房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告
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房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 篇1
今年以來,在國家擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一系列利好政策,特別是在我市“房產(chǎn)新政”影響和帶動下,我市房地產(chǎn)市場明顯活躍,開發(fā)投資逐漸向好,商品房銷售持續(xù)上升,政策效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)。
一、 當(dāng)前我市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資處于低位調(diào)整中。1-11月,我市房地產(chǎn)開發(fā)投資94.9億元,同比下降9.0%,較今年最低點(diǎn)回升近6個百分點(diǎn),比三季度提高了1.1個百分點(diǎn)(如圖1所示),占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為10.0%,比三季度下降0.1個百分點(diǎn)。
市區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資56.0億元,同比下降19.7%,占全市房地產(chǎn)開發(fā)總量的59.0%;四縣(市)共完成開發(fā)投資38.9億元,同比增長12.4%,占全市房地產(chǎn)開發(fā)總量的41.0%。投資額與上年同期比較,只有江都、寶應(yīng)保持增長,降幅較大的有廣陵、開發(fā)區(qū)和儀征(詳見下表)。
從房地產(chǎn)投資構(gòu)成情況看,1-11月,商品住宅完成投資78.4億元,同比下降8.7%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重為82.6%;辦公樓完成投資1.2億元,同比下降21.7%;商業(yè)營業(yè)用房完成投資額10.5億元,同比下降23.5%;其他用房完成投資額4.8億元,同比增長48.4%。辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他用房分別占房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重為1.3%、11.0%、5.1%,商品住宅投資、其他用房占比重同比略有提高。
(二)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模“二升一降”。隨著我市六部門促進(jìn)新開工措施的出臺和銷售市場的不斷升溫,市場供應(yīng)已經(jīng)發(fā)生積極變化,施工面積、竣工面積保持一定規(guī)模的增長,新開工面積同比下降,但下降幅度逐漸收窄。
1-11月,全市商品房施工面積1135.9萬平方米,同比增長13.6%;其中住宅面積887.4萬平方米,同比增長4.1%;辦公樓26.7萬平方米,同比增長75.5%;商業(yè)營業(yè)用房161.7萬平方米,同比增長52.5%。竣工面積276.7萬平方米,同比增長43.9%;其中住宅面積241.7萬平方米,同比增長40.0%;辦公樓5.0萬平方米,同比增長143.2%;商業(yè)營業(yè)用房25.5萬平方米,同比增長111.1%。新開工面積293.0萬平方米,同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬平方米,同比下降30.0%;辦公樓7.4萬平方米,同比增長117.3%;商業(yè)營業(yè)用房39.7萬平方米,同比下降8.6%。
(三)新政助今年商品房銷售增勢強(qiáng)勁。1-11月,全市商品房共銷售313.1萬平方米,同比增長58.5%。其中,住宅銷售面積286.8萬平方米,同比增長64.7%;辦公樓銷售面積3.8萬平方米,同比增長92.5%;商業(yè)營業(yè)用房銷售面積20.3萬平方米,同比增長8.0%。商品房銷售額147.6億元,同比增長92.1%;其中住宅銷網(wǎng)售額130.8億元,同比增長103.2%;辦公樓銷售額2.2億元,同比增長116.9%;商業(yè)營業(yè)用房銷售額14.0億元,同比增長27.6%。
(四)開發(fā)資金到位情況良好,資金緊張狀況有所緩解。今年以來,隨著商品房銷售逐步回升,成交量顯著增加,開發(fā)企業(yè)資金回籠速度加快,全市房地產(chǎn)開發(fā)資金到位情況良好。1-11月,全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總量為149.5億元,同比增長12.5%,其中本年到位資金為131.2億元,同比增長13.3%;上年末結(jié)余資金為18.4億元。到位資金總量的增速高于去年全年增速1.1個百分點(diǎn)。今年開發(fā)資金來源數(shù)為同期開發(fā)投資完成額的1.6倍,高于去年同期1.3倍的水平。再從本年到位資金中的其它資金來源情況看,1-11月,全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其它資金來源為76.2億元,同比網(wǎng)增長19.2%,其中定金及預(yù)收款和個人按揭貸款同比分別增長32.2%和87.2%。到位資金增速加快表明今年以來隨著商品房銷售的活躍,企業(yè)回籠資金情況良好。
二、房地產(chǎn)新政對市場影響的分析
1、房產(chǎn)新政累積效應(yīng)得到進(jìn)一步顯現(xiàn)。去年四季度以來,我市及時出臺了有效的“房產(chǎn)新政”,今年以來各部門又在原有基礎(chǔ)上不斷完善和細(xì)化各種政策措施,共出臺四項(xiàng)樓市新政,其中包括《關(guān)于調(diào)整市區(qū)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》、《關(guān)于進(jìn)一步降低居民購買和轉(zhuǎn)讓住房稅收負(fù)擔(dān)政策》、《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見》、《關(guān)于促進(jìn)項(xiàng)目新開工的政策措施》,同時加大金融支持服務(wù)力度,降低公積金貸款首付比例,首付房款比例由30%調(diào)整為20%,貸款最高額度由25萬元調(diào)整為35萬元,貸款最長期限由20年調(diào)整為30年,縮短二套房貸和二手房交易營業(yè)稅免征年限,并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現(xiàn),有效降低了購房者的購房成本,緩解了開發(fā)商的資金壓力,無論是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是消費(fèi)者來說都是一種利好,增強(qiáng)了信心、得到了實(shí)惠。從目前的情況來看,在經(jīng)過幾個月的運(yùn)行后已產(chǎn)生了積極的效果,為房地產(chǎn)市場快速回暖起到了積極的推進(jìn)作用。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對市場變化措施積極有效。去年下半年以后,針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的房產(chǎn)投資、商品房銷售持續(xù)下降的新情況,全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略和市場營銷策略,采取了各種優(yōu)惠促銷措施,極大地刺激了居民的購房欲望和消費(fèi)熱情,使得成交量大幅增長。
3、城鎮(zhèn)居民收入增長較快,消費(fèi)信心和購買力有所增強(qiáng)。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持較快增長態(tài)勢,XX年1-11月,人均達(dá)17878元,同比增長12.0%。居民收入的增長,加上“80后”的結(jié)婚用房,另一方面,積累了去年處于觀望狀態(tài)的剛性需求,再加上一系列暖市新政的進(jìn)一步落實(shí)到位,今年以來全市居民的消費(fèi)信心、還貸能力和購房能力顯著提升,使得購房欲望和意愿得到進(jìn)一步釋放。
三、當(dāng)前值得關(guān)注的兩個問題
首先,商品房新開工面積近幾年首次出現(xiàn)下降之勢。受去年商品房銷售持續(xù)下降的影響,今年1-11月累計(jì),全市商品房新開工面積為293.0萬平方米,同比下降22.7%,降幅比三季度僅縮小了14.1個百分點(diǎn)。據(jù)分析,今年以來商品房新開工面積出現(xiàn)下降的主要原因,一是當(dāng)前部分開發(fā)企業(yè)對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢判斷較為保守,投資比較謹(jǐn)慎,開發(fā)速度明顯放慢;二是由于去年同期基數(shù)增速高(去年1-11月全市新開工面積379.1萬平方米)。如果新開工面積出現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢,不但會影響到今后的市場供應(yīng)量,也會影響到房地產(chǎn)開發(fā)投資的總量規(guī)模和速度,對全市保投資、促增長也會造成不利的影響,因此,值得引起我們高度關(guān)注和重視。
其次,房價(jià)高位運(yùn)行,可能對商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的較快增長,市場回暖跡象趨于明顯,部分開發(fā)企業(yè)和新增樓盤出現(xiàn)了價(jià)格上漲。據(jù)反映,在成交量稍有起色之后,從3月份開始,有部分樓盤開始提價(jià),到了8月份,一些樓盤出現(xiàn)了“坐地漲價(jià)”的現(xiàn)象。從市區(qū)商品房平均成交價(jià)格來看,今年1-11月市區(qū)商品房平均合同成交價(jià)格為5375.35元/㎡,同比增長12.3%,其中商品住房平均合同成交價(jià)格為5254.95元/㎡,同比上漲17.62%。在市區(qū),出現(xiàn)了諸如:帝景藍(lán)灣、桐園、運(yùn)河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價(jià)樓盤。商品房價(jià)格的上漲大大超過了人民收入的.增長,勢必對銷售形成新的制約。
四、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議
1、加快政策調(diào)整,給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。目前××市出臺的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》,主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅費(fèi)、住房貸款等方面內(nèi)容,政策帶有放松行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì)。因此,政府在引導(dǎo)輿論、制定政策方面應(yīng)該更堅(jiān)定地用市場化標(biāo)準(zhǔn),給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展一個寬松穩(wěn)定的環(huán)境,為未來房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)繁榮穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。
2、政府應(yīng)規(guī)范土地市場,引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理科學(xué)利用現(xiàn)有的可開發(fā)土地。從規(guī)劃、用地及稅費(fèi)優(yōu)惠等方面引導(dǎo)鼓勵社會投資,發(fā)展以中小戶型(戶型面積在120平方米以下)為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目,加大廉租房和政府保障性住房建設(shè),以滿足絕大多數(shù)市民的住房需求。房價(jià)過高依然是阻擋市場成交有效放大的直接障礙,也是消費(fèi)者觀望的根本原因。普通消費(fèi)者依然無法承受當(dāng)前的房價(jià),而事實(shí)上當(dāng)前的房價(jià)仍然包含著較大的利潤,一方面如果開發(fā)商愿意讓利于消費(fèi)者,二者之間的訴求達(dá)到一個合理的平衡,房地產(chǎn)長期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開發(fā)商還需要在土地儲備和房屋開發(fā)上進(jìn)行合理規(guī)劃,防范資金鏈斷裂,以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
3、穩(wěn)定就業(yè)和增加居民收入。房地產(chǎn)市場的發(fā)展關(guān)鍵在市場成交量,而市場成交則有賴于市場消費(fèi)能力。因此,居民收入和就業(yè)狀況對房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)非常關(guān)鍵。
4、創(chuàng)造較好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。政府要不斷加大投入,著力改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施,加強(qiáng)教育衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè),創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境,以吸引實(shí)力更強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)入駐開發(fā)。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 篇2
