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小區(qū)物業(yè)管理方案

時間:2025-05-15 09:56:21 一般方案 我要投稿

小區(qū)物業(yè)管理方案

  為了確保事情或工作科學(xué)有序進行,時常需要預(yù)先制定方案,方案可以對一個行動明確一個大概的方向。寫方案需要注意哪些格式呢?下面是小編整理的小區(qū)物業(yè)管理方案,歡迎閱讀,希望大家能夠喜歡。

小區(qū)物業(yè)管理方案

小區(qū)物業(yè)管理方案1

  一、概述

  某項目位于甲縣城東,將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟中心,地理位置優(yōu)越,物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景,某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。

  二、目標(biāo)

  貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構(gòu)思,引進大都市物業(yè)管理理念,通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū),讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大,力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌。

  三、組織

  物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè),當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此,物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用,降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。

  反饋

  運行機制

  組織結(jié)構(gòu)圖

  經(jīng)營環(huán)境圖

  四、人事

  人事設(shè)置原則:一人多崗,不要因人設(shè)崗。預(yù)計16名員工(按整個小區(qū)交付時設(shè)計)。

  序號崗位人數(shù)主要職責(zé)備注

  1經(jīng)理1在董事會領(lǐng)導(dǎo)下,全面負責(zé)經(jīng)營等。

  2經(jīng)營部主任1具體經(jīng)營事務(wù)、人事等。

  3辦事員3文書、財務(wù)、勞資、后勤等。財會要持證

  4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費、維保服務(wù)等。

  5安全護衛(wèi)員7門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。

  6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護、水電維修服務(wù)等。

  7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等。

  員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓(xùn),骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率100。

  五、經(jīng)營預(yù)測

  a)經(jīng)營收入:19.14萬元(年度,以下省略)

  物業(yè)管理費:11.34萬元

  應(yīng)收12.6萬元

  30000120.35=126000(元)

  預(yù)計收入11.34萬元(收繳率90)

  維修服務(wù)費:0.5萬元

  特約服務(wù):5.8萬元

  其他收入:1.5萬元

  b)支出:20.25萬元

  人員工資福利:14萬元

  辦公費用:2.5萬元(辦公、安全護衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等)

  維修保養(yǎng)費用:1.5萬元

  稅金:1.05萬元

  不可預(yù)見費用:1.2萬元

  c)潤虧:-1.11萬元

  d)物業(yè)接管期間

  前期投入:10萬元(辦公設(shè)施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛(wèi)用品、綠化等)

  e)公共性服務(wù)費構(gòu)成測算:21.962萬元/年,0.61元/月M

  2(1)員工的工資和按規(guī)定提取的.福利費

  序號崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)工資合計

  1經(jīng)理112001200

  2經(jīng)營部主任1800800

  3辦事員36001800

  4物業(yè)管理員1800800

  5安全護衛(wèi)員75003500

  6水電工1700700

  7保潔員2400800

  工資總額合計9600

  工資總額合計:9600元/月;115200元/年

  福利:11520023=26496(元/年)

  合計:14..17萬元/年

  (2)公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費:1.5萬元

  (3)綠化管理費:綠化率451.04萬M21元/年M2=1.04萬元

  (4)清潔衛(wèi)生費:2人xx月80元/月人=0.192萬元

  (5)安全護衛(wèi)費:7人200元/年人=0.14萬元

  (6)辦公費:按管理人員工資總額25計算

  5.52萬元25=1.38萬元

  (7)固定資產(chǎn)折舊費:按10計算即1萬元

  (8)稅費:按營收5.5繳納即1.052萬元

  (9)保險費:暫不投保

  (10)合理利潤:按營收8計算1.36萬元

  但為減輕業(yè)主負擔(dān),我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務(wù),嚴(yán)控經(jīng)營成本等多項措施增加收入,減少支出,從而降低公共性服務(wù)費價格,擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務(wù)費價格指導(dǎo)價格為0.35元/月M2。

  六、前期物業(yè)接管

  a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗收(無驗收權(quán),僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議)。

  b)物業(yè)接管驗收

  既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收,也應(yīng)站在業(yè)主的立場上,對物業(yè)進行嚴(yán)格的驗收,以維護業(yè)主的合法權(quán)益。

  是物業(yè)通過竣工驗收后,對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗收;

  供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用;

  房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認;

  落實物業(yè)的保修事宜(保修責(zé)任、保修期限、保修范圍)。確保保修項目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實,重大保修項目細則與圖紙校驗到位;

  接管小組按《圖紙資料移交清單》,技術(shù)資料進行對照檢查,發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的,應(yīng)以書面形式

小區(qū)物業(yè)管理方案2

  一、管理目標(biāo):

  1、業(yè)主委員會成立后12個月至18個月,到達深圳市安全禮貌(優(yōu)秀住宅)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn);

  2、業(yè)主委員會成立后24個月至30個月,到達廣東省優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn);

  3、業(yè)主委員會成立后36個月至42個月,到達全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn);

  4、小區(qū)實行封閉式管理,護衛(wèi)班實行24小時值班,確保業(yè)主和住戶生合財產(chǎn)安全;

  5、小區(qū)清潔實行專職保潔員職責(zé)制,保證小區(qū)內(nèi)24小時全天候干凈、衛(wèi)生、整潔;

  6、小區(qū)車輛實行智能化ic卡管理,車輛憑卡進出,無卡無證車輛禁止駛出小區(qū),所有外來車輛未經(jīng)許可不得進入小區(qū);

  8、水電維修班實行24小時值班制度,業(yè)主遇到問題隨叫隨到,公共機電設(shè)備運作正常,設(shè)備完好率100%;

  9、綠化按時修剪、維護、持續(xù)花草樹木茂盛美觀,綠化完好率99%以上;

  10、營造小區(qū)濃厚的文化氛圍,每年社區(qū)文化活動不得少于12次,每次參與人員不得少于300人;

  11、實施不少于10項的特約服務(wù),把物業(yè)的服務(wù)資料融入到業(yè)主的衣、食、住、行中。

  二、分項指標(biāo):

  房屋完好率:100%

  房屋零修、急修及時率:99%

  維修工程質(zhì)量合格率:100%

  管理費收繳率:≥98%

  綠化完好率:99%

  清潔、保潔率:≥99%

  道路完好率及使用率:100%

  化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率:100%

  排水管、明暗溝完好率:100%

  路燈完好率:100%

  汽車場完好率:100%

  公共文體設(shè)施、建筑小品完好率:100%

  小區(qū)內(nèi)重大刑事案件發(fā)生率:0

  小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率:≤1/年

  消防設(shè)施、設(shè)備完好率:100%

  火警發(fā)生率:≤1%

  火災(zāi)發(fā)生率:0%

  違章發(fā)生率:2%

  違章處理率:100%

  用戶有效投訴率:≤2%

  有效投訴處理率:100%

  管理層員工專業(yè)培訓(xùn)合格率:100%

  特種作業(yè)員工持證上崗率:100%

  維修服務(wù)回訪率:≥30%

  業(yè)主(住戶)對物業(yè)管理綜合滿意率:≥98%服務(wù)特色(“菜單式”服務(wù)模式)

  一、實行“菜單式”服務(wù)模式

  即物業(yè)公司除了帶給常規(guī)性的公共服務(wù)外,還帶給了多種多樣的特約服務(wù),將服務(wù)深度滲入到客戶的衣、食、住、行中,并明碼標(biāo)價,除公共服務(wù)是必選的項目外,客戶可根據(jù)自己的需要選取不同的特約服務(wù),并支付相應(yīng)的費用。

  二、快速、完善的服務(wù)形式:首按職責(zé)制+三分鐘服務(wù)承諾

  1、首按職責(zé)制

  每一位員工都有職責(zé)和義務(wù)接待客戶的推薦,任何一位員工接到推薦后,統(tǒng)一傳遞到辦公室,并告訴推薦人我處在二日內(nèi)反饋處理結(jié)果。第一接待人負責(zé)跟蹤這項服務(wù)推薦處理的狀況直至客戶滿意為止。

  接待服務(wù)推薦時應(yīng)對處理時間做出適當(dāng)?shù)某兄Z,盡量在最短的承諾時間內(nèi)處理完畢,因故未能在承諾時間內(nèi)處理的應(yīng)及時通知對方,爭取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的狀況。承諾時間最好控制在1~2天,一般不超過一周,特殊狀況除外。處理完畢后,由處理人與對方交代清楚,需要讓對方簽字確認的就應(yīng)留簽字記錄,并告知第一接待人。

  2、三分鐘服務(wù)承諾

  第一接待人接到客戶的推薦時,應(yīng)及時將客戶的推薦反饋到辦公室,由辦公室安排相關(guān)人員到客戶指定的地方,為客戶帶給相應(yīng)的服務(wù),這一過程不能超過三分鐘。若有特殊狀況,無法在三分鐘趕到客戶指定的地方,應(yīng)在事先跟客戶解釋,取得客戶的諒解,在客戶同意的同提下,在最短的時間內(nèi),趕到現(xiàn)場為客戶服務(wù)。

  三、突出、貼心的禮貌禮貌:三米微笑服務(wù)+站立式服務(wù)

  1、三米微笑服務(wù)

  管理處人員見到客戶務(wù)必微笑示意,具體做法是:在距離客戶三米時,務(wù)必自然微笑示意,微笑時以露出八顆牙齒為標(biāo)準(zhǔn),等客戶到身邊時,輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見到認識的客戶時,也務(wù)必遵守三米微笑服務(wù)原則。

  2、站立式服務(wù)

  站立式服務(wù)表此刻:

  (1)各固定崗(道口崗、門崗護衛(wèi)員)根據(jù)接待客戶的不同,應(yīng)在不同時期進行站立服務(wù)。道口崗實行16小時站立服務(wù),早班和中班在工作服務(wù)均應(yīng)樹立站姿勢的形象。門崗則應(yīng)在客戶上下班的高峰期站立迎賓,時間為:7:30~9:00,11:30~12:00,13:45~14:30,17:30~18:30。

  (2)接待員或辦公室人員在接待客戶時,在客戶進門時,也務(wù)必站立并微笑致意,客戶離開時,也務(wù)必站立微笑送別,并目送客戶出門為止。

  四、全天候的服務(wù)時間

  1、護衛(wèi)班實行24小時專人服務(wù),客戶有任何需求能夠得到最及時的服務(wù)。

  2、維修班實行24小時專人服務(wù),客戶普通維修事項能夠得到是及時的服務(wù),有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。

  3、客戶服務(wù)中心實行16小時專人服務(wù),并在無專人值班的時間段出示客戶服務(wù)中心所有人員的聯(lián)系電話,以便客戶在無水值班的狀況下能夠找到相關(guān)的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后,若不能在電話中處理了客戶的問題,應(yīng)第一時間趕到事故現(xiàn)場,給予客戶最及時的關(guān)懷與幫忙。

  4、管理處全體人員非特殊狀況都務(wù)必留守小區(qū),隨時待命,以便為客戶帶給服務(wù)。

  五、豐富的社區(qū)文化活動

  豐富的社區(qū)文化活動不僅僅僅表此刻舉辦多次的大型活動,還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區(qū)文化活動中來,變客戶被動理解管理處帶給的文化活動,為客戶主動參與各種活動,并在整個小區(qū)中構(gòu)成一種獨特的`文化氛圍,一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍。

  六、多種多樣的特約經(jīng)營服務(wù)

  常規(guī)的物業(yè)服務(wù)資料僅是對公共設(shè)施設(shè)備進行維修、保養(yǎng),對公共場所進行管理,對全體客戶帶給共同的服務(wù),而沒辦法滲透到客戶個人的衣、食、住、行中,因此開展多種多樣的特約服務(wù),不僅僅僅是物業(yè)服務(wù)資料的深入,也大大方便了客戶的生活,同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務(wù)將是除了社區(qū)文化活動以外的另一種新穎的服務(wù)資料。

  七、實行完全的封閉式管理

  傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關(guān)人員的管理,并沒有對外來送水、送飯、送報的人員進行管理,而我們實行的完全封閉式管理,是除了客戶和拜訪人員能進出小區(qū)外,其他送水、送飯、送報人員將完全不能進入小區(qū),而由我們的人來完成這些服務(wù),進而在做好服務(wù)工作的同時,把小區(qū)的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務(wù)所帶來的另一個好處。

  社區(qū)文化:

  一、社區(qū)文化宗旨

  提高社區(qū)文化工作質(zhì)量,增強社區(qū)居民綜合素質(zhì)!

  二、社區(qū)文化理念

  增強鄰里交流,復(fù)古樸素民風(fēng)。讓豐富多彩的文化活動成為溝通心靈的橋梁!

  三、社區(qū)文化最終成果展望:

  1、當(dāng)人們走進小區(qū)的時候,就能聽到從空中傳來悠揚的背景音樂、看到優(yōu)雅的自然景觀、呼吸著清新的空氣,仿佛置身于世外桃園之中,心神為之一振;

  2、小區(qū)的每一個成員都能自發(fā)、定期地融入到各種活動中來,讓小區(qū)每個成員都能從中尋找到自己的興趣、愛好,并樂在其中,樂此不疲。

  3、不管走到那里,都能夠欣賞到各種各樣的山水畫、名人字畫,仿佛置身于美術(shù)館中。

  4、生活在那里的人們臉上掛滿了滿足、快樂的笑容,憂愁與那里絕緣。

  四、社區(qū)文化的硬件建設(shè):

  社區(qū)文化可分為硬件部分和軟件部分。社區(qū)文化的硬件部分,是潛移默化影響人們心理素質(zhì)的重要因素,從所周知,現(xiàn)代禮貌的建設(shè)是由具備良好素質(zhì)的人來完成的,而良好的居住環(huán)境,能夠促使人們自覺地養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣。環(huán)境對于一個人的心理影響是相當(dāng)重要的,當(dāng)一個人長期處在良好的環(huán)境當(dāng)中,便會不知不覺地提高自身的素質(zhì),而如果每個人的素質(zhì)都得到了提高,那么整個社區(qū)文化氛圍自然而然地也就體現(xiàn)出來了?偟膩碚f,社區(qū)文化的硬件部分就應(yīng)包括:

  1、會所,包括籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場、健身房、清吧、茶藝館、棋牌室、游泳池、乒乓球室、閱覽室等;

  2、公共場地,包括公共綠地、道路、大堂、走廊等;

  3、室外健身場所,包括室外健身器材、健身路、室外操場等;

  4、公司配置一整套專業(yè)的音響和舞臺,這樣能夠提高管理處社區(qū)文化活動的專業(yè)性。

  對于會所就應(yīng)盡可能利用其功能,并加強現(xiàn)代化管理;對于公共場地則宜掛一些名人名畫,營造一種濃郁的文化氛圍;對于室外健身場所,則就應(yīng)加以適當(dāng)引導(dǎo),構(gòu)成正確的、自發(fā)性的健身氛圍。總之,對于社區(qū)文化的硬件,就應(yīng)重在利用,我們的工作重點就應(yīng)放在社區(qū)文化的軟件建設(shè)上。

  五、社區(qū)文化的軟件建設(shè):

  軟件建設(shè)是社區(qū)文化建設(shè)的中心組成部分,它包括一系列的活動計劃、實施效果及相關(guān)管理制度、管理處人員的服務(wù)精神、各項活動籌備人員的組織協(xié)調(diào)潛力、居民的參與配合及對公益活動的熱心程度。

  根據(jù)社區(qū)文化的活動形式、活動風(fēng)格,社區(qū)文化軟件的資料可概括為以下五大部分:

  (一)體育類

  體育類社區(qū)文化目的在于透過倡導(dǎo)體育健身的精神,利用小區(qū)的各種資源引導(dǎo)小區(qū)全體住戶參與體育鍛煉,進而構(gòu)成各種自發(fā)性組織,從而構(gòu)成用心、健康、活潑、向上的小區(qū)精神。體育類的社區(qū)文化適合任何的住宅小區(qū),而且效果明顯,影響面廣。具體的體育類社區(qū)文化活動,包括:

  1、成立各種體育俱樂部,定期組織訓(xùn)練、比賽

  (1)球類:籃球、足球、排球、乒乓球、羽毛球、網(wǎng)球等;

  (2)棋類:圍棋、象棋、跳棋、軍棋等;

  (3)牌類:橋牌、撲克牌;

  (4)游泳:游泳培訓(xùn)班,游泳比賽;

  (5)拳類:太極拳、太極劍等。

  2、每年一次,以小區(qū)為單位,由公司組織大型體育活動比賽

  3、在社區(qū)公共場所設(shè)置室外健身器材

  4、利用國內(nèi)國際各種體育比賽做體育鍛煉的宣傳,如組織群眾觀看重要比賽,掛宣傳標(biāo)語等,增強民眾體育健身意識。

  (二)文學(xué)類

  文學(xué)類社區(qū)文化的定位比較高,主要是利用小區(qū)中素質(zhì)較高的人來組織一些興趣小組,在這些興趣小組的帶動下,不定期舉辦一些文學(xué)活動,從而吸引更多的住戶前來參加活動,透過舉辦各種文學(xué)活動,提高參加者的文學(xué)素養(yǎng)和興趣,最后構(gòu)成富有特色的小區(qū)文化氛圍。由于這類社區(qū)文化操作比較困難,而且效果很難預(yù)測,所以只適合那些住戶文化素質(zhì)較高的小區(qū)。具體的文學(xué)類社區(qū)文化活動,包括:

  1、組織互換藏書活動;

  2、文學(xué)寫作興趣小組;

