到20%，銷售面積也僅為存量房的10%。主要原因是開發(fā)量較多，而且購買群體多為本地儲戶，加之宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步趨緊，房貸收緊，限購擴大，貸款利率上調(diào)，投機性購房獲利必然減少，大部分消費者購買意愿下降，加之政府搬遷尚未明確，使大部分購房者持觀望態(tài)度。另據(jù)歷年來統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：1990-20xx年全旗城鎮(zhèn)累計開發(fā)商品住宅面積為723.81萬平方米，全旗20xx年城鎮(zhèn)常住戶數(shù)以7.27萬戶估算，這樣平均每戶理論住房面積達(dá)到99.56平方米，不難看出到今年年底房地產(chǎn)市場已基本飽和。
二、準(zhǔn)旗未來房地產(chǎn)市場走勢情況
總的來看，政策調(diào)控的累積效應(yīng)對房價上漲的遏制作用已逐漸顯現(xiàn)，未來房地產(chǎn)市場隨著宏觀經(jīng)濟不確定因素的增多及調(diào)控力度的增大，短期內(nèi)房貸政策收緊的態(tài)勢將不可能放松，加息和提高存款準(zhǔn)備金率的貨幣政策仍將延續(xù)。在調(diào)查中，六成房地產(chǎn)商認(rèn)為照目前速度和開發(fā)量，我旗房地產(chǎn)市場將很快飽和，形成供大于求的局面，市場銷售將迎來一個拐點，房價上漲空間不大，而企業(yè)為了回籠資金，降價打折出售是唯一的明智選擇。因此，為了縮小供需矛盾，政府應(yīng)適度控制房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模，讓投資需求回歸理性化，從而使房地產(chǎn)市場有序健康發(fā)展。
三、需要關(guān)注的幾個問題
1、各大房地產(chǎn)企業(yè)資金缺口壓力大
準(zhǔn)旗幾家較大的房地產(chǎn)商資金來源主要靠自籌，融資壓力很大�；I資壓力問題在承擔(dān)保障房建設(shè)的企業(yè)中也普遍存在，今年全旗各類保障房建設(shè)任務(wù)為4434套，總量比去年增長23%，在規(guī)模擴大的情況下資金到位率卻有所下降，存在較大缺口。因此，我旗應(yīng)在積極爭取中央財政補貼的同時，從各方面多渠道籌集資金，彌補保障性住房資金存在的缺口，加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，加大保障性住房供給，改善住房供給結(jié)構(gòu)。
2、房地產(chǎn)項目審批手續(xù)復(fù)雜，審批流程長，在一定程度上影響了項目開工進(jìn)度。
3、部分保障房建設(shè)項目供電，供水、供暖、室外管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施不到位，導(dǎo)致項目建設(shè)進(jìn)度緩慢。
4、保障房開發(fā)用地不足。由于舊城改造拆遷難度大，不能整體拆遷，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目容積率變小，部分項目難以大規(guī)模開工建設(shè)。
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