兩港一城建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程的加快,推動了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前,房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)直接稅收入約占總稅收的15%,相關(guān)稅收占總稅收的30%;如果加上契稅收入,就占36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快,房地產(chǎn)業(yè)在稅收中的支柱作用將更加明顯。
最近,中央政府和市政府相繼出臺了房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。對于對外部環(huán)境敏感的房地產(chǎn)行業(yè)來說,政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清本地區(qū)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀,客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響,進(jìn)而研究并提出相應(yīng)的對策和建議,對保持本地區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元,同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資37.3億元,其中住宅投資23億元;商品房建筑面積489.9萬平方米,銷售量100萬平方米。今年以來,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有以下特點(diǎn):
1.房地產(chǎn)投資保持了較高的增長率
近年來,我區(qū)巨大的開發(fā)建設(shè)形勢和房地產(chǎn)市場的熱度,使得房地產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場的前景看好。今年上半年,我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持去年以來的快速增長勢頭。1-6月,房地產(chǎn)開發(fā)平均增長率為42.2%。具體趨勢見圖1。其中,住房建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中占有突出地位,占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的62%;今年商業(yè)樓宇的增長率持續(xù)上升。2-6月累計(jì)增長率分別為2.6%、15.2%、84.5%、79.1%和1.9倍;寫字樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增長速度。
2.房地產(chǎn)銷售勢頭明顯下降
今年,我區(qū)商品房銷售面積和銷售額同比增長率逐月呈下降趨勢,2-6月的增長趨勢如圖2所示:
從商品房預(yù)售情況來看,下降趨勢明顯。1-6月,小區(qū)預(yù)售3940套,總面積50.6萬平方米;與去年同期相比,預(yù)售單位數(shù)量和面積分別下降了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望態(tài)度,我區(qū)3月份商品房預(yù)售量大幅下降,4月份僅售出474套,總面積6.5萬平方米,較3月份下降44.3%。5、6月份預(yù)售水平繼續(xù)走低,每月預(yù)售385套,總面積約5萬平方米。
3.房地產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)上漲
今年以來,中央政府和市政府頻繁出臺相關(guān)政策來規(guī)范房地產(chǎn)市場,但年后,房地產(chǎn)市場進(jìn)入了新一輪的快速上漲。由于土地的稀缺,人們對住房改善的實(shí)際需求的支持,以及“跟著漲而不是跟著跌”的投資心理,我區(qū)的房價(jià)也呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的趨勢。
自20xx年以來,我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速上漲,年、年、年房價(jià)分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前,我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)每平方米5590元,同比上漲20%;存量房均價(jià)達(dá)到每平米5000元,同比上漲47%。
二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響
隨著房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,房地產(chǎn)市場投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重,中央政府將把防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn),我市也出臺了一系列相關(guān)政策,加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。中央和市政政策主要通過以下幾個方面來規(guī)范住房市場:
中央:
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)定房價(jià)的意見》,規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化,及時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式和供應(yīng)時間;對于房價(jià)上漲過快的地方,適當(dāng)提高住宅用地在土地供應(yīng)中的比重,重點(diǎn)增加低價(jià)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng);嚴(yán)格控制高檔住宅用地供應(yīng)。
——房貸利率調(diào)整。3月16日,央行發(fā)布調(diào)整商業(yè)銀行自營個人住房信貸政策,規(guī)定在房價(jià)上漲過快的城市或地區(qū),個人住房貸款最低首付比例可由20%提高到30%,個人住房貸款利率下限由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,規(guī)定20xx年6月1日以后,個人出售購買不滿2年的房屋,全額征收營業(yè)稅,同時對20xx年6月1日以后購買非普通房屋的,全額征收3%的契稅。
。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)的調(diào)整。20xx年,全市《工作報(bào)告》確立了“以住宅、市民消費(fèi)、普通商品房為主”的“三大”樓市調(diào)控原則。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。全市加強(qiáng)新建建筑網(wǎng)上備案,2月18日啟動“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)行,增強(qiáng)房地產(chǎn)信息透明度,嚴(yán)厲打擊非法炒房企業(yè)。
-房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),增加中低價(jià)普通商品房供應(yīng),以配套商品房為主。20xx年,全市計(jì)劃啟動配套商品房和1000萬平方米中低價(jià)商品房建設(shè)。
短期內(nèi),宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)房地產(chǎn)投資和建設(shè)產(chǎn)生直接影響,這將關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資和第三產(chǎn)業(yè)增加值等重大經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時,穩(wěn)定房價(jià)政策的'出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃厚,房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場的交易量將出現(xiàn)更大幅度的萎縮,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生一定程度的“慢剎車”效應(yīng)。
但從長遠(yuǎn)來看,宏觀政策調(diào)整將有效消除我區(qū)房地產(chǎn)市場的投機(jī)因素,達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居民消費(fèi)的目的,有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,主要發(fā)揮以下作用:
——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)金額。通過調(diào)整抵押貸款利率和稅收政策,可以減少房地產(chǎn)市場的投機(jī)成分,揭示真實(shí)的市場需求,合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和開發(fā)。同時,通過嚴(yán)格的土地供應(yīng),可以有效防止過度開發(fā)。
——緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。通過加大配套商品房和低價(jià)商品房建設(shè),調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),滿足普通百姓住房需求,有效緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。
——適度穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格?紤]到“兩港一城”建設(shè)的影響,浦東板塊的影響,以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快,我區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)上漲。但期房限量轉(zhuǎn)讓、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策措施,將有效穩(wěn)定房價(jià)過度上漲,穩(wěn)定其上漲。
三、積極應(yīng)對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說,由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基礎(chǔ)相對較低,以及近期“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史機(jī)遇,從長遠(yuǎn)來看,我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有較大的發(fā)展空間。最近的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個調(diào)整-鞏固-完善的階段,并日趨成熟。為了保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,目前應(yīng)注意以下幾點(diǎn)。
1.加強(qiáng)對房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)控
及時掌握我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格動態(tài)和趨勢,建立科學(xué)有效的房價(jià)監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng),加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控,維護(hù)房地產(chǎn)市場價(jià)格秩序,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)控土地出讓價(jià)格、新建商品房和存量住房交易價(jià)格;目前,應(yīng)特別注意加強(qiáng)對住宅商品房價(jià)格的監(jiān)控。加強(qiáng)對房價(jià)的季度和年度分析預(yù)測,包括待售土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、新建商品房建筑面積、竣工面積、銷售面積、空置面積和空置率、市場平均價(jià)格、變化及原因等。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動,及時提出預(yù)警建議。
2.加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤管理