  3、各種興趣小組:紅學(xué)會、水學(xué)會、西學(xué)會、三學(xué)會等。

  (三)藝術(shù)類

  藝術(shù)類社區(qū)文化是資料最廣泛,也是實際工作中運用最多的形式,主要透過各種俱樂部的活動來帶動全體住戶參與到社區(qū)文化活動中來,并構(gòu)成若干自發(fā)性組織。這類社區(qū)文化適合任何住宅小區(qū),其主要活動包括:

  1、成立各種興趣小組,定期組織訓(xùn)練、匯演、競賽,可先以各小區(qū)為單位,成熟后可加以聯(lián)合,組成精英團體:

  (1)聲樂:民樂團、合唱團、獨唱團、各地戲曲團

  (2)舞蹈:民族舞、街舞、交誼舞、秧歌、腰鼓等,并定期舉行訓(xùn)練、比賽

  (3)書法、繪畫:成立書法、繪畫興趣小組,并將其作品在小區(qū)各處展覽,年底還可舉辦免費寫春聯(lián)、畫年畫活動

  (4)攝影:以公司已成立的攝影俱樂部為基礎(chǔ),定期組織成員進行外拍、作品交流展示活動

  (5)外語興趣組:引進外語培訓(xùn)機構(gòu)進入小區(qū),定期舉辦外語角、外語沙龍、外語培訓(xùn)等

  2、營造社區(qū)藝術(shù)氛圍

  (1)將小區(qū)各藝術(shù)團體成員的優(yōu)秀作品(書法、山水畫等)加以裝飾后,在社區(qū)公共場所(大堂、會所等)展示,一方面可增加各團體成員的積極性,另一方面可增加小區(qū)公共場的藝術(shù)氛圍;

  (2)定期組織社區(qū)家庭讀書活動;

  (3)周末露天舞會、音樂會、歌會;

  3、節(jié)假日舉辦大型聯(lián)歡會、文藝匯演、卡拉ok比賽等。

  (四)康體類

  從好處上說,康體類社區(qū)文化是最具有社會效應(yīng)的活動,不僅僅能夠帶動小區(qū)住戶參與各種社區(qū)活動,進而構(gòu)成一種生活模式,還能夠?qū)π^(qū)的周邊帶來一些服務(wù),正因為有良好的社會效應(yīng),康體類活動猶如異軍突起,在社區(qū)文化中占據(jù)了一席之地。這類活動個體包括:

  1、帶給健身、娛樂場所(室內(nèi)室外),為小區(qū)成員長期開放,并加以必要的輔導(dǎo);

  2、定期組織爬山、游園、自駕游活動;

  3、定期組織美容、健身講座;

  5、定期組織群眾體檢(最好是免費體檢);

  6、暑假組織少年夏令營活動;

  6、籌建社區(qū)健康站,請專家定期或長期帶給健康咨詢、急救等。

  (五)經(jīng)濟類

  經(jīng)濟類社區(qū)文化的目的在于讓小區(qū)內(nèi)的住戶相互幫忙,構(gòu)成一些商會,定期組織活動,在小區(qū)范圍內(nèi)構(gòu)成一種濃郁的商業(yè)氣息,并使小區(qū)中的每一個住戶都能從中受益。這類活動的目的性較強,比較適合以商業(yè)為主的商住小區(qū)。這類活動具體包括:

  1、定期邀請成功人士到小區(qū)做創(chuàng)業(yè)心得報告;

  2、成立各種商會;

  3、定期邀請房地產(chǎn)專家做房地產(chǎn)租售交易介紹,并帶給現(xiàn)場咨詢;

  4、定期邀請證券專家做投資、理財報告,并帶給現(xiàn)場咨詢;

  5、根據(jù)住戶的具體需要,舉辦汽車、名牌家私、藝術(shù)品展覽活動。

小區(qū)物業(yè)管理方案3

  寫字樓物業(yè)的特性和使用要求,決定了寫字樓日常管理的工作內(nèi)容與工作重點主要在以下幾個方面:

  一、 營銷推廣

  由于寫字樓宇收益性物業(yè)(商業(yè)物業(yè))的特性,決定了營銷推廣是其一項經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容。當(dāng)今的寫字樓宇除了少部分自用外,大部分都用于出售和出租(主要是出租)。寫字樓的整體形象設(shè)計塑造、宣傳推廣,辦公空間的分割布局與提升改造,市場分析調(diào)研,與買租客戶的聯(lián)絡(luò)、談判、簽約,客戶投訴與要求的受理與處理,客戶與經(jīng)營管理者、客戶與客戶間關(guān)系的協(xié)調(diào),以及組織客戶參加目的在于聯(lián)絡(luò)感情的各種聯(lián)誼活動等均屬于寫字樓的營銷推廣工作范疇。

  由于轉(zhuǎn)變投資地點、方向,兼并、破產(chǎn)等各種原因的影響,寫字樓客戶變動的情況時有發(fā)生,固有的客戶對辦公空間重新布置、面積增減、改變設(shè)備配置與服務(wù)等的要求也經(jīng)常存在。因此,為吸引招進和留住客戶,寫字樓的營銷服務(wù)工作是一項十分重要的經(jīng)常性工作,否則,便不能保證較高的租售率,影響寫字樓物業(yè)的收益。

  這方面應(yīng)有專門的營銷人員在寫字樓前臺工作或設(shè)立專門的辦公室辦公,進行市場行情調(diào)研,主動尋找目標(biāo)客戶,征求已有客戶對物業(yè)的使用意見,盡力滿足各方面客戶的要求,保證物業(yè)保持較高的租售率。

  二、 商務(wù)中心的服務(wù)與管理

  大型寫字樓辦公機構(gòu)集中,商務(wù)繁忙,一般會提供各種商務(wù)服務(wù)項目的商務(wù)中心(與大型酒店、賓館類似)。

  1、 商務(wù)中心的設(shè)備配置

  商務(wù)中心須配備的主要設(shè)備及用品有中英文處理機、打印機、傳真機、打字機 、電腦、裝訂機、塑封機、口述錄音機、電視、電話、影視設(shè)備、投影儀及屏幕、攝像機以及其他的辦公用品等。商務(wù)中心設(shè)備的配備可根據(jù)服務(wù)項目的增設(shè)而添置。

  商務(wù)中心設(shè)備的正常使用和保養(yǎng),是提供良好服務(wù)的保證。商務(wù)中心人員在使用過程中應(yīng)嚴(yán)格按照正常操作程序進行操作,定期對設(shè)備進行必要的保養(yǎng),設(shè)備一旦發(fā)生故障,應(yīng)由專業(yè)人員進行維修。

  2、 商務(wù)中心的工作要求和工作程序

  商務(wù)中心的服務(wù)是小區(qū)域、多項目的直接服務(wù)?腿藢ι虅(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評價是以服務(wù)的周到與快捷為出發(fā)點的。要做到服務(wù)周到、快捷,必須依靠經(jīng)驗豐富的工作人員和一套健全的工作程序。

  (1)工作要求。對商務(wù)中心工作人員要求有:①流利的外語聽說讀寫能力;②熟練的中英文打字能力;③熟練操作各種設(shè)備的能力;④熟悉商務(wù)信息知識;⑤熟悉秘書工作知識; ⑥

  具備基本的設(shè)備清潔保養(yǎng)知識。

  (2)工作程序。①服務(wù)前:了解客戶所需服務(wù)項目、服務(wù)時間及服務(wù)要求;向客戶講明收費情況,開據(jù)收費通知單

  并收一定比例的押金。②服務(wù)中:以準(zhǔn)確、快捷為原則,按客人服務(wù)要求準(zhǔn)時、精確地完成服務(wù)。③服務(wù)后:完成客人所需服務(wù)后,填寫《商務(wù)中心費用收據(jù)單》,引導(dǎo)或陪同客

  人到財務(wù)部結(jié)賬!渡虅(wù)中心費用收據(jù)單》一式三份,一聯(lián)

  交給財務(wù)部,一聯(lián)交給客人,一聯(lián)由商務(wù)中心存檔。

  商務(wù)中心的主要對象是客人,有時寫字樓內(nèi)部人員也因工作需要在商務(wù)中心使用設(shè)備,為此制定商務(wù)中心簽單程序;

  寫字樓內(nèi)部人員到商務(wù)中心使用設(shè)備,必須是因工作需要;使用前,必須由該員工所在部門經(jīng)理的同意。須在《商務(wù)中心設(shè)備使用申請單》上填清原因、內(nèi)容、使用時間及批準(zhǔn)人后,在不影響為客人提供服務(wù)的前提下使用。使用后須在《費用結(jié)算單》上簽名。

  3、商務(wù)中心的服務(wù)項目

  寫字樓客戶業(yè)務(wù)類型不同,自身辦公條件不同,對商務(wù)中心的服務(wù)范圍要求不同。較齊全的商務(wù)中心提供的服務(wù)項目包括:

  翻譯服務(wù),包括文件、合同等;

  秘書服務(wù),包括各類文件處理;

  辦公系統(tǒng)自動化服務(wù);

  整套辦公設(shè)備和人員配備服務(wù);

  臨時辦公室租用服務(wù);

  長話、傳真、電信服務(wù);

  商務(wù)會談、會議安排服務(wù);

  商務(wù)咨詢、商務(wù)信息查詢服務(wù);

  客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等;

  郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù);

  電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、bp機、手機租賃服務(wù)等;

  報刊、雜志訂閱服務(wù);

  客戶電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù);

  文件、名片等印制服務(wù);

  成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù);

  報刊剪報服務(wù);

  秘書培訓(xùn)服務(wù)等。

  三、 前臺服務(wù)

  小型寫字樓的前臺僅提供基本的問訊解答、引導(dǎo)服務(wù),大型寫字樓的前臺服務(wù)項目較多 ,主要包括:

  問訊服務(wù)和留言服務(wù),鑰匙分發(fā)服務(wù);

  信件報刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù);

  個人行李搬運、寄存服務(wù);

  出租汽車預(yù)約服務(wù);

  提供旅游活動安排服務(wù);

  航空機票訂購、確認;

  全國及世界各地酒店預(yù)定服務(wù);

  餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)安排;

  文娛活動安排及組織服務(wù);

  外幣兌換,代售磁卡,代售餐券;

  花卉代購、遞送服務(wù);

  洗衣、送衣服務(wù);

  代購清潔物品服務(wù);

  提供公司“阿姨”服務(wù);

  其他各種委托代辦服務(wù)。

  有的`寫字樓的報修點也設(shè)在前臺,方便客戶報修。

  四、設(shè)施設(shè)備管理

  寫字樓的設(shè)施設(shè)備管理主要應(yīng)做好以下各項工作:

  1、設(shè)備管理

  (1)建立設(shè)備檔案。做好寫字樓各項設(shè)備驗收文件資料的存檔,建立設(shè)備登記卡。

  (2)完善工程部架構(gòu)。

  (3)建立各部門、各工種的崗位責(zé)任制。

  (4)抓好物料采購、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計劃與控制,開源節(jié)流。

  (5)制定設(shè)備的保養(yǎng)和維修制度。

  (6)建立監(jiān)管制度,監(jiān)督檢查專項維修保養(yǎng)責(zé)任公司和個人的工作。

  2、維修與保養(yǎng)

  (1)報修(兩類報修:自檢報修、客戶報修)與維修程序。

  (2)設(shè)備的保養(yǎng)。一般可建立三級保養(yǎng)制度:日常保養(yǎng)(又稱作例行保養(yǎng));一級保養(yǎng);二級保養(yǎng)。

  (3)設(shè)備的維修。

  對于設(shè)備的維修控制,關(guān)鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。

  編制維修計劃時應(yīng)注意:

 、偈欠癜丛O(shè)備分類編制計劃。

 、诰S修周期是否科學(xué)(周期是指兩次大修之間的工作時間)。

 、劬S修方法是否恰當(dāng)。

  一般的維修方法有:

 、購娭凭S修法。即不管設(shè)備技術(shù)狀況如何,均按計劃定期維修。

 、 定期檢修法。即根據(jù)設(shè)備技術(shù)性能和要求,制訂維修周期,定期檢修。

 、墼\斷維修法。即根據(jù)使用部門的報告和提供的技術(shù)資料,對設(shè)備進行檢查診斷,確定要維修的項目或部件,然后進行維修。

 、苋婢S修。即當(dāng)設(shè)備出現(xiàn)嚴(yán)重磨損、損壞或故障時,對主體和部件全面修理(大修)。

小區(qū)物業(yè)管理方案4

  一、綜合管理

  1、依據(jù)有關(guān)規(guī)定,與業(yè)主委員會簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同,各方權(quán)利義務(wù)明確。

  2、從業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的專業(yè)培訓(xùn)合格證書。

  3、物業(yè)服務(wù)方案,質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

  4、服務(wù)人員佩戴標(biāo)志,服務(wù)主動、細致、周到,用語文明。

  5、在物業(yè)服務(wù)部懸掛物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件、物業(yè)服務(wù)部經(jīng)理照片,公示物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)、收費標(biāo)準(zhǔn)。

  6、在公共區(qū)域顯著位置公示24小時報修電話,有服務(wù)人員接待住戶,8:30-12:00、13:00-17:00受理住戶的咨詢和投訴,水、電、氣等急迫性報修20分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場,由專業(yè)機構(gòu)負責(zé)的,發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時通知有關(guān)機構(gòu),有報修、維修記錄。

  7、涉及住戶正常生活的物業(yè)服務(wù)重要事項,在小區(qū)主要出入口、各樓單元門張貼通知,履行告知義務(wù)。

  8、每年第四季度對房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進行一次安全檢查,根據(jù)檢查情況制定下一年度維修和服務(wù)計劃,并按規(guī)定組織實施。

  9、對區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)的行為,及時勸阻,報告主管部門,也可依據(jù)管理規(guī)約等約定提起訴訟。

  10、建立各種公共突發(fā)性事件(如:消防、水、電、氣、電梯公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等)的處理機制和預(yù)案,包括組織機構(gòu)、人員和具體措施等,一旦發(fā)生突發(fā)事件即能立即實施。

  11、冬季、雨季、汛前以及重大節(jié)假日前進行安全檢查。

  12、設(shè)置意見箱,每年集中進行一次公開的物業(yè)服務(wù)意見征集,并將提出的意見與解決情況公示。

  13、公布公共服務(wù)的收支情況。

  14、小區(qū)內(nèi)顯著位置設(shè)立公共信息欄,配合街(鄉(xiāng))、社區(qū)進行公益性宣傳。

  二、房屋維修養(yǎng)護

  1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護,有檢修記錄和保養(yǎng)記錄。

  2、根據(jù)房屋實際使用年限,適時檢查房屋共用部位的使用狀況。如需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復(fù);屬于大、中修范圍或者需要更新改造的,提出報告與建議,按規(guī)定組織實施。

  3、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,并及時維修養(yǎng)護。

  4、定期巡視房屋共用部位的樓地面、墻面、頂棚等,發(fā)現(xiàn)破損及時修補。

  5、按照有關(guān)規(guī)定,每年進行1次房屋避雷檢測,符合避雷規(guī)范要求。

  6、保持小區(qū)各組團、棟及單元(門)、戶標(biāo)志清晰。

  7、對危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時告知和勸阻,對拒不改正的,要報告行政主管部門。

  8、按照有關(guān)規(guī)定使用、管理人防工程和普通地下室。

  三、共用設(shè)施設(shè)備運行及維修養(yǎng)護

  1、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護,共用設(shè)施設(shè)備保持正常運行和使用。

  2、建立共用設(shè)施設(shè)備清冊檔案(設(shè)備臺帳),有設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、保養(yǎng)、維修記錄。

  3、制定并執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

  4、對共用設(shè)施設(shè)備適時組織巡查,做好巡查記錄,需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復(fù);屬于大、中修范圍或者需要更新改造的,提出報告與建議,按規(guī)定組織實施。

  5、屬于特種設(shè)備的,按照有關(guān)規(guī)定,進行運行、養(yǎng)護、維修和定期檢驗檢測。

  6、設(shè)備房保持整潔,無鼠害現(xiàn)象。

  7、庭院燈、樓道燈損壞及時修復(fù)。

  8、公共區(qū)域內(nèi)的雨水、污水管道每半年檢查、疏通1次;雨水、污水井每半年檢查、清掏1次;雨水、污水管道發(fā)生堵塞應(yīng)及時疏通;化糞池清掏每年1次,每季度檢查1次,防止外溢(由專業(yè)機構(gòu)負責(zé)的除外,但發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時通知有關(guān)部門)。

  9、有可能危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有警示標(biāo)志和防范措施。

  四、電梯服務(wù)

  1、無人值守電梯,主梯24小時不間斷運行。

  2、在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話。

  3、高峰梯在高峰期6:00-8:00、17:00-19:00與主梯同時運行。

  4、電梯出現(xiàn)故障時,電梯報修后維修人員應(yīng)在20分鐘到達現(xiàn)場。主梯維修時,有備用梯的,用備用梯運行。

  5、電梯出現(xiàn)事故,應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案,組織救助,并報告有關(guān)部門。委托其他單位提供電梯維保等服務(wù),與受托單位簽訂書面協(xié)議,明確并監(jiān)督受托單位落實責(zé)任。

  五、消防服務(wù)

  1、有消防管理制度。

  2、消防設(shè)施有明顯標(biāo)志,定期對消防設(shè)施進行巡視、檢查和維護,并有記錄。

  3、消防設(shè)施設(shè)備能正常運行,可隨時啟用;消防通道暢通。

  4、每年進行1次消防訓(xùn)練,相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。

  5、發(fā)生火情及時報警,并采取必要處理措施,協(xié)助配合消防人員的工作。

  6、設(shè)有消防箱,備存緊急消防物資;監(jiān)控中心,24小時有專人值守。

  六、二次供水管理

  1、二次供水設(shè)施設(shè)備正常運行。

  2、水箱按要求使用紫外線消毒燈(器),并按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗,取得衛(wèi)生許可證,水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn),水箱蓋上鎖,鑰匙有專人保管。

