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2017房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析答題技巧
要想在房地產(chǎn)估價(jià)師資格證的考試中發(fā)揮的更加出色，掌握案例分析答題技巧必不可少。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析答題技巧，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析答題技巧
一、問(wèn)答及單選題答題技巧：
1、解決的辦法是：仔細(xì)研究正確答案是分哪幾點(diǎn)分別回答的，他的思路是怎樣的。順著它的思路走，才能解決問(wèn)題。
2、另外，問(wèn)答題一般每題都有3~5個(gè)小點(diǎn)，在數(shù)量上也要有個(gè)底。
3、條理清楚，論點(diǎn)突出，明顯
4、結(jié)構(gòu)清晰：
二、挑錯(cuò)題答題技巧
1、指錯(cuò)題指出的錯(cuò)誤根本不只13處，……這樣的情況下應(yīng)該如何取舍?
這是因?yàn)殄e(cuò)誤的嚴(yán)重程度不一樣，有些錯(cuò)誤是因?yàn)榍懊驽e(cuò)了引起的連鎖錯(cuò)誤，有些是次要的錯(cuò)誤，你要把自己覺(jué)得有把握的錯(cuò)誤寫(xiě)在前面，否則，13個(gè)錯(cuò)誤寫(xiě)完了，后面你再寫(xiě)得多也沒(méi)分!
2、揣摩評(píng)卷人的心理
3、先理草稿，再答題
三、改錯(cuò)題答題技巧
(一) 閱讀報(bào)告：1、先了解估價(jià)基本事項(xiàng)。2、了解價(jià)值定義。3、了解方法技術(shù)思路。4、看估價(jià)依據(jù)全不全，假設(shè)限制條件，特殊說(shuō)明。5、測(cè)算過(guò)程。6、估價(jià)結(jié)果
(二) 錯(cuò)誤類(lèi)型
1、不全面。①缺有效期、價(jià)格內(nèi)涵、資質(zhì)等;②假設(shè)限制條件;③估價(jià)依據(jù)、基準(zhǔn)地價(jià)、估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查;④估價(jià)結(jié)果。
2、不規(guī)范。①術(shù)語(yǔ)不規(guī)范;② 表達(dá)方式不規(guī)范(帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概);③錯(cuò)別字。
3、不充分。(1)取值依據(jù)不充分(數(shù)據(jù)來(lái)源、資本化率取值);(2)推理說(shuō)明不充分。① 時(shí)間修正未說(shuō)明市場(chǎng)狀況分析。② 比準(zhǔn)價(jià)格的未說(shuō)明理由。如加權(quán)、平均。③ 各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)。
4、不一致。①結(jié)果報(bào)告與技術(shù)報(bào)告不一致;②兩種方法之間參數(shù)不一致(基準(zhǔn)地價(jià)、比較法中的年期修正、資本化率);③報(bào)告中有兩個(gè)估價(jià)對(duì)象，分開(kāi)評(píng)時(shí)參數(shù)不對(duì)應(yīng);④前面的因素分析和后而后面的取值計(jì)算不一致;⑤推理說(shuō)明與結(jié)論不一致。
5、 不正確。①每一項(xiàng)描述不正確(評(píng)估目的);②推理分析不正確(與常理相悖);③方法選用不正確;④技術(shù)路線(xiàn)不正確(公式、價(jià)值內(nèi)涵、時(shí)點(diǎn)、形成過(guò)程)
房地產(chǎn)估價(jià)師復(fù)習(xí)試題
1、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法不包括()。
A.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法
B.挑戰(zhàn)定價(jià)法
C.隨行就市定價(jià)法
D.價(jià)值定價(jià)法
答案D
2、進(jìn)度計(jì)劃管理通常采用橫道圖和( )。
A.資金流動(dòng)計(jì)劃圖
B.網(wǎng)絡(luò)圖
C.直方圖
D.控制圖
答案B
3、工程成本控制的主要對(duì)象是主要費(fèi)用的( )。
A.變動(dòng)費(fèi)用
B.固定費(fèi)用
C.材料費(fèi)用
D.人工費(fèi)用
答案A
4、制定進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，( )法從圖中看不出各項(xiàng)工作之間的相互依賴(lài)和相互制約的關(guān)系，看不出一項(xiàng)工作的提前或落后對(duì)整個(gè)工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作。
A.橫道圖
B.網(wǎng)絡(luò)圖
C.進(jìn)行圖
D.工序圖
答案A
5、( )負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收，并在驗(yàn)收后給予認(rèn)可或提出修改意見(jiàn)。
A.承包商
B.開(kāi)發(fā)商
C.監(jiān)理機(jī)構(gòu)
D.建設(shè)主管部門(mén)
答案B
6.應(yīng)用路線(xiàn)價(jià)法的前提條件是()。
A.土地形狀較規(guī)則
B.街道較規(guī)整
C.地勢(shì)較平坦
D.臨街各宗土地的排列較整齊
答案BD
7.當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的`數(shù)額大致接近時(shí)，宜采用( )預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格。
A.數(shù)學(xué)曲線(xiàn)擬合法
B.平均增減量法
C.平均發(fā)展速度法
D.移動(dòng)平均法
答案BC
房地產(chǎn)估價(jià)師復(fù)習(xí)講義
(1) 當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期處在谷底并開(kāi)始向第一階段運(yùn)動(dòng)的時(shí)候，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，更沒(méi)有資本投入新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。在這段時(shí)間 , 市場(chǎng)上只有可以承受高風(fēng)險(xiǎn)的投資者。由于租金和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流已經(jīng)降到最低水平，存量房地產(chǎn)的價(jià)格達(dá)到或接近了最低點(diǎn)。承受不住財(cái)務(wù)壓力的業(yè)主或開(kāi)發(fā)商會(huì)忍痛割售，大量不能歸還抵押貸款的物業(yè)會(huì)被抵押權(quán)人收回拍賣(mài)。
(2) 隨著自然周期運(yùn)動(dòng)通過(guò)第一階段，投資者對(duì)投資回報(bào)的預(yù)期隨著租金的回升而提高，部分投資者開(kāi)始回到市場(chǎng)，尋找以低于重置成本的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)存量房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。這類(lèi)資本的流入使房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)平衡點(diǎn)，并逐漸使租金達(dá)到投資者有利可圖的水平。在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購(gòu)買(mǎi)存量房地產(chǎn)和投入新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，資本流量顯著增加。
(3) 當(dāng)自然周期到達(dá)其峰值并進(jìn)入第三階段的時(shí)候，由于空置率低于平衡點(diǎn)水平，投資者繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)存量房地產(chǎn)并繼續(xù)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目。由于資本不斷流向存量房地產(chǎn)和新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，所以此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性很高。當(dāng)投資者最終認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)轉(zhuǎn)向下滑時(shí)，就會(huì)降低對(duì)新項(xiàng)目投資的回報(bào)預(yù)期，同時(shí)也降低購(gòu)買(mǎi)存量房地產(chǎn)時(shí)的出價(jià)。而存量房地產(chǎn)的業(yè)主并沒(méi)有像投資者那樣快地看到了未來(lái)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步下滑的風(fēng)險(xiǎn)，所以其叫價(jià)仍然很高，以致投資者難以接受，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性大大下降，自然周期進(jìn)入第四階段。
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