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò),及時反饋項(xiàng)目進(jìn)度,發(fā)現(xiàn)問題,協(xié)調(diào)問題,解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)按照政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,通過統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式取得土地使用權(quán)。同時,嚴(yán)格辦理房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用、項(xiàng)目設(shè)立、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場準(zhǔn)入,嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì),對抽逃注冊資本、項(xiàng)目資本金、無證或超越房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范圍的行為,要依法嚴(yán)厲打擊。
3.有計(jì)劃、有步驟地規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)
房地產(chǎn)開發(fā)要與我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)總體規(guī)劃相結(jié)合,根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)編制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃,合理預(yù)留開發(fā)空間,通過城市規(guī)劃達(dá)到引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)、帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管,通過房地產(chǎn)市場的信息透明,培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用,引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)把握市場狀況,根據(jù)市場運(yùn)行狀況合理安排發(fā)展規(guī)劃。
4.合理引導(dǎo)住房主體的需求
中低收入者、新增城鎮(zhèn)職工、推進(jìn)城市化的人群、進(jìn)城務(wù)工人員、城市困難家庭是社會對住房的主要需求。為了滿足這一需求,市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和廉租房建設(shè),同時加大廉租房建設(shè)力度。我區(qū)應(yīng)以此為契機(jī),積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住房建設(shè)轉(zhuǎn)變,改善住房供應(yīng),完善住房功能,提高住房質(zhì)量。同時,結(jié)合我區(qū)發(fā)展建設(shè)和城市化進(jìn)程的實(shí)際,引導(dǎo)居民合理消費(fèi)住房,促進(jìn)主體需求合理化。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 篇3
。ㄒ唬﹨^(qū)域基本情況
云陽縣位于重慶市東部,三峽工程庫區(qū)腹心地帶。東領(lǐng)奉節(jié)縣,南連湖北省利川市,西界重慶市萬州區(qū),北接開縣、巫溪縣。地理座標(biāo)介于東經(jīng)108°24′32"—109°14′51",北緯30°35′6"—31°26′36"之間,南北長99。5公里,東西寬70。2公里,幅員面積3649平方公里。長江由西向東橫空而過,境內(nèi)流程68。1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里(距三峽大壩260公里),順江而上西至重慶市區(qū)337公里(距萬州區(qū)水路23公里、陸路41公里)。云陽縣共轄42個鄉(xiāng)鎮(zhèn),2006年末總?cè)丝?29萬人,其中:農(nóng)業(yè)人口103萬人,占91。03%;非農(nóng)業(yè)人口26萬人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主,少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人,占0。28%。
(二)區(qū)域自然環(huán)境
云陽地處川東平行嶺谷區(qū),地形近似以東南西北為頂點(diǎn)的菱形。云陽地表由南北向中間傾斜,最高點(diǎn)為海撥1809米,最低95米;全縣地形起伏大,山高坡陡,丘陵少,平壩更少,可概括為“七山一水二分田”。云陽屬東南中亞熱帶濕潤氣候區(qū),季風(fēng)明顯,具有春早不穩(wěn)定,夏熱多伏旱,秋涼多綿綿雨,冬暖少日照,主體氣候明顯等特點(diǎn)。年平均氣溫18。4°c,最低氣候—4。0°c,最高氣候41。7°c。年平均日照1484。8小時,年平均降雨量1100。1毫米,無霜期300天以上,適宜多種農(nóng)作物生長。
(三)區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件與社會條件
“十一五”期間,地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長11。9%,2006年全縣gdp達(dá)到53。3億元,比2000年接近翻一番,人均gdp達(dá)到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元,相當(dāng)于“十五”的3倍,年均增長24%,高出計(jì)劃11。4個百分點(diǎn)。財(cái)政收入達(dá)到2。23億元,年均增長12。99%,比預(yù)期目標(biāo)高3。99個百分點(diǎn)。農(nóng)民人均純收入2223元,年均增長8。3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由2000年42。3:33。7:24。0調(diào)整到2005年的31。1:33。3:35。6。社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到18。2億元,年均增長12。2%,比計(jì)劃高0。9個百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4。8%以內(nèi)。城鎮(zhèn)化率達(dá)到26。78%。年均人口自然增長率為4。81‰。
(四)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件
城鎮(zhèn)體系框架基本形成,城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)到21。87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實(shí)施,提升了城市品位,城市創(chuàng)新工作卓有成效,新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗(yàn)收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng),加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。
云陽交通四通八達(dá),運(yùn)輸方便快捷。長江自西向東橫穿而過,現(xiàn)有各類港口、碼頭100多處,沿江各大航運(yùn)公司船舶均在云陽港停泊運(yùn)營。全縣通車?yán)锍?480公里。渝巫路沿長江北穿過云陽境內(nèi),至開縣二級路今年貫通,至湖北利川二級路,蘭杭高速公路云陽段即將通車,云陽長江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段通車。距萬州五橋機(jī)場、萬州火車站48公里,僅40分鐘車程。新建特大橋梁11座,完成云堰路、長高路南北兩個循壞圈路基工程。全縣二級公路由83公里增加到167公里,在建113。5公里。硬化公路由65公里增加到301公里,縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達(dá)到31%。新修標(biāo)準(zhǔn)四級公路456公里,90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達(dá)四級標(biāo)準(zhǔn),95。8%的村通公路。新建二級車站1個,三級車站4個,完成港口碼頭復(fù)建11處。
(五)城市定位
云陽新縣城定位為云陽縣的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心,三峽旅游服務(wù)基地之一,發(fā)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運(yùn)輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為:2010年發(fā)展到20萬人,2020年30萬人,用地28平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團(tuán)式的布局結(jié)構(gòu),形成以雙江為中心,人和、盤石為外圍組團(tuán)的一城三片的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài),圍繞新城,大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn),成為渝東城市群中的重要城市。云陽是一個地處偏遠(yuǎn)的移民新城,以云陽新縣城為中心,構(gòu)建極核發(fā)展模式,加強(qiáng)與重慶直轄市及周邊縣區(qū)、省份的'聯(lián)系,加快自身發(fā)展,以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè),充分挖掘全縣旅游資源,著力構(gòu)筑“一心兩翼”旅游開發(fā)格局,接待游客250萬人次,張飛廟成功搬遷,2003年7月19日正式開館,被評定為國家aaaa級景區(qū),成功申報(bào)龍缸國家級地質(zhì)公園。巧借地災(zāi)治理的機(jī)遇,將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園,建成了云陽的一張名片。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 篇4
隨著城市化進(jìn)程的不斷加快,x縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展,投資規(guī)模逐漸增大,市場交易日益活躍,居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對擴(kuò)大就業(yè),帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,提升城市形象,繁榮地方經(jīng)濟(jì)作出了明顯的貢獻(xiàn)。
一、基本概況:
20xx年新開工面積112.5平方米,其中住宅項(xiàng)目15個,面積75.2萬平方米;專業(yè)市場6個,面積37.3萬平方米。批準(zhǔn)預(yù)售面積80萬平方米,其中商業(yè)26萬平方米;網(wǎng)上銷售備案商品房2599套,面積29.7萬平方米,均價(jià)2168元/平方米;網(wǎng)上銷售備案普通住房20xx套,面積23.86萬平方米,均價(jià)1924元/平方米;網(wǎng)上銷售備案商業(yè)用房505戶,面積6.87萬平方米,均價(jià)3248元/平方米。
20xx年元月至4月,網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套,面積25.4萬平方米,均價(jià)2804元/平方米,房地產(chǎn)市場整體銷售比較穩(wěn)定,去年雖然受宏觀經(jīng)濟(jì)政策等方面因素影響,但該縣房地產(chǎn)市場整體波動不大,房地產(chǎn)市場在逐漸回暖。去年11月份至今,泗洪縣商品房銷售量明顯增長,尤其是幾個相對較大的樓盤出現(xiàn)了銷售高峰,這說明該縣房地產(chǎn)市場的需求空間仍然較大。
二、存在問題:
1、供電方面:一些小區(qū)存在供電不完善問題,為臨時用電。究其原因:供電部門要求開發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專線,費(fèi)用昂貴,給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),許多開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力,無法解決,部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象,群眾意見較大。
2、開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善,在泗洪注冊的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家,大部分為本地企業(yè),規(guī)模小,資金缺乏,管理人才不足,在開發(fā)管理過程中,重效益輕管理,導(dǎo)致樓盤建設(shè)配套設(shè)施不完善,出現(xiàn)一些遺留問題,甚至有部分樓盤出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象,影響群眾的消費(fèi)心理。