  3、操作人員應(yīng)取得生活飲用水健康體檢合格證。

  七、協(xié)助維護秩序

  1、看護小區(qū)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。

  2、有可能危及人身安全處設(shè)有警示標(biāo)志。

  3、封閉的小區(qū),主要出入口有專人24小時執(zhí)勤。

  4、夜間(22:00-6:00)對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路進行1次防范檢查和巡視,巡查人數(shù)為2人,做好記錄。

  八、清潔服務(wù)

  1、小區(qū)內(nèi)生活垃圾封閉式管理,設(shè)有垃圾收集箱,生活垃圾每天清運1次。

  2、小區(qū)公共清潔區(qū)域每日清掃1次。

  3、保持電梯轎箱清潔衛(wèi)生。

  4、按照有關(guān)規(guī)定對公共區(qū)域進行滅鼠、殺蟲、消毒活動。

  5、在雨、雪天氣應(yīng)及時對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。

  6、發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時,應(yīng)迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進行通風(fēng)、清洗和消毒,加強宣傳。

  九、綠化養(yǎng)護

  1、綠化基本充分,無明顯裸露土地。

  2、樹木生長基本正常,無死樹和明顯枯枝死杈;在正常條件下,無嚴(yán)重黃葉、焦葉、卷葉;被啃咬的葉片最嚴(yán)重的每株在20%以下;有蛀干害蟲的株數(shù)在10%以下;樹木缺株在6%以下;樹木無明顯的釘栓、捆綁現(xiàn)象。

  3、綠籬生長造型基本正常,葉色基本正常,無明顯的死株和枯死枝,有蟲株率在20%以下;草坪宿根花卉生長基本正常,草坪斑禿和宿根花卉缺株不明顯,基本無明顯的草荒。

  4、綠地基本整潔,無明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象;設(shè)施無明顯的`破損,無較嚴(yán)重人為破壞;無綠化生產(chǎn)垃圾。

  十、停車服務(wù)

  1、有機動車、非機動車停(存)車管理制度。

  2、引導(dǎo)進出小區(qū)車輛有序通行。

  3、主要道路及停車場有交通標(biāo)志。

  4、小區(qū)內(nèi)的機動車輛憑證出入,臨時進入小區(qū)的機動車輛進行登記。

  5、機動車停放有序,24小時有專人巡視。

  6、定期存放的,應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議,明確雙方的權(quán)利義務(wù)。

  7、地下停車場照明、給排水、通風(fēng)等系統(tǒng)正常運行,各類指示標(biāo)識清晰。

  8、交通設(shè)施(道閘、擋車器材、交通標(biāo)識)能正常使用。

  注:4-8條是機動車收費停放服務(wù)應(yīng)達到的要求。

  十一、裝飾裝修服務(wù)

  1、按照有關(guān)規(guī)定和《臨時管理規(guī)約》約定,建立住宅裝飾裝修服務(wù)制度。

  2、受理業(yè)主或使用人的裝修申報登記,與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂裝修服務(wù)協(xié)議,告知業(yè)主或使用人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

  3、裝修期間,每天巡查1次裝修施工現(xiàn)場,有記錄。發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及違規(guī)拆改共用管線、消防設(shè)施等行為,及時勸阻,對拒不改正的應(yīng)報告主管部門。

  4、裝修結(jié)束后,應(yīng)進行檢查。對違反裝修服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理,問題嚴(yán)重的應(yīng)報告主管部門。

  5、指定裝修垃圾存放點并設(shè)有圍擋,裝修垃圾及時集中清運、不得外溢。

小區(qū)物業(yè)管理方案5

  為落實市十三屆人大三次會議審議透過的《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》,進一步規(guī)范物業(yè)管理活動,切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,努力提高物業(yè)管理水平,根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合我市物業(yè)管理工作實際,特制定本方案:

  一、指導(dǎo)思想

  以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù),以沈陽市城市管理工作會議精神為指導(dǎo),以落實《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點,以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨,進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作,推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

  二、目標(biāo)和范圍

 。ㄒ唬┠繕(biāo):

  1、有效解決開發(fā)遺留問題,年底前整改率到達90%;對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時維修,維修及時率到達90%。

  2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率到達100%;20xx年新進入市場的樓盤,在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。

  3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè),要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。

  4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn),物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達100%,并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

  5、大力推行物業(yè)管理,年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達100%。

  6、加強業(yè)主自治自律行為,具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

  (二)范圍:對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據(jù)排查結(jié)果,進行清理整頓,進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

  三、工作資料

 。ㄒ唬┩晟莆沂形飿I(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章,結(jié)合我市物業(yè)管理實際狀況,透過調(diào)研,同時借鑒國內(nèi)先進城市取得的成功經(jīng)驗,盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》,依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

 。ǘ┤鉀Q開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實承擔(dān)起職責(zé),按照規(guī)劃設(shè)計和施工標(biāo)準(zhǔn),對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善,建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門,按照各部門職責(zé),落實到職責(zé)單位,做到誰的問題、誰負責(zé)、誰解決。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū),逐個建立整改檔案,制定整改措施,整改合格后再行消號。個性是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修,年底前房屋維修職責(zé)要全實到單位、到個人,維修及時率確保在90%以上。同時,有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的'規(guī)定和措施,明確住宅區(qū)的交付使用制度,杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。

 。ㄈ┘哟髮ξ飿I(yè)市場的監(jiān)督。

  四、物業(yè)費的成本測算

  管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。

小區(qū)物業(yè)管理方案6

  一、工作現(xiàn)況

  20xx年辦事處委托我們利合物業(yè)公司對20xx年改造的老舊小區(qū)和20xx年以前改造的小區(qū)按照上述文件要求,實施專業(yè)化得物業(yè)管理,利合物業(yè)公司重點對醫(yī)藥公司家屬院、新華小區(qū)實施了物業(yè)管理,對這兩個小區(qū)實施物業(yè)管理和過程中新華路辦事處物業(yè)管理辦公室以及我們利合物業(yè)管理公司聯(lián)合對以上小區(qū)張貼了入住公告,我們公司還張貼了《至小區(qū)業(yè)主的一封公開信》,并做了詳細的入戶調(diào)查,把三級服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)承諾、辦事處考核物業(yè)公司的內(nèi)容,以及收費許可證都傳遞到了業(yè)主當(dāng)中。并且根據(jù)業(yè)主意愿讓同意入住的業(yè)主給予簽字,統(tǒng)計了業(yè)主的詳細姓名、聯(lián)系方式、車輛信息、建筑面積,這些內(nèi)容形成了小區(qū)業(yè)主的初步檔案資料。目前醫(yī)藥公司物業(yè)管理已經(jīng)初步成效,收費工作正在進行。新華小區(qū)11月1日我公司正式入住管理,各項服務(wù)已經(jīng)到位,準(zhǔn)備在20xx年12月1日收費。慶安小區(qū)我們正在做入戶調(diào)查,但是物業(yè)管理入住的各項辦公用品、設(shè)備已經(jīng)準(zhǔn)備到位。準(zhǔn)備20xx年元月1日正式納入管理。

  二、老舊小區(qū)的特點及老舊小區(qū)改造和實施物業(yè)管理中發(fā)現(xiàn)的問題

  老舊小區(qū)有四個明顯的特點

  1、老,這些小區(qū)大都建在20xx年以前,有的甚至是上世紀(jì)末、本世紀(jì)初建設(shè)的小區(qū),基礎(chǔ)設(shè)施薄弱,公共設(shè)施毀壞嚴(yán)重,無人管理,有的曾經(jīng)有人管理但是由于沒有健全的機構(gòu)引導(dǎo)及管理而失敗。

  2、小、大多數(shù)只有一百多位業(yè)主,建筑面積10000平方左右,規(guī)劃不合理,有的是分兩期建設(shè)一個小區(qū)中有不同的開發(fā)商,有的還是公有住房、小產(chǎn)權(quán)房,不能辦房產(chǎn)證,大多數(shù)沒有門崗房,沒有公用綠地或綠地太小,沒有健身器材。

  3、規(guī)劃不合理,人員混雜,繳費意識淡薄。強烈要求政府改造并實施物業(yè)管理的業(yè)主和無所謂不需要管理的業(yè)主形成鮮明對比。利合物業(yè)對上述實施物業(yè)管理的兩個小區(qū)進行的初步調(diào)查,調(diào)查顯示結(jié)果,收費工作中繳費積極的業(yè)主和找各種理由不繳費的業(yè)主形成了鮮明的對比。小區(qū)與小區(qū)物業(yè)聯(lián)系緊密,各自又成獨立的單元,很容易進行物業(yè)的從新規(guī)劃和定義。

  4、違建建筑很多,由于多年沒有管理,違建建筑見縫插針,影響小區(qū)的形象,很多業(yè)主要求物業(yè)公司拆除違章建筑。

  三改造和實施物業(yè)管理中發(fā)現(xiàn)的問題

  1、改造不徹底造成實施物業(yè)管理的成本增加。以醫(yī)藥公司為例,改造中小區(qū)的主通道有8平方的路面沒有整修,利合物業(yè)入住以后,拿自己的錢給予了整修,改造后由于沒有專門的監(jiān)督機構(gòu),留下了很多建筑垃圾,物業(yè)公司不得不花1000元專門處理這些垃圾。小區(qū)沒有劃停車位,物業(yè)公司不得不花錢專門劃停車位線這些都增加了物業(yè)管理公司的成本。前期改造中由于沒有物業(yè)公司的參與改造的某些項目很很不徹底,如

  2、由于長時間沒有實施物業(yè)管理,小區(qū)業(yè)主交費意識淡薄,物業(yè)費收繳率只有百分之五十左右。有的法律模糊,繳費只愿意按照使用面積而不是按照法律規(guī)定的建筑面積交費。

  3、改造速度過急,沒有物業(yè)公司參與規(guī)劃,有些改造項目不適合以后實施物業(yè)管理。

  4、改造是一個系統(tǒng)工程,并不是一個部門能完成的,需要多部門來配合,如老小區(qū)門崗房的問題,有的開發(fā)商當(dāng)初為了售房,建立了后勤式的物業(yè),當(dāng)售房完畢的時候,物業(yè)不能維持,開發(fā)商撤離了物業(yè),開發(fā)商就把門崗房收回來用于出租,按照《條例》、《物權(quán)法》的規(guī)定這些應(yīng)當(dāng)是小區(qū)當(dāng)中的公共用房。這些門崗房以及物業(yè)用房追回必須要有建設(shè)局或規(guī)劃局的配合。有的小區(qū)當(dāng)中沒有門崗房,建設(shè)門崗房需要規(guī)劃部門審批,這也是在新政【20xx】20號文件中的內(nèi)容。

  5、改造老舊小區(qū)及實行物業(yè)管理,必須同拆除私搭亂建相結(jié)合,有的老舊小區(qū)沒有門崗房和物業(yè)公共用房,而這些小區(qū)有的私搭亂建的.位置恰巧可以建立門崗房和公共用房。

  6、針對老舊小區(qū)小的特點,重新定義物業(yè)管理區(qū)域。有的老舊小區(qū)相鄰,可以把兩個或幾個小區(qū)打通,這樣就可以布局更合理,就可以養(yǎng)活”物業(yè)。

  四、針對以上問題提幾點建議

  1、老舊小區(qū)改造必須結(jié)合物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司具有專業(yè)化得管理經(jīng)驗,改造后的小區(qū)也應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司來管理,因此老小區(qū)改造應(yīng)該由物業(yè)公司提出改造方案,由辦事處組織論證實施,最后由物業(yè)公司和辦事處職能部門共同監(jiān)督質(zhì)量。這樣才能不給以后物業(yè)管理造成成本負擔(dān)。

  2、在辦事處社區(qū)的主導(dǎo)下多部門配合。老舊小區(qū)因為多年無人管理,存在著很多問題,這些問題的解決不是一個部門能解決的,必須由政府牽頭,多部門配合。

  3、對前期改造過的小區(qū)進行二次改造。對小區(qū)內(nèi)的違法亂建的項目,依靠業(yè)主參與由物業(yè)公司提出,法律部門參與,政府協(xié)調(diào)“啃”下這個骨頭。

  4、由政府牽頭對老舊小區(qū)進行物業(yè)知識進社區(qū)的宣傳活動。讓業(yè)主明白相關(guān)的法律和法規(guī)。

  5、根據(jù)文件精神,要建立政府救助機制。對確因生活困難難以繳納物業(yè)服務(wù)費用的居民,要積極采取不同形式的政府救助。

  6、對承擔(dān)社會責(zé)任管理老舊小區(qū)的物業(yè)管理公司給予按照管理老舊小區(qū)面積,給予政府補貼,緩解物業(yè)管理公司的困難。

  7、老小區(qū)改造,不能急于求成。每年確定一個到兩個小區(qū)實行改造,要改造一個成功一個管理一個,在改造中積累經(jīng)驗,為以后改造打下基礎(chǔ)。

  8、重視老舊小區(qū)大門改造及建設(shè),這一點很重要。用現(xiàn)進技術(shù)來做好老舊小區(qū)的大門改造,這樣可為物業(yè)公司節(jié)省很多管理成本。

  結(jié)束語:總之,老舊小區(qū)改造并實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋是一項切實的惠民工程,要政府引導(dǎo)協(xié)調(diào)多部門參與,形成由物業(yè)管理公司參與物業(yè)管理規(guī)劃,政府部門協(xié)調(diào),改造過程和改造后由物業(yè)公司和政府部門共同聯(lián)合參與監(jiān)督和驗收最后由委托入駐管理的物業(yè)公司實施管理,并對實施物業(yè)管理的公司給予適當(dāng)?shù)难a貼的模式,才能把這項惠民工程做好,從而得到老百姓的支持歡迎。

小區(qū)物業(yè)管理方案7

各物業(yè)服務(wù)企業(yè),業(yè)主委員會:

  為認真貫徹落實市委、市政府關(guān)于加強“平安溫州”建設(shè)的有關(guān)要求,根據(jù)市房管局《關(guān)于在全市開展創(chuàng)建“平安物業(yè)”活動的實施意見》(溫房字〔〕27號)和區(qū)平安辦、區(qū)綜治委《溫州市鹿城區(qū)行業(yè)基層平安創(chuàng)建重點工作責(zé)任制》、《溫州市鹿城區(qū)社會治安綜

  合治理重點工作責(zé)任制》(溫鹿綜治辦〔20xx〕2號)文件的要求,結(jié)合溫州市鹿城區(qū)實際,制訂如下創(chuàng)建實施工作方案。

  一、指導(dǎo)思想

  深入學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀,緊緊圍繞爭創(chuàng)“平安溫州市鹿城”的目標(biāo),以開展創(chuàng)建“平安物業(yè)管理小區(qū)(大廈)”活動為載體,增強物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與創(chuàng)建的責(zé)任感、使命感,進一步完善物業(yè)管理小區(qū)的安全防范體系,形成物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會、社區(qū)密切配合、齊抓共管的創(chuàng)建工作機制,督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)貫徹《物業(yè)管理條例》等物業(yè)管理法規(guī)政策,依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,進一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為,履行協(xié)助做好小區(qū)安全防范工作的義務(wù),筑牢思想防線,提高防范意識,落實防范措施,提高應(yīng)急處置能力,有效地預(yù)防和減少安全事故和違法犯罪活動,促進“平安溫州市鹿城”建設(shè)深入開展。

  二、創(chuàng)建目標(biāo)

  通過開展創(chuàng)建活動,使溫州市鹿城區(qū)物業(yè)管理小區(qū)(大廈)安全事故、治安和刑事案件等發(fā)生率穩(wěn)中有降,不發(fā)生因物業(yè)管理措施不到位而導(dǎo)致的有重大影響的惡性事故、案件,力爭通過三至五年的努力,全區(qū)85%的物業(yè)管理小區(qū)(大廈)達到新一輪平安創(chuàng)建的要求。

  三、創(chuàng)建范圍

  溫州市鹿城區(qū)已經(jīng)實施物業(yè)管理的小區(qū)(大廈)

  四、創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)

  1、物業(yè)服務(wù)單位與街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))綜治委簽訂社會治安綜合治理責(zé)任書并抓好落實;

  2、物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)必需的'管理人員持證上崗率和到位率達100%,履行物業(yè)服務(wù)合同約定聘用的秩序維護員能滿足小區(qū)治安防范工作需要;

  3、物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)按照物業(yè)服務(wù)合同約定設(shè)立固定值班崗和流動巡邏崗,制訂巡邏計劃,秩序維護員按照計劃晝夜巡邏;

  4、物業(yè)管理小區(qū)有制訂日常防范和應(yīng)急預(yù)案,且定期組織開展安全防范知識培訓(xùn)和處置突發(fā)事件的實戰(zhàn)演練;

  5、在物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)可能引發(fā)人身傷亡事故的部位、場所和公共區(qū)域安全防范的重點部位統(tǒng)一設(shè)置文明規(guī)范、用語簡潔的警示標(biāo)識,告示注意事項,明確禁止事項;

  6、物業(yè)服務(wù)單位對物業(yè)裝修裝飾的登記備案率達100%,與業(yè)主簽訂室內(nèi)裝修服務(wù)協(xié)議,組織開展巡查,及時發(fā)現(xiàn)和制止違法違規(guī)裝飾裝修行為并報告有關(guān)主管部門;