3、開發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀調(diào)控政策影響,各金融機(jī)構(gòu)收縮銀根,下半年,全球性金融危機(jī)爆發(fā),年底,政府出臺了放寬金融政策,但到目前為止收效尚不明顯,主要原因:各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻,使得開發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大,目前僅有個別樓盤通過開發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款,大部分項(xiàng)目資金仍來源于社會融資。社會融資成本高,參與融資主體對目前市場信心不足,融資難度大,導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目資金短缺,以至引發(fā)部分開發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資,大量資金外流,項(xiàng)目多的企業(yè)資金缺口巨大,舉步維艱,直接影響項(xiàng)目的推進(jìn)速度,更影響樓盤的正常銷售。
4、近年來,泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進(jìn),受到省市表彰,每年拆遷量都在50萬平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低,與商品住宅價(jià)格差距較大,大部分拆遷戶購買了安置房,一定程度上影響商品住宅的銷售。
5、受20xx年整體經(jīng)濟(jì)形式和一線城市降價(jià)銷售影響,雖然住房剛性需求仍然存在,但是群眾持幣觀望的情緒較濃,使得消費(fèi)群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會出臺更優(yōu)惠的購房政策,一定程度上影響了商品房銷售市場。
三、下步打算:
1、有序的開展拆遷規(guī)劃,適度控制招拍掛土地的數(shù)量,以平衡現(xiàn)有市場供需,預(yù)計(jì)20xx年泗洪縣將推出土地11塊,面積800畝,基本可滿足用地需求。
2、解決供電矛盾這一突出問題。土地在出讓前,詳細(xì)規(guī)劃好供電線路,從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題,由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問題,杜絕新建樓盤臨時供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。
3、加大各銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開發(fā)企業(yè)座談,會上各家銀行與開發(fā)企業(yè)簽署總額達(dá)7.06億的開發(fā)貸款協(xié)議,但開發(fā)資金仍有較大缺口,希望通過有效途徑,爭取銀行更大貸款支持,確保房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的穩(wěn)步推進(jìn)。
4、在確保四房建設(shè)有序推進(jìn)的同時,一是出臺新的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置房購買價(jià)格,縮小與商品房之間的價(jià)格差距;二是嚴(yán)格把握拆遷安置的準(zhǔn)入關(guān),打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為,杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。
5、加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的管理力度,各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務(wù)意識,建立一站式審批制,高起點(diǎn)規(guī)劃,高質(zhì)量施工,完善基礎(chǔ)設(shè)施配套,提升小區(qū)檔次,讓群眾滿意消費(fèi)。
6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見》的`基礎(chǔ)上,根據(jù)省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進(jìn)一步完善,出臺補(bǔ)充優(yōu)惠政策。同時針對泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況,為其完善手續(xù),擴(kuò)大二手房市場,爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務(wù)的開展,以此助推商品房市場的發(fā)展。
8、加大對群眾的輿論宣傳,通過各種新聞媒體,宣傳各種購房優(yōu)惠政策,堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向,激發(fā)群眾的購房欲望,以此來帶動泗洪縣房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 篇5
近年來,由于XX經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)政策調(diào)控等諸多因素的影響,海南房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出錯綜復(fù)雜的局面,特別是海南省XX出臺全域限購政策以后,形勢變得更加讓人難以捉摸,房地產(chǎn)業(yè)面臨著發(fā)展與轉(zhuǎn)型的新挑戰(zhàn),給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來不小的沖擊,這意味著海南的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一場嚴(yán)峻的“寒冬”考驗(yàn)。如何抵擋這股“寒流”過好“寒冬”,如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),沖破發(fā)展瓶頸,利用自身優(yōu)勢開辟、探索新時期XX企業(yè)發(fā)展的新路子,成為擺在我們面前的、繞不過去的重大課題。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是我們的主業(yè),圍繞主業(yè)做大做強(qiáng)是我們的職責(zé)與使命。為了進(jìn)一步摸清目前海南房地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來發(fā)展方向,現(xiàn)結(jié)合前期走訪調(diào)研做分析如下:
一、基本情況
此次調(diào)研在海口、文昌兩地開展,共走訪兩地16個房地產(chǎn)項(xiàng)目,與多位業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行交流,收集市場信息、有效經(jīng)驗(yàn)與建議40多條。
20xx年全省上半年供應(yīng)房地產(chǎn)347。38萬平方米,同比下降25%;
成交367。02萬平方米,同比下降57%;
供求比0。95,同比增長72%;
成交均價(jià)14139元/平方米,同比下降13%。
20xx年上半年海口商品住宅供應(yīng)136。74萬平方米,同比上漲25%;
商品住宅成交176。17萬平方米,同比下降13%;
供求比0。78,成交金額2711。62億元,同比下降11%;
成交均價(jià)15420元/平方米,同比上漲2%。
二、分析情況
(一)海南房地產(chǎn)業(yè)的歷史和現(xiàn)狀
海南房地產(chǎn)市場的發(fā)展變遷大致可劃分為三個階段。
第一階段:即1992、1993年樓市泡沫階段。當(dāng)時瘋狂的“圈地風(fēng)”、“集資風(fēng)”、“炒地賣樓花”造成爛尾樓遍地,小區(qū)里雜草叢生、樓房空空如也,擊豉傳花式的炒賣終造成樓市泡沫,導(dǎo)致大部分投資商破產(chǎn),泡沫破滅的陰影至今揮之不去,教訓(xùn)不可謂不深刻。
第二階段:即20xx年金融危機(jī)階段,這個階段可謂一波三折。歷經(jīng)數(shù)年泡沫后,經(jīng)海南省處置積壓房政策的刺激,使樓市逐漸得到恢復(fù),然而恢復(fù)起的樓市受國際金融危機(jī)影響再次陷入低迷,為了去庫存,盡快回籠資金,緩解銀行貸款壓力,各大房地產(chǎn)商使出渾身解數(shù)大搞促銷;
20xx年海南開始建設(shè)國際旅游島,樓市受到刺激一反常態(tài)開始瘋漲,房價(jià)像脫韁的野馬短短數(shù)天就翻了一倍,海南省XX重拳出擊抑制住瘋狂的樓市,房價(jià)逐漸理性回歸,但是金融海嘯余波未盡,樓市仍未走出低迷狀態(tài),除了開發(fā)商花樣百出的各種促銷,在XX的大力扶持和房企的積極應(yīng)對下,海南樓市逐漸走出陰霾,在后期迎來一波上行的行情。
第三階段:即20xx年全區(qū)限購階段。在XX鼓勵和扶持下,海南樓市得到穩(wěn)步、健康發(fā)展,特別是XX批準(zhǔn)海南自貿(mào)區(qū)(港)后,海南樓市銷售量出現(xiàn)了“井噴式”增長,房價(jià)甚至出現(xiàn)連夜翻翻甚至幾翻的情況。而國內(nèi)一些大型房地產(chǎn)商如:綠地、恒大、萬達(dá)、環(huán)球100等也瞄準(zhǔn)機(jī)會紛紛進(jìn)駐,推出自己的樓盤,海南樓市呈現(xiàn)出難得的火爆現(xiàn)狀,樓市價(jià)格更是只升不降,房子供不應(yīng)求。為避免房價(jià)過高、過快增長,防止樓市泡沫悲劇重演,海南省XX于20xx年4月出臺了全域調(diào)控政策,旨在給火熱的樓市降降溫。盡管海南現(xiàn)在買房的門檻提高了,可是開盤即售罄的狀況屢見不鮮。為什么出現(xiàn)這樣的局面呢?通過分析我認(rèn)為主要有以下幾個方面因素。
一是獨(dú)特的地理環(huán)境。海南樓市消費(fèi)群體相當(dāng)一部分是北方人,北方人之所以喜歡海南島,是因?yàn)楸狈蕉焯旌貎觯瑲夂颦h(huán)境惡劣,而海南四季如春,有豐富的海岸資源,有溫暖的明媚陽光,有茂密的熱帶雨林,有清新的有氧空氣,有原生態(tài)的風(fēng)土人情,是他們“春暖花開”、“推窗看!毙蓍e度假的夢想天堂,而獨(dú)特的地理位置讓這個美麗的島嶼成為享譽(yù)全國乃至全世界的國際旅游島。
二是良好的公共設(shè)施。源源不斷劃拔土地,投入大量資金完善社區(qū)休閑小站、健身場所、信息宣傳配套設(shè)施和“菜籃子”工程等,給市民的衣、吃、住、行帶來極大便利。城市綠化、街心公園、大型廣場、濕地公園不斷投入使用,成為市民日常休閑的'好去處。另外,?、三亞大型、超大型購物中心,大大滿足人們?nèi)粘Y徫镄枨,位居亞洲第一的三亞免稅店更是吸取國?nèi)外游客慕名而至。
三是暢通的交通線路。海南田字型高速公路網(wǎng)即將全部貫通,環(huán)島高鐵已成為人們出行的首選;?、三亞國際機(jī)場年運(yùn)載量逐年增加,已啟用的博鰲機(jī)場和即將要籌建的第四個機(jī)場,將大大方便旅客出行。而非常成熟的城市公交系統(tǒng)解決了大部分人出行問題。
四是健全的醫(yī)療體系。XX非常重視老百姓的醫(yī)療和健康工作,20xx年XX劃撥大量土地在各縣市修建或擴(kuò)建醫(yī)院,醫(yī)療保障方面也在逐步完善中。目前,文昌、瓊海等地已建成許多養(yǎng)老基地;三亞的海棠灣現(xiàn)規(guī)劃為健康度假中心,并且引進(jìn)多家健康產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)。這些配套設(shè)施的完善,能夠更大程度上滿足旅游、度假、療養(yǎng)和“候鳥”人群的需求。
五是改善性剛需猛增。一方面是以?谑衅孪锎鍨榇淼呐f城改造不斷推進(jìn),拆遷后原住居民需要另找住宿,而相當(dāng)一部分租戶也需要一個長期穩(wěn)定的住所。另一方面是省XX推出的人才引進(jìn)政策,吸引了一部分島外人才前來就業(yè),這些“新海南人”更需要一個穩(wěn)定的居所,這些因素都推進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。
總的來說,海南的房子好賣,是因?yàn)楹D系沫h(huán)境好,空氣好,風(fēng)景好,這就是海南的魅力所在。
(二)政策調(diào)整后的現(xiàn)狀
不難看出,火爆的樓市背后難免有炒作的成分。根據(jù)XX“房子是住的不是炒的”指示要求,XX實(shí)行限購政策后,“瘋了一樣的”房價(jià)得到進(jìn)一步抑制,然而房子總歸是要住的,況且中國人自古以來的觀念就是“安居樂業(yè)”,擁有一套屬于自己的房子是一生的奮斗的目標(biāo)之一,再加上無房難結(jié)婚的觀念影響,本地居民對房子仍然有需求。另一方面,房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)受到限制,新建商品房供應(yīng)量有限,導(dǎo)致房價(jià)穩(wěn)居高位。換句話說,XX調(diào)控土地開發(fā)后,出現(xiàn)了僧多粥少的現(xiàn)象。在走訪?赬XX、XX城、XXX園等10多個樓盤了解到,買房需要先報(bào)名,再搖號,后選房,有的樓盤拿到號后還要先買車位才能選房,造成一房難求、有錢也難買到房的情況。我們在項(xiàng)目了解到,該項(xiàng)目第三期計(jì)劃開盤400套房子,而報(bào)名人數(shù)已達(dá)到8000多人,其中只有5%的人能買到房子,讓許多人望房興嘆。事實(shí)上,海南的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀是“房價(jià)永遠(yuǎn)是昨天的便宜”,有的人因?yàn)榉績r(jià)太貴而猶豫的時候,有的人已經(jīng)在摩拳擦掌,等著掏腰包了。因此說,海南樓市住上走趨勢還會在繼續(xù),因?yàn)槭袌鼍驮谀抢铮瑒傂孕枨缶驮谀抢铩?/p>