  7、物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)消防安全設(shè)施按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)加強維護,并保證能正常使用,各類消防安全隱患及時得到整改;

  8、居民樓二層以下住戶的窗戶應(yīng)當(dāng)采用防攀爬防撬功能的防盜措施,樓棟煤氣管道、落水管等易攀爬處全部安裝防攀爬裝置;

  9、物業(yè)管理小區(qū)執(zhí)行公安機關(guān)制定的安全技術(shù)防范標(biāo)準(zhǔn)和要求,物業(yè)服務(wù)單位加強對樓宇對講、電視監(jiān)控等技防設(shè)施的管理并運轉(zhuǎn)正常;

  10、物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)全年不發(fā)生重大惡性刑事、治安案件和重大治安災(zāi)害事故,不發(fā)生居民入室、單位入室盜竊案件、機動車被盜案件;

  11、業(yè)主對物業(yè)管理小區(qū)治安滿意率達到90%以上。

  五、實施步驟

  1、宣傳動員階段(5月)。召開全區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實創(chuàng)建“平安物業(yè)管理小區(qū)(大廈)活動”工作大會,學(xué)習(xí)傳達上級指示精神,部署創(chuàng)建工作任務(wù),并確定創(chuàng)建示范點。

  2、開展創(chuàng)建階段(6月-10月)。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極開展“平安物業(yè)管理小區(qū)(大廈)活動”創(chuàng)建工作,各房管所聯(lián)系街道辦事處和相關(guān)部門做好指導(dǎo)工作,確定考核制度。

  3、企業(yè)自查階段(11月)。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)對各自一年來開展創(chuàng)建活動情況進行自查,總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn),提出下步的工作思路,并將書面自查報告報房管部門。

  4、考核評比階段(12月)。由溫州市鹿城房管分局在企業(yè)自查鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)初評推薦的基礎(chǔ)上,會同相關(guān)部門對各物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)建活動情況進行復(fù)查考評。

  六、考評方式

  創(chuàng)建活動每年組織一次考評。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報,各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)初評推薦,最后由區(qū)房管部門牽頭,會同相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、部門共同組織考評驗收、表彰,被表彰的小區(qū)授予“平安物業(yè)管理小區(qū)(大廈)”稱號并授牌。對因領(lǐng)導(dǎo)不重視、措施不得力而發(fā)生重大安全事故的小區(qū),予以一票否決,依據(jù)物業(yè)管理法規(guī)政策進行處罰,直至注銷物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)。

  七、創(chuàng)建要求

 。ㄒ唬┙y(tǒng)一思想,加強領(lǐng)導(dǎo)。創(chuàng)建“平安物業(yè)管理小區(qū)(大廈)”是深入開展“平安溫州市鹿城”系

  列創(chuàng)建活動之一,是推進新一輪“平安溫州市鹿城”建設(shè)的重要舉措。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要統(tǒng)一思想認識,加強組織領(lǐng)導(dǎo),認真研究、制訂創(chuàng)建活動方案、措施,扎實開展創(chuàng)建活動。溫州市鹿城分局決定成立創(chuàng)建“平安物業(yè)管理小區(qū)(大廈)”活動領(lǐng)導(dǎo)小組,由莫光輝同志擔(dān)任組長,詹里勛同志擔(dān)任副組長,成員由劉青山、金濤、周毓雷、林凡、蔣振宇、包巨為組成,領(lǐng)導(dǎo)小組

  下設(shè)辦公室,辦公室設(shè)物業(yè)修建科,蔣振宇同志兼辦公室主任,負責(zé)創(chuàng)建活動方案的制定、工作協(xié)調(diào)和督導(dǎo)。各房管所要成立相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)和工作機構(gòu),確定專人負責(zé),具體抓好創(chuàng)建活動各項任務(wù)措施的落實。

 。ǘ┟鞔_責(zé)任,強化落實。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強與業(yè)主、業(yè)主委員會、社區(qū)居委會的溝通聯(lián)系,在鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)綜治部門的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下,協(xié)助相關(guān)部門共同做好物業(yè)管理小區(qū)的安全防范工作;各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要全面動員,全員參與,健全平安創(chuàng)建責(zé)任機制,強化小區(qū)安全防范措施和全體員工的安全責(zé)任意識。要加強安全檢查,建立安全檢查制度。對發(fā)現(xiàn)的安全隱患要及時整改,防患于未然。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)建活動的指導(dǎo),督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)認真落實創(chuàng)建工作。

  (三)加強宣傳,營造氛圍。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強創(chuàng)建活動宣傳,充分利用小區(qū)的宣傳欄、廣播等載體,教育、引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主積極參與,增強自我防范意識。要及時通報創(chuàng)建進展情況,形成齊抓共管的合力。要積極與新聞單位密切配合,主動組織宣傳,及時報道好經(jīng)驗、好做法和取得的新成效,在全社會營造良好的創(chuàng)建氛圍。

小區(qū)物業(yè)管理方案8

  寫字樓物業(yè)的特性和使用要求,決定了寫字樓日常管理的工作內(nèi)容與工作重點主要在以下幾個方面:

  一、 營銷推廣

  由于寫字樓宇收益性物業(yè)(商業(yè)物業(yè))的特性,決定了營銷推廣是其一項經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容。當(dāng)今的寫字樓宇除了少部分自用外,大部分都用于出售和出租(主要是出租)。寫字樓的整體形象設(shè)計塑造、宣傳推廣,辦公空間的分割布局與提升改造,市場分析調(diào)研,與買租客戶的聯(lián)絡(luò)、談判、簽約,客戶投訴與要求的受理與處理,客戶與經(jīng)營管理者、客戶與客戶間關(guān)系的協(xié)調(diào),以及組織客戶參加目的在于聯(lián)絡(luò)感情的各種聯(lián)誼活動等均屬于寫字樓的營銷推廣工作范疇。

  由于轉(zhuǎn)變投資地點、方向,兼并、破產(chǎn)等各種原因的影響,寫字樓客戶變動的情況時有發(fā)生,固有的客戶對辦公空間重新布置、面積增減、改變設(shè)備配置與服務(wù)等的要求也經(jīng)常存在。因此,為吸引招進和留住客戶,寫字樓的營銷服務(wù)工作是一項十分重要的經(jīng)常性工作,否則,便不能保證較高的租售率,影響寫字樓物業(yè)的收益。

  這方面應(yīng)有專門的營銷人員在寫字樓前臺工作或設(shè)立專門的辦公室辦公,進行市場行情調(diào)研,主動尋找目標(biāo)客戶,征求已有客戶對物業(yè)的使用意見,盡力滿足各方面客戶的要求,保證物業(yè)保持較高的租售率。

  二、 商務(wù)中心的服務(wù)與管理

  大型寫字樓辦公機構(gòu)集中,商務(wù)繁忙,一般會提供各種商務(wù)服務(wù)項目的商務(wù)中心(與大型酒店、賓館類似)。

  1、 商務(wù)中心的設(shè)備配置

  商務(wù)中心須配備的主要設(shè)備及用品有中英文處理機、打印機、傳真機、打字機 、電腦、裝訂機、塑封機、口述錄音機、電視、電話、影視設(shè)備、投影儀及屏幕、攝像機以及其他的辦公用品等。商務(wù)中心設(shè)備的配備可根據(jù)服務(wù)項目的增設(shè)而添置。

  商務(wù)中心設(shè)備的正常使用和保養(yǎng),是提供良好服務(wù)的保證。商務(wù)中心人員在使用過程中應(yīng)嚴(yán)格按照正常操作程序進行操作,定期對設(shè)備進行必要的保養(yǎng),設(shè)備一旦發(fā)生故障,應(yīng)由專業(yè)人員進行維修。

  2、 商務(wù)中心的工作要求和工作程序

  商務(wù)中心的服務(wù)是小區(qū)域、多項目的直接服務(wù)?腿藢ι虅(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評價是以服務(wù)的周到與快捷為出發(fā)點的。要做到服務(wù)周到、快捷,必須依靠經(jīng)驗豐富的工作人員和一套健全的工作程序。

  (1)工作要求。對商務(wù)中心工作人員要求有:

  ①流利的外語聽說讀寫能力;

 、谑炀毜闹杏⑽拇蜃帜芰;

 、凼炀毑僮鞲鞣N設(shè)備的能力;

  ④熟悉商務(wù)信息知識;

 、菔煜っ貢ぷ髦R;

  ⑥具備基本的設(shè)備清潔保養(yǎng)知識。

  (2)工作程序。

 、俜⻊(wù)前:了解客戶所需服務(wù)項目、服務(wù)時間及服務(wù)要求;向客戶講明收費情況,開據(jù)收費通知單

  并收一定比例的押金。

  ②服務(wù)中:以準(zhǔn)確、快捷為原則,按客人服務(wù)要求準(zhǔn)時、精確地完成服務(wù)。

  ③服務(wù)后:完成客人所需服務(wù)后,填寫《商務(wù)中心費用收據(jù)單》,引導(dǎo)或陪同客

  人到財務(wù)部結(jié)賬!渡虅(wù)中心費用收據(jù)單》一式三份,一聯(lián)

  交給財務(wù)部,一聯(lián)交給客人,一聯(lián)由商務(wù)中心存檔。

  商務(wù)中心的主要對象是客人,有時寫字樓內(nèi)部人員也因工作需要在商務(wù)中心使用設(shè)備,為此制定商務(wù)中心簽單程序;

  寫字樓內(nèi)部人員到商務(wù)中心使用設(shè)備,必須是因工作需要;使用前,必須由該員工所在部門經(jīng)理的同意。須在《商務(wù)中心設(shè)備使用申請單》上填清原因、內(nèi)容、使用時間及批準(zhǔn)人后,在不影響為客人提供服務(wù)的前提下使用。使用后須在《費用結(jié)算單》上簽名。

  3、商務(wù)中心的服務(wù)項目

  寫字樓客戶業(yè)務(wù)類型不同,自身辦公條件不同,對商務(wù)中心的服務(wù)范圍要求不同。較齊全的商務(wù)中心提供的服務(wù)項目包括:

  l 翻譯服務(wù),包括文件、合同等;

  l 秘書服務(wù),包括各類文件處理;

  l 辦公系統(tǒng)自動化服務(wù);

  l 整套辦公設(shè)備和人員配備服務(wù);

  l 臨時辦公室租用服務(wù);

  l 長話、傳真、電信服務(wù);

  l 商務(wù)會談、會議安排服務(wù);

  l 商務(wù)咨詢、商務(wù)信息查詢服務(wù);

  l 客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等;

  l 郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù);

  l 電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、bp機、手機租賃服務(wù)等;

  l 報刊、雜志訂閱服務(wù);

  l 客戶電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù);

  l 文件、名片等印制服務(wù);

  l 成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù);

  l 報刊剪報服務(wù);

  l 秘書培訓(xùn)服務(wù)等。

  三、 前臺服務(wù)

  小型寫字樓的前臺僅提供基本的問訊解答、引導(dǎo)服務(wù),大型寫字樓的前臺服務(wù)項目較多 ,主要包括:

  l 問訊服務(wù)和留言服務(wù),鑰匙分發(fā)服務(wù);

  l 信件報刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù);

  l 個人行李搬運、寄存服務(wù);

  l 出租汽車預(yù)約服務(wù);

  l 提供旅游活動安排服務(wù);

  l 航空機票訂購、確認;

  l 全國及世界各地酒店預(yù)定服務(wù);

  l 餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)安排;

  l 文娛活動安排及組織服務(wù);

  l 外幣兌換,代售磁卡,代售餐券;

  l 花卉代購、遞送服務(wù);

  l 洗衣、送衣服務(wù);

  l 代購清潔物品服務(wù);

  l 提供公司“阿姨”服務(wù);

  l 其他各種委托代辦服務(wù)。

  有的寫字樓的報修點也設(shè)在前臺,方便客戶報修。

  四、設(shè)施設(shè)備管理

  寫字樓的設(shè)施設(shè)備管理主要應(yīng)做好以下各項工作:

  1、設(shè)備管理

  (1)建立設(shè)備檔案。做好寫字樓各項設(shè)備驗收文件資料的存檔,建立設(shè)備登記卡。

  (2)完善工程部架構(gòu)。

  (3)建立各部門、各工種的崗位責(zé)任制。

  (4)抓好物料采購、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計劃與控制,開源節(jié)流。

  (5)制定設(shè)備的保養(yǎng)和維修制度。

  (6)建立監(jiān)管制度,監(jiān)督檢查專項維修保養(yǎng)責(zé)任公司和個人的工作。

  2、維修與保養(yǎng)

  (1)報修(兩類報修:自檢報修、客戶報修)與維修程序。

  (2)設(shè)備的保養(yǎng)。一般可建立三級保養(yǎng)制度:日常保養(yǎng)(又稱作例行保養(yǎng));一級保養(yǎng);二級保養(yǎng)。

  (3)設(shè)備的維修。

  對于設(shè)備的維修控制,關(guān)鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。

  編制維修計劃時應(yīng)注意:

 、偈欠癜丛O(shè)備分類編制計劃。

 、诰S修周期是否科學(xué)(周期是指兩次大修之間的工作時間)。

  ③維修方法是否恰當(dāng)。

  一般的維修方法有:

  ①強制維修法。即不管設(shè)備技術(shù)狀況如何,均按計劃定期維修。

  ② 定期檢修法。即根據(jù)設(shè)備技術(shù)性能和要求,制訂維修周期,定期檢修。

 、墼\斷維修法。即根據(jù)使用部門的報告和提供的技術(shù)資料,對設(shè)備進行檢查診斷,確定要維修的項目或部件,然后進行維修。

 、苋婢S修。即當(dāng)設(shè)備出現(xiàn)嚴(yán)重磨損、損壞或故障時,對主體和部件全面修理(大修)。

  建立設(shè)備維修制度主要是設(shè)備檢修制度和報修制度。

  (4)設(shè)備的更新改造。這里的關(guān)鍵是要把握好更新改造的時機,制訂切實可行的更新改造方案。

  一、 保安與消防管理

  1、保安管理

  (1)貫徹保安管理的基本原則是:

  ①賓客至上,服務(wù)第一。

 、陬A(yù)防為主。

  ③誰主管,誰負責(zé)。

 、苋悍廊褐危瑑(nèi)緊外松。

  (2)建立保安部的組織機構(gòu)。

  (3)制定嚴(yán)密的保安規(guī)章制度,明確本部門各類人員的崗位職責(zé)。

  (4)加強治安防范。主要是加強保安措施,配備專門保安人員和保安設(shè)備(報警裝置、門戶密碼開啟裝置、閉路電視監(jiān)控器等),加強寫字樓內(nèi)部及外圍保安巡邏,加強對停車場的保安及交通指揮。防止人為破壞治安秩序,杜絕各類可能發(fā)生的`事故。

  2、消防工作

  (1)消防工作的指導(dǎo)思想是:以防為主,宣傳先行,防消結(jié)合。

  (2)一般寫字樓的消防系統(tǒng)主要有:

 、俑墒较老到y(tǒng):自動報警系統(tǒng),聯(lián)動總控制屏,btm氣體滅火系統(tǒng)。

 、跐袷较老到y(tǒng):自動噴淋系統(tǒng),消防栓系統(tǒng)(消防泵)。

  ③消防聯(lián)動機構(gòu):消防送風(fēng)和排煙風(fēng)機的功能和聯(lián)動試驗;空氣系統(tǒng)鮮風(fēng)機和排氣機的功能和聯(lián)動試驗;消防電梯的功能試驗。

  ④火災(zāi)報警系統(tǒng):自動報警系統(tǒng)(包括感溫式火災(zāi)報警、感煙式火災(zāi)報警、感光式火災(zāi)報警),手動報警系統(tǒng)(包括電鈴報警、破碎玻璃報警、緊急電話報警) 。

  (3)消防工作的展開:

 、龠M行消防宣傳。宣傳的形式有:消防輪訓(xùn),利用標(biāo)語或牌示進行宣傳,發(fā)放消防須知(防火手冊)。宣傳的內(nèi)容有:消防工作的原則,消防法規(guī),消防須知 。

 、诮⑷壏阑鸾M織,并確立相應(yīng)的防火責(zé)任人:管理公司總經(jīng)理、部門經(jīng)理、班組長。

 、郯逊阑鹭(zé)任分解到各業(yè)主、租戶單元。由各業(yè)主、租戶擔(dān)負所屬物業(yè)范圍的防火責(zé)任。

 、 明確防火責(zé)任人的職責(zé),根據(jù)《中華人民共和國消防條例》的規(guī)定,制定防火制度。

 、荻ㄆ诮M織及安排消防檢查,根據(jù)查出的火險隱患發(fā)出消防整改通知書,限期整改。

 、拗贫ǚ阑鸸ぷ鞔胧,從制度上預(yù)防火災(zāi)事故的發(fā)生。

  ⑦配備必需、完好的消防設(shè)備設(shè)施。

 、喟l(fā)動大家,及時消除火災(zāi)苗頭和隱患。

 、峤⒆苑、自救組織。包括:建立義務(wù)消防隊;建立專職消防隊;抓好消防訓(xùn)練,每年組織一次寫字樓全體人員消防演習(xí)。

 、饷鞔_火災(zāi)緊急疏散程序。做好疏散的準(zhǔn)備工作,人員疏散為主為先,轉(zhuǎn)移危險品、搶救貴重財產(chǎn)在后。

  ⑾建立消防檔案。

  ⑿制訂滅火方案及重點部位保衛(wèi)方案,每個房間安裝消防走火示意圖。

  二、 清潔衛(wèi)生管理

  清潔是寫字樓管理水平的重要標(biāo)志,也是對建筑和設(shè)備維護保養(yǎng)的需要。日常清潔工作的重點體現(xiàn)在:

  (1)制定完善的清潔細則,定明需要清潔的地方、材料、所需次數(shù)、檢查方法等,并嚴(yán)格執(zhí)行。

  (2)制定部門各崗位的責(zé)任制。

  (3)建立衛(wèi)生清潔的檢查制度。

 、俣ㄆ谘矙z法(隨見隨報,定點檢查,劃簿登記);

 、诿咳粘椴;

  ③會巡制度;

 、苁秤盟|(zhì)及排污處理檢查。

  (4)保持樓內(nèi)公共場所的清潔。如大堂、洗手間、公用走道等。

  (5)提供全面的清潔衛(wèi)生美化服務(wù)。

  寫字樓的樓宇維護、停車管理可參見相關(guān)各章內(nèi)容。除以上各項管理與服務(wù)工作,協(xié)調(diào)好寫字樓與客戶和社會各界的關(guān)系也是搞好寫字樓管理的一項重要內(nèi)容。

小區(qū)物業(yè)管理方案9

  為不斷提高我市居民小區(qū)管理水平,規(guī)范物業(yè)管理活動,提高人民生活質(zhì)量,特制定本方案。

  一、指導(dǎo)思想

  以“三個代表”重要思想為指導(dǎo),以貫徹落實《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)為主線,以爭創(chuàng)“中國最佳旅游城市”為契機,堅持“科學(xué)謀劃,抓點帶面,點面結(jié)合,穩(wěn)步推進,全面落實”的原則,理順物業(yè)管理體制,擴大物業(yè)管理覆蓋面,建立管理規(guī)范、責(zé)權(quán)明確的長效管理機制,不斷改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,促進全市各項事業(yè)健康快速發(fā)展。

  二、工作任務(wù)

  (一)理順管理體制,創(chuàng)新運行方式,建立責(zé)權(quán)明確的工作體系。

  城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作要按照街道辦事處負總責(zé)、社區(qū)居民委員會組織實施、物業(yè)管理辦公室監(jiān)督指導(dǎo)的原則,明確各部門管理職責(zé),以塊為主,實行屬地管理,建立市、街道、社區(qū)三位一體的物業(yè)管理體系。

  1、街道辦事處職責(zé)。

  組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和全面落實轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。

  (1)會同主管部門參與新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗收,對未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管理用房或存在質(zhì)量問題的,要提請有關(guān)部門責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位整改。

 。2)指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會的成立、改選和換屆工作,并對業(yè)主委員會的備案提出審核意見。

 。3)對本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū),在業(yè)主大會沒有確定管理方式之前,負責(zé)組織保潔隊伍實施保潔,并向業(yè)主收取相應(yīng)費用,收費標(biāo)準(zhǔn)由街道辦事處與業(yè)主委員會協(xié)商確定。業(yè)主不愿交費的,由社區(qū)委員會組織業(yè)主進行保潔,樓房的維修由業(yè)主自行選擇維修單位,并承擔(dān)維修費用。

  (4)協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。

 。5)合理劃分區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理小區(qū),建立物業(yè)管理責(zé)任制,負責(zé)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作的組織、考核。

  (6)協(xié)調(diào)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交、接管工作。

  (7)負責(zé)業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約的備案工作。

 。8)組織建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu),

  2、社區(qū)居委會職責(zé)。

  根據(jù)街道轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的劃分,組織成立業(yè)主委員會,協(xié)調(diào)業(yè)主、業(yè)委員會和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。

 。1)組織指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組,派代表參加籌備工作。

 。2)會同開發(fā)建設(shè)單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會,并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會依法選舉。

  (3)監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會的工作。積極傳達街道對社區(qū)公共利益作出的決定,對業(yè)主委員會的決議提出建議和意見。

  (4)指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作。

 。5)經(jīng)市物業(yè)主管部門同意,可直接召開業(yè)主大會。

  (6)配合街道辦事處建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理責(zé)任體系,對未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)落實保潔工作,協(xié)助業(yè)主委員會選聘維修項目施工隊伍,并及時處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)糾紛。

 。7)組織協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關(guān)系。

  3、市物業(yè)管理辦公室職責(zé)。

  物業(yè)管理辦公室是全市物業(yè)管理工作的行業(yè)管理部門,負責(zé)全市物業(yè)管理的政策制定、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、考核及物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)等工作。

 。1)宣傳、貫徹、執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章。

 。2)對社區(qū)業(yè)主委員會的組建工作進行指導(dǎo)。

 。3)監(jiān)督物業(yè)承接、交接工作和物業(yè)用房的使用。

  (4)負責(zé)業(yè)主委員會成立的相關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)合同的備案管理工作。

 。5)受理物業(yè)管理投訴和違法案件的查處工作。

  (6)負責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)活動的指導(dǎo)監(jiān)管。

 。7)負責(zé)商品房預(yù)售許可證的審批發(fā)放和商品房預(yù)售款的監(jiān)督使用工作。

  (8)負責(zé)物業(yè)維修基金的征繳、管理和使用。

 。9)對街道物業(yè)管理工作進行考核,對物業(yè)管理工作人員進行培訓(xùn)。

  (10)負責(zé)新建小區(qū)交付使用時的物業(yè)驗收工作。

  (11)負責(zé)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證的年檢、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定和等級評定。

 。ǘ┮(guī)范物業(yè)管理模式,創(chuàng)新經(jīng)營理念,逐步實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。

  1、實施老舊小區(qū)自管型物業(yè)管理。

  開放式的老舊小區(qū)要采用保障型物業(yè)管理模式,即以社區(qū)為管理主體組織居委會劃分責(zé)任區(qū),以單元或業(yè)主為單位落實衛(wèi)生責(zé)任區(qū)保潔、綠化,房屋及設(shè)施維修由業(yè)主委員會自聘維修企業(yè),社區(qū)對居委會工作進行檢查。住宅樓以居民自我管理、自我服務(wù)為主要形式,以充分發(fā)揮社區(qū)組織的作用為手段,通過動員居民積極參與社區(qū)物業(yè)管理活動,形成居民共建、共管、共享的局面。

  2、實施老舊小區(qū)過渡型物業(yè)管理。

  具有一定規(guī)模并且沒有物業(yè)管理的小區(qū)(如實驗小區(qū)、長安小區(qū)、長安新村、賓館小區(qū)),由業(yè)主委員會聘請物業(yè)公司或與街道辦事處組織的物業(yè)服務(wù)站簽訂服務(wù)委托合同,進行規(guī)范管理,按標(biāo)準(zhǔn)收取一定費用,轉(zhuǎn)變居民享受福利服務(wù)的'觀念,逐步實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。

  3、規(guī)范已實施物業(yè)管理的小區(qū)。

  一是規(guī)范程序。社區(qū)要積極組織已有物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)主委員會,在同意原物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)服務(wù)的前提下,指導(dǎo)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)委托合同,用合同約定雙方的權(quán)利和義務(wù),為依法解決物業(yè)糾紛奠定基礎(chǔ)。二是規(guī)范服務(wù)和收費。制定物業(yè)管理企業(yè)收費和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),促使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對照標(biāo)準(zhǔn)維護權(quán)力和履行義務(wù)。同時開展優(yōu)秀小區(qū)評比活動,召開現(xiàn)場會,推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式,以點帶面,穩(wěn)步推進,逐步擴大影響,推動全市物業(yè)管理規(guī)范運行。

 。ㄈ┘哟笪飿I(yè)管理資金投入,建立物業(yè)管理保障體系,完成物業(yè)管理從無到有的過渡。

  對群眾反映強烈且問題比較突出的小區(qū)優(yōu)先進行整治,采取政府投一點、物業(yè)維修基金出一點、社會集一點的辦法,有組織、有計劃地整治,本著整治一個、規(guī)范一個、達標(biāo)一個的原則,逐步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理從無到有、從簡單到規(guī)范的過渡。

 。ㄋ模⿵娀康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管,嚴(yán)格控制小區(qū)物業(yè)的接管與棄管。

  開發(fā)建設(shè)單位在辦理施工許可證前必須到物業(yè)管理辦公室備案,并采取招投標(biāo)形式,招聘前期物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)物業(yè)的承接驗收和物業(yè)范圍內(nèi)的質(zhì)量監(jiān)管,待業(yè)主入住50%以上后,再公開選聘物業(yè)公司。嚴(yán)格控制開發(fā)商私自將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給他人管理,物業(yè)管理辦公室要制訂控制物業(yè)小區(qū)接管與棄管的辦法,對擅自棄管的物業(yè)管理企業(yè)要取消其資質(zhì)。規(guī)劃設(shè)計部門要在規(guī)劃設(shè)計時將物業(yè)管理用房設(shè)計在門市或顯赫位置,并及時通知物業(yè)管理和產(chǎn)權(quán)部門備案,嚴(yán)格對物業(yè)管理用房的預(yù)留和使用進行監(jiān)督和管理。物業(yè)管理部門在物業(yè)驗收時一定要堅持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求,嚴(yán)把質(zhì)量關(guān),物業(yè)管理配套設(shè)施沒達到要求的,不予頒發(fā)驗收合格通知。質(zhì)量監(jiān)督管理站沒有接到物業(yè)驗收合格通知不予辦理綜合驗收備案手續(xù),產(chǎn)權(quán)處不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。紀(jì)檢監(jiān)察部門要定期對此項工作進行檢查,不按此規(guī)定辦理的,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴(yán)肅查處,并追究責(zé)任。

  (五)加大物業(yè)基金的歸集力度,制定科學(xué)合理的管理辦法。

  各有關(guān)部門要研究制定切實可行的維修基金征繳辦法,解決資金不平衡和無法使用問題。要增加物業(yè)維修基金繳存與使用的透明度,建立自動查詢系統(tǒng),定期通報繳存使用情況。要加大物業(yè)維修基金的歸集力度,做到應(yīng)收盡收。

 。┨峁﹥(yōu)惠條件,引進先進的物業(yè)管理理念,推進我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

  要加強對社區(qū)物業(yè)管理的政策扶持,使其盡快走上獨立生存、自我發(fā)展的健康軌道。一是堅持統(tǒng)一規(guī)劃,盡量以現(xiàn)有社區(qū)為依托,加快對社區(qū)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的整治改造。二是保證社區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)設(shè)施投入。三是放寬物業(yè)管理企業(yè)準(zhǔn)入制度,先準(zhǔn)入后規(guī)范。要鼓勵具有一定實力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭,提高我市物業(yè)管理水平。

 。ㄆ撸┍WC措施。

  1、強化宣傳,營造良好的物業(yè)管理氛圍。

  要充分利用媒體,采取散發(fā)宣傳單、電視講話、張貼標(biāo)語、宣傳板報、文藝演出等多種形式,廣泛深入宣傳《條例》和我市相關(guān)政策,切實讓物業(yè)管理法律法規(guī)深入人心。要把《條例》的宣傳納入“”普法內(nèi)容,認真組織好不同層面人員的法律知識和業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)。

  2、提高認識,增強做好物業(yè)管理工作的緊迫感和責(zé)任感。

  各部門要齊抓共管,相互配合,落實支持物業(yè)工作的各項政策。城管部門要積極做好小區(qū)垃圾清運工作,及時對主巷路及分支的下水管線進行維修、維護。各街道辦事處物業(yè)服務(wù)站要積極參與市場競爭,及時對老舊房進行維修養(yǎng)護,并向業(yè)主收取適當(dāng)費用。供電、供水、供熱、供氣和通訊等部門要各自抓好小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)及養(yǎng)護工作。公安、交通、稅務(wù)和法院要制訂相應(yīng)的扶持政策,對物業(yè)糾紛從速從快裁決。機關(guān)工委要監(jiān)督各部門干部職工在規(guī)定時間內(nèi)完成物業(yè)維修基金的繳存和物業(yè)服務(wù)費的交納,增強物業(yè)管理的保障能力,擴大物業(yè)服務(wù)保障范圍,為業(yè)主提供舒適、高品質(zhì)的生活環(huán)境。

  3、落實責(zé)任,加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。

  為加強領(lǐng)導(dǎo),落實責(zé)任,市政府決定對蛟河市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)進行調(diào)整,并將物業(yè)管理工作納入街道重點工作目標(biāo)責(zé)任制,與街道簽訂責(zé)任狀。各街道辦事處和相關(guān)部門要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu),建立“一把手”負總責(zé)的責(zé)任體系,明確分管領(lǐng)導(dǎo),抽出精干力量落實社區(qū)責(zé)任及考核標(biāo)準(zhǔn),及時解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作中的重大問題。市物業(yè)管理辦公室要制訂相關(guān)政策、工作計劃和考核機制,完善工作制度,提高人員素質(zhì),及時處理蛟蛟河市物業(yè)管理工作中的矛盾和問題。市政府督查室、監(jiān)察局、物業(yè)管理辦公室要每半年對街道辦事處組建業(yè)主委員會等工作進行1次檢查、督辦,對有令不行、欺上瞞下的單位,要嚴(yán)格督辦并通報檢查結(jié)果,確保各項工作順利進行。

  三、時間安排

 。ㄒ唬20xx年4月至5月,市物業(yè)管理辦公室要進行調(diào)查摸底,抓好試點工作,并組織有關(guān)部門大力宣傳《物業(yè)管理條例》。

 。ǘ20xx年5月,組織召開物業(yè)管理工作現(xiàn)場會,推廣物業(yè)管理經(jīng)驗,創(chuàng)新物業(yè)管理機制。

 。ㄈ20xx年2月至4月,市物業(yè)管理辦公室要將對全市物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)、管理人員的技術(shù)等級和服務(wù)合同承諾兌現(xiàn)等情況進行審查,清理整頓物業(yè)管理市場。

 。ㄋ模20xx年5月至12月,組織物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)戶進行培訓(xùn),重點對《物業(yè)管理條例》知識、崗位資質(zhì)、業(yè)主委員會如何開展工作等內(nèi)容進行培訓(xùn)。

 。ㄎ澹20xx年4月至12月,民主街道辦事處和長安街道辦事處要在本行政區(qū)域的住宅小區(qū)或以樓為單位成立業(yè)主委員會,加大工作力度,組織落實小區(qū)的物業(yè)管理工作,年底前轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的覆蓋率達到100%。

 。20xx年11月至12月,市政府對物業(yè)管理工作進行檢查、總結(jié)和驗收。

小區(qū)物業(yè)管理方案10

  20xx年,在xx和xx的直接領(lǐng)導(dǎo)和大力支持下,我公司圍繞“依托x、開拓發(fā)展、做大做強”的發(fā)展思路,創(chuàng)新工作模式,強化內(nèi)部管理,外樹公司形象,努力適應(yīng)新形勢下對物業(yè)管理工作的發(fā)展要求,在強調(diào)“服務(wù)上層次、管理上臺階”的基礎(chǔ)上,通過全體員工的共同努力,較好地完成了全年各項工作任務(wù)。截至12月底,我公司共實現(xiàn)收入xx萬,總體實現(xiàn)收支平衡并略有盈余,基本走上了自主經(jīng)營的發(fā)展軌道。現(xiàn)將我公司20xx年主要工作總結(jié)如下:

  一、xx工作任務(wù)完成情況

  (一)以物業(yè)管理和工程維修為重點,全力完成xx和xx交辦的各項中心工作任務(wù)

  在物業(yè)管理方面,我公司順利完成了各小區(qū)及辦公大樓的物業(yè)管理工作,此外,受xx委托,我公司負責(zé)了xx臨時停車場經(jīng)營管理工作,取得了良好的社會效益,圓滿完成上級交付的任務(wù)。在物業(yè)工程維修方面,我公司完成了裝修工程9項,各小區(qū)房屋維修共387套,其他各小區(qū)零星維修改造工程13項,進一步改善了辦公大樓的辦公環(huán)境和各小區(qū)的生活居住環(huán)境,確保各項工作的順利推進。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,我公司共投入工程維修費用679.49萬元,是去年的兩倍多。

  (二)完善各項規(guī)章制度,建立健全內(nèi)部管理機制,進一步深化企業(yè)管理體制改革

  20xx年是我司轉(zhuǎn)變業(yè)務(wù)職能和下屬公司合并重組的關(guān)鍵年,我公司敢于迎接挑戰(zhàn),主動把握機遇,在加強物業(yè)管理和內(nèi)部管理上做文章,按照現(xiàn)代企業(yè)制度的標(biāo)準(zhǔn)和要求深化管理體制改革。我們經(jīng)過對目前形式的認真分析和準(zhǔn)確定位,轉(zhuǎn)變以前僅對安置小區(qū)做好日常維護管理的單一工作模式和發(fā)展思路,把擴大服務(wù)范圍、提高物業(yè)管理水平、參與市場競爭,主動開拓城市公共物業(yè)管理市場作為今后可持續(xù)性發(fā)展道路,為此,我們建立健全了一系列適應(yīng)公司自身發(fā)展需要和市場競爭需求的規(guī)章制度,如《物品采購暫行規(guī)定》、《廢舊物資管理規(guī)定》、《加班制度》、《維修工程監(jiān)管工作規(guī)定》、《小區(qū)管理目標(biāo)責(zé)任考核表》(包括辦公內(nèi)務(wù)、安全防范、車輛管理、機電設(shè)備、綠化衛(wèi)生、住戶投訴、裝修維修等方面)、《物業(yè)管理有償服務(wù)規(guī)定》等,為公司發(fā)展的規(guī)范化和可持續(xù)化奠定了基礎(chǔ)。