海南位于中國最南端,陸地總面積3.5萬平方公里,20xx年海南人口數(shù)量約為867.15萬人,與香港接近,而陸地面積是香港的30余倍,也就是說人均占地面積是香港的30余倍,總的來說,海南是一個地廣人稀的舒適宜居之地,我們可以大膽展望,隨著自貿(mào)區(qū)、港建設(shè)的繼續(xù)推進(jìn),海南外來人口還會繼續(xù)大幅度增長,同時也會帶動住房和配套設(shè)施的需求,海南的房地產(chǎn)市場仍然有較大的增長空間。而作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,只有遵守市場規(guī)則、把握客戶需求、保證產(chǎn)品質(zhì)量開發(fā)出來的產(chǎn)品才能獲得市場青睞和客戶認(rèn)可。而作為中小企業(yè)來說,面對新的形勢、新的變化,只有揚(yáng)長避短、轉(zhuǎn)變觀念、拓寬思維、及時變革,沖破發(fā)展瓶頸,才能開辟出XX企業(yè)發(fā)展的新路子。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 篇6
一、調(diào)研前言
長沙是湖南省會,位于湖南省東部偏北,是湖南的政治,經(jīng)濟(jì),文教,商貿(mào)和旅游中心,是中南地區(qū)重要的資金,技術(shù),原材料集散地和交通樞紐,東接浙贛,西引川黔,北控荊楚,南領(lǐng)桂粵,素有“荊豫唇齒,黔粵咽喉”之稱。全市現(xiàn)轄芙蓉,天心,岳麓,開福,雨花五區(qū)和長沙,望城,寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽市總面積1.18萬平方公里,人口613萬,其中城區(qū)面積556平方公里,人口199萬。 本次調(diào)研主要是為了了解長沙地區(qū)的人均住房面積情況,針對XX年長沙地區(qū)的400戶住民進(jìn)行的調(diào)查,通過了解這400戶住民的現(xiàn)收入層次以及是否租房情況,以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機(jī)抽樣調(diào)查法,抽取幾個單元式配套住宅,進(jìn)行上門訪問調(diào)查。通過此次調(diào)研,我們了解了長沙地區(qū)的居民人均住房情況,不同層次收入的人群所住房的面積也不同:10%的最低收入住房面積19.88平米,10%的低收入住房面積21.72平米,60%的中等收入住房面積28.50平米,10%的高收入住房面積35.93平米,10%的最高收入的住房面積43.60平米,總平均29.31平米。本次調(diào)查得出這400戶不同收入層次的人群顯示:有80%的戶主住房情況低于總平均值,所以希望可以把住房情況變得合理化,更平均化。
。ㄒ唬┱{(diào)研時間及地點(diǎn) xx年初至xx年末 長沙市區(qū)
。ǘ┱{(diào)研對象及范圍 長沙市區(qū)隨機(jī)抽取的400戶住民
。ㄈ┱{(diào)研目的 了解了長沙地區(qū)的居民人均住房情況,和不同層次收入的人群所住房的面積也有很大不同,以及當(dāng)前長沙的住房形式以及人均住房面積。
。ㄋ模┱{(diào)研方法 隨機(jī)抽樣調(diào)查法和上門訪問調(diào)查法
。ㄎ澹┱{(diào)研結(jié)論
通過調(diào)查了解長沙的人均住房面積有了很大的增長,從1980的7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米,這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴(yán)重,從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù),這說明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長,房屋銷售面積,土地購置面積等等,都在增長,但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
二、情況介紹
通過本次調(diào)查我們了解到了:10%的最低收入住房面積19.88平米,10%的低收入住房面積21.72平米,60%的中等收入住房面積28.50平米,10%的高收入住房面積35.93平米,10%的最高收入的住房面積43.60平米,總平均29.31平米。其中:租公房23戶占5.75%,租私房14戶,占3.50%,自由私房360戶,占90.0%,其他3戶,占0.75%。其中一居室19戶,二居室173戶,三居室147戶,四居室以上18戶。擁有二居室以上的家庭占94.68%。擁有三居室以上的家庭占46.21%.除現(xiàn)住房之外還有一套住房占19.84%,有兩套占1.38%還有3套占0.82%,擁有兩套以上占22.04%。 現(xiàn)在長沙的人均住房面積有了很大的增長,從1980的7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米,這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴(yán)重,從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù),這說明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的.兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長,房屋銷售面積,土地購置面積等等,都在增長,但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
三、分析預(yù)測
。ㄒ唬╅L沙市人均住房和市區(qū)人口分析 從1980年開始到XX年,長沙市的人均住房使用面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加,市區(qū)人口數(shù)由1980年的101.94萬人增加到XX年的218.75萬人,人均住房使用面積由1980年的7.67增長到XX年的21.64,登記結(jié)婚的數(shù)據(jù)則有起伏變化,時高時低,無法預(yù)測。
。ǘ┦杖雽哟闻c住房建筑面積情況分析 10%的最低收入戶住房建筑面積19.88平米,10%的低收入戶住房建筑面積21.72平米,60%的中等收入戶住房建筑面積28.50平米,10%的高收入戶住房建筑面積35.93平米,10%的高收入戶住房建筑面積43.60平米,總平均29.21平米。 從而可以看出收入高的住房建筑面積越大,但60%處于中等收入水平層次,所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。
。ㄈ┳》款愋秃同F(xiàn)有住房數(shù)分析 5.75%是租賃公房,3.50%租賃私房,90.0%自有私房,0.75%市其他類型。其中,2.0%是單棟配套樓房,89.25%是單元式配套住宅,5.5%是普通樓房,3.25%是普通平房。而居室類型分析94.68%家庭是二居室,46.21%家庭是三居室。19.84%有兩套住房,1.38%有三套住房,0.82%有四套住房。 由此可以看出有90.0%住的是私房,89.25%是單元式配套住宅,而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的,46.21%的家庭居住類型是三居室,擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。
。ㄋ模╅L沙市房地產(chǎn)開發(fā)情況分析
1、長沙市施工和竣工房屋面積 從1998年到XX年施工房屋面積從339.01平方米增長到3270.34平方米,竣工房屋面積從98.38平方米增長到699.90平方米,房屋售出面積,從39.97平方米增長到985.09平方米。
由此可以看出施工房屋面積增長了將近10倍,而竣工房屋面積增長了7倍,房屋售出面積增長了30倍。
2、房地產(chǎn)品房空置面積 XX年長沙市房地產(chǎn)商品房空置面積65.63萬平米,其中空置1—3年面積49.42萬平米,空置3年和3年以上面積5.70萬平方米。
從而可以看出長沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和,居民幾乎不用再購買房屋。
四、結(jié)論及建議
通過此次調(diào)研,可以看出長沙市從1980年到XX年,人均住房面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加,收入高的住房建筑面積越大,但60%處于中等收入水平層次,所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。有90.0%住的是私房,89.25%是單元式配套住宅,而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的,46.21%的家庭居住類型是三居室,擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。施工房屋面積增長了將近10倍,而竣工房屋面積增長了7倍,房屋售出面積增長了30倍。長沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和,居民幾乎不用再購買房屋。 長沙市可以減少房屋的施工建筑,將現(xiàn)有的商品房屋出售出去,適當(dāng)?shù)慕档头績r(jià)。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 篇7
“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用,房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右,相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入,則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快,房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期,中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策,對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說,政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響,從而研究提出相應(yīng)的對策建議,對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,具有重要意義。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元,同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元,其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米,銷售100萬平方米。今年以來,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn):
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭,1-6月,房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%,具體走勢見圖一。其中,住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出,占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高,2-6月累計(jì)增速分別為:2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢,2-6月的增速走勢見圖二:
從商品房預(yù)售情況來看,回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套,總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài),3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降,4月份僅售出474套,總面積6.5萬平方米,與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,每月預(yù)售385套,總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高
雖然今年年初開始,中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策,但年后,房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,我區(qū)房價(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始,我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升,房價(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前,我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米,同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米,同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,房地產(chǎn)市場投機(jī)成份嚴(yán)重,中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn),市也出臺了多項(xiàng)有關(guān)政策,加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市:
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》,規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況,適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間;對房價(jià)上漲過快的地方,適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例,著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