  同時,本著開源節(jié)流、多勞多得、提高小區(qū)管理服務(wù)水平的原則,在我公司管理的各小區(qū)內(nèi)建立并推行了經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任制和管理目標(biāo)責(zé)任制,對小區(qū)進行年度經(jīng)濟指標(biāo)與服務(wù)指標(biāo)的考評。實踐證明,該項制度不但減少了業(yè)務(wù)成本,增加了公司的經(jīng)營收入(見下表1),而且激發(fā)了服務(wù)中心全體員工的積極性,提高了他們的工作能力和效率,進一步明確了小區(qū)服務(wù)中的責(zé)、權(quán)、利,保證小區(qū)物業(yè)管理的良性、高效運作。此外,我公司還統(tǒng)一規(guī)范了各小區(qū)服務(wù)人員的服飾,加強禮儀培訓(xùn),公司的對外形象煥然一新;推行了保安人員星級考核制度,為建立更優(yōu)秀、精干的保安隊伍奠定了基礎(chǔ)。

  表(略)

  同時,我們清醒的認識到制度建設(shè)的關(guān)鍵在于落實,因此,我公司不斷加大檢查和執(zhí)行力度,發(fā)現(xiàn)問題不回避,及時糾正,確保各項工作有計劃、有依據(jù)、有落實地穩(wěn)步展開。

  (三)加強企業(yè)文化建設(shè),構(gòu)建環(huán)境整潔、管理有序的和諧小區(qū),打造悅?cè)A物業(yè)品牌

  為加強企業(yè)本部和服務(wù)社區(qū)的文化建設(shè),創(chuàng)建了公司網(wǎng)頁,為住戶與公司更好的交流提供了便捷的互動平臺;不斷豐富公司季刊內(nèi)容,已嘗試在小區(qū)內(nèi)向住戶派發(fā),加強公司的品牌宣傳,使住戶能更好的了解我公司的各項業(yè)務(wù),增加了他們的認同度和信賴度;結(jié)合各小區(qū)的實際情況,舉辦了各種類型的社區(qū)文化活動,累計投入6.5萬活動資金,與去年同比增長了333.33%,增強了與住戶互動和溝通,其中較為大型的活動是x花園“xx大賽”及x小區(qū)xx運動會,取得圓滿成功,在住戶中引起了強烈反響,得到了他們的'大力支持。此外,我公司還投入大量人力、物力在x花園重新裝修了文化娛樂活動中心并投入使用,為小區(qū)居民提供了良好的休閑娛樂環(huán)境,為構(gòu)建和諧小區(qū)創(chuàng)造了條件。

  (四)參與市場競爭,積極拓展公司業(yè)務(wù)

  我公司于接手大樓的后勤工作,經(jīng)過幾個月的努力,對飯?zhí)貌糠衷O(shè)備設(shè)施進行了維修,完善了各崗位分工,做好設(shè)備設(shè)施的維修及辦的保潔工作,并全面開展了對大樓機電設(shè)備的保養(yǎng)工作,為x良好的工作環(huán)境和后勤服務(wù)提供了有力保障。

  我公司把通過ISO質(zhì)量認證的審核作為奮斗目標(biāo),通過多種形式做好品牌宣傳,以x停車場項目為契機,進一步向外界展示了公司的形象。我公司承接x停車場經(jīng)營管理工作,投入大量人力物力,并加強了基礎(chǔ)設(shè)施的投入。期間,停車場累計停放約30000車次,總收入約x萬元。由于我公司管理工作到位,車場管理井然有序,既無堵車現(xiàn)象發(fā)生,沒有發(fā)生任何事故和投訴事件,同時也取得了良好的社會效益,圓滿完成上級交付的任務(wù),為今后拓展公司業(yè)務(wù),打造xx公共物業(yè)管理品牌積累了寶貴的經(jīng)驗。

  (五)加強員工隊伍建設(shè)和人力資源儲備,構(gòu)建團結(jié)共進團隊

  在員工隊伍建設(shè)方面,公司一方面嚴(yán)格管理,對不能勝任本職工作的人員堅決進行撤換;另一方面,開展人性化管理,合理進行崗位調(diào)整,營造良好的工作氛圍。我們通過與xxx學(xué)院共同建立校企合作關(guān)系,建立“xxx學(xué)院實習(xí)基地”,為公司進一步發(fā)展儲備了人力資源;安排員工參加多種培訓(xùn),提高公司工作人員的業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)。

  我公司重視團隊建設(shè),一方面通過各種活動讓員工感受到大家庭的溫暖,例如,中秋節(jié)組織遠離家鄉(xiāng)的員工聚餐,并舉行文體活動;另一方面,讓員工認識團隊價值,將自身利益和發(fā)展與公司的興衰相關(guān)聯(lián),促使全體員工形成一支富有戰(zhàn)斗力的和諧共進團隊,以滿足公司不斷變革創(chuàng)新和成長發(fā)展的需要。

  (六)強化安全意識,建立安全責(zé)任關(guān)聯(lián)制度,始終把安全生產(chǎn)作為一切工作的根本

  確保服務(wù)社區(qū)住戶的人身和財產(chǎn)安全是物業(yè)管理工作的基本要求,也是至關(guān)重要的工作內(nèi)容。為此,公司一方面非常注重提高全體員工的安全服務(wù)知識和安全防范技能,對全體員工進行經(jīng)常性的安全生產(chǎn)教育,并適時舉辦安全生產(chǎn)知識培訓(xùn)和防火安全練兵活動;另一方面,建立安全責(zé)任關(guān)聯(lián)制度,將安全生產(chǎn)與相關(guān)責(zé)任人的收入和責(zé)任擔(dān)保掛鉤,明確一旦出現(xiàn)安全事故,相關(guān)責(zé)任人應(yīng)承擔(dān)的安全責(zé)任和經(jīng)濟責(zé)任,確保為小區(qū)創(chuàng)建安定的居住生活環(huán)境。20xx年,我公司管理的各小區(qū)沒有發(fā)生一起因公司職工瀆職引發(fā)的安全生產(chǎn)事故。

  (七)加強紀(jì)律教育,扎實推進黨風(fēng)廉政建設(shè)和精神文明建設(shè)

  我公司結(jié)合實際情況,組織黨員、干部開展反腐倡廉、重溫新黨章學(xué)習(xí)活動,參加七月紀(jì)律教育月學(xué)習(xí)動員大會、聽報告、觀看錄像,還組織大家學(xué)習(xí)反腐倡廉的文章,重溫新黨章,牢固樹立社會主義榮辱觀。我公司根據(jù)工作業(yè)務(wù)需要,將學(xué)習(xí)人員的范圍擴大到小區(qū)服務(wù)中心,以“八榮八恥”為主題,組織員工進行學(xué)習(xí)心得的交流討論。對全體黨員干部及各部門負責(zé)人開展治理商業(yè)賄賂專項工作和紀(jì)律教育學(xué)習(xí),進行了自查自糾工作,針對存在的與可能發(fā)生的問題進行了討論、分析,制定整改措施,落實整改責(zé)任。今年,我公司實現(xiàn)所有經(jīng)濟類合同或協(xié)議的簽訂實行雙經(jīng)辦人制度,確保合同的公平、公正。經(jīng)過整改,公司內(nèi)部加強了廉政建設(shè)工作,提高了干部職工的職業(yè)道德素質(zhì),在我公司的物業(yè)管理工作中不斷涌現(xiàn)好人好事,受到住戶好評。

  二、存在的主要問題及難點

  一是物業(yè)管理員工隊伍文化程度不高,整體素質(zhì)相對偏低;再加上小區(qū)管理人員和保安隊伍變動相對頻繁,他們一方面對新環(huán)境不能及時適應(yīng),溝通協(xié)調(diào)不足,另一方面大多沒有接受比較專業(yè)的物業(yè)管理技能培訓(xùn),工作能力欠缺,導(dǎo)致工作效率較低。

  二是我公司各項管理與考評制度仍有待于在實踐中不斷改進,企業(yè)文化與社區(qū)文化建設(shè)處于起步階段,缺乏經(jīng)驗,仍然需要不斷探索和總結(jié)經(jīng)驗。

  三是由于體制等各種客觀原因,企業(yè)的激勵制度不完善,對企業(yè)持續(xù)發(fā)展有一定的限制。

  三、20xx年工作計劃與思路

  20xx年,我公司將繼續(xù)以科學(xué)發(fā)展觀和黨的十五屆六中全會提出的構(gòu)建和諧社會為指導(dǎo)思想,一方面認真完成xx和xx交給我公司的各項工作任務(wù),另一方面,繼續(xù)加強公司自身的各項制度建設(shè),進一步拓展業(yè)務(wù)范圍,提高服務(wù)質(zhì)量,創(chuàng)建有信譽、有實力的物業(yè)管理品牌。

  (一)進一步創(chuàng)新工作機制,內(nèi)強管理,外拓業(yè)務(wù),使公司的發(fā)展再上一個新臺階

  經(jīng)過這幾年的努力和發(fā)展,以及市建委和辦黨委的大力支持,我公司各項工作不斷規(guī)范,業(yè)務(wù)范圍進一步擴大,20xx年我們將進一步創(chuàng)新完善工作機制和管理模式,進一步強化內(nèi)部管理水平,繼續(xù)鞏固及完善現(xiàn)有各項制度,深化內(nèi)部機制改革,試行定員定崗定酬及費用包干制度,繼續(xù)實行小區(qū)經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任制及管理目標(biāo)責(zé)任制,向管理要效益;依托城建,充分發(fā)揮自身優(yōu)勢,希望能在繼續(xù)做好每年交易會車管工作的基礎(chǔ)上,把進一步開拓物業(yè)管理新市場當(dāng)作一項重點工作來抓,促使公司的發(fā)展?fàn)顩r和經(jīng)濟狀況有明顯好轉(zhuǎn)。

  (二)加強企業(yè)和社區(qū)文化建設(shè),打造xx物業(yè)品牌

  我公司在完成中心工作任務(wù)的基礎(chǔ)上,20xx年繼續(xù)將重點放在企業(yè)文化與社區(qū)文化的建設(shè)上,繼續(xù)完善公司的網(wǎng)頁、季刊,努力搞好小區(qū)的社區(qū)活動,把深入拓展企業(yè)文化與社區(qū)文化的建設(shè)作為我公司拓展服務(wù)深度與提升服務(wù)質(zhì)量的突破點,繼續(xù)推進黨風(fēng)廉政建設(shè)和精神文明建設(shè)工作,不斷加強小區(qū)的物業(yè)管理工作,提升市場競爭力。

  (三)加強人力資源的培養(yǎng)與人才隊伍建設(shè)

  要加強培訓(xùn)和學(xué)習(xí)力度,以提高其業(yè)務(wù)素質(zhì)和整體管理水平;加強對高技術(shù)、高能力人才的引進,并通過培訓(xùn)挖掘內(nèi)部技術(shù)潛能,發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)和儲備技術(shù)人才。通過與xx學(xué)院校企共建物業(yè)管理專業(yè)實習(xí)基地,選拔優(yōu)秀畢業(yè)生,加強人才隊伍建設(shè)。

小區(qū)物業(yè)管理方案11

  為了規(guī)范小區(qū)內(nèi)部管理,給廣大業(yè)主提供一個“整潔、文明、安全、舒適”的居住環(huán)境,全力將xx華庭推上中山市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)行列,樹立小區(qū)良好形象,促進小區(qū)物業(yè)保值升值,現(xiàn)擬定以下爭創(chuàng)“示范”實施方案。

  開展實施工作分以下4個階段:

  申報準(zhǔn)備階段→宣傳階段→工作落實階段→迎檢階段(結(jié)束)。

  一、申報準(zhǔn)備階段

  1、根據(jù)上級主管部門要求,準(zhǔn)備好各種送審材料,包括:小區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃許可證及規(guī)劃驗收文件;建設(shè)主管部門或質(zhì)量部門出具的工程驗收文件;上一年度物業(yè)公司財務(wù)報表;物業(yè)公司營業(yè)執(zhí)照和業(yè)主委員會成立證明文件;經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的項目總平面圖;小區(qū)外觀形象的照片若干張。

  2、填寫《管理單位自評概述》,并將達標(biāo)申報表上交中山市建設(shè)局和中山市房地產(chǎn)協(xié)會。以上工作要求在20xx年8月5日前完成,由物業(yè)總部xx總監(jiān)負責(zé),xx小姐配合。

  3、成立xx華庭創(chuàng)建中山市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)領(lǐng)導(dǎo)工作小組,具體成員為:

  組長:xx(物業(yè)總監(jiān))

  副組長:xx(管理處經(jīng)理)

  組員:xx(管理處主任)、xx(安全服務(wù)部主任)、xx(總監(jiān)助理);

  4、領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)5個專業(yè)小組

  第一組:基礎(chǔ)管理組

  組長:xx組員:xx、xxx、xx;

  第二組:清潔服務(wù)組

  組長:xx組員:xx、xxx;

  第三組:綠化服務(wù)組

  組長:xx組員:xx、xxx

  第四組:設(shè)備維修服務(wù)組

  組長:xxx組員:xxx、xx

  第五組:安全服務(wù)組

  組長:xxx組員:xxx、xxx、xxx、xxx

  組織的.成立和組別的分工,于20xx年8月18日前明確落實。

  二、宣傳階段

  1、明確創(chuàng)建工作目的,內(nèi)部下發(fā)通知,全體總動員,統(tǒng)一思想認識,倡議廣大員工積極參與;

  2、發(fā)動廣大業(yè)主積極配合,在各大堂張貼宣傳通知,在各明顯部位宣傳橫幅標(biāo)語,營造活動氣氛;

  以上工作要求在20xx年8月20日前完成,由xx負責(zé),xxx、xx、xx配合。

小區(qū)物業(yè)管理方案12

  一、計劃目標(biāo)管理

  按恒基綠城物業(yè)制定的各項管理指標(biāo)和創(chuàng)優(yōu)方案,恒基綠城管理處各職能管理人員明確責(zé)任,授予權(quán)利,在實際過程中抓好權(quán)限下放和自我控制及實施過程中的檢查和控制,并將目標(biāo)實施的各項進展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來,實現(xiàn)目標(biāo)動態(tài)控制,進行目標(biāo)成果評價,確定成果和考績,并與個人利益待遇相結(jié)合。

  二、協(xié)調(diào)管理

  運用協(xié)調(diào)管理的方法,解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾和沖突。

  ——行政促動力,以行政職務(wù)權(quán)利為依托,以行政命令為基本形式,以獎罰為后盾的強制性促動力。

  ——競爭促動力,運用競爭手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào),如通過競爭,以先進帶動后進,共同完成任務(wù)。

  ——輿論促動力,因勢利導(dǎo)利用輿論達到協(xié)調(diào)的目的

  ——管理者的凝聚力,具體情況為領(lǐng)導(dǎo)者或一名管理人員對員工的吸引力、影響力,這將是本區(qū)今后促進日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。

  三、督導(dǎo)管理

  管理處擬采用恒基綠城物業(yè)管理成熟的督導(dǎo)管理模式,對各職能部門實施指揮和指導(dǎo)管理。

  ——經(jīng)濟管理,通過制定員工崗位和工作成績的工資制度,調(diào)動員工積極性。 ——法規(guī)管理,制定一套完整的規(guī)章制度和工作程序,以此規(guī)范員工言行,提高工作質(zhì)量和工作效率。

  ——宣傳教育,通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神,職業(yè)道德;加強員工培訓(xùn),不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。

 。ǘ、激勵機制

  激勵機制是激勵活動要素在進行過程中相互聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機能,其作用旨在提高“內(nèi)聚力”。

  ——實施日常管理目標(biāo)責(zé)任制,增強管理層的.工作主動性,按“國優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)制定各項管理指標(biāo),嚴(yán)格作好各項工,作明確獎罰。

  ——實施獎金、破格晉級制度,調(diào)動全員工作熱情。管理處員工實施獎懲制度,獎金標(biāo)準(zhǔn)與工作表現(xiàn)和業(yè)績掛鉤,并可根據(jù)具體情況,對先進給予破格晉升,以形成競爭激勵機制,提高員工積極性。

  ——依法管理,管教結(jié)合,融情于管。管理處依法與員工簽定勞務(wù)合同,關(guān)心員工生活,幫助其解決家庭困難,使其無后顧之憂,保持良好的工作情緒,給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

 。ㄈ、監(jiān)督機制

  監(jiān)督機制是實現(xiàn)物業(yè)管理各項工作順利開展的必要外在約束條件,防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差,保證小區(qū)管理機構(gòu)及其工作人員依法辦事。 ——管理者對機構(gòu)內(nèi)部工作人員進行監(jiān)督。

  ——業(yè)主對管理機構(gòu)及工作人員進行廣泛監(jiān)督,形成多方面綜合監(jiān)督體系。

  ——通過信息反饋等各種手段,實現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機制,保證恒基綠城x物業(yè)管理監(jiān)督機制的有效實現(xiàn)。

 。ㄋ模、自我約束機制

  ——經(jīng)濟利益促動自我約束機制,充分利用經(jīng)濟措施去誘發(fā)管理對象、對利益敏感的動機,由這種動機去對行為作自我約束。

  ——目標(biāo)結(jié)構(gòu)與責(zé)任相聯(lián)系的促進機制,將管理目標(biāo)層層分解到個人以后,由分層次的子目標(biāo)之間相互聯(lián)系而形成的促動機制。

  ——權(quán)利鏈條相互制約機制,建立管理對象之間相互制約的權(quán)利鏈條,形成相關(guān)機構(gòu)、相關(guān)員工相互制約的自我約束機制。

 。ㄎ澹┬畔⒎答伡翱刂茩C制

  信息反饋渠道:

  信息反饋控制方式:

  (1)中央智能監(jiān)控中心通過投訴電話、閉路電視、各專業(yè)組配備的無線對講機等現(xiàn)代工具,及時反饋住宅區(qū)每個區(qū)域發(fā)生的任何情況。

 。2)通過嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和完善的管理規(guī)章制度,實行規(guī)范化運作。

 。3)流暢嚴(yán)密的運作流程,一環(huán)緊扣一環(huán),一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。

 。4)管理處主任、管理員的每月(日)檢查,通過總結(jié)評比獲取反饋信息。

 。5)通過反饋信息的總評比,及時發(fā)現(xiàn)管理服務(wù)上的缺點、盲點,以便改進工作,提高服務(wù)質(zhì)量。

  (六)量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運作

  1、量化管理

  (1)每年根據(jù)ISO9001質(zhì)量方針和總公司下達的任務(wù),確定年度質(zhì)量目標(biāo),對業(yè)主、客戶滿意率、機電設(shè)備運作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。

 。2)實行目標(biāo)經(jīng)營管理責(zé)任制,對管理處管理目標(biāo)進行細化和量化,做出具體要求。

  (3)管理處對全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進行量化,確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容及課時。

  (4)年度考核量化,年度崗位輪換率10%,采取末位淘汰制。

  (5)財務(wù)運作量化,制定詳細的年度財務(wù)預(yù)算方案,對管理處各項目采取計劃控制成本的財務(wù)指標(biāo)量化管理,提高效益。

  2.運作標(biāo)準(zhǔn)化管理

 。1)貫徹公司企業(yè)文化,包括企業(yè)精神、經(jīng)營管理理念和發(fā)展目標(biāo)。

  (2)貫徹公司ISO9001物業(yè)管理質(zhì)量體系,嚴(yán)格按照管理規(guī)程和操作要求運行。

  (3)運用公司《員工手冊》,規(guī)范管理處員工的行為,提倡專業(yè)、規(guī)范、文明的行為表率。

  (4)發(fā)揮公司計算機管理系統(tǒng)的作用,提高物業(yè)管理工作效率。

 。5)實施公司企業(yè)形象系統(tǒng)。

  四、人員的配備

  管理處人員配備1、項目經(jīng)理1人

  2、辦公室主任:1人

  3、客服:2人

  4、樓道主管1人,樓管員3人,

  5、保潔工:6人

  6、綠化工:2人

  7、保安隊長:1人

  8、保安人員:8人

  9、工程部:3人

  10、靈活機動人員:2人

小區(qū)物業(yè)管理方案13

  一、保安方面

  1、本周重點是三期車位理順,目標(biāo)為:小區(qū)內(nèi)無車輛亂停放、業(yè)主車輛都固定車位并按序停放。門崗負責(zé)禁放無地下庫車位的車輛入院內(nèi),車管崗負責(zé)門前車位與停車秩序的管理,負責(zé)預(yù)定了固定車位的業(yè)主車輛車位不被占用,并保證門前車輛有序停放。

  2、大廈內(nèi)、浦發(fā)銀行門前與店內(nèi)、商業(yè)店鋪、好百年、15號南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進店提示,增強業(yè)主對商業(yè)保安服務(wù)的感受。

  3、門崗崗?fù)ふ、雜物清除、擺放滅火器。

  4、加強對三期住改商人員損壞門禁的監(jiān)管,實行絕對責(zé)任制度,使用人防和技防手段確保。

  5、如遇雪天根據(jù)需要應(yīng)急加入掃雪。

  二、保潔方面

  1、重點加強樓道衛(wèi)生,組織清理樓道和消防箱里的雜物。

  2、著裝、工號、防滑牌擺放等要求規(guī)范。

  3、周三進行一次保潔整體大檢查,進行評比考核、獎優(yōu)罰劣。

  4、大廈本周重點加強門口的.雜物清理、電梯間的保潔質(zhì)量、走廊的保潔質(zhì)量。

  5、整理地下車庫的雜物,防范火災(zāi)事故。

  6、安排雪天保潔的工作,確保雪天不影響業(yè)主出行。

  三、工程方面

  1、落實三期門禁故障排查,做好記錄,配合南京泛尼士公司維修,做好驗收和技術(shù)學(xué)習(xí)。

  2、落實分區(qū)設(shè)施巡查和檢修,重點對樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設(shè)施進行維修。

  3、大廈加強對水電的控制,防止未辦手續(xù)裝修及違章裝修,做好天臺門和地下室門的鎖閉。

  4、重點設(shè)備間完成責(zé)任人并掛牌。

  四、客服方面

  1、本周重點配合做好三期車管,每天跟進保安對車輛的情況進行客戶溝通,續(xù)收車位費和落實車位固定,做好客戶解釋工作,防范糾紛。

  2、進行業(yè)主戶內(nèi)可視對講故障情況的調(diào)查,并做好業(yè)主登記和驗收簽字工作。

  3、分片區(qū)管理責(zé)任落實,加強對片區(qū)衛(wèi)生監(jiān)督、客戶關(guān)系維護和費用催收工作。

  4、大廈完成對破壞消防設(shè)施裝修戶的承諾書簽字收集,加強出入證管理,對材料出門實行向業(yè)主通報制度。

  五、其他方面

  1、完成勞動協(xié)議簽訂工作。

  2、完成電子巡更安裝調(diào)試。

  3、落實重要商戶的電價和物業(yè)費的協(xié)商。

  4、與華龍公司溝通大廈的配套設(shè)施問題。

小區(qū)物業(yè)管理方案14

  一、前期管理

 。ㄒ唬、人員安排

  管理處主任、各部門負責(zé)人按進度陸續(xù)入駐欣怡家園社區(qū)現(xiàn)場,參與前期的物業(yè)規(guī)劃,具體內(nèi)容如下:參與有關(guān)設(shè)備的安裝、調(diào)試、監(jiān)理工作,掌握樓宇設(shè)備設(shè)施的合理布局等基本情況,提出建議;參與房屋的竣工驗收和房屋設(shè)施的預(yù)驗工作;配合房產(chǎn)公司做好綜合驗收相關(guān)工作;投入入住前的各項工作。

 、贅怯罹C合驗收前一個月,部分治安人員經(jīng)上崗培訓(xùn)合格后,先期到位,負責(zé)對將接收的物業(yè)的守衛(wèi)工作。

  ②樓宇綜合驗收前,按照慈溪市住宅樓宇條例規(guī)定,做好物業(yè)的接管驗收工作,包括用房、資金、資料、房屋設(shè)備設(shè)施等內(nèi)容。

  ③業(yè)主入住前半個月,管理處掛牌辦公,所有員工經(jīng)培訓(xùn)合格后上崗,共同迎接業(yè)主入住。

  (二)、前期管理及監(jiān)督

  管理處成立后,管理處主任編寫入住工作方案,配備管理處工作人員,制定開辦采購計劃;

  治安方面:熟悉社區(qū)地形地物及各種安防設(shè)施,明確人員排班及各崗位工作職責(zé);

  車輛管理:設(shè)計安裝社區(qū)內(nèi)道路標(biāo)志,建立完善車輛管理制度;

  垃圾清運:確定臨時裝修垃圾堆放處。

  (三)、配合工作

  與供電、供水、煤氣、電信等公司和有線電視、郵局等單位搞好聯(lián)系工作,保證業(yè)主入住后水、電、氣、通信等正常使用。

  與學(xué)校、派出所聯(lián)系,了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)、戶口遷移的手續(xù)辦理細節(jié),以及有關(guān)聯(lián)系電話,入住時公告業(yè)主。

  二、入住管理

  (一)、舉行簡樸溫馨的入住儀式

  為使業(yè)主在短時間內(nèi)了解、熟悉欣怡家園社區(qū)情況,展現(xiàn)我公司物業(yè)管理人的良好形象,我們將邀請房產(chǎn)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)等在社區(qū)舉行簡樸溫馨的入住儀式。

  (二)、辦理入住手續(xù)采取的便利措施

  辦理入住八字方針:“熱情、周到、高效、便利”。

  1、設(shè)立入住手續(xù)辦理場地,有咨詢、資料分發(fā)(業(yè)主手冊、裝修管理規(guī)定等),收取相關(guān)費用、簽訂入住公約,精神文明公約、發(fā)放鑰匙、驗房服務(wù)等,由專職人員提供一條龍服務(wù),精心安排入住程序。

  2、提前與煤氣公司、電信公司、廣播電視局簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書,代辦相關(guān)業(yè)務(wù),給業(yè)主方便。

  3、提供集體辦理和上門服務(wù)等服務(wù)項目。

 。ㄈ、收費標(biāo)志上墻及宣傳工作

  1、在社區(qū)宣傳櫥窗內(nèi),制作張貼收費一覽表,列明本住宅社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費及有償服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn),公布監(jiān)督、服務(wù)電話。

  2、印制收費標(biāo)準(zhǔn)宣傳單,委托房產(chǎn)公司銷售部門在房屋交付業(yè)主時一同發(fā)放。

  3、在入住手續(xù)辦理現(xiàn)場,準(zhǔn)備部分收費標(biāo)準(zhǔn)宣傳單即相關(guān)收費文件復(fù)印件,以備業(yè)主索取。

  三、裝修管理

 。ㄒ唬、裝修控制流程

  1、業(yè)主辦理入住手續(xù);

  2、對業(yè)主裝修隊進行裝修講解;

  3、對裝修方案進行備案,簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》;

  4、裝修管理員、環(huán)境巡查員、治安巡邏員交叉監(jiān)督;

  5、(對違章裝修的)立即指出,上門以理說服業(yè)主,以情打動業(yè)主,使其改正;

  6、(若仍不糾正的)采取相應(yīng)的制止措施,向職能部門反映,以取得行政上的支持。

 。ǘ⒀b修宣傳

  為加大裝修宣傳力度,充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能,并架起管理處與業(yè)主的橋梁,真正提高業(yè)主按章裝修的自覺性,提前對每一個業(yè)主進行裝修宣傳,向業(yè)主和裝修隊發(fā)放《裝修須知》,明確裝修規(guī)定、違章裝修的危害行和處理措施,從而降低違章裝修發(fā)生率。

 。ㄈ、裝修備案

  1、根據(jù)《裝修城市房屋使用安全管理條例》進行備案。

  2、保證房屋設(shè)施正常使用功能。審核重點:房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線、電訊、有線電視、供水、供電、供氣等管線。

  3、保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。審核重點:陽臺、窗臺、天臺、空調(diào)安裝及管線走向。

  4、裝修材料符合防火規(guī)定。

 。ㄋ模、裝修跟蹤監(jiān)管體系

  業(yè)主裝修施工,指定專職房管員,實施“全過程”

  追蹤監(jiān)管。通過現(xiàn)場巡查,及時與業(yè)主溝通,了解施工方案、裝修工程進展,把違章裝修消滅在萌芽階段。治安人員、環(huán)境監(jiān)管人員及其他人員均對裝修進行監(jiān)管,形成立體式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò),體現(xiàn)裝修管理“全過程、全因素、全員管理”的特點,消除管理盲點,維護好智能設(shè)施管線等公共管線,杜絕違章搭建。

 。ㄎ澹┻`章裝修處理

  業(yè)主裝修備案中,服務(wù)中心分別與業(yè)主和施工單位簽訂具有法律效力的《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》,劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán)。同時制定《欣怡家園住宅社區(qū)裝修管理規(guī)定》,業(yè)主出現(xiàn)違章裝修,房管員或治安人員上門做好業(yè)主的思想工作,禮貌地向業(yè)主介紹裝修規(guī)定,耐心的向業(yè)主聲明違章裝修可能造成的危害。做到以理說服業(yè)主,以情感化業(yè)主,爭取支持和理解,讓業(yè)主自覺接收整改要求。針對違章裝修,除了采取說服教育、行政壓力促使其整改外,根據(jù)違章?lián)p壞情況,采取賠償處理等經(jīng)濟手段控制。對違章裝修并無視一切的業(yè)主,將上報行政職能部門,由相關(guān)部門解決處理。

  四、入住期間的安全防范措施

 。ㄒ唬┤胱∑陂g的治安分析

  1、周邊環(huán)境較為復(fù)雜,地處城鄉(xiāng)結(jié)合部,外來人口與入住高峰期中的外來裝修、搬運人員往來頻繁的狀態(tài)相互并存。

  2、裝修集中,裝修監(jiān)管面大,裝修防火任務(wù)艱巨。

  3、社區(qū)內(nèi)各種智能化設(shè)備處于調(diào)試、試運行階段,業(yè)主對設(shè)備的運行、使用還不夠了解,誤報、出錯率高,治安壓力大,管理難度大。

 。ǘ、具體防范措施

  針對這一時期的治安形勢,我們在入住期間確立了“人防為主、技防物防為輔”的治安策略。

  1、治安隊伍建設(shè)

  按照高標(biāo)準(zhǔn)建立一支高素質(zhì)的治安隊伍,嚴(yán)格招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。治安人員中聘用退伍軍人,具有良好思想品質(zhì)的精湛業(yè)務(wù)技能的組成。建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資、職位掛鉤的機制,實行10%末位淘汰制。

  2、確立治安重點,搞好對人流、物流、車流的有效控制

  ①人流控制

  對來訪人員須通過門崗,與業(yè)主取得聯(lián)系后方可進入,并做好訪問登記和離去注銷手續(xù);

  對裝修、搬運人員采取出入證管理制度,對他們的活動范圍進行一定限制;

  對可疑陌生人,采取追蹤、監(jiān)控的措施,必要時可上前有禮貌地執(zhí)行驗證檢查;

  經(jīng)常與派出所聯(lián)合檢查戶口,把可疑分子清出社區(qū)。

  ②物流控制

  對物資流動實施申報制、盤查制和登記制;

  業(yè)主物品的搬出必須向主動門崗申報,并嚴(yán)格按照規(guī)定進行登記;

  治安人員有責(zé)任和義務(wù)對物資的出入進行禮貌檢查;

  所有物資流動實行登記放行制度。

 、圮嚵骺刂

  通過停車場IC卡管理系統(tǒng)記錄車主、車牌號、車型等信息。

  3、加強與相關(guān)部門的配合

  與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒙?lián)系,請求派出所的協(xié)助,加大治安治理綜合力度。

  五、協(xié)助業(yè)主委員會籌建工作

  按照國家物業(yè)有關(guān)規(guī)定和慈溪市住宅物業(yè)管理條例規(guī)定,在業(yè)主入住率達50%前,由管理處制定相應(yīng)的公眾制度,并廣泛聽取業(yè)主的意見,逐步修改成文,同時向業(yè)主宣傳成立業(yè)主委員會的相關(guān)程序和要求,為業(yè)主委員會成立做好基礎(chǔ)工作。在入住率達到50%時,報請政府職能部門,組織召集第一次業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會成立大會。管理處還應(yīng)配合業(yè)主委員會籌備小組制定公眾制度草案,如業(yè)主、使用人公約等,備好大會審議材料,如前期物業(yè)管理報告、財務(wù)收支情況、物業(yè)管理委托合同等。

  六、管理人員的配備

  管理處定編52人,其中主任、副主任各1名,各部門負責(zé)人4人,由物業(yè)公司聘任,授權(quán)到欣怡家園住宅社區(qū)實施綜合管理。

  接待員:2人,接待業(yè)主的來訪和投訴并及時處理。

  文員:1人,負責(zé)社區(qū)房屋及業(yè)主的有關(guān)資料的存檔工作和信息收集工作。

  財務(wù):1人,負責(zé)社區(qū)的經(jīng)濟核算和各種費用的收繳工作。

  衛(wèi)生清潔工:16人,負責(zé)社區(qū)的衛(wèi)生清潔工作,每天清掃公共場所、綠化帶及人行道、樓梯道等公共部位。

  綠化管理養(yǎng)護工:2人,負責(zé)社區(qū)內(nèi)的綠化及花草樹木的養(yǎng)護培植工作,并對業(yè)主的垂直綠化(陽臺擺花)和庭院綠化進行指導(dǎo)。

  治安員:32人,負責(zé)住宅區(qū)內(nèi)的治安、保衛(wèi)防范、車輛管理工作,配合派出所、車管、消防等部門維護正常治安秩序,負責(zé)管理社區(qū)的停車場以及出入社區(qū)的各種車輛,維護社區(qū)的交通秩序;

  維修工:7人,負責(zé)社區(qū)的房屋及設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護。

  七、管理人員的錄用與考核、培訓(xùn)計劃

 。ㄒ唬⒐芾砣藛T的錄用要求

  全面負責(zé)社區(qū)物業(yè)管理工作

  大專以上文化,三年以上物業(yè)實際管理經(jīng)驗

  (二)、員工服務(wù)準(zhǔn)則

  1、熱愛本職工作,努力學(xué)習(xí)管理技能,不斷提高管理水平,樹立“業(yè)主至上,服務(wù)第一”的宗旨,做好本職工作。

  2、上班時間穿戴整齊,按規(guī)定著裝,佩帶工作牌,保持精力充沛,不做與工作無關(guān)的事情,不做不雅觀的舉動。

  3、主動向來訪業(yè)主問好,待人彬彬有禮,舉止文雅,接待態(tài)度認真、懇切、答復(fù)問題明確,不含糊其詞,并做好記錄。一般問題當(dāng)天解決,來信一周內(nèi)答復(fù),涉及疑難問題定期答復(fù)。

  4、對業(yè)主的.無禮行為,應(yīng)盡量容忍,耐心說服,不以惡相待,不容許與業(yè)主發(fā)生打罵行為。

  5、竭誠為業(yè)主服務(wù),對業(yè)主提出的問題或困難,盡快給予合理解決,對涉及政策方面性的問題,暫不能回答或解決的事,給予耐心解釋,并做好記錄,上報處理;涉及多方面的問題,會同有關(guān)部門研究解決。