——房貸利率調(diào)整。3月16日,央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策,規(guī)定對房價(jià)上漲過快城市或地區(qū),可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,并實(shí)行住房貸款下限管理,將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,規(guī)定20xx年6月1日后,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅,同時規(guī)定凡在20xx年6月1日以后購買非普通住房的,按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。20xx年市《政府的工作報(bào)告》確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作,于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn),增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度,并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。20xx年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬平方米。
從短期看,宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響,從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同同時,平抑房價(jià)政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重,房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。
但從長期看,宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機(jī)因素,達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費(fèi)的目的,有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,主要將起到以下幾方面的作用:
——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策,減少房地產(chǎn)市場中的投機(jī)成分,顯露市場真實(shí)需求量,合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時,通過嚴(yán)格土地供應(yīng),有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量,調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),滿足普通老百姓的住房需求,有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格?紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng),我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高,但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價(jià),使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應(yīng)對,保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說,由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低,近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇,從長遠(yuǎn)來看,我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個調(diào)整-鞏固-提高的.階段,走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測工作
及時掌握我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格動態(tài)和走勢,建立起科學(xué)有效的房價(jià)監(jiān)測和預(yù)警體系,加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,維護(hù)房地產(chǎn)市場價(jià)格秩序,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測土地出讓價(jià)格,新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對住宅類商品房價(jià)格的監(jiān)測工作。加強(qiáng)房價(jià)的季度、年度分析預(yù)測工作,將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額,新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率,市場平均價(jià)格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動,及時提出預(yù)警建議。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò),及時反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況,以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán),同時,嚴(yán)格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場準(zhǔn)入關(guān),嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件,對抽逃注冊資本金、項(xiàng)目資本金,無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為,要依法嚴(yán)厲打擊。
3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn),根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃,合理預(yù)留開發(fā)空間,以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā),帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控,通過房地產(chǎn)市場的信息透明化,培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用,引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況,根據(jù)市場運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。
4、合理引導(dǎo)住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求,市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房兩類住房建設(shè),同時加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī),積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜,改善住宅供應(yīng),完善住宅功能,提高住宅質(zhì)量。同時,結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際,引導(dǎo)居民對住房的理性消費(fèi),推動主體需求的合理化。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 篇8
一、宏觀經(jīng)濟(jì)與政策
1、國家經(jīng)濟(jì)狀況及房地產(chǎn)大勢現(xiàn)狀
。1)經(jīng)濟(jì)狀況分析:近3—5年經(jīng)濟(jì)增長,去年同比數(shù)據(jù)。
。2)房地產(chǎn)大勢分析:近期房地產(chǎn)發(fā)展情況、投放量、消化量、控制量等。
2、國家房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析主觀分析,分解成若干條
3、分析及應(yīng)對
。1)通過經(jīng)濟(jì)層面分析,提出市場投放觀點(diǎn)等
。2)通過對政策的解讀,提出對項(xiàng)目的應(yīng)對政
二、縱觀市場及區(qū)域(以重慶市涪陵區(qū)為例)
1、涪陵城區(qū)概況及經(jīng)濟(jì)狀況城鄉(xiāng)劃分、下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)、人口基數(shù)、經(jīng)濟(jì)總量、房地產(chǎn)資金投放情況等
2、涪陵區(qū)整體規(guī)劃及發(fā)展方向整體規(guī)劃及城市發(fā)展方向,主城區(qū)、新城區(qū)等符合劃分。
3、涪陵區(qū)土地市場投放情況政府客觀數(shù)據(jù),并形成潤弘;快速啟動項(xiàng)目,快進(jìn)快出,迅速回金。
4、涪陵區(qū)最近6個月的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及解讀通過調(diào)研了解,對半年內(nèi)市場變化的判斷主要體現(xiàn)為:
。1)新樓盤的推出量
。ǎ玻┯袩o新產(chǎn)品(特色產(chǎn)品、創(chuàng)新戶型等)的出現(xiàn)
。ǎ常﹥r(jià)格有無明顯拉上
。ǎ矗╅_盤項(xiàng)目的分析與判斷
。ǎ担┫M(fèi)需求導(dǎo)向如何
。ǎ叮﹨^(qū)域政策執(zhí)行及應(yīng)對情況,對區(qū)域市場影響如何
三、涪陵區(qū)房地產(chǎn)市場解碼
1、個案調(diào)研含個案調(diào)研印象,優(yōu)劣勢分析
。、在售項(xiàng)目總結(jié)及細(xì)分
。、市場總體特征
。、板塊劃分及格局狀況
。、建設(shè)規(guī)模分析
。、建筑風(fēng)格分析
。、戶型分析
。、價(jià)格競爭分析
。、消費(fèi)群體分析
。、購買力分析
。、營銷和推廣的.認(rèn)識
。、市場發(fā)展趨勢預(yù)測
。、住宅
市場定位上,產(chǎn)品規(guī)劃及定位上,戶型定位上,景觀設(shè)計(jì)上,樣板區(qū)設(shè)計(jì)上
。、商業(yè)
隨著城市發(fā)展,土地日益稀缺,地價(jià)攀新高,以商業(yè)為主的綜合體或商業(yè)項(xiàng)目將陸續(xù)出現(xiàn)······主要目的是提上土地價(jià)值,增加項(xiàng)目開發(fā)利潤。
。、寫字樓
就涪陵區(qū)而言,早期辦公場所主要集中在舊式住宅或臨街住樓上,市場呼喚一批具備形象及辦公環(huán)境好的寫字樓產(chǎn)品出現(xiàn)。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 篇9
自去年下半年以來,國家相繼出臺了取消“限購”、降息降準(zhǔn)、《不動產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)等新政,為了解和掌握新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀,國家統(tǒng)計(jì)局巴中調(diào)查隊(duì)采取實(shí)地走訪房產(chǎn)、國土等相關(guān)部門,與問卷調(diào)查社會群眾相結(jié)合的方式,開展了新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研,現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下,以期為黨委、政府及相關(guān)部門提供決策參考依據(jù)。
一、近期巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
(一)新建商品房售價(jià)企穩(wěn),銷量同比呈下降趨勢
一是售價(jià)企穩(wěn),同、環(huán)比基本持平。根據(jù)巴中市房地產(chǎn)管理局提供的數(shù)據(jù):今年以來,受“降息降準(zhǔn)”等新政因素影響,1-2月巴中市區(qū)新建商品房市場均價(jià)為4079.5元/㎡,較20xx年1季度的3988元/㎡上漲了91.5元/㎡,同比上漲2.3%,較20xx年11-12月的4124元/㎡下滑了44.5元/㎡,環(huán)比下降1.1%。
二是銷量同比明顯下降、環(huán)比增幅收窄。在《條例》頒布實(shí)施的影響下,1-2月市區(qū)新建商品房銷售套數(shù)與面積分別為3093套、325451㎡,較20xx年1-2月同比下降19.3%、16.2%。同時今年1-2月的環(huán)比增幅較去年1-2月的環(huán)比漲幅降低了15.6%。一家二級資質(zhì)開發(fā)商反映:“去年僅1-2月銷量就達(dá)500余套,而今年截止3月中旬才銷售了不到300套,表明今年新建商品房銷售情況整體不容樂觀。究其原因主要有兩個方面:一是20xx年國內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈下行態(tài)勢,作為巴中購房主力軍的外出務(wù)工人員,帶回?zé)徨X大幅減少,致使購買能力減弱;二是一系列新政出臺后,促使剛需型購房群體駐足觀望,改善、投資型購房群體放緩或大幅減少購買”。