  6、執(zhí)行房屋修繕原則,不準(zhǔn)日益增減項目、數(shù)量,必須按計劃進行,保證按時施工,完工后有業(yè)主驗收簽名;愛護居民財產(chǎn),嚴(yán)格增收紀(jì)律,不請吃、不請喝、不怠工、不誤工、不刁難業(yè)主。

  7、維護業(yè)主的合法權(quán)益,深入了解情況,積極為業(yè)主排憂解難,不準(zhǔn)借機利用權(quán)利或職務(wù)謀取利益。

  (三)、工作人員的考核

  1、部門負責(zé)人的考核內(nèi)容:

 、賹尽⒐芾硖幹贫日叩穆鋵嵡闆r:對公司、管理處會議執(zhí)行情況應(yīng)及時向所屬員工傳達,管理處制定專人隨時抽查,了解各部門員工對有關(guān)會議的熟知情況;

  ②會議培訓(xùn)學(xué)習(xí)情況:無特殊事由,應(yīng)出席公司組織的每次會議、學(xué)習(xí),并認真學(xué)習(xí)討論會議內(nèi)容,會后有心得體會;

 、勰杲K互評情況:部門負責(zé)人之間年終進行互相評分,從工作態(tài)度,專業(yè)水平、執(zhí)行能力、協(xié)調(diào)能力、工作量、五個方面得出各個主管的評分。

  2、考核的內(nèi)容

 、偃粘?记冢好吭陆y(tǒng)計一次,統(tǒng)計每人每月的上班時間,加班天數(shù),早退、遲到、事(。┘佟绻さ;

  ②儀態(tài)儀表:制服穿著,胸卡佩帶、儀容等;

 、趧趧蛹o(jì)律:(具體參照各崗位規(guī)章制度);

  ③工作(學(xué)習(xí))筆記:員工必須按照各崗位的規(guī)定,認真如實填寫工作登記本,每次培訓(xùn)認真做好筆記,管理處隨時檢查,并作為員工年終考核的重要依據(jù)之一;

 、軉T工考評表:管理處員工每月必須填寫一份《員工考評表》,對當(dāng)月工作進行小結(jié),并提出工作建議及存在問題,自評后由各部門負責(zé)人進行評分,并及時匯總到管理處,此表作為年終員工考評的重要依據(jù)之一。

  (四)、員工的培訓(xùn)

  “萬事以人為本”,要提高物業(yè)的管理水平,必須要有一大批專業(yè)人才通力協(xié)作。從欣怡家園社區(qū)的建設(shè)發(fā)展來看,高智能、高科技在物業(yè)管理的運用越來越多,以及面臨著城市建筑、工程施工、園林綠化、工程法律、公共關(guān)系以及物業(yè)經(jīng)營等各類專業(yè)知識的挑戰(zhàn),對員工的素質(zhì)提出了更高的要求。為培養(yǎng)一支優(yōu)秀的員工隊伍,為公司的長遠發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ),公司倡導(dǎo)“終身學(xué)習(xí)制”,鼓勵員工多途徑、多途徑參加更高學(xué)歷和技術(shù)等級職稱的培訓(xùn)。

  八、員工培訓(xùn)的內(nèi)容

 、偎枷氲赖陆ㄔO(shè):不斷加強物資文明和精神文明建設(shè),努力培養(yǎng)不斷進取、具有堅韌不拔的創(chuàng)業(yè)精神和良好思想風(fēng)貌的員工隊伍。

 、诼殬I(yè)道德建設(shè):培養(yǎng)員工較高的職業(yè)道德素養(yǎng),樹立良好的公司形象、員工形象、服務(wù)形象、管理形象。

 、畚幕夹g(shù)業(yè)務(wù)培訓(xùn):根據(jù)每個管理、服務(wù)崗位、不同職責(zé)和要求制定出標(biāo)準(zhǔn),學(xué)習(xí)相關(guān)社會科學(xué)知識和自然科學(xué)技術(shù)知識。

  2、員工培訓(xùn)的類型

  管理人員:側(cè)重于服務(wù)意識、組織管理、領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)、經(jīng)濟知識、企業(yè)經(jīng)營;

  普通員工:側(cè)重于服務(wù)、服從意識,工作技能和職業(yè)道德等;

  新員工(試用期內(nèi)):公司將組織集中進行為期一個月的培訓(xùn),包括軍事訓(xùn)練和理論學(xué)習(xí)。軍事訓(xùn)練側(cè)重于隊列、拳術(shù)訓(xùn)練,培養(yǎng)良好的形象;理論學(xué)習(xí)側(cè)重于《公司概況》、《公司宗旨》、《管理模式》、《管理理念》、《員工手冊》、《規(guī)章制度》、《專業(yè)知識》、《崗位職責(zé)》、《操作規(guī)程》等。

  3、員工培訓(xùn)的形式

  公司主要采取自培與外培相結(jié)合的方式。

  4、培訓(xùn)的考核評估

  培訓(xùn)前考核:了解員工的現(xiàn)狀,確定員工培訓(xùn)的需求方向;

  培訓(xùn)中考核:邊培訓(xùn)、邊考察,了解員工培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況;

  培訓(xùn)后考核:分為實操和書面考評兩種,反饋培訓(xùn)成效,把考評的結(jié)果作為考核員工綜合培訓(xùn)成績的主要依據(jù),考核合格者方可上崗。

  九、管理“十條標(biāo)準(zhǔn)”

 。ㄒ唬、文明服務(wù):遵守社會公德,講究職業(yè)道德,執(zhí)行各項規(guī)章制度。管理處各類員工守時守紀(jì),著裝整潔,禮貌待人,嚴(yán)格按《服務(wù)準(zhǔn)則》,做好各項服務(wù)。

  (二)、整體環(huán)境:社區(qū)房屋及公共場所沒有堆積物,地面平整,無建筑垃圾。社區(qū)整體外貌無損壞,房屋達到完好或基本完好的標(biāo)準(zhǔn),保證居住安全和正常使用。車輛停放整齊有序,樓房外觀沒有違章建筑物。

  (三)、清潔衛(wèi)生:社區(qū)內(nèi)室外清掃保潔,檢查制度,衛(wèi)生無死角。做到:垃圾日產(chǎn)日清,管道、溝渠暢通,無積污堵塞,社區(qū)內(nèi)無人飼養(yǎng)家禽;樓公共走廊潔凈,不堆放雜物;社區(qū)內(nèi)排污達到國家規(guī)定排放標(biāo)準(zhǔn)。

 。ㄋ模⑼ピ壕G化:社區(qū)內(nèi)公共綠地、庭院綠地和街道綠化分布合理,花、草、樹木、建筑小品培植得當(dāng),環(huán)境優(yōu)雅宜人。(五)、治安管理:社區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)制度化、防偷盜、防自然災(zāi)害,有制度、有設(shè)施、有公約、有專人負責(zé)。社區(qū)內(nèi)治安人員盡職盡責(zé),保證社區(qū)居民人身財產(chǎn)安全。

 。、經(jīng)費管理:嚴(yán)格按照國家和市有關(guān)部門制定的收費標(biāo)準(zhǔn),無亂收費、亂攤派行為。收費統(tǒng)一,手續(xù)簡便,方便業(yè)主,各種費用收繳及時,為業(yè)主服務(wù)的管理費收之于民、用之于民。管理處嚴(yán)格執(zhí)行財經(jīng)紀(jì)律,財會人員無貪污、挪用行為,并厲行節(jié)約,積極開展多種經(jīng)營。

  (七)、設(shè)施齊備:社區(qū)內(nèi)給排水、供電、通訊、照明、消防、文體等設(shè)施齊全完備,運作正常,不改變原設(shè)計用途,且發(fā)現(xiàn)破損及時修理。

 。ò耍⑸鐓^(qū)文化:社區(qū)內(nèi)積極開展社區(qū)文化活動,有專供老人、兒童活動的設(shè)施。宣傳教育活動內(nèi)容豐富,文體活動開展有計劃、有制度,旅客培養(yǎng)居民愛護公物,遵守法紀(jì),團結(jié)互助,弘揚社會主義精神文明和道德風(fēng)尚,共同創(chuàng)建文明住宅社區(qū)。

  (九)、機構(gòu)職能:管理處管理人員職責(zé)明確,分工合作,協(xié)調(diào)管理。行政管理盡職盡責(zé),監(jiān)督機制完善。召開各種會議有記錄(紀(jì)要),開展各項活動有效益。資料、檔案齊全,保存完好。

  (十)、管住關(guān)系:“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨貫穿在各項管理服務(wù)之中,切實體現(xiàn)“為業(yè)主排憂解難”,使業(yè)主滿意。

小區(qū)物業(yè)管理方案15

  一、指導(dǎo)思想

  以《省物業(yè)管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據(jù),在鞏固禮貌建立各項成果的基礎(chǔ)上,按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則,和“三先三后”的工作思路,深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)體系,有效提升居民對社區(qū)管理和服務(wù)的滿意度。

  二、服務(wù)范圍

  社區(qū)物業(yè)服務(wù)要以社區(qū)公共部分的管理和服務(wù)為重點,以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標(biāo),包括以下幾個方面:

 。ㄒ唬┕仓刃蚬芾。加強對轄區(qū)內(nèi)的流動攤擔(dān)、店外經(jīng)營、車輛停放的規(guī)范管理。

  (二)公共環(huán)境衛(wèi)生維護。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)(維護作業(yè)標(biāo)段以外)公共場所、道路的清掃保潔,空中垃圾和樓道堆物清理,居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務(wù)等工作。

 。ㄈ┕舶踩婪丁f(xié)助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時,搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查。

 。ㄎ澹┕簿G化維護。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養(yǎng)護工作。

 。┢渌F渌枰獏f(xié)調(diào)解決的物業(yè)服務(wù)項目。

  三、基本原則

 。ㄒ唬┚用褡灾蔚脑瓌t。物業(yè)服務(wù)是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分,要參照《物業(yè)管理條例》,在居民自治與政府引導(dǎo)的基礎(chǔ)上,充分聽取居民意見,通過無償或低償服務(wù)以及非贏利性經(jīng)營,優(yōu)化整合資源配置,逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務(wù)各主體之間的.關(guān)系,創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務(wù)新機制,力求解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。

  (二)因地制宜的原則。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作中的主導(dǎo)作用,根據(jù)各個社區(qū)的實際狀況,制定包括費用收取和服務(wù)項目在內(nèi)的社區(qū)物業(yè)服務(wù)章程,并按章程具體實施,不斷促進社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)的協(xié)調(diào)發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間,可采用多種模式進行分類分層次管理。

 。ㄈ┍忝窭竦脑瓌t。要將推進社區(qū)物業(yè)化服務(wù)作為為民辦事的一項德政工程、民心工程,通過推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù),建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護體系、社區(qū)治安保障體系、4050人員就業(yè)體系和居民生活服務(wù)體系,在凈化市容的同時,努力擴大社區(qū)就業(yè),提高服務(wù)水平,提升市民對社區(qū)環(huán)境的滿意度。

  四、工作任務(wù)

  按照禮貌建立的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)字化城市管理的要求,把我區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務(wù)推行計劃。今年實施的10個社區(qū)(小區(qū))是:觀沙嶺街道金嶺農(nóng)民安置小區(qū)、觀沙嶺街道黃泥塘農(nóng)民安置小區(qū)、咸嘉湖街道白鶴嘴社區(qū)安塑小區(qū)、咸嘉湖街道荷葉塘社區(qū)麗臣小區(qū)、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)南片、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)北片、望岳街道道坡農(nóng)民安置小區(qū)、望岳街道上堆坊農(nóng)民安置小區(qū)、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)東片、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)西片。

  五、工作思路

  在推進社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作中,確定“三先三后”的工作思路。

 。ㄒ唬┫日魏蠊芾怼0凑铡罢卧谙,管理長效”的原則,對先期實施物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)進行“牛皮癬”、綠化設(shè)施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設(shè)施的專項整治,再通過物業(yè)化服務(wù)的實施對其進行長效管理。

 。ǘ┫刃麄骱髮嵤。通過廣泛深入的宣傳動員,加深居民對社區(qū)物業(yè)化的了解,取得居民對社區(qū)實行物業(yè)化管理的理解與支持,為后續(xù)工作營造良好的群眾氛圍。

  (三)先服務(wù)后收費。根據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多,人均收入較低的現(xiàn)狀,實行“先服務(wù)后收費”低償服務(wù)原則,先帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù),讓社區(qū)居民切實感受到實施物業(yè)服務(wù)所帶來的好處,再收取必須的服務(wù)費,保證物業(yè)服務(wù)的正常運轉(zhuǎn)。

  六、組織領(lǐng)導(dǎo)

  成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

  組長:

  副組長:

  辦公室主任:

  辦公室副主任:

  成員單位:區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財政局、區(qū)城管局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。

  各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的組織機構(gòu)。

  七、職責(zé)分工

  區(qū)政府辦:負責(zé)協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會職能分離的歷史遺留問題;

  區(qū)綜治辦:負責(zé)指導(dǎo)和支持做好治安防控工作;

  區(qū)發(fā)改局:負責(zé)指導(dǎo)確定社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn);

  區(qū)財政局:負責(zé)社區(qū)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費統(tǒng)籌工作;

  區(qū)城管局:負責(zé)牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作;

  區(qū)民政局:協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作;

  區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局:負責(zé)行業(yè)指導(dǎo)工作;

  區(qū)工商分局:負責(zé)對成立物業(yè)服務(wù)公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持;

  區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司:在社區(qū)專業(yè)維護上給予指導(dǎo)、支持和配合;

  各街道辦事處:組織社區(qū)實施社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。

  八、方法步驟

  (一)準(zhǔn)備階段

  1、2月份對全區(qū)未實施物業(yè)服務(wù)的農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底,確定推行物業(yè)服務(wù)的社區(qū)(小區(qū))名單。

  2、3月上旬組織相關(guān)部門召開協(xié)調(diào)會,專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務(wù)工作。

  3、3月下旬組織召開工作部署會。

 。ǘ⿲嵤╇A段

  1、4月份對今年確定的物業(yè)化服務(wù)的社區(qū),由街道統(tǒng)一組織,重點拆除違法建筑,改善治安,交通現(xiàn)狀,整治老舊建筑的外墻,整修圍墻,道路、綠地、路燈、供排水等設(shè)施,改善社區(qū)基本狀況,強化小巷、小區(qū)、小院、小店“四小”管理,辦好四件實事,重點解決路燈不亮,下水不通,路面不平,環(huán)境不潔的問題,為實施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。

  2、5月上旬組織參觀,學(xué)習(xí)其他單位經(jīng)驗做法。

  3、5月下旬全力推進社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。

  (三)考核驗收階段

  1、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務(wù)工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。

  2、6月份組織相關(guān)社區(qū)進行交流講評。

  3、8月份由區(qū)城管局牽頭,組織相關(guān)部門進行驗收,將以社區(qū)(小區(qū))實施物業(yè)服務(wù)后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變,市容衛(wèi)生是否得到顯著提升,周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù),社區(qū)物業(yè)服務(wù)模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標(biāo)準(zhǔn),對社區(qū)居民上門問卷調(diào)查,滿意度未到達85%以上的社區(qū)一律要求“補課”,不予驗收,扣除政府獎勵資金和相應(yīng)的績效考核分值。

  九、工作要求

 。ㄒ唬└叨戎匾暎浞终J清推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的重要好處

  推行社區(qū)物業(yè)服務(wù),是鞏固禮貌建立成果、建設(shè)人民滿意城市的基礎(chǔ)工程,是提升社區(qū)城市管理水平、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視,把它作為推進社區(qū)城市管理水平、建立禮貌城區(qū)的一個重要抓手。要召開班子會,專題研究和部署此項工作。要統(tǒng)一思想,充分認清開展好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)是提升城市整體形象的重要舉措,是提高社區(qū)居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑,是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段,也是加快推進建設(shè)人民滿意城市的基本要求。

 。ǘ┏浞譁(zhǔn)備,為全面實施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)

  一是要有充分的思想準(zhǔn)備。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務(wù),完成任務(wù)指標(biāo),作為今年一項重要工作去抓,要明確職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn),要克服一切畏難情緒,不等不靠,充分發(fā)揮主觀能動性,把此項工作抓緊抓實,抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動。要進行廣泛宣傳,努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發(fā)動轄區(qū)內(nèi)的民間組織、單位、團體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作,最終實現(xiàn)服務(wù)和管理的常態(tài)化。三是要制定方案,落實職責(zé)。各街道要制定切實可行的工作實施方案,細化工作職責(zé),要把職責(zé)落實到具體事、具體人身上,要有具體要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

 。ㄈ┤χС郑瑸轫樌麑嵤┥鐓^(qū)物業(yè)化服務(wù)帶給保障

  一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作,確定專責(zé)。二是經(jīng)費要保證。每個實施物業(yè)服務(wù)的社區(qū)(小區(qū))明確經(jīng)費10萬元,區(qū)和街道各安排5萬元。區(qū)和街道先期各拿2萬元,作為啟動經(jīng)費,保證社區(qū)物業(yè)化服務(wù)前期工作的正常、快速運行,驗收合格后,全部經(jīng)費到位。要動員廣大社區(qū)居民用心參與社區(qū)物業(yè)管理,自覺繳納相應(yīng)費用,并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經(jīng)費來源。三是合力要構(gòu)成。要努力構(gòu)成齊抓共促的機制,牽涉到的各種專業(yè)問題各部門要通力協(xié)作,給予足夠的支持。

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