(二)二手房交易總體下行,租賃市場有所降溫
今年來,巴中市主城區(qū)二手房交易市場發(fā)展呈現(xiàn)出房源增加,銷量、單價(jià)雙下行,租賃市場價(jià)格小幅下降的總體趨勢。
一是受《條例》影響,房源同、環(huán)比均有所增加。通過對5家房地產(chǎn)中介實(shí)地走訪了解,今年一月以來,受《條例》頒布實(shí)施的影響,二手房房源呈現(xiàn)了三個新特點(diǎn):首先,房源同、環(huán)比小幅增加。今年1季度較去年同期和四季度均呈現(xiàn)增長趨勢,同、環(huán)比上漲幅度分別達(dá)10%、18%。其次,業(yè)主主動投放的房源比例提升約兩成。據(jù)各中介反映,20xx年以前,業(yè)主主動投放房源與中介挖掘房源的比例大約為3:7,而在《條例》實(shí)施、房產(chǎn)稅不久將開征的背景下,今年的房源構(gòu)成比例變成了近5:5。第三個新特點(diǎn)是主動投放房源的以有多套房屋業(yè)主居多。一家中介今年1-2月共接受主動登記的二手房房源28套,其中12套房源業(yè)主擁有2-3套以上住宅,其中一名業(yè)主一次性投放房源3套,《條例》影響可見一斑。
二是交易量回落明顯,單價(jià)小幅下降。據(jù)5家中介企業(yè)反映,今年1-2月月均交易量較去年月均交易量明顯下滑,平均降幅至少在10-15%,其中一家中介去年月均銷售30套,而今年月均不到20套,降幅達(dá)到了33%以上。同時企業(yè)反映單價(jià)下降幅度達(dá)4-10%左右,如去年江北120㎡的普裝二手房交易均價(jià)在48-52萬之間,而今年交易價(jià)格降到了44-48萬之間。
三是租賃市場有所降溫,租金環(huán)比下降明顯。由于去年以來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大、物價(jià)低位運(yùn)行,同時隨著巴城拆遷還房工作有序推進(jìn),巴中市區(qū)二手房租賃市場有所降溫。今年春節(jié)后,二手房年租金均價(jià)環(huán)比下降8-12%,如地處江南老城黃金地帶的南灣國際小區(qū),100㎡的二手房年租金由20xx年的2-2.2萬降到了今年的1.8-2萬,江北的100平方米二手房租金由2.4萬左右降到了2.2萬左右。
二、《條例》反響明顯,心態(tài)影響市場
通過對100名社會群眾(包括城鄉(xiāng)居民,機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員,國有、民營企業(yè)員工,個體工商戶,離退休人員)進(jìn)行入戶面訪、問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn),《條例》試點(diǎn)實(shí)施以來,群眾表現(xiàn)出知曉率關(guān)注度高、對內(nèi)容作用了解甚少、改善投資性購房步伐放緩、不動產(chǎn)處置等待觀望等特點(diǎn)。
一是新政社會關(guān)注度高。3月1日,《條例》正式落地四川瀘州,標(biāo)志著《條例》正式實(shí)施。此次問卷調(diào)查數(shù)據(jù)顯示:有86%的人知道《條例》已經(jīng)開始試點(diǎn)實(shí)施;對不動產(chǎn)登記改革及《條例》試點(diǎn)實(shí)施關(guān)注度調(diào)查發(fā)現(xiàn),僅16%的受調(diào)查者表示不關(guān)注,有49%的受調(diào)查者表示非常關(guān)注,有35%的受調(diào)查者表示比較關(guān)注。表明社會各界對《條例》實(shí)施關(guān)注度很高。
二是具體內(nèi)容知之甚少!稐l例》已試點(diǎn)實(shí)施近一月,社會公眾對《條例》的詳細(xì)內(nèi)容、登記范圍、實(shí)施步驟等知曉幾何,通過調(diào)查發(fā)現(xiàn),除16%的受訪者表示了解,有33%的人對此不了解,有51%的受訪者表示知之甚少。究其原因,部分受訪者表示:一方面是由于不動產(chǎn)改革目前僅在部分地方試點(diǎn)實(shí)施,個人直接利益尚未受影響;另一方面是因?yàn)闆]有出臺配套政策,群眾處于觀望狀態(tài);再者是因?yàn)椤稐l例》試點(diǎn)實(shí)施時間短,宣傳解讀信息量少,信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進(jìn)一步強(qiáng)化。
三是觀望心態(tài)比較普遍。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn),受調(diào)查者中僅有10%的人考慮近期購置不動產(chǎn),剛需購房者仍然是主力,改善和投資性購房者觀望政策和市場行情意向明顯增加;64名擁有多處不動產(chǎn)的受訪對象在回答“是否準(zhǔn)備在近期處置不動產(chǎn)”問題時,僅有6人選擇“近期急于出手”,所占比例不到10%;有36人表示看政策和市場行情變化再作決定,所占比例達(dá)到了56%,表明擁有多套房產(chǎn)者觀望情緒明顯。
四是作用意義理解偏差。受訪者在回答“《條例》實(shí)施作用”時,大家都知曉“簡政放權(quán)、保護(hù)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)”、“利好剛需購房、有效調(diào)控房價(jià)”、“提高政府治療效率和水平、方便企業(yè)、群眾”等核心作用以及“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實(shí)基礎(chǔ)”等其他衍生作用,但存在著主次不明的現(xiàn)象:選擇“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實(shí)基礎(chǔ)”兩項(xiàng)的分別達(dá)到了68%、55%,在作用重要程度中分別排第一和第三位,由此可見,群眾在認(rèn)知《條例》的作用意義上存在著主次不明的情況,有待進(jìn)一步正確解讀引導(dǎo)。
五是擔(dān)憂新政泄露隱私。對“《條例》實(shí)施后最大擔(dān)憂”的問題,有60%的受訪者選擇了“怕個人信息等隱私被泄露”,表明受訪者對《條例》中的“登記信息共享與保護(hù)”存在不理解、有疑慮,希望在這方面進(jìn)一步完善查詢、調(diào)閱機(jī)制,確保個人信息等隱私不被非法竊取。其次有51%的受訪者選擇了“多處房產(chǎn)會被征過高的稅!北砻鞴妼浾搨鲗(dǎo)的房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅開征的隱憂、更表明了公眾期待政府及時公布相關(guān)政策實(shí)施時間表,利于群眾妥善處置相關(guān)事宜。同時有44%的受訪者對不動產(chǎn)登記程序是否簡化便民產(chǎn)生擔(dān)憂,亦表明希望《條例》實(shí)施具體方案應(yīng)盡快出臺落實(shí)。
三、新政影響初現(xiàn),程度尚需觀察
(一)企業(yè)多措并舉適應(yīng)新政
為了適應(yīng)《條例》實(shí)施、“降息降準(zhǔn)”等新政實(shí)施,巴中市區(qū)多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商、二手房中介積極采取舉措,應(yīng)對新政實(shí)施帶來的影響。
一是開發(fā)企業(yè)穩(wěn)中求進(jìn)、積極應(yīng)對。首先,走訪的5家房開企業(yè)中有4家采取了調(diào)整營銷策略、優(yōu)化促銷方案、積極宣傳政策等舉措對在售樓盤進(jìn)行銷售策略整合,力促穩(wěn)價(jià)保量。其次,對已納入開發(fā)計(jì)劃的項(xiàng)目進(jìn)行整體發(fā)展評估,擇優(yōu)選擇開發(fā),放緩整體開發(fā)腳步;同時針對巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場實(shí)際情況,結(jié)合新政影響,減少購地計(jì)劃,有的放矢地購買土地,確保企業(yè)發(fā)展穩(wěn)中求進(jìn)。
二是二手中介多措并舉、促成交易。面對二手房交易市場供大于求的局面,部分企業(yè)首先取消看房傭金、降低提成費(fèi)率,力促降低買賣雙方交易成本;其次強(qiáng)化服務(wù)保障,提升貸款辦理、房產(chǎn)過戶、納稅報(bào)備等工作效率,切實(shí)提升服務(wù)水平,降低買賣雙方時間成本;同時采取切實(shí)可行舉措,積極做好買賣雙方溝通說明工作,認(rèn)真履行居間職責(zé),努力提升交易成功率。
(二)百姓買跌賣空持續(xù)觀望
一是購房者觀望心態(tài)較重,等待價(jià)格繼續(xù)下行。在新建商品房、二手房單價(jià)出現(xiàn)下降,房源供給大于需求的背景下,不少購房者認(rèn)為《條例》等新政實(shí)施必然會使更多的房源涌現(xiàn),價(jià)格勢必會繼續(xù)下行,因此問多買少、持續(xù)觀望、期待價(jià)格繼續(xù)下行的現(xiàn)象較為普遍。
二是大量拋售未出現(xiàn),希望相關(guān)政策盡快出臺。二手房源雖然較同期相比小幅增長,但由于《條例》實(shí)施現(xiàn)屬于試點(diǎn)階段,且各地實(shí)施細(xì)則及相關(guān)配套制度還未建立健全,致使大幅降價(jià)趨勢未有顯現(xiàn),故巴中市區(qū)未出現(xiàn)拋售潮。同時多數(shù)多套房產(chǎn)擁有者希望《條例》實(shí)施細(xì)則、房產(chǎn)稅實(shí)施時間表等盡快出臺,利于社會群眾做出合理判斷和相應(yīng)舉措。
(三)新一輪政策出臺,博弈心態(tài)將凸顯
3月30日,五部門相繼出臺降低二套房購買首付及調(diào)整征收營業(yè)稅期限相關(guān)政策,標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)刺激政策將進(jìn)一步?jīng)_擊市場,作為房屋銷售將迎來利好,尤其是二手房銷售在降低首付和2年以上住房免營業(yè)稅雙重利好政策的`推動下,將會一定程度上擴(kuò)大交易量;但由于《條例》實(shí)施、房產(chǎn)稅實(shí)施方案未出臺的影響,作為改善型需求的購買者博弈心態(tài)也將凸顯。
四、相關(guān)意見及建議
通過問卷收集和實(shí)地面訪,現(xiàn)將群眾提出的意見和建議歸納如下:
一是強(qiáng)化政策宣傳,正確引導(dǎo)解讀。進(jìn)一步強(qiáng)化不動產(chǎn)登記改革方案和《條例》的宣傳解讀,特別是針對普通群眾,利用電視、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、微信等采取通俗易懂、群眾喜聞樂見的方式強(qiáng)化宣傳引導(dǎo),確保群眾清楚了解不動產(chǎn)改革方案和《條例》實(shí)施細(xì)則,并給予支持配合,為不動產(chǎn)登記改革及《條例》實(shí)施穩(wěn)步推進(jìn)夯實(shí)群眾基礎(chǔ)。
二是強(qiáng)化責(zé)任落實(shí),出臺配套政策。針對不動產(chǎn)登記改革和《條例》實(shí)施的具體問題及時研究出臺配套政策,如改革后監(jiān)管及個人信息隱私的問題、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的問題、反腐敗的問題、不動產(chǎn)征稅的問題、多部門聯(lián)動充分發(fā)揮衍生作用的問題等,進(jìn)一步明確責(zé)任,逐步完善配套政策,努力構(gòu)建符合群眾主體利益需求的體制機(jī)制。
三是強(qiáng)化配套服務(wù),夯實(shí)物權(quán)保障。進(jìn)一步梳理職能,簡化和優(yōu)化辦事程序,提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量,從基本工作職能和各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)事項(xiàng)出發(fā),做到一窗受理、一次性告知、一條龍審批,讓老百姓少跑冤枉路;同時,重點(diǎn)規(guī)范登記行為,提高登記質(zhì)量,嚴(yán)厲查處各類違法違規(guī)行為,增強(qiáng)不動產(chǎn)登記的嚴(yán)肅性、權(quán)威性和公信力,保護(hù)群眾合法權(quán)益。
四是強(qiáng)化監(jiān)管職能,優(yōu)化市場環(huán)境。加強(qiáng)對不動產(chǎn)登記監(jiān)管工作,建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺,實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門間依法依規(guī)互通共享,實(shí)現(xiàn)跨部門、跨領(lǐng)域、跨地域信息實(shí)時傳遞和對接,消除“信息孤島”;另外,加強(qiáng)市場監(jiān)測和行為監(jiān)管,建立健全完善的社會信用體系和市場監(jiān)管體系,保障房地產(chǎn)市場健康、有序運(yùn)行。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 篇10
一、 中國房地產(chǎn)業(yè)
(一)中國城市化建設(shè)與房地產(chǎn);
房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。隨著中國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展,城市化速度在不斷加快。改革開放35年中,中國的城市化率以年均1%的速度增長。至20xx年,中國的城市化率為52.57%。這意味著屆時中國將有超過一半人口將要在城市生活。房地產(chǎn)業(yè)在中國的城市化進(jìn)程中起到舉足輕重的.作用,城市化建設(shè)必將拉動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,城市化的發(fā)展必然會增加房地產(chǎn)的剛性需求。
(二)中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀及宏觀政策 針對部分地區(qū)房價(jià)過快增長及房價(jià)過高,20xx年到20xx年期間,中國出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施,遏制房價(jià)過快上漲,其中包括土
地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。調(diào)控政策指向大都是抑制房地產(chǎn)市場的投資、投機(jī)行為以及部分房價(jià)漲幅過快的一線城市。從20xx年開始國家相繼出臺了“限購令”,新“國十條”,國五條、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則。20xx年國家調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策其主要內(nèi)容有:
1、完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制。各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則,制定并公布年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房價(jià)工作的考核問責(zé)制度。
2、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施,已實(shí)施限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面,按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價(jià)上漲過快的,省級政府應(yīng)要求其及時采取限購等措施。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。
3、增加普通商品住房及用地供應(yīng)。20xx年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市,盡快形成有效供應(yīng)。
4、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全面落實(shí)20xx年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度,確保公平分配。20xx年底前,地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘U戏秶?/p>
5、加強(qiáng)市場監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理,嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定,強(qiáng)化企業(yè)信用管理,嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè),加強(qiáng)市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。 由上政策細(xì)則可見,國家政策由此前的抑制投機(jī),實(shí)際轉(zhuǎn)向支持房地產(chǎn)業(yè),主要控制投資,投機(jī)性需求,以及由于非剛性需求所帶來的不合理漲價(jià)等,通過國家政策干預(yù)使中國房地產(chǎn)走向理性化,規(guī)范化。從長遠(yuǎn)來看,國家的干預(yù)是有助于中國房地產(chǎn)長期健康的發(fā)展的。
貴陽市行政區(qū)位概況及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
、、行政區(qū)位概況:貴陽是中國貴州省省會。位于中國西南云貴高原中部,是我國西南地區(qū)重要的中心城市之一,是貴州省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、交通中心和西南地區(qū)重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地及商貿(mào)旅游服務(wù)中心,被譽(yù)為“高原明珠”,因此才博得了“上有天堂,下有蘇杭,氣候宜人數(shù)貴陽”的美譽(yù)。
貴陽市轄七區(qū)一市三縣,市域總面積8034平方公里,市區(qū)面積2403平方公里。包括云巖區(qū)、南明區(qū)、小河區(qū)、金陽新區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)以及清鎮(zhèn)市,修文縣、開陽縣、息烽縣。截止xx年底人口約450萬,是貴州省第一大城市。
貴陽的旅游資源非常豐富,貴陽擁有以“山奇、水秀、石美、
洞異”為特點(diǎn)的喀斯特自然景觀和人文旅游資源。全市現(xiàn)有國家級風(fēng)景名勝區(qū)1個,國家4A級旅游區(qū)6個,國家3A級旅游區(qū)2個,省級風(fēng)景名勝區(qū)8個,國家級重點(diǎn)文物保護(hù)單位1個,省級歷史文化名鎮(zhèn)1個,省級文物保護(hù)單位25個。此外,還有一大批市縣級風(fēng)景名勝區(qū)和奇異神秘的民俗風(fēng)情。
、、經(jīng)濟(jì)指標(biāo):xx年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1700億元,增長17%左右;財(cái)政總收入480億元,增長20%;公共財(cái)政預(yù)算收入236億元,增長26%;全社會固定資產(chǎn)投資2480億元,增長55%;城市居民人均可支配收入達(dá)22525元,增長16%;農(nóng)民人均純收入達(dá)8871元,增長18%。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 篇11
一、城市背景
1、城市概況
西安位于黃河流域中部關(guān)中盆地,東西長約204公里,南北寬約116公里。平均海拔424米,境內(nèi)最高點(diǎn)為周至縣西南的太白山,海拔3867米。地勢大體東南高,西北與西南低,平原面積為43.674萬公頃,占全市土地面積的43.7%,現(xiàn)轄9區(qū)4縣,總面積10108平方公里,常住人口823萬人,戶籍人口753萬人。這里氣候溫和,四季分明,雨量適宜,日照充足,具有優(yōu)越的自然環(huán)境和豐富的旅游資源。
2、西安城市空間結(jié)構(gòu)、布局、主要行政區(qū)域劃分
西安市現(xiàn)轄9區(qū)4縣,即新城、碑林、蓮湖、灞橋、 未央、雁塔、閻良、臨潼、長安9個區(qū)和藍(lán)田、周至、戶縣、高陵4個縣;共50個鎮(zhèn), 52個鄉(xiāng),75個街道辦事處,3163個村民委員會,569個社區(qū)居委會。
3、西安城市規(guī)劃及未來發(fā)展前景
3.1、西安城市性質(zhì)
西安是陜西省省會,世界著名的歷史文化名城,是我國中西部地區(qū)重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。
區(qū)位優(yōu)勢明顯,是西部地區(qū)重要的金融、商貿(mào)中心和交通、信息樞紐。西安地處我國中西部兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的結(jié)合部,是西北通往西南、中原、華東和華北各地市的門戶和交通樞紐。歷代以來,西安的金融、商貿(mào)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中都具有重要地位。西安已形成以國有商業(yè)銀行為主體,多種金融機(jī)構(gòu)并存和共同發(fā)展的多層次、多元化、多功能的金融機(jī)構(gòu)體系,建立起了由資本市場、貨幣市場、外匯市場等構(gòu)成的金融市場體系和由銀行監(jiān)管、證券監(jiān)管、保險(xiǎn)監(jiān)管構(gòu)成的金融監(jiān)管體系。西安市商品流通市場體系健全,功能完善、布局合理。
3.2、城市功能結(jié)構(gòu)、布局
西安形成東接臨潼、西連咸陽、南拓長安、北跨渭河的格局。向東,開發(fā)臨潼—新筑—未央湖—草灘—六村堡—咸陽為一線的渭河休閑旅游經(jīng)濟(jì)帶,在隴海線北部發(fā)展臨潼國際旅游區(qū);向西,在西安與咸陽之間沿灃河兩岸的廣大空間規(guī)劃建設(shè)西咸共建區(qū);向南,保護(hù)和合理開發(fā)利用秦嶺北麓旅游資源;向北,在渭河以北地區(qū)結(jié)合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)擴(kuò)展,形成裝備制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)區(qū)。
二、西安市房地產(chǎn)市場發(fā)展概述
1、西安市房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程
城市的發(fā)展必然與房地產(chǎn)的發(fā)展密不可分,在西安房地產(chǎn)的發(fā)展過程中,無疑也會經(jīng)歷一個漫長的規(guī)劃、建設(shè)及不斷改善的演變歷程?傮w來講,西安城市房地產(chǎn)發(fā)展大致可以分為三個階段:粗放的投資返還模式階段、追求速度與占有資源階段、以價(jià)值為導(dǎo)向的理性開發(fā)階段。
、 80年代中期-90年代初期
隨著國家住房制度改革的推進(jìn),房地產(chǎn)市場從結(jié)合舊城改造進(jìn)行綜合開發(fā),由企事業(yè)單位集資統(tǒng)建逐步進(jìn)入到商品房開發(fā)建設(shè)階段,住房分配制度由實(shí)物形式的福利分配進(jìn)入到商品形式的貨幣分配。這一時期,社會人均收入水平較低,市場上的商品房大多是房改公房,由開發(fā)商銷售的全產(chǎn)權(quán)房屋逐步開始被社會接受,但人們對住房的`需求僅僅是滿足居住空間本身的要求,房地產(chǎn)市場處于改革和探索的史前時代。
、 90年代初期-90年代中期
當(dāng)住房成為市場上自由買賣的商品之后,伴隨著沿海地區(qū)房地產(chǎn)市場的大起大落,西安樓市躁動起來,特別是在產(chǎn)品上體現(xiàn)的尤其強(qiáng)烈和明顯,較有規(guī)模的樓盤相繼誕生,西安的房地產(chǎn)開發(fā)處于探索階段。
③ 90年代中期-90年代后期
時代特征:隨著西安高新開發(fā)區(qū)改善園區(qū)投資環(huán)境、推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的配套建設(shè),推動西安市場一大批房地產(chǎn)企業(yè)開始市場化運(yùn)作。廣州、深圳等外地地開發(fā)模式和先進(jìn)理念被逐漸引入,西安房地產(chǎn)走上了品牌化道路。市場快速成熟,房地產(chǎn)開發(fā)競爭加劇,開始注重市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì),注重功能與環(huán)境質(zhì)量,探索創(chuàng)新,憶經(jīng)迅速從單純建造房屋發(fā)展到對建筑、對環(huán)境的開發(fā)利用;而市場中的客戶對房屋的要求也越來越多樣化,要求工程、功能、環(huán)境、管理等質(zhì)量全面提高。這期間,紫薇地產(chǎn)在成功開發(fā)紫薇花園之后,紫薇城市花園被建設(shè)部評為西北首家“國家康居示范工程”,標(biāo)志著西北最高科技含量小區(qū)的建成。
、 20xx年-20xx年
時代描述:房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)深入到對生活方式、居住理念的研究和探討,以及對新的地產(chǎn)文化、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、居住方式的解讀和營造。投資市場活躍和,市民
購房多目標(biāo)選擇,對細(xì)節(jié)要求越來越高。期間,宏觀政策調(diào)控使市場得以規(guī)范化發(fā)展,20xx年以來,隨著珠江投資、綠地、中海、和記黃埔等眾多外地房地產(chǎn)商的進(jìn)入,市場越發(fā)活躍與理性。這期間的產(chǎn)品注重提高科技含量,住宅部品成套,物業(yè)管理文明,充分反映了超前性、導(dǎo)向性、舒適性、經(jīng)濟(jì)性和耐久性等綜合特點(diǎn)。
、 20xx年起到未來3-5年時間
時代描述:進(jìn)入20xx年,西安市場風(fēng)云變幻,經(jīng)過房地產(chǎn)新政洗禮后,市場得以振蕩和調(diào)整,留下的企業(yè)會有更好的機(jī)會,市場也將更加規(guī)范化、合理化、品牌化;作為需求方的消費(fèi)者將更加理智,對產(chǎn)品的要求會更高,要求房地產(chǎn)商更加重視產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)品個性的研發(fā),增加產(chǎn)品附加值,創(chuàng)造多元化的經(jīng)營模式。臨近年底,大量外部資本進(jìn)入市場,更多的國內(nèi)強(qiáng)勢房地產(chǎn)企業(yè)開始搶占市場,未來房地產(chǎn)市場的激烈廝殺已經(jīng)初見端倪。經(jīng)過房地產(chǎn)新政洗禮后,市場得以振蕩和調(diào)整,競爭加劇,市場的成熟和行業(yè)的成熟,讓房地產(chǎn)利潤空間越來越小而趨于合理。專業(yè)化公司將依據(jù)自身實(shí)力降低開發(fā)成本,獲取利潤。
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